ECLI:NL:RBMNE:2026:1957

ECLI:NL:RBMNE:2026:1957 text/xml public 2026-05-18T10:53:48 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-03-17 UTR 24/1491 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1957 text/html public 2026-05-18T10:53:17 2026-05-18 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1957 Rechtbank Midden-Nederland , 17-03-2026 / UTR 24/1491 WOZ standaard. Ongegrond. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/1491 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2026 de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: A. Oosters) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder (gemachtigde: drs. J.J.M. Woeltjes). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 369.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 5 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend . 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 2 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 1981 gebouwde hoekwoning met een aangebouwde berging/schuur van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m² en ligt op een perceel van 198 m². Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 299.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 369.000,-. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 5 maart 2021 voor € 341.480,-; - [adres 3] , verkocht op 4 augustus 2022 voor € 340.000,-; - [adres 4] , verkocht op 3 januari 2023 voor € 380.000,-; - [adres 5] , verkocht op 21 juli 2021 voor € 359.000,-; - [adres 6] , verkocht op 22 mei 2020 voor € 310.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit. De referentiewoningen 8. Referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] zijn buiten het jaar rondom waardepeildatum verkocht. Deze referentiewoningen zijn toegevoegd vanwege de zeer vergelijkbare ligging met de woning vanwege het nabije spoor. Eiser heeft op de zitting verklaard dat hij deze referentiewoningen ook uitermate geschikt vindt, ondanks dat ze iets verder van de waardepeildatum zijn verkocht. Eiser heeft daaraan toegevoegd dat de overige referentiewoningen volgens hem niet geschikt zijn gelet op de afwijkende ligging. De rechtbank is het met eiser eens ten aanzien van de bruikbaarheid als referentiewoningen van [adres 6] en [adres 4] . Deze zullen dan ook bij de beoordeling betrokken worden. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de overige referentiewoningen vanwege de ligging niet bruikbaar zijn. Daar is immers rekening mee gehouden in de taxatiematrix door de woning en referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] met factor 2 voor ligging te waarderen en de overige referentiewoningen met factor 3. Alle referentiewoningen zullen bij de beoordeling betrokken worden. De rechtbank neemt in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoekwoningen en goed hiermee te vergelijken rijwoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen en hetzelfde bouwjaar hebben. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de ligging, door voor de woningwaarde een waarde onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De staat van de woning 9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar volgens hem te matig afwaardeerd. De kwaliteit en staat van onderhoud van de woning moeten volgens eiser, ten opzichte van referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] met factor 2 worden gewaardeerd. Eiser verwijst hiervoor naar de foto’s. De voorzieningen van referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] zijn ook netter en hadden niet met factor 2 maar hoger gewaardeerd moeten worden. Bij de woning slaat eiser met name aan op de schrootjes en planken met beugeltjes aan de muur van de woonkamer bij de woning. Een koper zal deze eraf slopen en dan moeten de muren hersteld worden. Eiser wijst ook op de foto’s van de buitenkant van de woning waarop volgens eiser uitgesleten voege, afgebladderde verf en asbest op het dak te zien zijn. Mensen betalen zodat ze niet op hoeven te knappen. In vergelijking met referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] kan volgens eiser niet gezegd worden dat ze hetzelfde zijn. 10. De heffingsambtenaar heeft aangegeven, toegespitst op referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] , dat de gemiddelde m²-prijs van deze referentiewoningen neer komt op € 2.690,-. De m²-prijs van de woning is € 2.495,-. Dat betekent dat er € 195,- per m² speling is om de woning op te knappen. Dan is er ongeveer € 24.000,- om schrootjes weg te halen. De heffingsambtenaar licht toe dat [adres 4] grotendeels casco is opgeleverd. Bij [adres 6] is de keuken eenvoudig, net als bij de woning. En is de badkamer verouderd. De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 11. De rechtbank acht zoals hiervoor geconcludeerd dat alle referentiewoningen geschikt zijn. Ze sluiten allemaal voldoende aan bij de woning die moet worden gewaardeerd. De m²-prijzen in de taxatiematrix, gebaseerd op de geïndexeerde verkoopprijzen, laten zien wat men voor de referentiewoningen heeft betaald in de staat waar deze zich in bevonden ten tijde van de verkoop.

