ECLI:NL:RBMNE:2026:1899

ECLI:NL:RBMNE:2026:1899 text/xml public 2026-04-28T11:31:44 2026-04-26 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-04-15 11943130 \ MC EXPL 25-5940 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Almere Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1899 text/html public 2026-04-28T11:31:11 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1899 Rechtbank Midden-Nederland , 15-04-2026 / 11943130 \ MC EXPL 25-5940 Overeenkomst van opdracht (taxatie). Eiser mocht niet verwachten dat de taxatie aan de voorwaarden van de bank zou voldoen. Van tekortkoming is niet gebleken nu taxateur niet bekend was met die voorwaarden. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almere Zaaknummer: 11943130 \ MC EXPL 25-5940 Vonnis van 15 april 2026 in de zaak van [eiser] , handelend onder de naam [handelsnaam] , te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: A.M.G. Schulte, tegen [gedaagde] B.V. , te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon. 1 De kern van de zaak [gedaagde] heeft in opdracht van [eiser] een taxatierapport opgemaakt. Het doel was om financiering te verkrijgen voor het getaxeerde object. De bank heeft het rapport afgewezen omdat het niet voldeed aan specifieke eisen. [eiser] vordert in deze procedure terugbetaling van € 1.815,- en bijkomende kosten. [gedaagde] betwist dat zij is tekortgeschoten. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] onjuiste informatie verstrekt en heeft [gedaagde] [eiser] op de risico’s gewezen. De kantonrechter stelt [gedaagde] in het gelijk. Hieronder wordt uitgelegd waarom. 2 De procedure 2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 9 oktober 2025 met producties, - de conclusie van antwoord met producties, - de conclusie van repliek, - de conclusie van dupliek. 2.2 Ten slotte is vonnis bepaald. 3 De beoordeling Wat is er aan de hand? 3.1 Volgens [eiser] is het probleem dat [gedaagde] een rapport heeft opgeleverd dat naar inhoud en opzet is ingericht als consumentenwoningenrapport, terwijl de opdracht zag op een onbebouwde kavel met industriefunctie en was bedoeld voor zakelijke financiering. [eiser] ziet dit als een tekortkoming in de prestatie door [gedaagde] . [eiser] vindt dat [gedaagde] de opdracht niet had mogen doorzetten als zij zonder definitieve bankinformatie geen deugdelijk financieringsrapport kon leveren. Volgens [eiser] was het rapport met een onjuist normenkader en interne inconsistenties niet te repareren, zodat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden. 3.2 [gedaagde] voert hiertegenover aan dat zij aan [eiser] heeft gevraagd welke bank de financiering zou verstrekken, welke financieel adviseur betrokken was en of er specifieke (bancaire) eisen golden voor het taxatierapport. [gedaagde] stelt dat hij met de financieel adviseur van [eiser] (Piet Hein) heeft besproken dat het rapport conform de besproken uitgangspunten kon worden opgesteld en dat eventuele aanvullende eisen wel zouden volgen als de bank die zou stellen. Uiteindelijk is [gedaagde] geen gelegenheid gegeven het rapport aan te passen. Het juridisch kader 3.3 De vraag is of [gedaagde] tekortgeschoten in haar verplichtingen die uit de overeenkomst tussen partijen voortvloeien. Partijen hebben verschillende gedachten over wat van [gedaagde] verwacht mocht worden. Bij de uitleg van overeenkomsten komt het niet aan op een zuiver taalkundige uitleg van wat partijen zijn overeengekomen, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 3.4 Het ligt op de weg van [eiser] als eisende partij om de tekortkoming te stellen, te onderbouwen en zo nodig te bewijzen. Het oordeel van de kantonrechter 3.5 Bij de beoordeling is relevant dat partijen geen schriftelijke overeenkomst hebben overgelegd. Kennelijk hebben partijen via de mail, via whatsapp en telefonisch over de opdracht gecommuniceerd. De onderstaande feiten en omstandigheden zijn van belang bij de beoordeling van wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 3.5.1 Op 19 juni 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] gestuurd: “Beste [eiser] heb jij al akkoord van de bank dat wij het taxatierapport kunnen opleveren? Heeft de bank nog speciale voorwaarden?”