ECLI:NL:RBMNE:2026:1735

ECLI:NL:RBMNE:2026:1735 text/xml public 2026-05-11T11:06:44 2026-04-21 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-04-20 UTR 24/2745 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1735 text/html public 2026-05-11T11:06:20 2026-05-11 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1735 Rechtbank Midden-Nederland , 20-04-2026 / UTR 24/2745 WOZ. Ongegrond. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/2745 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 april 2026 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaats] , eiseres (gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe), en de heffingsambtenaar van de gemeente de [gemeente] , de heffingsambtenaar. (gemachtigde: T.C. Wildenbeest). Inleiding 1. In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 670.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 16 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 4. De zaak is behandeld op de zitting van 16 maart 2026. [eiseres] , [A] , gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting. Beoordeling door de rechtbank Feiten 5. De woning is een in 1974 gebouwde geschakelde patio-woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 135 m² en is gelegen op een perceel van 319 m2. Geschil 6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 670.000,-. Beoordelingskader 7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , verkocht op 26 november 2021 voor € 821.000,-; [adres 3] , verkocht op 26 mei 2021 voor € 640.000,-; [adres 4] , verkocht op 14 mei 2021 voor € 800.000,-. Beoordeling van het geschil Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt? 10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij [adres 3] in dezelfde straat is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen ook voldoende inzichtelijk gemaakt. 11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De waardeverlaging van het voorgaande belastingjaar 12. Eiseres stelt dat de waarde van haar woning in belastingjaar 2022 is verlaagd naar € 560.000,-. Volgens eiseres is bij de waardering voor het belastingjaar 2023 ten onrechte geen rekening gehouden met deze verlaging in belastingjaar 2022. De waardestijging ten opzichte van het belastingjaar 2022 is nu namelijk buitenproportioneel. 12.1. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de in dat belastingjaar beschikbare verkoopcijfers en feiten. Er is geen sprake van het indexeren of aanpassen van een afgegeven WOZ-waarde van een voorgaand jaar. De stijging van de WOZ-waarde van een voorgaand jaar is dus niet relevant. 12.2. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank overweegt dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning of andere woningen is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen worden gebruikt. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. De beroepsgrond slaagt daarom niet. De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen 13. Eiseres stelt dat [adres 2] en [adres 5] niet geschikt zijn ter onderbouwing van de WOZ-waarde van haar woning, omdat deze woningen gelet op het woningtype en de tuin te veel verschillen. 13.1. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift en tijdens de zitting toegelicht dat referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn. De heffingsambtenaar heeft gezocht naar de best vergelijkbare woningen en houdt in de taxatiematrix rekening met verschillen. Bovendien is de woning van eiseres een specifieke woning en zijn er rondom de waardepeildatum niet veel geschakelde patio-woningen verkocht. De heffingsambtenaar heeft daarom gezocht naar de drie meest vergelijkbare referentiewoningen. 13.2. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank overweegt dat referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning van eiseres. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval voldoende gedaan door de grond en de bijgebouwen in de taxatiematrix te noemen, dit te waarderen en de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen en de woning van eiseres te berekenen. Uit de taxatiematrix blijkt voorts dat de m2-prijs van de woning van eiseres ver onder de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen ligt, namelijk € 1.698,30 per m2 ten opzichte van een gemiddelde van € 2.468,- per m2 voor de referentiewoningen. Bovendien zijn beide partijen van mening dat [adres 3] het best vergelijkbaar is met de woning van eiseres. De rechtbank stelt daarbij vast dat woning van eiseres een veel lagere m2-prijs (€ 1.698,30 per m2) heeft dan [adres 3] (€ 1.860,30 per m2).

ECLI:NL:RBMNE:2026:1735 text/xml public 2026-05-11T11:06:44 2026-04-21 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-04-20 UTR 24/2745 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:1735 text/html public 2026-05-11T11:06:20 2026-05-11 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:1735 Rechtbank Midden-Nederland , 20-04-2026 / UTR 24/2745 WOZ. Ongegrond. RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/2745 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 april 2026 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaats] , eiseres (gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe), en de heffingsambtenaar van de gemeente de [gemeente] , de heffingsambtenaar. (gemachtigde: T.C. Wildenbeest). Inleiding 1. In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 670.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 16 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 4. De zaak is behandeld op de zitting van 16 maart 2026. [eiseres] , [A] , gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting. Beoordeling door de rechtbank Feiten 5. De woning is een in 1974 gebouwde geschakelde patio-woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 135 m² en is gelegen op een perceel van 319 m2. Geschil 6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 670.000,-. Beoordelingskader 7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , verkocht op 26 november 2021 voor € 821.000,-; [adres 3] , verkocht op 26 mei 2021 voor € 640.000,-; [adres 4] , verkocht op 14 mei 2021 voor € 800.000,-. Beoordeling van het geschil Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt? 10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij [adres 3] in dezelfde straat is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen ook voldoende inzichtelijk gemaakt. 11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De waardeverlaging van het voorgaande belastingjaar 12. Eiseres stelt dat de waarde van haar woning in belastingjaar 2022 is verlaagd naar € 560.000,-. Volgens eiseres is bij de waardering voor het belastingjaar 2023 ten onrechte geen rekening gehouden met deze verlaging in belastingjaar 2022. De waardestijging ten opzichte van het belastingjaar 2022 is nu namelijk buitenproportioneel. 12.1. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de in dat belastingjaar beschikbare verkoopcijfers en feiten. Er is geen sprake van het indexeren of aanpassen van een afgegeven WOZ-waarde van een voorgaand jaar. De stijging van de WOZ-waarde van een voorgaand jaar is dus niet relevant. 12.2. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank overweegt dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning of andere woningen is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen worden gebruikt. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. De beroepsgrond slaagt daarom niet. De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen 13. Eiseres stelt dat [adres 2] en [adres 5] niet geschikt zijn ter onderbouwing van de WOZ-waarde van haar woning, omdat deze woningen gelet op het woningtype en de tuin te veel verschillen. 13.1. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift en tijdens de zitting toegelicht dat referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn. De heffingsambtenaar heeft gezocht naar de best vergelijkbare woningen en houdt in de taxatiematrix rekening met verschillen. Bovendien is de woning van eiseres een specifieke woning en zijn er rondom de waardepeildatum niet veel geschakelde patio-woningen verkocht. De heffingsambtenaar heeft daarom gezocht naar de drie meest vergelijkbare referentiewoningen. 13.2. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank overweegt dat referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning van eiseres. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval voldoende gedaan door de grond en de bijgebouwen in de taxatiematrix te noemen, dit te waarderen en de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen en de woning van eiseres te berekenen. Uit de taxatiematrix blijkt voorts dat de m2-prijs van de woning van eiseres ver onder de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen ligt, namelijk € 1.698,30 per m2 ten opzichte van een gemiddelde van € 2.468,- per m2 voor de referentiewoningen. Bovendien zijn beide partijen van mening dat [adres 3] het best vergelijkbaar is met de woning van eiseres. De rechtbank stelt daarbij vast dat woning van eiseres een veel lagere m2-prijs (€ 1.698,30 per m2) heeft dan [adres 3] (€ 1.860,30 per m2).