ECLI:NL:RBMNE:2025:6670

ECLI:NL:RBMNE:2025:6670 text/xml public 2025-12-15T15:50:21 2025-12-15 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2025-09-17 C/16/558947 / HA ZA 23-430 Uitspraak Kort geding NL Utrecht Civiel recht; Aanbestedingsrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2025:6670 text/html public 2025-12-15T15:48:42 2025-12-15 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2025:6670 Rechtbank Midden-Nederland , 17-09-2025 / C/16/558947 / HA ZA 23-430 Bodemzaak. Schadestaatprocedure. Het gerechtshof heeft geoordeeld dat gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn tot vergoeding van de schade die eiser heeft geleden als gevolg van het verlies van een kans op de aankoop van grond. RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: C/16/558947 / HA ZA 23-430 Vonnis van 17 september 2025 in de zaak van WAALSTEDE VASTGOED B.V. , te Rotterdam,eisende partij, hierna te noemen: Waalstede, advocaat: mr. R.A.D. Blaauw, tegen 1 [gedaagde sub 1] , te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] , te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,3. [gedaagde sub 3] B.V. , te [vestigingsplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 3] ,4. [gedaagde sub 4] B.V. , te [vestigingsplaats] ,hierna te noemen: [gedaagde sub 4] ,5. [gedaagde sub 5] B.V. , te [vestigingsplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 5] ,6. [gedaagde sub 6] B.V. , te [vestigingsplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 6] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde e.a.] , advocaten: mrs. T. Novakovski en M.C. van Leyenhorst. 1 De procedure 1.1. Deze schadestaatprocedure is gestart door Rail Side B.V. (hierna: Rail Side). Met toestemming van de rolrechter heeft een partijwissel plaatsgevonden waardoor Waalstede eisende partij is geworden. 1.2. De volgende processtukken zijn in het geding gebracht: - de dagvaarding met daaraan gevoegd het eindarrest van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden van 28 februari 2023, de beslagstukken, en het procesdossier in eerste aanleg en hoger beroep, - de conclusie van eis in het incident tot aanhouding met producties 1 en 2 (A en B) van [gedaagde e.a.] , - de conclusie van antwoord in het incident tot aanhouding van Waalstede,- de rolbeslissing van 20 september 2023, waarbij is bepaald dat de zaak niet wordt aangehouden,- de akte overlegging producties (1 tot en met 6), en vermeerdering van eis van Rail Side van 15 november 2023, - de akte van Rail Side van 13 december 2023 waarin wordt meegedeeld dat Waalstede heeft besloten om de procedure in het vervolg te voeren en dat niet Rail Side maar Waalstede als eisende partij heeft te gelden, - de akte van Rail Side van 3 januari 2024 met productie 7, - de conclusie van antwoord met producties 3 tot en met 16, - de akte overlegging producties (8 tot en met 17) en vermeerdering van eis van Waalstede. 1.3. Op 17 april 2025 heeft de mondelinge behandeling voor de meervoudige kamer van deze rechtbank plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten mede aan de hand van spreekaantekeningen toegelicht en vragen van de meervoudige kamer beantwoord. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. 1.4. Aan het einde van de mondelinge behandeling is aan partijen meegedeeld dat er een vonnis zal komen. 2 Waarover gaat deze zaak? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het hof) heeft in zijn eindarrest van 28 februari 2023 [gedaagde e.a.] hoofdelijk veroordeeld tot vergoeding van de schade die Waalstede heeft geleden als gevolg van het verlies van een kans op de aankoop van grond van NS Vastgoed. In deze procedure gaat het om de vaststelling van de omvang van deze schade. 