ECLI:NL:RBMNE:2026:1891

ECLI:NL:RBMNE:2026:1891 text/xml public 2026-04-29T09:50:18 2026-04-25 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-04-14 C/16/606813 / KL ZA 26-41 Uitspraak Kort geding NL Lelystad Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1891 text/html public 2026-04-29T09:49:44 2026-04-29 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1891 Rechtbank Midden-Nederland , 14-04-2026 / C/16/606813 / KL ZA 26-41 Voorzieningenrechter wijst vordering tot levering en betaling van verkochte bedrijfsruimte af; dwaling; non-conformiteit; ontbindende voorwaarde; financieringsvoorbehoud. RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Lelystad Zaaknummer: C/16/606813 / KL ZA 26-41 Vonnis in kort geding van 14 april 2026 in de zaak van [eiseres] B.V. , te [plaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat: mr. J. de Wrede te Almere, tegen [gedaagde] B.V. , te [plaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. S. Booij te Almere. 1 De procedure 1.1 De voorzieningenrechter beschikt over de volgende stukken: - de op 23 maart 2026 ingediende dagvaarding met producties 1 tot en met 21 - de door [eiseres] op 23 maart 2026 ingediende producties 22 tot en met 27 - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6. 1.2 Op de mondelinge behandeling van 31 maart 2026 zijn namens [eiseres] verschenen: de heer [A] (een van de twee middellijk statutair bestuurders) en mr. De Wrede. Namens [gedaagde] zijn verschenen: de heer [B] (de enige statutair bestuurder) en mr. Booij. Op de zitting zijn nog drie belangstellenden aanwezig geweest, namelijk: de heer [C] (de andere middellijk statutair bestuurder van [eiseres] ), mevrouw [D] , financieel adviseur van [gedaagde] en een studentstagiaire bij het kantoor van mr. De Wrede. Partijen en hun advocaat hebben de zaak verder toegelicht en vragen van de voorzieningenrechter beantwoord. Namens zowel [eiseres] als [gedaagde] zijn spreekaantekeningen voorgedragen. Deze zijn aan het procesdossier toegevoegd. Aan het einde van de zitting heeft de voorzieningenrechter bepaald dat heden vonnis wordt gewezen. 2 Waar de zaak over gaat 2.1 [eiseres] heeft in oktober 2025 bedrijfsruimte (hierna: de bedrijfsunit) verkocht aan [gedaagde] . In dit kort geding vordert zij veroordeling van [gedaagde] om die overeenkomst na te komen, door 1) er onvoorwaardelijk aan mee te werken dat de bedrijfsunit bij notariële akte aan [gedaagde] wordt geleverd, en 2) de overeengekomen koopprijs van € 278.500 te betalen. 2.2 [gedaagde] betoogt dat de overeenkomst niet meer bestaat, ten eerste omdat zij met succes het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen en ten tweede omdat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald over lekkageproblemen en zij vervolgens met succes een beroep heeft gedaan op de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst die het gevolg van die dwaling is. 2.3 De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af. [eiseres] heeft haar spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen onvoldoende onderbouwd en de voorzieningenrechter verwacht dat de bodemrechter inhoudelijk [gedaagde] in het gelijk zal stellen en niet [eiseres] , zowel op het punt van het financieringsvoorbehoud als op het punt van de dwaling. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht. 3 De beoordeling Het toetsingskader in kort geding 3.1 Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Als dat het geval is, dient de voorzieningenrechter zich een voorlopig oordeel te vormen over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen. Het spoedeisend belang is onvoldoende onderbouwd 3.2 [eiseres] heeft met betrekking tot haar spoedeisend belang aangevoerd: dat het spoedeisend belang volgt uit de aard van het geschil omdat hij – als verkoper van de bedrijfsunit – er nu eenmaal spoedeisend belang bij heeft dat de koper deze tijdig of met zo min mogelijk vertraging betaalt en aan zich laat leveren; dat zo lang de bedrijfsunit niet aan [gedaagde] is overgedragen, de schade van [eiseres] in de tijd blijft oplopen, bijvoorbeeld omdat de VvE-kosten blijven doorlopen; dat zo lang de bedrijfsunit niet aan [gedaagde] is overgedragen, zij het risico voor de bedrijfsunit blijft dragen, gelet op artikel 11 van het koopcontract van 20 oktober 2025 waarin partijen de voorwaarden voor de koopovereenkomst hebben vastgelegd (hierna: het koopcontract). De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiseres] hiermee niet voldoende heeft onderbouwd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure niet kan afwachten. Daarvoor is het financiële belang te beperkt en het gestelde risico is te algemeen en te gering. Dat risico is bovendien doorgaans gedekt onder de gebruikelijke verzekeringen. Onvoldoende kans dat de bodemrechter [eiseres] in het gelijk stelt Aannemelijk dat het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud slaagt 3.3 In het koopcontract is het financieringsvoorbehoud als volgt geformuleerd: “Artikel 16: Ontbindende voorwaarden 16.1 Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten aan een der partijen in elk van de volgende gevallen: 1. als koper niet uiterlijk op 19 november 2025 