ECLI:NL:RBMNE:2026:1956

ECLI:NL:RBMNE:2026:1956 text/xml public 2026-05-18T10:48:48 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-03-17 UTR 24/1475 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1956 text/html public 2026-05-18T10:48:26 2026-05-18 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1956 Rechtbank Midden-Nederland , 17-03-2026 / UTR 24/1475 WOZ standaard. Ongegrond. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/1475 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2026 de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: A. Oosters) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder (gemachtigde: drs. J.J.M. Woeltjes). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 530.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 5 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 2 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een dakopbouw van 10 m², een aanbouw van 8 m² en een vrijstaande berging/schuur van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 56 m² en ligt op een perceel van 86 m². Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 497.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 530.000,-. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 28 juni 2022 voor € 520.000,-; - [adres 3] , verkocht op 7 maart 2022 voor € 573.250,-; - [adres 4] , verkocht op 13 april 2022 voor € 535.000,-; - [adres 5] , verkocht op 26 oktober 2021 voor € 502.040,-; - [adres 6] , verkocht op 11 mei 2022 voor € 511.000,-; - [adres 7] , verkocht op 13 februari 2022 voor € 464.646,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen, een vergelijkbaar bouwjaar en gebruiksoppervlakte hebben en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Bewijslastverdeling 9. Eiser voert aan dat zijn taxatierapport als bewijsmiddel alleen gebruikt wordt om te controleren of de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Volgens eiser moet zijn bewijsmiddel echter gezien worden als zelfstandig bewijsmiddel dat even zwaar weegt als dat van de heffingsambtenaar. Eiser verwijst hiervoor naar overweging 3.3 van het zogenaamde ‘Oostflakkee’-arrest. 10. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat op hem de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 11. De rechtbank is van oordeel dat uit overweging 3.2 van het door eiser aangehaalde arrest volgt dat de bewijslast met betrekking tot de waarde op de heffingsambtenaar rust. Alleen als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is wordt dat wat eiser ter betwisting heeft gesteld (inclusief de onderbouwing van zijn stellingen door middel van een taxatierapport) meegenomen. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat uit overweging 3.3 van het arrest volgt dat het bewijsmiddel van eiser even zwaar weegt als dat van de heffingsambtenaar, omdat die situatie niet vergelijkbaar is met deze zaak. In die situatie concludeerde de Hoge Raad dat het uitgangspunt uit r.o. 3.2. niet is miskend. De Hoge constateert dat het oordeel van het hof aldus moet worden verstaan dat het Hof aan de door elk van partijen aangedragen bewijsmiddelen en argumenten evenveel gewicht heeft toegekend. Tegen dat oordeel is op zichzelf geen klacht gericht. Daarom heeft het hof in die procedure de waarde in goede justitie vastgesteld, waarvan de Hoge Raad in overweging 3.3 van het ‘Oostflakkee’-arrest heeft geoordeeld dat dat in die situatie, in die procedure, geen blijk geeft van een onjuiste rechtsvatting. De beroepsgrond slaagt niet. De waarderingsmethode 12. Eiser voert aan dat de onderbouwing van de waarde in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar niet deugt. Er is namelijk geen causaal verband tussen de referentiewoningen en de vastgestelde waarde. In de door eiser ingediende matrix (in het taxatierapport) wordt de bepleite waarde bepaald aan de hand van de gemiddelde m²-prijzen van de referentiewoningen. Eiser geeft aan dat hij dit heeft aangekaart bij het hof Arnhem-Leeuwarden en dat uit recente jurisprudentie blijkt dat het volgens het hof prima is om rekenkundig aan te sluiten. 13. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond van eiser niet kan slagen. Er wordt voor de stelling van eiser dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode, zoals in de gehanteerde matrix niet bruikbaar is, geen steun gevonden in de door eiser aangehaalde uitspraken. In de door eiser aangehaalde uitspraken oordeelde het hof dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en de woning.