ECLI:NL:RBMNE:2026:1957 text/xml public 2026-05-18T10:53:48 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-03-17 UTR 24/1491 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1957 text/html public 2026-05-18T10:53:17 2026-05-18 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1957 Rechtbank Midden-Nederland , 17-03-2026 / UTR 24/1491 WOZ standaard. Ongegrond. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/1491 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2026 de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: A. Oosters) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder (gemachtigde: drs. J.J.M. Woeltjes). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 369.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 5 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend . 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 2 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 1981 gebouwde hoekwoning met een aangebouwde berging/schuur van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m² en ligt op een perceel van 198 m². Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 299.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 369.000,-. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 5 maart 2021 voor € 341.480,-; - [adres 3] , verkocht op 4 augustus 2022 voor € 340.000,-; - [adres 4] , verkocht op 3 januari 2023 voor € 380.000,-; - [adres 5] , verkocht op 21 juli 2021 voor € 359.000,-; - [adres 6] , verkocht op 22 mei 2020 voor € 310.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit. De referentiewoningen 8. Referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] zijn buiten het jaar rondom waardepeildatum verkocht. Deze referentiewoningen zijn toegevoegd vanwege de zeer vergelijkbare ligging met de woning vanwege het nabije spoor. Eiser heeft op de zitting verklaard dat hij deze referentiewoningen ook uitermate geschikt vindt, ondanks dat ze iets verder van de waardepeildatum zijn verkocht. Eiser heeft daaraan toegevoegd dat de overige referentiewoningen volgens hem niet geschikt zijn gelet op de afwijkende ligging. De rechtbank is het met eiser eens ten aanzien van de bruikbaarheid als referentiewoningen van [adres 6] en [adres 4] . Deze zullen dan ook bij de beoordeling betrokken worden. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de overige referentiewoningen vanwege de ligging niet bruikbaar zijn. Daar is immers rekening mee gehouden in de taxatiematrix door de woning en referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] met factor 2 voor ligging te waarderen en de overige referentiewoningen met factor 3. Alle referentiewoningen zullen bij de beoordeling betrokken worden. De rechtbank neemt in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoekwoningen en goed hiermee te vergelijken rijwoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen en hetzelfde bouwjaar hebben. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de ligging, door voor de woningwaarde een waarde onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De staat van de woning 9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar volgens hem te matig afwaardeerd. De kwaliteit en staat van onderhoud van de woning moeten volgens eiser, ten opzichte van referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] met factor 2 worden gewaardeerd. Eiser verwijst hiervoor naar de foto’s. De voorzieningen van referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] zijn ook netter en hadden niet met factor 2 maar hoger gewaardeerd moeten worden. Bij de woning slaat eiser met name aan op de schrootjes en planken met beugeltjes aan de muur van de woonkamer bij de woning. Een koper zal deze eraf slopen en dan moeten de muren hersteld worden. Eiser wijst ook op de foto’s van de buitenkant van de woning waarop volgens eiser uitgesleten voege, afgebladderde verf en asbest op het dak te zien zijn. Mensen betalen zodat ze niet op hoeven te knappen. In vergelijking met referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] kan volgens eiser niet gezegd worden dat ze hetzelfde zijn. 10. De heffingsambtenaar heeft aangegeven, toegespitst op referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] , dat de gemiddelde m²-prijs van deze referentiewoningen neer komt op € 2.690,-. De m²-prijs van de woning is € 2.495,-. Dat betekent dat er € 195,- per m² speling is om de woning op te knappen. Dan is er ongeveer € 24.000,- om schrootjes weg te halen. De heffingsambtenaar licht toe dat [adres 4] grotendeels casco is opgeleverd. Bij [adres 6] is de keuken eenvoudig, net als bij de woning. En is de badkamer verouderd. De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 11. De rechtbank acht zoals hiervoor geconcludeerd dat alle referentiewoningen geschikt zijn. Ze sluiten allemaal voldoende aan bij de woning die moet worden gewaardeerd. De m²-prijzen in de taxatiematrix, gebaseerd op de geïndexeerde verkoopprijzen, laten zien wat men voor de referentiewoningen heeft betaald in de staat waar deze zich in bevonden ten tijde van de verkoop.