ECLI:NL:RBMNE:2025:7814

ECLI:NL:RBMNE:2025:7814 text/xml public 2026-04-16T10:32:50 2026-04-15 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2025-10-22 11684193 \ MC EXPL 25-2644 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Almere Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2025:7814 text/html public 2026-04-16T10:31:27 2026-04-16 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2025:7814 Rechtbank Midden-Nederland , 22-10-2025 / 11684193 \ MC EXPL 25-2644 [gedaagde] moet de gevorderde herstelkosten om het gehuurde weer bewoonbaar te maken vergoeden RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almere Zaaknummer: 11684193 \ MC EXPL 25-2644 Vonnis van 22 oktober 2025 in de zaak van de stichting STICHTING BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND , gevestigd te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Bouwinvest, gemachtigde: mr. M. van den Oord, tegen [gedaagde] , wonende te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon. 1 De procedure 1.1 Bouwinvest heeft [gedaagde] gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op de dagvaarding geantwoord. De kantonrechter heeft besloten dat de zaak op een mondelinge behandeling moet worden besproken. Van Bouwinvest is daarna nog een aanvullende productie ontvangen. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 september 2025. Namens Bouwinvest is verschenen [A] ( [functie] ), bijgestaan door mr. Van den Oord. [gedaagde] is niet verschenen. Bouwinvest heeft haar standpunt toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken. 1.3. Op de mondelinge behandeling is bepaald dat op 22 oktober 2025 uitspraak wordt gedaan. 2 Het geschil en de beoordeling Waar deze zaak over gaat 2.1 Bouwinvest verhuurde aan [gedaagde] van 1 februari 2019 tot 22 december 2023 de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) voor een huurprijs van laatst € 1.067,56 per maand. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst op 24 november 2023 opgezegd. In de woning is op 7 december 2023 een voorinspectie en op 22 december 2023 een eindinspectie gehouden. Tijdens die inspecties hebben partijen besproken welke werkzaamheden nog uitgevoerd moesten worden om de woning in goede staat op te leveren. [gedaagde] heeft zich daar niet aan gehouden. Bouwinvest heeft de werkzaamheden in de woning daarna zelf laten uitvoeren en de kosten in rekening gebracht bij [gedaagde] . [gedaagde] heeft de factuur niet betaald. 2.2. Bouwinvest stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] de herstelkosten moet betalen. Zij vordert daarom in deze procedure dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de factuur van € 20.500,35 (inclusief btw). Door de werkzaamheden heeft Bouwinvest de woning pas op 19 april 2024 aan een nieuwe huurder kunnen verhuren. Bouwinvest vordert daarom ook twee maanden huur van [gedaagde] tot een bedrag van € 2.135,12. 2.3. [gedaagde] is het niet met de vordering eens. Zij voert aan dat zij door een explosie vlakbij haar woning voor haar eigen veiligheid de woning heeft moeten verlaten. Omdat ze ad hoc is vertrokken, heeft ze de woning niet kunnen schoonmaken. [gedaagde] zegt dat zij met Bouwinvest heeft afgesproken dat zij de schoonmaakkosten zou betalen, maar dat Bouwinvest vervolgens de woning compleet heeft gerenoveerd. [gedaagde] wil de schoonmaakkosten betalen, maar zij meent niet gehouden te kunnen worden tot betaling van de kosten van de andere werkzaamheden in de woning. Het oordeel van de kantonrechter 2.4. De kantonrechter stelt Bouwinvest in het gelijk. Dit betekent dat [gedaagde] de gevorderde herstelkosten en huurderving aan Bouwinvest moet betalen. Omdat [gedaagde] ongelijk krijgt, moet zij ook de proceskosten betalen. Hierna wordt dit uitgelegd. Herstelkosten 2.5. Bouwinvest heeft ter onderbouwing van haar vordering het proces-verbaal van oplevering, de rapporten van de voor- en eindinspectie, de offerte en de factuur in het geding gebracht. Zij stelt dat [gedaagde] de herstelkosten moet