ECLI:NL:RBMNE:2025:7070

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummers: UTR 24/7743, 24/7744, 24/7746 t/m 24/7790 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 december 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht , verweerder (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans). Inleiding 1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van diverse onroerende zaken (de objecten) in [plaats] voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 als volgt vastgesteld: Zaaknummer Object Type object Vastgestelde waarde 24/7743 [adres 1] Woning € 338.000,- 24/7744 [adres 2] Woning € 404.000,- 24/7746 [adres 3] Woning € 305.000,- 24/7747 [adres 4] Woning € 305.000,- 24/7748 [adres 5] Woning € 288.000,- 24/7749 [adres 6] Woning € 193.000,- 24/7750 [adres 7] Niet-woning € 206.000,- 24/7751 [adres 8] Woning € 543.000,- 24/7752 [adres 9] Woning € 411.000,- 24/7753 [adres 10] Woning € 384.000,- 24/7754 [adres 11] Niet-woning € 158.000,- 24/7755 [adres 12] Woning € 384.000,- 24/7756 [adres 13] Woning € 658.000,- 24/7757 [adres 14] Woning € 306.000 24/7758 [adres 15] Woning € 306.000 24/7759 [adres 16] Woning € 306.000 24/7760 [adres 17] Woning € 306.000 24/7761 [adres 18] Woning € 306.000 24/7762 [adres 19] Woning € 306.000 24/7763 [adres 20] Woning € 306.000 24/7764 [adres 21] Woning € 306.000 24/7765 [adres 22] Woning € 186.000,- 24/7766 [adres 23] Woning € 179.000,- 24/7767 [adres 24] Woning € 176.000,- 24/7768 [adres 25] Woning € 183.000,- 24/7769 [adres 26] Woning € 186.000,- 24/7770 [adres 27] Woning € 399.000,- 24/7771 [adres 28] Woning € 306.000 24/7772 [adres 29] Woning € 306.000 24/7773 [adres 30] Woning € 306.000 24/7774 [adres 31] Woning € 306.000 24/7775 [adres 32] Woning € 306.000 24/7776 [adres 33] Woning € 306.000 24/7777 [adres 34] Woning € 306.000 24/7778 [adres 35] Woning € 306.000 24/7779 [adres 36] Woning € 186.000,- 24/7780 [adres 37] Woning € 179.000,- 24/7781 [adres 38] Woning € 176.000,- 24/7782 [adres 39] Woning € 183.000,- 24/7783 [adres 40] Woning € 186.000,- 24/7784 [adres 41] Niet-woning € 20.000,- 24/7785 [adres 42] Woning € 202.000,- 24/7786 [adres 43] Woning € 202.000,- 24/7787 [adres 44] Woning € 202.000,- 24/7788 [adres 45] Woning € 196.000,- 24/7789 [adres 46] Woning € 196.000,- 24/7790 [adres 47] Niet-woning € 124.000,- 1.2 Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze objecten en als gebruiker van de [adres 41] ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 1.3 Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 19 november 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd. 1.3 Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatiematrices ingediend. 1.4 Het beroep is behandeld op de zitting van 15 december 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] en [B] (taxateurs van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen Procedeergedrag 2. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. Nadat de heffingsambtenaar de WOZ-waardes nader heeft onderbouwd met het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiser op 11 november 2025 een ‘pinpointbri Lokale heffingen 5. Eiser heeft op de zitting ten aanzien van deze woningen verder nog aangevoerd dat bij de rioolheffingen eigenaar sprake is van overschrijding van de opbrengstlimiet en dat de afvalstoffenheffingen ten onrechte zijn opgelegd aan eiser en dat deze aan de huurders van de woningen opgelegd hadden moeten worden. 5.1 De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgronden buiten beschouwing moeten worden gelaten op grond van artikel 6:13 van de Algemene wet bestuursrecht. Eiser heeft deze heffingen niet op een eerder moment in de procedure ter discussie gesteld. Dit zijn naar het oordeel van de rechtbank afzonderlijke besluitonderdelen. Alleen tegen de besluitonderdelen waartegen bezwaar is gemaakt, staat gelet op voormeld artikel beroep bij de rechter open. De enkele vermelding in de aanhef van het bezwaarschrift: “ Bezwaar contra aanslag WOZ/OZB 2023 én uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook .” kan niet worden gezien als het bezwaar maken tegen de lokale heffingen, nu het bezwaarschrift inhoudelijk alleen ingaat op de WOZ-waardes. Conclusie overige woningen 6. Eiser heeft geen procesbelang meer bij het geschil over de overige woningen. Zijn beroep is in zoverre niet-ontvankelijk. Het geschil over de niet-woningen [adres 7] , [adres 11] , [adres 41] en [adres 47] 7. Eiser heeft zijn beroep tegen de WOZ-waarde van het object aan de [straatnaam van de adressen 7, 8 en 9] op de zitting ingetrokken. De overige niet-woningen worden hierna besproken. Beoordelingskader niet-woningen 8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen kan gebruik worden gemaakt van meerdere methoden. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. Het geschil over het object [adres 11] 9. De onroerende zaak aan de [adres 11] in [plaats] is een winkel. Het object is gelegen op een B1 locatie. Het object is rond 1900 gebouwd en heeft op de begane grond een gebruiksoppervlakte van 27 m² voor de winkel en een werkruimte van 75 m² in de kelder. 9.1 In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde van € 139.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 158.000,-. Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt? 10. De heffingsambtenaar is bij de winkel uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 16.575,- per jaar (huurwaarde per m²: € 163,-). De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met vier vergelijkbare huurtransacties. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² valt onder de gerealiseerde huurwaarde per m² van de referentieobjecten. 10.1 Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,0. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiser vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een (getaxeerde) huurwaarde. Alle referentieobjecten zijn net als het object gelegen op een B1 locatie in [plaats] . De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De Gelet op de toereikende onderbouwing van de heffingsambtenaar en het feit dat de gemachtigde van eiser geen concrete op de zaak toegespitste beroepsgronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiser de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ten aanzien van dit object ongegrond is. Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade 14. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. 14.1 Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (16 maart 2023) en de dag van deze uitspraak zit bijna 2 jaar en 10 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaken de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) 10 maanden en dat in beginsel een schadevergoeding moet worden toegekend. 14.2 Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank echter geen aanleiding. In het arrest van 14 juni 2024 heeft De Hoge Raad beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Het overgangsrecht is niet van toepassing, aangezien de redelijke termijn nog niet was overschreden op 14 juni 2024. Het financiële belang bij een procedure bestaat in beginsel uit het financiële voordeel dat belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. In dit geval bepleitte eiser uiteindelijk alleen voor de woningen aan de [adres 1] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en de niet-woningen aan [adres 11] en [adres 47] dat de waarde lager moest zijn dan in de uitspraak op bezwaar was beslist. Het daarbij behorende belang voor de aanslagen OZB is dan, uitgaande van een tarief van 0,079000 % voor de woningen en een tarief van 0,427000 % voor de niet-woningen € 368,04 (zie de tabel hieronder). Ten aanzien van een eventueel financieel belang ten aanzien van indirecte heffingen waar de WOZ-waarde op van invloed is, had het op de weg van eiser gelegen de feiten te stellen en in geval van betwisting aannemelijk te maken, op grond waarvan de omvang van dit financiële belang kan worden vastgesteld. Dit heeft eiser niet gedaan. Daarmee is het belang in de beroepsfase lager dan de bagatelgrens. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Object Vastgestelde waarde OZB Nieuwe/bepleite waarde Nieuwe/bepleite OZB [adres 1] € 338.000,- € 267,02 € 298.000,- € 235,42 [adres 3] € 305.000,- € 240,95 € 262.000,- € 206,98 [adres 4] € 305.000,- € 240,95 € 262.000,- € 206,98 [adres 5] € 288.000,- € 227,52 € 240.000,- € 189,60 [adres 11] € 158.000,- € 674,66 € 139.000,- € 593,53 [adres 47] € 124.000,- € 529,48 € 89.000,- € 380,03 TOTAAL € 2.180,58 € 1.812,54 Verschil - € 368,04 Conclusie en gevolgen 15. Omdat de waarde van de woningen aan de [adres 5] , [adres 1] , [adres 3] en de [adres 4] als gevolg van het compromis verlaagd moeten worden is het beroep gegrond. Daarom moet de heffingsambtenaar de proceskosten van eiser vergoeden. De rechtbank geeft hieronder een toelichting op de proceskostenvergoeding. 15.1 Eiser betoogt dat in bezwaar en beroep een factor 1,5 moet worden toegekend omdat het vier of meer samenhangende zaken betreft. Eiser heeft één beroepschrift ingediend inzake meerdere WOZ-beschikkingen. Daarom is in de beroepsfase voor de toepassing van de regeling inzake proceskostenvergoeding sprake van één zaak. Daarom bestaat, an