. Daarop heeft [eiser] gereageerd: “ Maak maar gewoon die taxatie Kunnen wij ook verder En graag even de kosten van te voren ”. 3.5.2 Op 26 juni 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] gestuurd: “Van jou wil ik weten wat voor taxatierapport de bank verwacht. Weet je al welke bank het wordt? Accepteert de bank mijn taxatie of willen ze alleen een eigen taxateur. Ik wil vragen of je dit zo snel mogelijk laat weten. Een rapport wat niet geaccepteerd wordt geeft alleen maar ellende . ” [eiser] heeft hierop op 27 juni 2024 geantwoord: “Ik heb nog niks gehoord van de bank maar maak het rapport maar wat we hebben besproken . ” 3.5.3 [gedaagde] stelt dat zij met de financieel adviseur heeft besproken dat het rapport conform de besproken uitgangspunten kon worden opgesteld en dat eventuele aanvullende eisen wel zouden volgen als de bank die zou stellen. [eiser] heeft dit niet weersproken. 3.5.4 In de e-mail van 13 februari 2025 (productie F bij dagvaarding) schrijft [eiser] aan [gedaagde] : “ Het door u opgestelde taxatierapport is door de bank (SNS) afgewezen vanwege de aanwezigheid van de term “Woonhuis” in het rapport. De bank financiert uitsluitend zakelijke kavels en de terminologie in uw rapport heeft geleid tot verwarring en twijfel bij de beoordeling van de financieringsaanvraag. Bovendien hebben wij inmiddels vernomen dat een specifiek taxatierapport voor commercieel vastgoed (conform model TMI) vereist is. ” 3.6 Uit de whatsappcorrespondentie van 19 juni 2024 en 26 juni 2024 blijkt dat [gedaagde] om nadere specificaties (concrete bancaire eisen) heeft verzocht. Daarbij heeft [gedaagde] gewezen op de gevolgen als een rapport door de bank niet geaccepteerd wordt. Desondanks heeft [eiser] geen nadere specificaties van de bank aan [gedaagde] verstrekt. [eiser] vraagt zelfs per Whatsapp op 28 juni 2024 waarom [gedaagde] zo moeilijk doet over alles, waarop [gedaagde] antwoord dat nu juist banken heel moeilijk doen. Onder deze omstandigheden waarin [eiser] geen nadere specificaties opgeeft, mocht [eiser] niet van [gedaagde] verwachten dat het rapport van [gedaagde] aan voor [gedaagde] onbekende vereisten van de bank zou moeten voldoen. Omdat [gedaagde] [eiser] op dit risico gewezen heeft en [eiser] de opdracht heeft voortgezet, ligt dit risico op de weg van [eiser] . Het feit dat bij de bank verwarring zou zijn ontstaan door het gebruik van de term ‘woonhuis’ in het rapport, maakt dit niet anders. Uit de e-mail van 13 februari 2025 blijkt dat het rapport van [gedaagde] ook zonder het gebruik van het woord ‘woonhuis’ niet aan de vereisten van de bank zou hebben voldaan omdat klaarblijkelijk, zo blijkt later, een TMI model vereist was. Het had overigens op de weg van [gedaagde] gelegen om de reden van de afwijzing door de bank te onderbouwen met van de bank afkomstige stukken. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat het gebruik van de term ‘woonhuis’ in het rapport op zichzelf een tekortkoming is, omdat [eiser] aan [gedaagde] , ondanks het verzoek van [gedaagde] daartoe, niet heeft laten weten aan welke vereisten van de bank het rapport moest voldoen. Ook de plausibiliteitsverklaring van controlerend taxateur Ronald Rietveld (productie H bij dagvaarding) wijst niet op onjuistheden in het taxatierapport van [gedaagde] . 3.7 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat van een tekortkoming door [gedaagde] geen sprake is. Dit heeft tot gevolg dat het beroep op ontbinding niet slaagt. De vordering van [eiser] wordt afgewezen. De proceskosten 3.8 [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

ECLI:NL:RBMNE:2026:1899 text/xml public 2026-04-28T11:31:44 2026-04-26 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-04-15 11943130 \ MC EXPL 25-5940 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Almere Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1899 text/html public 2026-04-28T11:31:11 2026-04-28 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1899 Rechtbank Midden-Nederland , 15-04-2026 / 11943130 \ MC EXPL 25-5940 Overeenkomst van opdracht (taxatie). Eiser mocht niet verwachten dat de taxatie aan de voorwaarden van de bank zou voldoen. Van tekortkoming is niet gebleken nu taxateur niet bekend was met die voorwaarden. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almere Zaaknummer: 11943130 \ MC EXPL 25-5940 Vonnis van 15 april 2026 in de zaak van [eiser] , handelend onder de naam [handelsnaam] , te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: A.M.G. Schulte, tegen [gedaagde] B.V. , te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon. 1 De kern van de zaak [gedaagde] heeft in opdracht van [eiser] een taxatierapport opgemaakt. Het doel was om financiering te verkrijgen voor het getaxeerde object. De bank heeft het rapport afgewezen omdat het niet voldeed aan specifieke eisen. [eiser] vordert in deze procedure terugbetaling van € 1.815,- en bijkomende kosten. [gedaagde] betwist dat zij is tekortgeschoten. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] onjuiste informatie verstrekt en heeft [gedaagde] [eiser] op de risico’s gewezen. De kantonrechter stelt [gedaagde] in het gelijk. Hieronder wordt uitgelegd waarom. 2 De procedure 2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 9 oktober 2025 met producties, - de conclusie van antwoord met producties, - de conclusie van repliek, - de conclusie van dupliek. 2.2 Ten slotte is vonnis bepaald. 3 De beoordeling Wat is er aan de hand? 3.1 Volgens [eiser] is het probleem dat [gedaagde] een rapport heeft opgeleverd dat naar inhoud en opzet is ingericht als consumentenwoningenrapport, terwijl de opdracht zag op een onbebouwde kavel met industriefunctie en was bedoeld voor zakelijke financiering. [eiser] ziet dit als een tekortkoming in de prestatie door [gedaagde] . [eiser] vindt dat [gedaagde] de opdracht niet had mogen doorzetten als zij zonder definitieve bankinformatie geen deugdelijk financieringsrapport kon leveren. Volgens [eiser] was het rapport met een onjuist normenkader en interne inconsistenties niet te repareren, zodat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden. 3.2 [gedaagde] voert hiertegenover aan dat zij aan [eiser] heeft gevraagd welke bank de financiering zou verstrekken, welke financieel adviseur betrokken was en of er specifieke (bancaire) eisen golden voor het taxatierapport. [gedaagde] stelt dat hij met de financieel adviseur van [eiser] (Piet Hein) heeft besproken dat het rapport conform de besproken uitgangspunten kon worden opgesteld en dat eventuele aanvullende eisen wel zouden volgen als de bank die zou stellen. Uiteindelijk is [gedaagde] geen gelegenheid gegeven het rapport aan te passen. Het juridisch kader 3.3 De vraag is of [gedaagde] tekortgeschoten in haar verplichtingen die uit de overeenkomst tussen partijen voortvloeien. Partijen hebben verschillende gedachten over wat van [gedaagde] verwacht mocht worden. Bij de uitleg van overeenkomsten komt het niet aan op een zuiver taalkundige uitleg van wat partijen zijn overeengekomen, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 3.4 Het ligt op de weg van [eiser] als eisende partij om de tekortkoming te stellen, te onderbouwen en zo nodig te bewijzen. Het oordeel van de kantonrechter 3.5 Bij de beoordeling is relevant dat partijen geen schriftelijke overeenkomst hebben overgelegd. Kennelijk hebben partijen via de mail, via whatsapp en telefonisch over de opdracht gecommuniceerd. De onderstaande feiten en omstandigheden zijn van belang bij de beoordeling van wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 3.5.1 Op 19 juni 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] gestuurd: “Beste [eiser] heb jij al akkoord van de bank dat wij het taxatierapport kunnen opleveren? Heeft de bank nog speciale voorwaarden?”. Daarop heeft [eiser] gereageerd: “ Maak maar gewoon die taxatie Kunnen wij ook verder En graag even de kosten van te voren ”. 3.5.2 Op 26 juni 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] gestuurd: “Van jou wil ik weten wat voor taxatierapport de bank verwacht. Weet je al welke bank het wordt? Accepteert de bank mijn taxatie of willen ze alleen een eigen taxateur. Ik wil vragen of je dit zo snel mogelijk laat weten. Een rapport wat niet geaccepteerd wordt geeft alleen maar ellende . ” [eiser] heeft hierop op 27 juni 2024 geantwoord: “Ik heb nog niks gehoord van de bank maar maak het rapport maar wat we hebben besproken . ” 3.5.3 [gedaagde] stelt dat zij met de financieel adviseur heeft besproken dat het rapport conform de besproken uitgangspunten kon worden opgesteld en dat eventuele aanvullende eisen wel zouden volgen als de bank die zou stellen. [eiser] heeft dit niet weersproken. 3.5.4 In de e-mail van 13 februari 2025 (productie F bij dagvaarding) schrijft [eiser] aan [gedaagde] : “ Het door u opgestelde taxatierapport is door de bank (SNS) afgewezen vanwege de aanwezigheid van de term “Woonhuis” in het rapport. De bank financiert uitsluitend zakelijke kavels en de terminologie in uw rapport heeft geleid tot verwarring en twijfel bij de beoordeling van de financieringsaanvraag. Bovendien hebben wij inmiddels vernomen dat een specifiek taxatierapport voor commercieel vastgoed (conform model TMI) vereist is. ” 3.6 Uit de whatsappcorrespondentie van 19 juni 2024 en 26 juni 2024 blijkt dat [gedaagde] om nadere specificaties (concrete bancaire eisen) heeft verzocht. Daarbij heeft [gedaagde] gewezen op de gevolgen als een rapport door de bank niet geaccepteerd wordt. Desondanks heeft [eiser] geen nadere specificaties van de bank aan [gedaagde] verstrekt. [eiser] vraagt zelfs per Whatsapp op 28 juni 2024 waarom [gedaagde] zo moeilijk doet over alles, waarop [gedaagde] antwoord dat nu juist banken heel moeilijk doen. Onder deze omstandigheden waarin [eiser] geen nadere specificaties opgeeft, mocht [eiser] niet van [gedaagde] verwachten dat het rapport van [gedaagde] aan voor [gedaagde] onbekende vereisten van de bank zou moeten voldoen. Omdat [gedaagde] [eiser] op dit risico gewezen heeft en [eiser] de opdracht heeft voortgezet, ligt dit risico op de weg van [eiser] . Het feit dat bij de bank verwarring zou zijn ontstaan door het gebruik van de term ‘woonhuis’ in het rapport, maakt dit niet anders. Uit de e-mail van 13 februari 2025 blijkt dat het rapport van [gedaagde] ook zonder het gebruik van het woord ‘woonhuis’ niet aan de vereisten van de bank zou hebben voldaan omdat klaarblijkelijk, zo blijkt later, een TMI model vereist was. Het had overigens op de weg van [gedaagde] gelegen om de reden van de afwijzing door de bank te onderbouwen met van de bank afkomstige stukken. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat het gebruik van de term ‘woonhuis’ in het rapport op zichzelf een tekortkoming is, omdat [eiser] aan [gedaagde] , ondanks het verzoek van [gedaagde] daartoe, niet heeft laten weten aan welke vereisten van de bank het rapport moest voldoen. Ook de plausibiliteitsverklaring van controlerend taxateur Ronald Rietveld (productie H bij dagvaarding) wijst niet op onjuistheden in het taxatierapport van [gedaagde] . 3.7 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat van een tekortkoming door [gedaagde] geen sprake is. Dit heeft tot gevolg dat het beroep op ontbinding niet slaagt. De vordering van [eiser] wordt afgewezen. De proceskosten 3.8 [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.