betalen, omdat zij met [gedaagde] tijdens de voor- en eindinspectie heeft afgesproken welke werkzaamheden gedaan moesten worden, dat [gedaagde] die werkzaamheden voor haar rekening zou nemen en dat als [gedaagde] dat niet zou doen Bouwinvest de gebreken voor rekening van [gedaagde] zal herstellen. [gedaagde] heeft de rapporten waarin die afspraken zijn vastgelegd voor akkoord getekend. Bouwinvest stelt subsidiair dat de woning bij het aangaan van de huur in goede staat is opgeleverd en [gedaagde] de woning in die staat moet terugbrengen en meer subsidiair dat [gedaagde] door het niet uitvoeren van de werkzaamheden tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] is ook op die gronden gehouden tot betaling van de herstelkosten, aldus Bouwinvest. 2.6. [gedaagde] stelt daar in haar conclusie van antwoord alleen tegenover dat Bouwinvest de kosten voor het schoonmaken van de woning bij haar in rekening mag brengen, maar de andere kosten verder niet van haar kunnen worden gevraagd. 2.7. Bouwinvest heeft ter zitting haar vordering nog nader toegelicht. Zij heeft aangegeven dat de woning bij het einde van de huur was uitgeleefd en dat daarom veel werk nodig was om de woning weer in goede staat te krijgen. De wanden, plafonds en muren moesten meerdere keren worden gesausd, zodat de nicotineaanslag niet meer zichtbaar was door de verf heen. Anders dan [gedaagde] meent, zijn de radiatoren niet vervangen, maar gedemonteerd, afgedopt, schoongemaakt, geschilderd en weer teruggehangen. De explosie heeft naar de mening van Bouwinvest niets te maken met de staat van de woning waarin [gedaagde] de woning heeft achtergelaten, omdat de explosie niet bij de woning van [gedaagde] heeft plaatsgevonden en niets te maken had met de woning van [gedaagde] of [gedaagde] zelf. 2.8. [gedaagde] is na de rolzitting van 7 mei 2025 waarop zij haar hiervoor aangehaalde verweer heeft gevoerd, op haar eigen verzoek in de gelegenheid gesteld om een aanvullend schriftelijk antwoord en bewijsstukken in te dienen. [gedaagde] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. Zij heeft haar verweer dat zij volgens de afspraken alleen de schoonmaakkosten hoeft te betalen daardoor niet onderbouwd. [gedaagde] is ook niet op de mondelinge behandeling verschenen. Wat Bouwinvest op de zitting ter toelichting op haar vordering naar voren heeft gebracht, heeft [gedaagde] daardoor niet weersproken. Dat Bouwinvest de werkzaamheden in de woning ten onrechte heeft laten uitvoeren en de kosten niet bij [gedaagde] in rekening had mogen brengen, is dus niet gebleken. Ondanks dat [gedaagde] in de gelegenheid is gesteld om de bij de voor- en eindinspectie geconstateerde gebreken te herstellen, heeft zij daarvan geen gebruik gemaakt, zelfs niet tijdens de haar na de eindinspectie nog geboden termijn van vijf dagen. Bouwinvest mocht de werkzaamheden om de woning weer in een goede staat te krijgen dan ook zelf (laten) uitvoeren en [gedaagde] is op grond van de afspraken die partijen hebben gemaakt gehouden om de kosten daarvan te betalen. Omdat er geen reden is om aan de juistheid van de uitgevoerde werkzaamheden en de kosten daarvan te twijfelen, zal de vordering van Bouwinvest tot betaling van € 20.500,35 aan herstelkosten worden toegewezen. Huurderving 2.9. Bouwinvest vordert ook betaling van twee maanden huur, omdat zij de woning na het eindigen van de huurovereenkomst door de werkzaamheden niet direct opnieuw hebben kunnen verhuren. [gedaagde] heeft deze vordering niet betwist. De vordering tot betaling van € 2.135,12 aan huurderving zal daarom ook worden toegewezen. Proceskosten 2.10. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Bouwinvest worden begroot op: - dagvaarding € 146,14 - griffierecht € 1.461,00 - salaris gemachtigde € 1.086,00 (2 punten x tarief € 543,00) - nakosten € 135,00 __________ Totaal € 2.828,14 Uitvoerbaar bij voorraad 2.11. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Bouwinvest dat vordert en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt.

