ECLI:NL:RBMNE:2026:1929

ECLI:NL:RBMNE:2026:1929 text/xml public 2026-05-18T09:04:48 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-02-10 UTR 24/8084 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1929 text/html public 2026-05-18T09:04:06 2026-05-18 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1929 Rechtbank Midden-Nederland , 10-02-2026 / UTR 24/8084 WOZ standaard. Ongegrond. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/8084 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2026 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder (gemachtigde: mr. W.G. Vos). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.048.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 12 januari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 2015 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande garage van 20 m², een aangebouwde schuur/berging van 6 m² en 2 dakkapellen van 2 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 185 m2 en ligt op een perceel van 350 m². Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.019.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.048.000,-. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 11 augustus 2022 voor € 1.300.000,-; - [adres 3] , verkocht op 13 juli 2022 voor € 990.000,-; - [adres 4] , verkocht op 17 mei 2022 voor € 1.341.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud door voor de woningwaarde een waarde binnen de bandbreedte van de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Daarnaast onderbouwd het eigen verkoopcijfer, geïndexeerd naar waardepeildatum ook de vastgestelde waarde. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Onvoldoende rekening gehouden met de marktsituatie en het eigen verkoopcijfer. 9. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat het eigen aankoopcijfer van 19 februari 2021 gebruikt moet worden voor de onderbouwing van de WOZ-waarde. Volgens eiser komt dat na indexering, waarbij gebruik wordt gemaakt van COROP-cijfers uit op een WOZ-waarde van € 1.019.000,-. Volgens eiser is dat inzichtelijker en controleerbaarder dan de indexering die de heffingsambtenaar toepast. Eiser verwijst hierbij naar de reactie van de heffingsambtenaar op het verzoek in de bezwaarfase om de indexering over te leggen. De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd door de trendcijfers per email te verstrekken aan eiser. Eiser heeft hier op zitting over aangegeven dat met het verzoek niet de trendcijfers bedoeld werden omdat die niet specifiek genoeg zijn. Om die reden heeft eiser de door de heffingsambtenaar verstrekte informatie naast zich neergelegd. Op de zitting heeft eiser aangegeven dat de stelling is dat de heffingsambtenaar zijn indexeringscijfers niet voldoende heeft onderbouwd. 9.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat het eigen verkoopcijfer te ver van de waardepeildatum af ligt en dat daarom de vergelijkingsmethode toegepast moet worden. De heffingsambtenaar heeft op verzoek tijdens de zitting aangegeven dat volgens hem het geïndexeerde eigen verkoopcijfer uitkomt op € 1.052.000,-. De heffingsambtenaar heeft ook aangegeven dat hij ervan uit ging dat de in bezwaar verstrekte informatie voldoende was. 9.2 De rechtbank kan de heffingsambtenaar in zijn standpunt volgen. De eigen aankoop uit 2021 ligt bijna 2 jaar voor de waardepeildatum. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de woning niet dusdanig uniek is dat er geen goede referentiewoningen zijn. De heffingsambtenaar heeft zich daarom terecht op het standpunt gesteld dat er geen aanleiding is om uit te gaan van het eigen verkoopcijfer. De door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen zijn naar oordeel van de rechtbank prima vergelijkbaar en onderbouwen de vastgestelde waarde. Het op de zitting door de heffingsambtenaar geïndexeerde eigen aankoopcijfer komt uit op € 1.052.000,-. Dit geeft een indicatie dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ten aanzien van de stelling van eiser over de indexeringscijfers is de rechtbank van oordeel dat het pas op de zitting aangeven hiervan te laat is. Eiser had hier, na ontvangst van de trendcijfers in de bezwaarfase al over kunnen aangeven dat een meer gespecificeerde reactie bedoeld werd. Ook in het beroepschrift is hier niks over opgenomen. Ter informatie aan eiser voegt de rechtbank hieraan toe dat het de rechtbank ambtshalve bekend is dat deze heffingsambtenaar zijn indexering baseert op de permanente marktanalyse, waarbij de indexering wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare type woningen in de gemeente waar het om gaat. Dit is naar oordeel van de rechtbank meer specifiek dan de COROP-cijfers die eiser hanteert, aangezien bij die methode Nederland in 40 regio’s wordt opgedeeld en dus niet alleen gekeken wordt naar de gemeente waar het om gaat.

ECLI:NL:RBMNE:2026:1929 text/xml public 2026-05-18T09:04:48 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-02-10 UTR 24/8084 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1929 text/html public 2026-05-18T09:04:06 2026-05-18 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1929 Rechtbank Midden-Nederland , 10-02-2026 / UTR 24/8084 WOZ standaard. Ongegrond. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/8084 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2026 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder (gemachtigde: mr. W.G. Vos). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.048.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 12 januari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 2015 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande garage van 20 m², een aangebouwde schuur/berging van 6 m² en 2 dakkapellen van 2 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 185 m2 en ligt op een perceel van 350 m². Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.019.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.048.000,-. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 11 augustus 2022 voor € 1.300.000,-; - [adres 3] , verkocht op 13 juli 2022 voor € 990.000,-; - [adres 4] , verkocht op 17 mei 2022 voor € 1.341.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud door voor de woningwaarde een waarde binnen de bandbreedte van de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Daarnaast onderbouwd het eigen verkoopcijfer, geïndexeerd naar waardepeildatum ook de vastgestelde waarde. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Onvoldoende rekening gehouden met de marktsituatie en het eigen verkoopcijfer. 9. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat het eigen aankoopcijfer van 19 februari 2021 gebruikt moet worden voor de onderbouwing van de WOZ-waarde. Volgens eiser komt dat na indexering, waarbij gebruik wordt gemaakt van COROP-cijfers uit op een WOZ-waarde van € 1.019.000,-. Volgens eiser is dat inzichtelijker en controleerbaarder dan de indexering die de heffingsambtenaar toepast. Eiser verwijst hierbij naar de reactie van de heffingsambtenaar op het verzoek in de bezwaarfase om de indexering over te leggen. De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd door de trendcijfers per email te verstrekken aan eiser. Eiser heeft hier op zitting over aangegeven dat met het verzoek niet de trendcijfers bedoeld werden omdat die niet specifiek genoeg zijn. Om die reden heeft eiser de door de heffingsambtenaar verstrekte informatie naast zich neergelegd. Op de zitting heeft eiser aangegeven dat de stelling is dat de heffingsambtenaar zijn indexeringscijfers niet voldoende heeft onderbouwd. 9.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat het eigen verkoopcijfer te ver van de waardepeildatum af ligt en dat daarom de vergelijkingsmethode toegepast moet worden. De heffingsambtenaar heeft op verzoek tijdens de zitting aangegeven dat volgens hem het geïndexeerde eigen verkoopcijfer uitkomt op € 1.052.000,-. De heffingsambtenaar heeft ook aangegeven dat hij ervan uit ging dat de in bezwaar verstrekte informatie voldoende was. 9.2 De rechtbank kan de heffingsambtenaar in zijn standpunt volgen. De eigen aankoop uit 2021 ligt bijna 2 jaar voor de waardepeildatum. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de woning niet dusdanig uniek is dat er geen goede referentiewoningen zijn. De heffingsambtenaar heeft zich daarom terecht op het standpunt gesteld dat er geen aanleiding is om uit te gaan van het eigen verkoopcijfer. De door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen zijn naar oordeel van de rechtbank prima vergelijkbaar en onderbouwen de vastgestelde waarde. Het op de zitting door de heffingsambtenaar geïndexeerde eigen aankoopcijfer komt uit op € 1.052.000,-. Dit geeft een indicatie dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ten aanzien van de stelling van eiser over de indexeringscijfers is de rechtbank van oordeel dat het pas op de zitting aangeven hiervan te laat is. Eiser had hier, na ontvangst van de trendcijfers in de bezwaarfase al over kunnen aangeven dat een meer gespecificeerde reactie bedoeld werd. Ook in het beroepschrift is hier niks over opgenomen. Ter informatie aan eiser voegt de rechtbank hieraan toe dat het de rechtbank ambtshalve bekend is dat deze heffingsambtenaar zijn indexering baseert op de permanente marktanalyse, waarbij de indexering wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare type woningen in de gemeente waar het om gaat. Dit is naar oordeel van de rechtbank meer specifiek dan de COROP-cijfers die eiser hanteert, aangezien bij die methode Nederland in 40 regio’s wordt opgedeeld en dus niet alleen gekeken wordt naar de gemeente waar het om gaat.