3. De achtergrond van de zaak Verkoop en levering van grond door NS Vastgoed 3.1. NS Vastgoed heeft besloten om aan haar in eigendom toebehorende percelen grond gelegen nabij het spoor te verkopen. Het ging daarbij, voor zover van belang, om twee grote portefeuilles, namelijk de “Groen portefeuille” en de “GreeNS portefeuille”. De Groen portefeuille bestaat uit meer dan 3.000 percelen grond gelegen nabij het spoor. De GreeNS portefeuille bestaat uit ongeveer 1.800 percelen grond gelegen nabij het spoor. NS Vastgoed heeft voor de verwerving van deze portefeuilles een besloten verkoop-procedure georganiseerd. De Groen portefeuille 3.1.1. De Groen portefeuille is in 2010 verworven door Rail Side. Rail Side is een vennootschap opgericht met als doel het verwerven van gronden nabij spoorlijnen, en is een dochtervennootschap van Waalstede. Voor de uitvoering van het onderhoud van de percelen heeft Rail Side in 2010 een overeenkomst gesloten met de vennootschap onder firma [VOF] , waarvan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vennoten waren. Deze v.o.f. is later omgezet in een besloten vennootschap, [bedrijf] . De GreeNS portefeuille 3.1.2. De GreeNS portefeuille is in 2014 verworven door [gedaagde sub 4] . [gedaagde sub 3] is de enige bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde sub 4] . [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de oprichters, bestuurders en aandeelhouders van [holding] .Omdat het in deze zaak om de GreeNS portefeuille gaat, wordt daarop hierna nader ingegaan. Verkoopprocedure GreeNS portefeuille 3.2. De door NS Vastgoed in 2014 georganiseerde besloten verkoopprocedure voor de GreeNS portefeuille wordt door partijen en het hof aangeduid als: “de tenderprocedure”. Er hebben 7 partijen aan deze tenderprocedure meegedaan, onder wie: Waalstede, Rail Side, een dochtervennootschap van Waalstede, en [gedaagde sub 4] . 3.3. De GreeNS portefeuille is aan [gedaagde sub 4] gegund. 3.4. Eind november/begin december 2014 hebben NS Vastgoed en [gedaagde sub 4] de koopovereenkomst inzake de GreeNS portefeuille gesloten. Overeengekomen is dat: [gedaagde sub 4] een koopprijs van € 1,- aan NS Vastgoed moet betalen, NS Vastgoed een éénmalige vergoeding van € 6.750.000,- exclusief omzetbelasting aan [gedaagde sub 4] moet betalen voor toekomstige onderhoudsverplichtingen en mogelijk toekomstige saneringsverplichtingen (de zogenaamde bodemlast). Er is dus eigenlijk sprake van een negatieve koopprijs. 3.5. Op 10 december 2014 is de GreeNS portefeuille aan [gedaagde sub 4] [gedaagde sub 4] geleverd. [gedaagde sub 4] heeft de GreeNS portefeuille daarna geleverd aan een speciaal daarvoor door [gedaagde sub 1] opgerichte vennootschap, [gedaagde sub 6] . [gedaagde sub 5] is oprichter, enig bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde sub 6] en [gedaagde sub 1] is oprichter, enig bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde sub 5] . Bezwaar Rail Side en Waalstede tegen gunning van de GreeNS portefeuille 3.6. Rail Side en Waalstede hebben bezwaar gemaakt tegen de gunning van de GreeNS portefeuille aan [gedaagde sub 4] , omdat volgens hen sprake was van onrechtmatige samenspanning bij de verwerving van deze portefeuille. De heer [A] (hierna: [A] ) zou bij die verwerving een dubbelrol hebben vervuld waardoor Waalstede de GreeNS portefeuille zou zijn misgelopen. [A] was de adviseur van Waalstede en zou Waalstede verkeerd hebben geadviseerd over de bodemlast van de GreeNS portefeuille, waardoor Waalstede een niet concurrerende bieding heeft gedaan. [A] is daardoor toerekenbaar tekortgeschoten of heeft daardoor onrechtmatig gehandeld tegenover Waalstede. [gedaagde e.a.] en [bedrijf] hebben welbewust geprofiteerd/gebruik gemaakt van deze toerekenbare tekortkoming (wanprestatie)/onrechtmatige daad van [A] . Zij hebben zich ook door [A] laten adviseren over de verwerving van de GreeNS portefeuille en [A] daarvoor betaald, met als gevolg dat [A] hen wel juist adviseerde over de bodem-last en de GreeNS portefeuille aan [gedaagde sub 4] is gegund. Twee bodemprocedures gestart 3.7. Er zijn in verband met dit bewaar twee bodemprocedures gestart, te weten bij: de rechtbank Midden-Nederland tegen [gedaagde e.a.] en de [bedrijf] de rechtbank Rotterdam tegen [A] en zijn vennootschap [vennootschap] B.V. (hierna te noemen: [A] e.a.). Bodemprocedure tegen [gedaagde e.a.] en [bedrijf] 3.8. De eerste bodemprocedure is aanhangig gemaakt door Rail Side, zowel namens zichzelf als in naam van Waalstede. 3.9.