ECLI:NL:RBMNE:2025:7814 text/xml public 2026-04-16T10:32:50 2026-04-15 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2025-10-22 11684193 \ MC EXPL 25-2644 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Almere Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2025:7814 text/html public 2026-04-16T10:31:27 2026-04-16 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2025:7814 Rechtbank Midden-Nederland , 22-10-2025 / 11684193 \ MC EXPL 25-2644 [gedaagde] moet de gevorderde herstelkosten om het gehuurde weer bewoonbaar te maken vergoeden RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almere Zaaknummer: 11684193 \ MC EXPL 25-2644 Vonnis van 22 oktober 2025 in de zaak van de stichting STICHTING BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND , gevestigd te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Bouwinvest, gemachtigde: mr. M. van den Oord, tegen [gedaagde] , wonende te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon. 1 De procedure 1.1 Bouwinvest heeft [gedaagde] gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op de dagvaarding geantwoord. De kantonrechter heeft besloten dat de zaak op een mondelinge behandeling moet worden besproken. Van Bouwinvest is daarna nog een aanvullende productie ontvangen. 1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 september 2025. Namens Bouwinvest is verschenen [A] ( [functie] ), bijgestaan door mr. Van den Oord. [gedaagde] is niet verschenen. Bouwinvest heeft haar standpunt toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken. 1.3. Op de mondelinge behandeling is bepaald dat op 22 oktober 2025 uitspraak wordt gedaan. 2 Het geschil en de beoordeling Waar deze zaak over gaat 2.1 Bouwinvest verhuurde aan [gedaagde] van 1 februari 2019 tot 22 december 2023 de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) voor een huurprijs van laatst € 1.067,56 per maand. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst op 24 november 2023 opgezegd. In de woning is op 7 december 2023 een voorinspectie en op 22 december 2023 een eindinspectie gehouden. Tijdens die inspecties hebben partijen besproken welke werkzaamheden nog uitgevoerd moesten worden om de woning in goede staat op te leveren. [gedaagde] heeft zich daar niet aan gehouden. Bouwinvest heeft de werkzaamheden in de woning daarna zelf laten uitvoeren en de kosten in rekening gebracht bij [gedaagde] . [gedaagde] heeft de factuur niet betaald. 2.2. Bouwinvest stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] de herstelkosten moet betalen. Zij vordert daarom in deze procedure dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de factuur van € 20.500,35 (inclusief btw). Door de werkzaamheden heeft Bouwinvest de woning pas op 19 april 2024 aan een nieuwe huurder kunnen verhuren. Bouwinvest vordert daarom ook twee maanden huur van [gedaagde] tot een bedrag van € 2.135,12. 2.3. [gedaagde] is het niet met de vordering eens. Zij voert aan dat zij door een explosie vlakbij haar woning voor haar eigen veiligheid de woning heeft moeten verlaten. Omdat ze ad hoc is vertrokken, heeft ze de woning niet kunnen schoonmaken. [gedaagde] zegt dat zij met Bouwinvest heeft afgesproken dat zij de schoonmaakkosten zou betalen, maar dat Bouwinvest vervolgens de woning compleet heeft gerenoveerd. [gedaagde] wil de schoonmaakkosten betalen, maar zij meent niet gehouden te kunnen worden tot betaling van de kosten van de andere werkzaamheden in de woning. Het oordeel van de kantonrechter 2.4. De kantonrechter stelt Bouwinvest in het gelijk. Dit betekent dat [gedaagde] de gevorderde herstelkosten en huurderving aan Bouwinvest moet betalen. Omdat [gedaagde] ongelijk krijgt, moet zij ook de proceskosten betalen. Hierna wordt dit uitgelegd. Herstelkosten 2.5. Bouwinvest heeft ter onderbouwing van haar vordering het proces-verbaal van oplevering, de rapporten van de voor- en eindinspectie, de offerte en de factuur in het geding gebracht. Zij stelt dat [gedaagde] de herstelkosten moet betalen, omdat