ECLI:NL:RBMNE:2026:1956 text/xml public 2026-05-18T10:48:48 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-03-17 UTR 24/1475 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1956 text/html public 2026-05-18T10:48:26 2026-05-18 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1956 Rechtbank Midden-Nederland , 17-03-2026 / UTR 24/1475 WOZ standaard. Ongegrond. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/1475 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2026 de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: A. Oosters) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder (gemachtigde: drs. J.J.M. Woeltjes). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 530.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 5 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 2 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een dakopbouw van 10 m², een aanbouw van 8 m² en een vrijstaande berging/schuur van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 56 m² en ligt op een perceel van 86 m². Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 497.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 530.000,-. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 28 juni 2022 voor € 520.000,-; - [adres 3] , verkocht op 7 maart 2022 voor € 573.250,-; - [adres 4] , verkocht op 13 april 2022 voor € 535.000,-; - [adres 5] , verkocht op 26 oktober 2021 voor € 502.040,-; - [adres 6] , verkocht op 11 mei 2022 voor € 511.000,-; - [adres 7] , verkocht op 13 februari 2022 voor € 464.646,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen, een vergelijkbaar bouwjaar en gebruiksoppervlakte hebben en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Bewijslastverdeling 9. Eiser voert aan dat zijn taxatierapport als bewijsmiddel alleen gebruikt wordt om te controleren of de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Volgens eiser moet zijn bewijsmiddel echter gezien worden als zelfstandig bewijsmiddel dat even zwaar weegt als dat van de heffingsambtenaar. Eiser verwijst hiervoor naar overweging 3.3 van het zogenaamde ‘Oostflakkee’-arrest. 10. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat op hem de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 11. De rechtbank is van oordeel dat uit overweging 3.2 van het door eiser aangehaalde arrest volgt dat de bewijslast met betrekking tot de waarde op de heffingsambtenaar rust. Alleen als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is wordt dat wat eiser ter betwisting heeft gesteld (inclusief de onderbouwing van zijn stellingen door middel van een taxatierapport) meegenomen. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat uit overweging 3.3 van het arrest volgt dat het bewijsmiddel van eiser even zwaar weegt als dat van de heffingsambtenaar, omdat die situatie niet vergelijkbaar is met deze zaak. In die situatie concludeerde de Hoge Raad dat het uitgangspunt uit r.o. 3.2. niet is miskend. De Hoge constateert dat het oordeel van het hof aldus moet worden verstaan dat het Hof aan de door elk van partijen aangedragen bewijsmiddelen en argumenten evenveel gewicht heeft toegekend. Tegen dat oordeel is op zichzelf geen klacht gericht. Daarom heeft het hof in die procedure de waarde in goede justitie vastgesteld, waarvan de Hoge Raad in overweging 3.3 van het ‘Oostflakkee’-arrest heeft geoordeeld dat dat in die situatie, in die procedure, geen blijk geeft van een onjuiste rechtsvatting. De beroepsgrond slaagt niet. De waarderingsmethode 12. Eiser voert aan dat de onderbouwing van de waarde in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar niet deugt. Er is namelijk geen causaal verband tussen de referentiewoningen en de vastgestelde waarde. In de door eiser ingediende matrix (in het taxatierapport) wordt de bepleite waarde bepaald aan de hand van de gemiddelde m²-prijzen van de referentiewoningen. Eiser geeft aan dat hij dit heeft aangekaart bij het hof Arnhem-Leeuwarden en dat uit recente jurisprudentie blijkt dat het volgens het hof prima is om rekenkundig aan te sluiten. 13. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond van eiser niet kan slagen. Er wordt voor de stelling van eiser dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode, zoals in de gehanteerde matrix niet bruikbaar is, geen steun gevonden in de door eiser aangehaalde uitspraken. In de door eiser aangehaalde uitspraken oordeelde het hof dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en de woning.