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het verkochte tot een totale hoofdsom van ten minste € 247.500,00 (zegge: Tweehonderd zevenenveertig duizend vijfhonderd euro), onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en bepalingen. Koper zal ter verkrijging van de financiering(en), al het hem mogelijke verrichten; 2. (…) 16.2 Op vervulling van een in lid 1 van dit artikel gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep dient uiterlijk één dag na de in lid 1 genoemde datum te zijn ontvangen door de verkoper of diens makelaar door middel van een schriftelijke mededeling onder overlegging van voldoende bewijsstukken waaronder in ieder geval begrepen: indien artikel 16.1.1 van toepassing is, de schriftelijke afwijzingen van ten minste twee in Nederland erkende geldverstrekkende instellingen, uit welke afwijzingen dient te blijken voor welk bedrag door koper een geldlening ter financiering van het verkochte is aangevraagd en dat voor dit bedrag geen geldlening kan worden verkregen. Desgevraagd kan verkoper nadere bewijsstukken eisen waaronder de gedane aanvragen voor de geldlening.” 3.4 [gedaagde] heeft op 18 november 2025 het financieringsvoorbehoud ingeroepen. In haar bericht, van 15:44 uur, verwijst zij ter onderbouwing naar een daaronder afgedrukt bericht van ING Bank van 14:48 uur, aan [D] waarin onder meer staat: “ Bij deze de bevestiging dat ING een financiering kan verstrekken aan relatie [gedaagde] BV voor de aankoop van [straat] [nummeraanduiding 1] - [letteraanduiding 1] te [plaats 1] van maximaal EUR 245.000,-. ” 3.5 Het betoog van [eiseres] komt erop neer dat het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud niet kan slagen omdat zij niet heeft voldaan aan haar verplichting om ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke te verrichten. Zij stelt dat het in beginsel aan [gedaagde] is om aannemelijk te maken dat aan die inspanningsverplichting is voldaan. Dat klopt, maar [gedaagde] heeft dat ook voldoende aannemelijk gemaakt. [eiseres] heeft [gedaagde] in dit verband drie specifieke verwijten gemaakt, die echter geen van alle slagen. 3.6 Het eerste verwijt is dat [gedaagde] veel te laat met de financieringsaanvraag is begonnen, namelijk pas op of kort voor 18 november 2025, terwijl de termijn van het financieringsvoorbehoud al zou verstrijken op 19 november 2025. [gedaagde] heeft daar tegenin gebracht dat zij al eerder was begonnen met de aanvragen (waarbij zij naast ING Bank aanvankelijk ook BLG heeft benaderd). Na die eerste contacten, die voornamelijk telefonisch waren, heeft de ING Bank gevraagd om de jaarrekening over 2023.

ECLI:NL:RBMNE:2026:1891 text/xml public 2026-04-29T09:50:18 2026-04-25 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-04-14 C/16/606813 / KL ZA 26-41 Uitspraak Kort geding NL Lelystad Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1891 text/html public 2026-04-29T09:49:44 2026-04-29 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1891 Rechtbank Midden-Nederland , 14-04-2026 / C/16/606813 / KL ZA 26-41 Voorzieningenrechter wijst vordering tot levering en betaling van verkochte bedrijfsruimte af; dwaling; non-conformiteit; ontbindende voorwaarde; financieringsvoorbehoud. RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Lelystad Zaaknummer: C/16/606813 / KL ZA 26-41 Vonnis in kort geding van 14 april 2026 in de zaak van [eiseres] B.V. , te [plaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat: mr. J. de Wrede te Almere, tegen [gedaagde] B.V. , te [plaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. S. Booij te Almere. 1 De procedure 1.1 De voorzieningenrechter beschikt over de volgende stukken: - de op 23 maart 2026 ingediende dagvaarding met producties 1 tot en met 21 - de door [eiseres] op 23 maart 2026 ingediende producties 22 tot en met 27 - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6. 1.2 Op de mondelinge behandeling van 31 maart 2026 zijn namens [eiseres] verschenen: de heer [A] (een van de twee middellijk statutair bestuurders) en mr. De Wrede. Namens [gedaagde] zijn verschenen: de heer [B] (de enige statutair bestuurder) en mr. Booij. Op de zitting zijn nog drie belangstellenden aanwezig geweest, namelijk: de heer [C] (de andere middellijk statutair bestuurder van [eiseres] ), mevrouw [D] , financieel adviseur van [gedaagde] en een studentstagiaire bij het kantoor van mr. De Wrede. Partijen en hun advocaat hebben de zaak verder toegelicht en vragen van de voorzieningenrechter beantwoord. Namens zowel [eiseres] als [gedaagde] zijn spreekaantekeningen voorgedragen. Deze zijn aan het procesdossier toegevoegd. Aan het einde van de zitting heeft de voorzieningenrechter bepaald dat heden vonnis wordt gewezen. 2 Waar de zaak over gaat 2.1 [eiseres] heeft in oktober 2025 bedrijfsruimte (hierna: de bedrijfsunit) verkocht aan [gedaagde] . In dit kort geding vordert zij veroordeling van [gedaagde] om die overeenkomst na te komen, door 1) er onvoorwaardelijk aan mee te werken dat de bedrijfsunit bij notariële akte aan [gedaagde] wordt geleverd, en 2) de overeengekomen koopprijs van € 278.500 te betalen. 