zij met [gedaagde] tijdens de voor- en eindinspectie heeft afgesproken welke werkzaamheden gedaan moesten worden, dat [gedaagde] die werkzaamheden voor haar rekening zou nemen en dat als [gedaagde] dat niet zou doen Bouwinvest de gebreken voor rekening van [gedaagde] zal herstellen. [gedaagde] heeft de rapporten waarin die afspraken zijn vastgelegd voor akkoord getekend. Bouwinvest stelt subsidiair dat de woning bij het aangaan van de huur in goede staat is opgeleverd en [gedaagde] de woning in die staat moet terugbrengen en meer subsidiair dat [gedaagde] door het niet uitvoeren van de werkzaamheden tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] is ook op die gronden gehouden tot betaling van de herstelkosten, aldus Bouwinvest. 2.6. [gedaagde] stelt daar in haar conclusie van antwoord alleen tegenover dat Bouwinvest de kosten voor het schoonmaken van de woning bij haar in rekening mag brengen, maar de andere kosten verder niet van haar kunnen worden gevraagd. 2.7. Bouwinvest heeft ter zitting haar vordering nog nader toegelicht. Zij heeft aangegeven dat de woning bij het einde van de huur was uitgeleefd en dat daarom veel werk nodig was om de woning weer in goede staat te krijgen. De wanden, plafonds en muren moesten meerdere keren worden gesausd, zodat de nicotineaanslag niet meer zichtbaar was door de verf heen. Anders dan [gedaagde] meent, zijn de radiatoren niet vervangen, maar gedemonteerd, afgedopt, schoongemaakt, geschilderd en weer teruggehangen. De explosie heeft naar de mening van Bouwinvest niets te maken met de staat van de woning waarin [gedaagde] de woning heeft achtergelaten, omdat de explosie niet bij de woning van [gedaagde] heeft plaatsgevonden en niets te maken had met de woning van [gedaagde] of [gedaagde] zelf. 2.8. [gedaagde] is na de rolzitting van 7 mei 2025 waarop zij haar hiervoor aangehaalde verweer heeft gevoerd, op haar eigen verzoek in de gelegenheid gesteld om een aanvullend schriftelijk antwoord en bewijsstukken in te dienen. [gedaagde] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. Zij heeft haar verweer dat zij volgens de afspraken alleen de schoonmaakkosten hoeft te betalen daardoor niet onderbouwd. [gedaagde] is ook niet op de mondelinge behandeling verschenen. Wat Bouwinvest op de zitting ter toelichting op haar vordering naar voren heeft gebracht, heeft [gedaagde] daardoor niet weersproken. Dat Bouwinvest de werkzaamheden in de woning ten onrechte heeft laten uitvoeren en de kosten niet bij [gedaagde] in rekening had mogen brengen, is dus niet gebleken. Ondanks dat [gedaagde] in de gelegenheid is gesteld om de bij de voor- en eindinspectie geconstateerde gebreken te herstellen, heeft zij daarvan geen gebruik gemaakt, zelfs niet tijdens de haar na de eindinspectie nog geboden termijn van vijf dagen. Bouwinvest mocht de werkzaamheden om de woning weer in een goede staat te krijgen dan ook zelf (laten) uitvoeren en [gedaagde] is op grond van de afspraken die partijen hebben gemaakt gehouden om de kosten daarvan te betalen. Omdat er geen reden is om aan de juistheid van de uitgevoerde werkzaamheden en de kosten daarvan te twijfelen, zal de vordering van Bouwinvest tot betaling van € 20.500,35 aan herstelkosten worden toegewezen. Huurderving 2.9. Bouwinvest vordert ook betaling van twee maanden huur, omdat zij de woning na het eindigen van de huurovereenkomst door de werkzaamheden niet direct opnieuw hebben kunnen verhuren. [gedaagde] heeft deze vordering niet betwist. De vordering tot betaling van € 2.135,12 aan huurderving zal daarom ook worden toegewezen. Proceskosten 2.10. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Bouwinvest worden begroot op: - dagvaarding € 146,14 - griffierecht € 1.461,00 - salaris gemachtigde € 1.086,00 (2 punten x tarief € 543,00) - nakosten € 135,00 __________ Totaal € 2.828,14 Uitvoerbaar bij voorraad 2.11. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Bouwinvest dat vordert en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt.