ECLI:NL:RBMNE:2026:1958

ECLI:NL:RBMNE:2026:1958 text/xml public 2026-05-18T11:25:18 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-03-17 UTR 24/1500 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1958 text/html public 2026-05-18T11:24:47 2026-05-18 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1958 Rechtbank Midden-Nederland , 17-03-2026 / UTR 24/1500 WOZ standaard. Ongegrond. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/1500 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2026 de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: A. oosters) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder (gemachtigde: drs. J.J.M. Woeltjes). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 696.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 5 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 2 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 1986 gebouwde geschakelde woning met een aangebouwde garage van 20 m², een serre van 24 m², een vrijstaande berging/schuur van 6 m² en een overkapping van 20 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 118 m² en ligt op een perceel van 458 m². Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 664.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 696.000,-. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 4 februari 2021 voor € 592.500,-; - [adres 3] , verkocht op 12 november 2021 voor € 701.000,-; - [adres 4] , verkocht op 26 april 2022 voor € 780.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook geschakelde woningen en goed hiermee te vergelijken 2-onder-1-kap woningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen, een vergelijkbaar bouwjaar hebben en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Het eigen verkoopcijfer 9. Eiser voert aan dat de woning is verkocht op 22 maart 2025 voor € 785.000,-. Volgens eiser komt dit neer op een geïndexeerd verkoopcijfer van € 656.000,- op waardepeildatum. Eiser vindt het eigen verkoopcijfer leidend. 10. De heffingsambtenaar geeft aan dat eiser nu pas komt met zijn standpunt ten aanzien van het eigen verkoopcijfer en zijn indexering. De heffingsambtenaar heeft zich hier niet op kunnen voorbereiden en is niet in de gelegenheid geweest om een eigen indexering van de verkoopprijs te overleggen. De eigen verkoop is door de heffingsambtenaar enkel genoemd als aanvulling. Eiser baseert zijn indexering volgens de heffingsambtenaar op algemene cijfers. Ook was er een dalende trend in 2022 die niet terug komt in de indexering van eiser. Daarnaast is de koopakte 3 jaar en 3 maanden na waardepeildatum getekend. 11. De rechtbank overweegt als volgt. De door eiser aangehaalde jurisprudentie ziet op objecten waarvan het eigen verkoopcijfer 26 en 29 maanden van de waardepeildatum ligt. In onderhavige zaak ligt het verkoopcijfer 38 maanden na waardepeildatum. Bovendien is de woning een geschakelde woning waarvan er voldoende geschikte referentiewoningen rond de waardepeildatum zijn verkocht. Dat maakt dat de heffingsambtenaar het eigen verkoopcijfer als ondersteunend bewijs heeft mogen gebruiken en dit terecht niet leidend heeft laten zijn. De beroepsgrond slaagt niet. De waarderingsmethode 12. Eiser voert aan dat de onderbouwing van de waarde in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar niet deugt. Er is namelijk geen causaal verband tussen de referentiewoningen en de vastgestelde waarde. In de door eiser ingediende matrix (in het taxatierapport) wordt de bepleite waarde bepaald aan de hand van de gemiddelde m²-prijzen van de referentiewoningen. Eiser geeft aan dat hij dit heeft aangekaart bij het hof Arnhem-Leeuwarden en dat uit recente jurisprudentie blijkt dat het volgens het hof prima is om rekenkundig aan te sluiten. 13. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond van eiser niet kan slagen. Er wordt voor de stelling van eiser dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode, zoals in de gehanteerde matrix niet bruikbaar is, geen steun gevonden in de door eiser aangehaalde uitspraken. In de door eiser aangehaalde uitspraken oordeelde het hof dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en de woning. Daarnaast merkt de rechtbank nog op dat het bij de vaststelling van de waarde (van een woning waarvan geen recent eigen aankoopcijfer voorhanden is) gaat om een taxatie van de waarde op de waardepeildatum (dus een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen). De taxatie is geen mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De beroepsgrond slaagt niet. Onvoldoende rekening gehouden met de staat van de woning 14. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de staat van de woning. De staat van de woning is volgens eiser niet anders te beschrijven dan ondergemiddeld.

ECLI:NL:RBMNE:2026:1958 text/xml public 2026-05-18T11:25:18 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-03-17 UTR 24/1500 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1958 text/html public 2026-05-18T11:24:47 2026-05-18 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1958 Rechtbank Midden-Nederland , 17-03-2026 / UTR 24/1500 WOZ standaard. Ongegrond. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/1500 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2026 de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: A. oosters) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder (gemachtigde: drs. J.J.M. Woeltjes). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 696.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 5 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 2 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 1986 gebouwde geschakelde woning met een aangebouwde garage van 20 m², een serre van 24 m², een vrijstaande berging/schuur van 6 m² en een overkapping van 20 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 118 m² en ligt op een perceel van 458 m². Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 664.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 696.000,-. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 4 februari 2021 voor € 592.500,-; - [adres 3] , verkocht op 12 november 2021 voor € 701.000,-; - [adres 4] , verkocht op 26 april 2022 voor € 780.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook geschakelde woningen en goed hiermee te vergelijken 2-onder-1-kap woningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen, een vergelijkbaar bouwjaar hebben en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Het eigen verkoopcijfer 9. Eiser voert aan dat de woning is verkocht op 22 maart 2025 voor € 785.000,-. Volgens eiser komt dit neer op een geïndexeerd verkoopcijfer van € 656.000,- op waardepeildatum. Eiser vindt het eigen verkoopcijfer leidend. 10. De heffingsambtenaar geeft aan dat eiser nu pas komt met zijn standpunt ten aanzien van het eigen verkoopcijfer en zijn indexering. De heffingsambtenaar heeft zich hier niet op kunnen voorbereiden en is niet in de gelegenheid geweest om een eigen indexering van de verkoopprijs te overleggen. De eigen verkoop is door de heffingsambtenaar enkel genoemd als aanvulling. Eiser baseert zijn indexering volgens de heffingsambtenaar op algemene cijfers. Ook was er een dalende trend in 2022 die niet terug komt in de indexering van eiser. Daarnaast is de koopakte 3 jaar en 3 maanden na waardepeildatum getekend. 11. De rechtbank overweegt als volgt. De door eiser aangehaalde jurisprudentie ziet op objecten waarvan het eigen verkoopcijfer 26 en 29 maanden van de waardepeildatum ligt. In onderhavige zaak ligt het verkoopcijfer 38 maanden na waardepeildatum. Bovendien is de woning een geschakelde woning waarvan er voldoende geschikte referentiewoningen rond de waardepeildatum zijn verkocht. Dat maakt dat de heffingsambtenaar het eigen verkoopcijfer als ondersteunend bewijs heeft mogen gebruiken en dit terecht niet leidend heeft laten zijn. De beroepsgrond slaagt niet. De waarderingsmethode 12. Eiser voert aan dat de onderbouwing van de waarde in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar niet deugt. Er is namelijk geen causaal verband tussen de referentiewoningen en de vastgestelde waarde. In de door eiser ingediende matrix (in het taxatierapport) wordt de bepleite waarde bepaald aan de hand van de gemiddelde m²-prijzen van de referentiewoningen. Eiser geeft aan dat hij dit heeft aangekaart bij het hof Arnhem-Leeuwarden en dat uit recente jurisprudentie blijkt dat het volgens het hof prima is om rekenkundig aan te sluiten. 13. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond van eiser niet kan slagen. Er wordt voor de stelling van eiser dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode, zoals in de gehanteerde matrix niet bruikbaar is, geen steun gevonden in de door eiser aangehaalde uitspraken. In de door eiser aangehaalde uitspraken oordeelde het hof dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en de woning. Daarnaast merkt de rechtbank nog op dat het bij de vaststelling van de waarde (van een woning waarvan geen recent eigen aankoopcijfer voorhanden is) gaat om een taxatie van de waarde op de waardepeildatum (dus een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen). De taxatie is geen mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De beroepsgrond slaagt niet. Onvoldoende rekening gehouden met de staat van de woning 14. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de staat van de woning. De staat van de woning is volgens eiser niet anders te beschrijven dan ondergemiddeld.

De woning heeft onderhoud nodig. Dit is goed terug te zien in het schilderwerk van de woning. Met name bij de in de hoeken bij de stijlen beginnen er barsten in het schilderwerk te ontstaan. Verder is er onderhoud nodig rond de kozijnen. Ook beginnen er scheuren te ontstaan in het voegwerk van de woning. Ook de voorzieningen van de woning hebben aandacht nodig. De tuin is op een aantal plaatsen verzakt. Ook is de woning verouderd. Er zijn gegranolde muren en plafonds. Verder is de keuken ook al meer dan 20 jaar oud en zijn de radiatoren niet weggewerkt. Samengevat kan er volgens eiser worden vastgesteld dat de woning in een ondergemiddelde staat verkeert. De suggestie van de heffingsambtenaar dat de foto’s ten tijde van de verkoop gelijk zijn aan de situatie op waardepeildatum klopt niet. Niemand die een woning te koop zet laat gordijnen met vochtplekken hangen. Elke makelaar geeft verbeterpunten aan. 15. De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning in 2025 op de markt is aangeboden en verwijst naar de vastgoedkaart. Deze maakt een geheel andere indruk dan de fotorapportage van eiser die alleen inzoomt op slijtage en verouderde details terwijl de woning als geheel ruim en prettig is, een goede ligging heeft en een zeer fraaie en ruime tuin met een eigen oprit. Zo is het kookeiland te zien dat niet is meegenomen in de rapportage van eiser. Volgens de heffingsambtenaar is de fotoreportage van eiser dan ook niet representatief omdat de foto’s op de vastgoedkaart er heel anders uitzien terwijl duidelijk is dat aan de inrichting en de staat van de woning niets is veranderd. Gelet op het bouwjaar van de woning en de referentiewoningen is het normaal dat de woning gebruikssporen toont. De bewijslast voor de stelling dat er sprake is van achterstallig onderhoud ten opzichte van andere jaren ’80 woningen rust op eiser. De foto’s tonen zonder verdere uitleg van een deskundige onvoldoende aan dat er sprake is van slecht onderhoud. Het schilderen van kozijnen valt onder normaal onderhoud. Beginnende houtrot is relatief eenvoudig te verhelpen. Cosmetische gebreken aan kunststof kozijnen zijn volgens de heffingsambtenaar ook niet voldoende om te concluderen dat het onderhoud als ondergemiddeld moet worden gekwalificeerd. 16. De rechtbank overweegt als volgt. Ten aanzien van het voorzieningenniveau kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen. Uit de foto’s van eiser en de foto’s op de vastgoedkaart blijkt dat er tussen de waardepeildatum en het moment van aanbieding van de woning op de markt niets is veranderd aan de voorzieningen. Uit de foto’s volgt ook dat de rechtbank geen aanleiding ziet om het voorzieningenniveau op minder dan normaal te kwalificeren. Ten aanzien van de staat van onderhoud kan de rechtbank die vergelijking met de foto’s op de vastgoedkaart niet maken. Er zit namelijk ruim drie jaar tussen de waardepeildatum en de aanbieding van de woning op de markt. In de tussentijd kunnen alle door eiser genoemde gebreken aangepast zijn. De vraag is of eiser met zijn foto’s aannemelijk heeft gemaakt dat de staat van onderhoud onder gemiddeld is. dat is niet het geval. De rechtbank kan de heffingsambtenaar wel volgen dat de door eiser overgelegde foto’s daar geen aanleiding voor geven. Dat betekent dat de kwalificatie ‘3’ voor de staat van onderhoud niet naar beneden bijgesteld moet worden. Schilderwerk hoort, zoals de heffingsambtenaar aangeeft, bij het normale onderhoud. Daarnaast is de woning vergeleken met drie referentiewoningen met een vergelijkbaar bouwjaar uit dezelfde wijk in [plaats] , waardoor het waarschijnlijk is dat scheuren in voegwerk, verzakking van tuinen en dergelijke aansluit bij een gemiddelde kwalificatie voor de staat van onderhoud bij woningen van deze leeftijd in deze wijk. De beroepsgrond slaagt niet. De gebruiksoppervlakte van referentiewoning [adres 2] 17. Eiser voert aan dat volgens hem de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van referentiewoning [adres 2] niet klopt. De heffingsambtenaar gaat uit van 119 m². Eiser gebruikt deze referentiewoning in zijn matrix ook, maar gaat uit van een gebruiksoppervlakte van 141 m². In de verkoopdocumentatie staat een gebruiksoppervlakte van 157 m². Eiser hecht meer waarde aan de door de makelaar gehanteerde gebruiksoppervlakte dan aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte. Volgens eiser heeft de Hoge Raad in een zaak waarbij een makelaar een appartement had verkocht als een appartement met een gebruiksoppervlakte van 60 m², terwijl dit later 50 m² bleek te zijn aangegeven dat de makelaar het verschil moest compenseren. Sindsdien is men volgens eiser zeer nauwkeurig met de gebruiksoppervlakten. 