2.2 [gedaagde] betoogt dat de overeenkomst niet meer bestaat, ten eerste omdat zij met succes het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen en ten tweede omdat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald over lekkageproblemen en zij vervolgens met succes een beroep heeft gedaan op de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst die het gevolg van die dwaling is. 2.3 De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af. [eiseres] heeft haar spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen onvoldoende onderbouwd en de voorzieningenrechter verwacht dat de bodemrechter inhoudelijk [gedaagde] in het gelijk zal stellen en niet [eiseres] , zowel op het punt van het financieringsvoorbehoud als op het punt van de dwaling. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht. 3 De beoordeling Het toetsingskader in kort geding 3.1 Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Als dat het geval is, dient de voorzieningenrechter zich een voorlopig oordeel te vormen over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen. Het spoedeisend belang is onvoldoende onderbouwd 3.2 [eiseres] heeft met betrekking tot haar spoedeisend belang aangevoerd: dat het spoedeisend belang volgt uit de aard van het geschil omdat hij – als verkoper van de bedrijfsunit – er nu eenmaal spoedeisend belang bij heeft dat de koper deze tijdig of met zo min mogelijk vertraging betaalt en aan zich laat leveren; dat zo lang de bedrijfsunit niet aan [gedaagde] is overgedragen, de schade van [eiseres] in de tijd blijft oplopen, bijvoorbeeld omdat de VvE-kosten blijven doorlopen; dat zo lang de bedrijfsunit niet aan [gedaagde] is overgedragen, zij het risico voor de bedrijfsunit blijft dragen, gelet op artikel 11 van het koopcontract van 20 oktober 2025 waarin partijen de voorwaarden voor de koopovereenkomst hebben vastgelegd (hierna: het koopcontract). De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiseres] hiermee niet voldoende heeft onderbouwd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure niet kan afwachten. Daarvoor is het financiële belang te beperkt en het gestelde risico is te algemeen en te gering. Dat risico is bovendien doorgaans gedekt onder de gebruikelijke verzekeringen. Onvoldoende kans dat de bodemrechter [eiseres] in het gelijk stelt Aannemelijk dat het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud slaagt 3.3 In het koopcontract is het financieringsvoorbehoud als volgt geformuleerd: “Artikel 16: Ontbindende voorwaarden 16.1 Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten aan een der partijen in elk van de volgende gevallen: 1. als koper niet uiterlijk op 19 november 2025 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het verkochte tot een totale hoofdsom van ten minste € 247.500,00 (zegge: Tweehonderd zevenenveertig duizend vijfhonderd euro), onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en bepalingen. Koper zal ter verkrijging van de financiering(en), al het hem mogelijke verrichten; 2. (…) 16.2 Op vervulling van een in lid 1 van dit artikel gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep dient uiterlijk één dag na de in lid 1 genoemde datum te zijn ontvangen door de verkoper of diens makelaar door middel van een schriftelijke mededeling onder overlegging van voldoende bewijsstukken waaronder in ieder geval begrepen: indien artikel 16.1.1 van toepassing is, de schriftelijke afwijzingen van ten minste twee in Nederland erkende geldverstrekkende instellingen, uit welke afwijzingen dient te blijken voor welk bedrag door koper een geldlening ter financiering van het verkochte is aangevraagd en dat voor dit bedrag geen geldlening kan worden verkregen. Desgevraagd kan verkoper nadere bewijsstukken eisen waaronder de gedane aanvragen voor de geldlening.” 3.4 [gedaagde] heeft op 18 november 2025 het financieringsvoorbehoud ingeroepen. In haar bericht, van 15:44 uur, verwijst zij ter onderbouwing naar een daaronder afgedrukt bericht van ING Bank van 14:48 uur, aan [D] waarin onder meer staat: “ Bij deze de bevestiging dat ING een financiering kan verstrekken aan relatie [gedaagde] BV voor de aankoop van [straat] [nummeraanduiding 1] - [letteraanduiding 1] te [plaats 1] van maximaal EUR 245.000,-. ” 3.5 Het betoog van [eiseres] komt erop neer dat het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud niet kan slagen omdat zij niet heeft voldaan aan haar verplichting om ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke te verrichten. Zij stelt dat het in beginsel aan [gedaagde] is om aannemelijk te maken dat aan die inspanningsverplichting is voldaan. Dat klopt, maar [gedaagde] heeft dat ook voldoende aannemelijk gemaakt. [eiseres] heeft [gedaagde] in dit verband drie specifieke verwijten gemaakt, die echter geen van alle slagen. 3.6 Het eerste verwijt is dat [gedaagde] veel te laat met de financieringsaanvraag is begonnen, namelijk pas op of kort voor 18 november 2025, terwijl de termijn van het financieringsvoorbehoud al zou verstrijken op 19 november 2025. [gedaagde] heeft daar tegenin gebracht dat zij al eerder was begonnen met de aanvragen (waarbij zij naast ING Bank aanvankelijk ook BLG heeft benaderd). Na die eerste contacten, die voornamelijk telefonisch waren, heeft de ING Bank gevraagd om de jaarrekening over 2023.

Die was toen echter nog niet – of niet in de vereiste vorm – beschikbaar. [gedaagde] kreeg die pas op 17 november 2025 tot haar beschikking. Zij heeft dit onderbouwd met een mail van haar accountant van die datum. Vervolgens is de jaarrekening nog dezelfde dag bij de ING Bank ingediend, is daarna de aanvraag definitief ingediend en heeft de ING Bank de financieringstoezegging van maximaal € 245.000,- gedaan, aldus nog steeds [gedaagde] . Daarmee heeft [gedaagde] voldoende onderbouwd uitgelegd waarom de definitieve aanvraag niet eerder kon worden ingediend. De voorzieningenrechter leidt uit de overgelegde correspondentie met ING Bank ook af dat de aanvraag die toen is ingediend volledig en voldoende onderbouwd was; er zijn immers geen verdere stukken meer opgevraagd. Ook anderszins ziet de voorzieningenrechter geen aanwijzingen dat ING Bank een hogere financieringstoezegging had gedaan als [gedaagde] maar eerder met haar aanvraag was geweest. 3.7 Het tweede verwijt is dat [gedaagde] volgens [eiseres] had moeten zorgen voor minimaal twee schriftelijke afwijzingen van geldverstrekkende instellingen. De voorzieningenrechter gaat daar niet in mee. [eiseres] baseert haar betoog op de uitleg van 16.1.1 koopovereenkomst, omdat het daar gaat over “ grote geldverstrekkende instelling en ”, meervoud, maar dat is niet zo. Daar staat namelijk alleen dat de financieringsvoorwaarden conform “ de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en bepalingen ” moeten zijn . [eiseres] wijst daarnaast op artikel 16.2 van de koopovereenkomst, geciteerd onder 3.3, waarin inderdaad staat dat afwijzingen van ten minste twee in Nederland erkende geldverstrekkende instellingen moeten worden overgelegd. Dat artikel 16.2 is in de Koopovereenkomst echter doorgehaald, waaruit moet worden afgeleid dat die eis juist niet is afgesproken. Die doorhaling stond al in de eerste conceptovereenkomst van 17 oktober 2025. De voorzieningenrechter gaat niet mee in het betoog van [eiseres] dat het nooit haar bedoeling is geweest om artikel 16.2 volledig door te halen, maar hooguit alleen de eerste volzin. Als dat al zo is, dan dient dit nog steeds voor rekening van [eiseres] te blijven. Het is immers haar verkoopmakelaar die het koopcontract heeft opgesteld, zowel het concept als de definitieve versie. [gedaagde] kon dus volstaan met één afwijzing. 3.8 Het derde verwijt is dat [gedaagde] bij de ING Bank alleen een financiering van € 275.000,- of meer heeft aangevraagd en aldus heeft verzuimd om te vermelden dat een financiering van € 247.500,- voor het financieringsvoorbehoud ook al voldoende zou zijn. [eiseres] lijkt aan te voeren dat als dit wel was gebeurd, ING Bank waarschijnlijk haar maximum had verhoogd van € 245.000,- naar € 247.500,-. Volgens [gedaagde] wás de ING Bank echter op de hoogte van het bedrag van het financieringsvoorbehoud, omdat [gedaagde] al eerder de koopovereenkomst aan haar had verstrekt. Dat blijkt ook uit de door [gedaagde] overgelegde correspondentie met ING Bank. Ook dit derde verwijt is dus niet terecht. Aannemelijk dat [gedaagde] bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald 3.9 Op het punt van de dwaling heeft [gedaagde] aangevoerd dat er bepaalde lekkageproblemen zijn in het gebouw waarvan de bedrijfsunit onderdeel uitmaakt (hierna: het A-gebouw); dat [eiseres] daarvan wist bij het aangaan van de koopovereenkomst; dat [eiseres] daarover wel iets in de verkoopdocumentatie heeft opgenomen, maar niet voldoende; dat [gedaagde] daardoor de koopovereenkomst is aangegaan in de onjuiste veronderstelling dat er geen lekkageproblemen in het gebouw waren; dat [gedaagde] dan ook heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst; dat de koopovereenkomst vanwege die dwaling vernietigbaar was; en dat de koopovereenkomst dan ook is vernietigd door de buitengerechtelijke vernietigingsverklaring die de advocaat van [gedaagde] op 2 december 2025 heeft uitgebracht. 