18. De heffingsambtenaar heeft op de zitting de gebruiksoppervlakte nagemeten. De gebruiksoppervlakte moet volgens de heffingsambtenaar 138 m² zijn. Daaruit volgt een m²-prijs van € 3.625,-. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar ook met deze aanpassing aannemelijk maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, mede gelet op het afnemend grensnut. De beroepsgrond slaagt niet. De ligging van referentiewoning [adres 4] 19. In reactie op het verweerschrift voert eiser aan dat de beoordeling van de ligging van referentiewoning [adres 4] in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar onjuist is. Deze referentiewoning ligt aan het water en heeft geen achterburen waardoor er meer privacy is. De achterzijde van deze referentiewoning kijkt uit op water en groen. De ligging is daarom beter dan de ligging van de woning, deze heeft namelijk een gemiddelde ligging midden in een woonwijk. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. 20. De heffingsambtenaar heeft aangegeven het niet eens te zijn met de stelling van eiser dat de referentiewoning [adres 4] een boven gemiddelde ligging heeft. Daarnaast is deze referentiewoning verkocht in 2022 in een dalende markt waar door eiser in zijn matrix geen rekening mee is gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiser heeft de indexering in zijn matrix niet op de juiste manier toegepast. De ligging van referentiewoning [adres 4] is naar oordeel van de rechtbank niet beter dan gemiddeld. De beroepsgrond slaagt niet. 21. Eiser heeft een taxatierapport ingebracht met dezelfde referenties als de heffingsambtenaar. Daarmee is de heffingsambtenaar tevens ingegaan op de door eiser bepleite lagere waarde uit het taxatierapport van eiser. Conclusie en gevolgen 22. Het beroep is ongegrond. Dit betekend dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Dit betekent ook dat eiser geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2026. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. ECLI:NL:GHAMS:2025:1978, ECLI:NL:GHARL:2023:7704, ECLI:NL:GHARL:2013:CA3135 (voorheen LJN CA 3135). ECLI:NL:GHARL:2025:6253, ECLI:NL:GHARL:2024:6146 r.o. 4.20, ECLI:NL:GHARL:2024:6436 r.o. 4.6/4.7. ECLI:NL:GHAMS:2022:2341, r.o. 5.2. ECLI:NL:HR:2024:571.

De woning heeft onderhoud nodig. Dit is goed terug te zien in het schilderwerk van de woning. Met name bij de in de hoeken bij de stijlen beginnen er barsten in het schilderwerk te ontstaan. Verder is er onderhoud nodig rond de kozijnen. Ook beginnen er scheuren te ontstaan in het voegwerk van de woning. Ook de voorzieningen van de woning hebben aandacht nodig. De tuin is op een aantal plaatsen verzakt. Ook is de woning verouderd. Er zijn gegranolde muren en plafonds. Verder is de keuken ook al meer dan 20 jaar oud en zijn de radiatoren niet weggewerkt. Samengevat kan er volgens eiser worden vastgesteld dat de woning in een ondergemiddelde staat verkeert. De suggestie van de heffingsambtenaar dat de foto’s ten tijde van de verkoop gelijk zijn aan de situatie op waardepeildatum klopt niet. Niemand die een woning te koop zet laat gordijnen met vochtplekken hangen. Elke makelaar geeft verbeterpunten aan. 15. De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning in 2025 op de markt is aangeboden en verwijst naar de vastgoedkaart. Deze maakt een geheel andere indruk dan de fotorapportage van eiser die alleen inzoomt op slijtage en verouderde details terwijl de woning als geheel ruim en prettig is, een goede ligging heeft en een zeer fraaie en ruime tuin met een eigen oprit. Zo is het kookeiland te zien dat niet is meegenomen in de rapportage van eiser. Volgens de heffingsambtenaar is de fotoreportage van eiser dan ook niet representatief omdat de foto’s op de vastgoedkaart er heel anders uitzien terwijl duidelijk is dat aan de inrichting en de staat van de woning niets is veranderd. Gelet op het bouwjaar van de woning en de referentiewoningen is het normaal dat de woning gebruikssporen toont. De bewijslast voor de stelling dat er sprake is van achterstallig onderhoud ten opzichte van andere jaren ’80 woningen rust op eiser. De foto’s tonen zonder verdere uitleg van een deskundige onvoldoende aan dat er sprake is van slecht onderhoud. Het schilderen van kozijnen valt onder normaal onderhoud. Beginnende houtrot is relatief eenvoudig te verhelpen. Cosmetische gebreken aan kunststof kozijnen zijn volgens de heffingsambtenaar ook niet voldoende om te concluderen dat het onderhoud als ondergemiddeld moet worden gekwalificeerd. 16. De rechtbank overweegt als volgt. Ten aanzien van het voorzieningenniveau kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen. Uit de foto’s van eiser en de foto’s op de vastgoedkaart blijkt dat er tussen de waardepeildatum en het moment van aanbieding van de woning op de markt niets is veranderd aan de voorzieningen. Uit de foto’s volgt ook dat de rechtbank geen aanleiding ziet om het voorzieningenniveau op minder dan normaal te kwalificeren. Ten aanzien van de staat van onderhoud kan de rechtbank die vergelijking met de foto’s op de vastgoedkaart niet maken. Er zit namelijk ruim drie jaar tussen de waardepeildatum en de aanbieding van de woning op de markt. In de tussentijd kunnen alle door eiser genoemde gebreken aangepast zijn. De vraag is of eiser met zijn foto’s aannemelijk heeft gemaakt dat de staat van onderhoud onder gemiddeld is. dat is niet het geval. De rechtbank kan de heffingsambtenaar wel volgen dat de door eiser overgelegde foto’s daar geen aanleiding voor geven. Dat betekent dat de kwalificatie ‘3’ voor de staat van onderhoud niet naar beneden bijgesteld moet worden. Schilderwerk hoort, zoals de heffingsambtenaar aangeeft, bij het normale onderhoud. Daarnaast is de woning vergeleken met drie referentiewoningen met een vergelijkbaar bouwjaar uit dezelfde wijk in [plaats] , waardoor het waarschijnlijk is dat scheuren in voegwerk, verzakking van tuinen en dergelijke aansluit bij een gemiddelde kwalificatie voor de staat van onderhoud bij woningen van deze leeftijd in deze wijk. De beroepsgrond slaagt niet. De gebruiksoppervlakte van referentiewoning [adres 2] 17. Eiser voert aan dat volgens hem de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van referentiewoning [adres 2] niet klopt. De heffingsambtenaar gaat uit van 119 m². Eiser gebruikt deze referentiewoning in zijn matrix ook, maar gaat uit van een gebruiksoppervlakte van 141 m². In de verkoopdocumentatie staat een gebruiksoppervlakte van 157 m². Eiser hecht meer waarde aan de door de makelaar gehanteerde gebruiksoppervlakte dan aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte. Volgens eiser heeft de Hoge Raad in een zaak waarbij een makelaar een appartement had verkocht als een appartement met een gebruiksoppervlakte van 60 m², terwijl dit later 50 m² bleek te zijn aangegeven dat de makelaar het verschil moest compenseren. Sindsdien is men volgens eiser zeer nauwkeurig met de gebruiksoppervlakten. 18. De heffingsambtenaar heeft op de zitting de gebruiksoppervlakte nagemeten. De gebruiksoppervlakte moet volgens de heffingsambtenaar 138 m² zijn. Daaruit volgt een m²-prijs van € 3.625,-. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar ook met deze aanpassing aannemelijk maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, mede gelet op het afnemend grensnut. De beroepsgrond slaagt niet. De ligging van referentiewoning [adres 4] 19. In reactie op het verweerschrift voert eiser aan dat de beoordeling van de ligging van referentiewoning [adres 4] in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar onjuist is. Deze referentiewoning ligt aan het water en heeft geen achterburen waardoor er meer privacy is. De achterzijde van deze referentiewoning kijkt uit op water en groen. De ligging is daarom beter dan de ligging van de woning, deze heeft namelijk een gemiddelde ligging midden in een woonwijk. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. 20. De heffingsambtenaar heeft aangegeven het niet eens te zijn met de stelling van eiser dat de referentiewoning [adres 4] een boven gemiddelde ligging heeft. Daarnaast is deze referentiewoning verkocht in 2022 in een dalende markt waar door eiser in zijn matrix geen rekening mee is gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiser heeft de indexering in zijn matrix niet op de juiste manier toegepast. De ligging van referentiewoning [adres 4] is naar oordeel van de rechtbank niet beter dan gemiddeld. De beroepsgrond slaagt niet. 21. Eiser heeft een taxatierapport ingebracht met dezelfde referenties als de heffingsambtenaar. Daarmee is de heffingsambtenaar tevens ingegaan op de door eiser bepleite lagere waarde uit het taxatierapport van eiser. Conclusie en gevolgen 22. Het beroep is ongegrond. Dit betekend dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Dit betekent ook dat eiser geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2026. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. ECLI:NL:GHAMS:2025:1978, ECLI:NL:GHARL:2023:7704, ECLI:NL:GHARL:2013:CA3135 (voorheen LJN CA 3135). ECLI:NL:GHARL:2025:6253, ECLI:NL:GHARL:2024:6146 r.o. 4.20, ECLI:NL:GHARL:2024:6436 r.o. 4.6/4.7. ECLI:NL:GHAMS:2022:2341, r.o. 5.2. ECLI:NL:HR:2024:571.