3.10 Dát er lekkageproblemen in het A-gebouw zijn, blijkt voldoende duidelijk uit de notulen van de VvE vergadering van 27 november 2025 (dus van na de ondertekening van het koopcontract), waarin onder meer staat: “ 2. Mandaat kosten gerechtelijke procedure (…) Er is een gebrekenlijst opgesteld en [onderneming] is aansprakelijk gesteld voor € 1.400.000,- schade aan het gebouw. (…) Door de te lage opkomst is het niet mogelijk een besluit te nemen en daarmee vervolgstappen in gang te zetten.(…) De heer [E] licht de punten toe die hersteld moeten worden, welke leiden tot het bedrag van € 1.400.000,-. Dit betreffen gebreken aan de daklijsten, die richting de verkeerde kant op afschot liggen, de gevels (met name blok A) op meerdere plekken lekken. Bij sommige units op wel meer dan 20 verschillende plekken. Daarnaast loopt water via de onderzijde van de kozijnen en deuren naar binnen, omdat de afdichtingen onder het kozijn niet goed zijn uitgevoerd. Ook is er onderzoek gedaan naar de riolering, die bij de blokken A, B en C zijn onderzocht door middel van opgravingen. Bij de 4 opgegraven rioleringsbuizen is vastgesteld dat er 3 daarvan niet op afschot liggen. Dit leidt nu al tot problemen, en waar dit het nog niet doet, wordt het in de toekomst verwacht. Daarnaast zijn er ruiten verkeerd om geplaatst, raamrubbers onjuist aangebracht en is er doormiddel van verkeerd en veel kitwerk geprobeerd gevel kieren te dichten, wat ook niet juist is uitgevoerd. [onderneming] is meermaals aangeschreven op het herstellen van deze punten, maar voert dit niet uit. Derhalve is de volgende stap dat de VvE deze gebreken zelf gaat herstellen en de kosten op [onderneming] verhaald. (…) De lage opkomst van de vergadering doet vermoeden dat de eigenaars er zich niet van bewust zijn dat het herstel van de gebreken voor de eigenaars kan leiden tot een kostenpost van € 30.000,- tot € 50.000,- per unit wanneer de kosten niet verhaald kunnen worden op [onderneming] . ” 3.11 De lekkageproblemen zijn inderdaad enkele keren genoemd in het koopcontract en de VvE-stukken die [eiseres] vooraf aan [gedaagde] heeft verstrekt. - In artikel 23 van het koopcontract staat onder meer: “ Koper heeft verkoper op de hoogte gebracht dat er nog een gezamenlijke juridische procedure loopt te projectontwikkelaar dan wel opgestart gaan worden via de Vereniging van Eigenaren (voor lekkage aan diverse gevel) uit name van alle leden van de Vereniging van Eigenaren. Koper heeft alle beschikbare documentatie in deze verstrekt aan verkoper. ” In de “Vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak” is onder 19 (Gevels) bij vraag a “ Is er sprake van vochtdoorslag of vochtige plekken? ” het hokje “ nee ” aangekruist, maar is bij “ Zo “ja”, namelijk: ” wel ingevuld: “ Er zijn wel wat lekkage problemen bij andere panden, zie laatste info ” In de aangevulde agenda voor de VvE-vergadering van 9 oktober 2025 staat onder meer: “ 7. Status oplevering en garantiepunten (15 min) De gemeenschappelijke zaken zijn nog niet formeel opgeleverd. Helaas is er sprake van diverse lekkages en gebreken. [onderneming] is hier meerdere malen op aangesproken, zonder resultaat. [advocatenkantoor] is opnieuw benaderd om herstel van de gebreken op de minnelijke of juridische fase af te dwingen. Bijlage: mandaat gerechtelijke procedure ALV 09-10-2025.pdf Te nemen besluit: Mandaat gerechtelijke procedure - € 15.000,- ”. 3.12 [gedaagde] heeft op de middag van 20 oktober 2025 de verkoopmakelaar gebeld en gevraagd waarom hij bij de bezichtiging op 25 september 2025 niets heeft verteld over de in artikel 23 koopcontract genoemde lekkageproblemen. Toen is geantwoord dat dit toen niet ter sprake is gebracht omdat de lekkageproblemen geen betrekking hebben op de verkochte bedrijfsunit. [gedaagde] heeft later die dag het koopcontract getekend, maar heeft ’s avonds om 22:16 uur per e-mail alsnog tevergeefs aangedrongen op een bouwkundige keuring en een addendum in de koopovereenkomst met garanties met betrekking tot de lekkages.

Die was toen echter nog niet – of niet in de vereiste vorm – beschikbaar. [gedaagde] kreeg die pas op 17 november 2025 tot haar beschikking. Zij heeft dit onderbouwd met een mail van haar accountant van die datum. Vervolgens is de jaarrekening nog dezelfde dag bij de ING Bank ingediend, is daarna de aanvraag definitief ingediend en heeft de ING Bank de financieringstoezegging van maximaal € 245.000,- gedaan, aldus nog steeds [gedaagde] . Daarmee heeft [gedaagde] voldoende onderbouwd uitgelegd waarom de definitieve aanvraag niet eerder kon worden ingediend. De voorzieningenrechter leidt uit de overgelegde correspondentie met ING Bank ook af dat de aanvraag die toen is ingediend volledig en voldoende onderbouwd was; er zijn immers geen verdere stukken meer opgevraagd. Ook anderszins ziet de voorzieningenrechter geen aanwijzingen dat ING Bank een hogere financieringstoezegging had gedaan als [gedaagde] maar eerder met haar aanvraag was geweest. 3.7 Het tweede verwijt is dat [gedaagde] volgens [eiseres] had moeten zorgen voor minimaal twee schriftelijke afwijzingen van geldverstrekkende instellingen. De voorzieningenrechter gaat daar niet in mee. [eiseres] baseert haar betoog op de uitleg van 16.1.1 koopovereenkomst, omdat het daar gaat over “ grote geldverstrekkende instelling en ”, meervoud, maar dat is niet zo. Daar staat namelijk alleen dat de financieringsvoorwaarden conform “ de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en bepalingen ” moeten zijn . [eiseres] wijst daarnaast op artikel 16.2 van de koopovereenkomst, geciteerd onder 3.3, waarin inderdaad staat dat afwijzingen van ten minste twee in Nederland erkende geldverstrekkende instellingen moeten worden overgelegd. Dat artikel 16.2 is in de Koopovereenkomst echter doorgehaald, waaruit moet worden afgeleid dat die eis juist niet is afgesproken. Die doorhaling stond al in de eerste conceptovereenkomst van 17 oktober 2025. De voorzieningenrechter gaat niet mee in het betoog van [eiseres] dat het nooit haar bedoeling is geweest om artikel 16.2 volledig door te halen, maar hooguit alleen de eerste volzin. Als dat al zo is, dan dient dit nog steeds voor rekening van [eiseres] te blijven. Het is immers haar verkoopmakelaar die het koopcontract heeft opgesteld, zowel het concept als de definitieve versie. [gedaagde] kon dus volstaan met één afwijzing. 3.8 Het derde verwijt is dat [gedaagde] bij de ING Bank alleen een financiering van € 275.000,- of meer heeft aangevraagd en aldus heeft verzuimd om te vermelden dat een financiering van € 247.500,- voor het financieringsvoorbehoud ook al voldoende zou zijn. [eiseres] lijkt aan te voeren dat als dit wel was gebeurd, ING Bank waarschijnlijk haar maximum had verhoogd van € 245.000,- naar € 247.500,-. Volgens [gedaagde] wás de ING Bank echter op de hoogte van het bedrag van het financieringsvoorbehoud, omdat [gedaagde] al eerder de koopovereenkomst aan haar had verstrekt. Dat blijkt ook uit de door [gedaagde] overgelegde correspondentie met ING Bank. Ook dit derde verwijt is dus niet terecht. Aannemelijk dat [gedaagde] bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald 3.9 Op het punt van de dwaling heeft [gedaagde] aangevoerd dat er bepaalde lekkageproblemen zijn in het gebouw waarvan de bedrijfsunit onderdeel uitmaakt (hierna: het A-gebouw); dat [eiseres] daarvan wist bij het aangaan van de koopovereenkomst; dat [eiseres] daarover wel iets in de verkoopdocumentatie heeft opgenomen, maar niet voldoende; dat [gedaagde] daardoor de koopovereenkomst is aangegaan in de onjuiste veronderstelling dat er geen lekkageproblemen in het gebouw waren; dat [gedaagde] dan ook heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst; dat de koopovereenkomst vanwege die dwaling vernietigbaar was; en dat de koopovereenkomst dan ook is vernietigd door de buitengerechtelijke vernietigingsverklaring die de advocaat van [gedaagde] op 2 december 2025 heeft uitgebracht. 3.10 Dát er lekkageproblemen in het A-gebouw zijn, blijkt voldoende duidelijk uit de notulen van de VvE vergadering van 27 november 2025 (dus van na de ondertekening van het koopcontract), waarin onder meer staat: “ 2. Mandaat kosten gerechtelijke procedure (…) Er is een gebrekenlijst opgesteld en [onderneming] is aansprakelijk gesteld voor € 1.400.000,- schade aan het gebouw. (…) Door de te lage opkomst is het niet mogelijk een besluit te nemen en daarmee vervolgstappen in gang te zetten.(…) De heer [E] licht de punten toe die hersteld moeten worden, welke leiden tot het bedrag van € 1.400.000,-. Dit betreffen gebreken aan de daklijsten, die richting de verkeerde kant op afschot liggen, de gevels (met name blok A) op meerdere plekken lekken. Bij sommige units op wel meer dan 20 verschillende plekken. Daarnaast loopt water via de onderzijde van de kozijnen en deuren naar binnen, omdat de afdichtingen onder het kozijn niet goed zijn uitgevoerd. Ook is er onderzoek gedaan naar de riolering, die bij de blokken A, B en C zijn onderzocht door middel van opgravingen. Bij de 4 opgegraven rioleringsbuizen is vastgesteld dat er 3 daarvan niet op afschot liggen. Dit leidt nu al tot problemen, en waar dit het nog niet doet, wordt het in de toekomst verwacht. Daarnaast zijn er ruiten verkeerd om geplaatst, raamrubbers onjuist aangebracht en is er doormiddel van verkeerd en veel kitwerk geprobeerd gevel kieren te dichten, wat ook niet juist is uitgevoerd. [onderneming] is meermaals aangeschreven op het herstellen van deze punten, maar voert dit niet uit. Derhalve is de volgende stap dat de VvE deze gebreken zelf gaat herstellen en de kosten op [onderneming] verhaald. (…) De lage opkomst van de vergadering doet vermoeden dat de eigenaars er zich niet van bewust zijn dat het herstel van de gebreken voor de eigenaars kan leiden tot een kostenpost van € 30.000,- tot € 50.000,- per unit wanneer de kosten niet verhaald kunnen worden op [onderneming] . ” 3.11 De lekkageproblemen zijn inderdaad enkele keren genoemd in het koopcontract en de VvE-stukken die [eiseres] vooraf aan [gedaagde] heeft verstrekt. - In artikel 23 van het koopcontract staat onder meer: “ Koper heeft verkoper op de hoogte gebracht dat er nog een gezamenlijke juridische procedure loopt te projectontwikkelaar dan wel opgestart gaan worden via de Vereniging van Eigenaren (voor lekkage aan diverse gevel) uit name van alle leden van de Vereniging van Eigenaren. Koper heeft alle beschikbare documentatie in deze verstrekt aan verkoper. ” In de “Vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak” is onder 19 (Gevels) bij vraag a “ Is er sprake van vochtdoorslag of vochtige plekken? ” het hokje “ nee ” aangekruist, maar is bij “ Zo “ja”, namelijk: ” wel ingevuld: “ Er zijn wel wat lekkage problemen bij andere panden, zie laatste info ” In de aangevulde agenda voor de VvE-vergadering van 9 oktober 2025 staat onder meer: “ 7. Status oplevering en garantiepunten (15 min) De gemeenschappelijke zaken zijn nog niet formeel opgeleverd. Helaas is er sprake van diverse lekkages en gebreken. [onderneming] is hier meerdere malen op aangesproken, zonder resultaat. [advocatenkantoor] is opnieuw benaderd om herstel van de gebreken op de minnelijke of juridische fase af te dwingen. Bijlage: mandaat gerechtelijke procedure ALV 09-10-2025.pdf Te nemen besluit: Mandaat gerechtelijke procedure - € 15.000,- ”. 3.12 [gedaagde] heeft op de middag van 20 oktober 2025 de verkoopmakelaar gebeld en gevraagd waarom hij bij de bezichtiging op 25 september 2025 niets heeft verteld over de in artikel 23 koopcontract genoemde lekkageproblemen. Toen is geantwoord dat dit toen niet ter sprake is gebracht omdat de lekkageproblemen geen betrekking hebben op de verkochte bedrijfsunit. [gedaagde] heeft later die dag het koopcontract getekend, maar heeft ’s avonds om 22:16 uur per e-mail alsnog tevergeefs aangedrongen op een bouwkundige keuring en een addendum in de koopovereenkomst met garanties met betrekking tot de lekkages.

De verkoopmakelaar stuurt op 21 oktober 2025 een bericht terug, waarin onder meer staat: dat hij van [eiseres] niet heeft begrepen dat er op dit moment lekkages zijn in het pand; en dat de bouwer de lekkages zal moeten oplossen en dat de VvE daarbij het voortouw zal nemen en een bouwkundige keuring zal laten uitvoeren, zodat het geen zin heeft om dat zelf ook te doen. 3.13 [eiseres] stelt dat [gedaagde] niet heeft gedwaald omdat [eiseres] alle informatie over de lekkageproblemen in het A-gebouw waarover zij beschikte voorafgaand aan de verkoop met [gedaagde] heeft gedeeld. [gedaagde] heeft echter voldoende aannemelijk gemaakt dat dat niet zo is. [A] , de (middellijk) bestuurder van [eiseres] , was tot 9 oktober 2026 de voorzitter van de VvE en had in die hoedanigheid grote betrokkenheid bij het beheer en bij de opleveringsperikelen in het bijzonder. Dat hij toen daadwerkelijk meende dat alle lekkages zich niet in het A-gebouw voordeden, en wel in de twee andere gebouwen, terwijl het juist precies omgekeerd was, is ongeloofwaardig. [eiseres] kon dan ook niet volstaan met de onder 3.11 geciteerde verwijzing in artikel 23 van het koopcontract. Die was onvoldoende duidelijk, ook in combinatie met de geciteerde passages van de VvE stukken. In dat artikel 23 wordt bovendien de suggestie gewekt dat de lekkageperikelen al eerder onder de aandacht van [gedaagde] waren gebracht, terwijl duidelijk is dat dit juist niet is gebeurd. De voorzieningenrechter verwacht dan ook dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] heeft gedwaald zodat de koopovereenkomst inderdaad buitengerechtelijk door [gedaagde] is vernietigd. 3.14 De kans dat de bodemrechter [eiseres] in het gelijk stelt, is dan ook niet zodanig dat het gerechtvaardigd is om [gedaagde] nu al, vooruitlopend op een beslissing van die bodemrechter, te veroordelen om de bedrijfsunit af te nemen en te betalen. Ook zijn de belangen van [eiseres] niet zodanig zwaarwegend vergeleken met die van [gedaagde] dat de vordering alsnog toewijsbaar is. [eiseres] krijgt ongelijk en moet aan [gedaagde] een proceskostenveroordeling betalen 3.15 [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - griffierecht € 7.062,00 - salaris advocaat € 1.177,00 - nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.428,00 3.16 De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Tekst 4 De beslissing De voorzieningenrechter 4.1 wijst de vorderingen van [eiseres] af, 4.2 veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 8.428,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan deze proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.3 veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 4.4 verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Staal en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2026. JO/4972 In het koopcontract van 20 oktober 2025 is de verkochte bedrijfsruimte omschreven als: het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte, gelegen op de begane grond, eerste en tweede verdieping van gebouw A, alsmede twee (2) parkeerplaatsen gelegen op de begane grond, plaatselijk bekend [straat] [nummeraanduiding 1] - [letteraanduiding 1] te ( [postcode] ) [plaats 1] , bouwnummer [.] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letteraanduiding 2] nummer [..] , uitmakende het éénhonderdnegenenzeventig (179) / achtduizend tweehonderdnegentigste (8.290) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een perceel met opstallen (gebouwen A, B en C), gelegen aan de [straat] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] te ( [postcode] ) [plaats 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letteraanduiding 2] nummers [nummeraanduiding 4] , [nummeraanduiding 5] , [nummeraanduiding 6] en [nummeraanduiding 7] , tezamen ongeveer tachtig are tien centiare. Artikel 16.1 Koopcontract, laatste volzin, geciteerd onder 3.3.

De verkoopmakelaar stuurt op 21 oktober 2025 een bericht terug, waarin onder meer staat: dat hij van [eiseres] niet heeft begrepen dat er op dit moment lekkages zijn in het pand; en dat de bouwer de lekkages zal moeten oplossen en dat de VvE daarbij het voortouw zal nemen en een bouwkundige keuring zal laten uitvoeren, zodat het geen zin heeft om dat zelf ook te doen. 3.13 [eiseres] stelt dat [gedaagde] niet heeft gedwaald omdat [eiseres] alle informatie over de lekkageproblemen in het A-gebouw waarover zij beschikte voorafgaand aan de verkoop met [gedaagde] heeft gedeeld. [gedaagde] heeft echter voldoende aannemelijk gemaakt dat dat niet zo is. [A] , de (middellijk) bestuurder van [eiseres] , was tot 9 oktober 2026 de voorzitter van de VvE en had in die hoedanigheid grote betrokkenheid bij het beheer en bij de opleveringsperikelen in het bijzonder. Dat hij toen daadwerkelijk meende dat alle lekkages zich niet in het A-gebouw voordeden, en wel in de twee andere gebouwen, terwijl het juist precies omgekeerd was, is ongeloofwaardig. [eiseres] kon dan ook niet volstaan met de onder 3.11 geciteerde verwijzing in artikel 23 van het koopcontract. Die was onvoldoende duidelijk, ook in combinatie met de geciteerde passages van de VvE stukken. In dat artikel 23 wordt bovendien de suggestie gewekt dat de lekkageperikelen al eerder onder de aandacht van [gedaagde] waren gebracht, terwijl duidelijk is dat dit juist niet is gebeurd. De voorzieningenrechter verwacht dan ook dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] heeft gedwaald zodat de koopovereenkomst inderdaad buitengerechtelijk door [gedaagde] is vernietigd. 3.14 De kans dat de bodemrechter [eiseres] in het gelijk stelt, is dan ook niet zodanig dat het gerechtvaardigd is om [gedaagde] nu al, vooruitlopend op een beslissing van die bodemrechter, te veroordelen om de bedrijfsunit af te nemen en te betalen. Ook zijn de belangen van [eiseres] niet zodanig zwaarwegend vergeleken met die van [gedaagde] dat de vordering alsnog toewijsbaar is. [eiseres] krijgt ongelijk en moet aan [gedaagde] een proceskostenveroordeling betalen 3.15 [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - griffierecht € 7.062,00 - salaris advocaat € 1.177,00 - nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.428,00 3.16 De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Tekst 4 De beslissing De voorzieningenrechter 4.1 wijst de vorderingen van [eiseres] af, 4.2 veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 8.428,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan deze proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.3 veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 4.4 verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Staal en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2026. JO/4972 In het koopcontract van 20 oktober 2025 is de verkochte bedrijfsruimte omschreven als: het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte, gelegen op de begane grond, eerste en tweede verdieping van gebouw A, alsmede twee (2) parkeerplaatsen gelegen op de begane grond, plaatselijk bekend [straat] [nummeraanduiding 1] - [letteraanduiding 1] te ( [postcode] ) [plaats 1] , bouwnummer [.] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letteraanduiding 2] nummer [..] , uitmakende het éénhonderdnegenenzeventig (179) / achtduizend tweehonderdnegentigste (8.290) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een perceel met opstallen (gebouwen A, B en C), gelegen aan de [straat] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] te ( [postcode] ) [plaats 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letteraanduiding 2] nummers [nummeraanduiding 4] , [nummeraanduiding 5] , [nummeraanduiding 6] en [nummeraanduiding 7] , tezamen ongeveer tachtig are tien centiare. Artikel 16.1 Koopcontract, laatste volzin, geciteerd onder 3.3.