Rail Side heeft in deze bodemprocedure, onder andere, schadevergoeding wegens het mislopen van de GreeNS portefeuille gevorderd. Rail Side heeft dat zowel voor zichzelf als voor Waalstede gevorderd. De rechtbank Midden-Nederland heeft deze vordering in een vonnis van 25 mei 2016 afgewezen. Ook alle andere vorderingen en de tegenvorderingen zijn in dit vonnis afgewezen. 3.10. Tegen dit vonnis is hoger beroep ingesteld bij het hof. Dat is gedaan door: Rail Side, namens zichzelf en namens Waalstede (principaal hoger beroep), en [gedaagde e.a.] en [bedrijf] (incidenteel hoger beroep). 3.11. Het hof heeft in dit hoger beroep de volgende arresten gewezen: 1. het tussenarrest van 2 januari 2018 waarbij alleen een mondelinge behandeling is bepaald, 2. een inhoudelijk tussenarrest van 20 november 2018, 3. een inhoudelijk tussenarrest van 19 mei 2020, 4. het eindarrest van 28 februari 2023 (hierna: het eindarrest). 3.12. Het hof heeft in het eindarrest de vorderingen van: 1. Rail Side afgewezen, 2. Waalstede tegen [bedrijf] afgewezen, 3. Waalstede tegen [gedaagde e.a.] toegewezen, in die zin dat [gedaagde e.a.] hoofdelijk zijn veroordeeld tot vergoeding van de nader bij staat op te maken schade die Waalstede heeft geleden als gevolg van het verlies van een kans op de aankoop van de GreeNS portefeuille. 3.13. Tegen dit eindarrest van het hof is cassatie ingesteld bij de Hoge Raad (hierna: HR). De HR heeft in zijn arrest van 5 april 2024 de beslissing van het hof in stand gelaten met toepassing van artikel 81 lid 1 Wet op de Rechterlijke Organisatie (RO) . Bodemprocedure tegen [A] e.a. 3.14. De tweede bodemprocedure is aanhangig gemaakt door Waalstede. Waalstede heeft in deze bodemprocedure schadevergoeding op te maken bij staat gevorderd. De rechtbank Rotterdam heeft de vordering toegewezen, waarna het Gerechtshof Den Haag in hoger beroep het vonnis van de rechtbank heeft vernietigd en de vorderingen van Waalstede heeft afgewezen. Vervolgens heeft het hof de procedure heropend, omdat [A] e.a. onware stellingen hebben ingenomen en een overeenkomst met [gedaagde sub 4] hebben achtergehouden. De laatste stand van zaken in deze procedure is het arrest na heropening van 30 juli 2024. In dat arrest is alsnog geoordeeld dat [A] e.a. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen tegenover Waalstede, althans onrechtmatig jegens Waalstede hebben gehandeld en schadevergoeding op te maken bij staat aan Waalstede moeten betalen. Op 17 april 2025 (toen de mondelinge behandeling van deze zaak plaatsvond) was deze schadestaatprocedure nog niet aanhangig gemaakt. Strafzaken tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] 3.15. Tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is een strafzaak aanhangig gemaakt bij de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle. Deze strafzaken houden verband met de gunning van de GreeNS portefeuille aan [gedaagde sub 4] . 3.15.1. [gedaagde sub 1] is ten laste gelegd: niet-ambtelijke omkoping, witwassen, en meineed gepleegd als getuige in de civiele procedure tussen Waalstede en [A] en [vennootschap] bij de rechtbank Rotterdam. [gedaagde sub 1] is in een vonnis van 31 juli 2023 van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, van alle ten laste gelegde feiten vrijgesproken . Het tegen dit vonnis door het Openbaar Ministerie ingestelde hoger beroep is ingetrokken. 3.15.2. [gedaagde sub 2] is ten laste gelegd meineed gepleegd als getuige in de civiele procedure tussen Waalstede en [A] en [vennootschap] bij de rechtbank Rotterdam. [gedaagde sub 2] is daarvan in een (afzonderlijk) vonnis van 31 juli 2023 vrijgesproken. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld. 4 De vorderingen van Waalstede Waalstede vordert in deze schadestaatprocedure (na haar laatste wijziging van eis van 17 april 2025 ) dat [gedaagde e.a.] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van: primair € 22.150.453,00 (100%), en subsidiair € 9.967.703,85 (45% van € 22.150.453,-) aan kansschade plus de wettelijke rente daarover vanaf 10 december 2014, € 18.447,18 + P.M. aan deskundigenkosten, € 4.247,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, de proceskosten, de beslagkosten en de nakosten. 5. De beoordeling I Vaststelling van de kansschade Oordeel 5.1. De primaire vordering wordt afgewezen, omdat het hof al een bindende eind-beslissing heeft genomen over het kanspercentage. Het hof heeft bindend beslist dat dit kanspercentage 45% is. Er is geen reden om op die bindende eindbeslissing terug te komen.Er moet daarom worden uitgegaan van een kanspercentage van 45% en niet zoals primair is gevorderd een kanspercentage van 100%. De subsidiaire vordering wordt toegewezen tot een bedrag van € 9.121.510,44 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 december 2014. Verplichting tot vergoeding van kansschade staat vast 5.2. Er bestaat in deze schadestaatprocedure geen ruimte meer voor een nieuwe beoordeling van de aansprakelijkheidsvraag. Het hof heeft daarover al geoordeeld en dat oordeel is door de Hoge Raad in stand gelaten. De (latere) uitspraken in de strafzaken tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] brengen daarin geen verandering. Partijen gaan hier overigens ook vanuit. Dit betekent dat de verplichting van [gedaagde e.a.] tot vergoeding van de schade die Waalstede heeft geleden als gevolg van het verlies van een kans op de aankoop van de GreeNS portefeuille van NS vast staat. Toetsingskader vaststellen kansschade 5.3. In deze procedure zal deze kansschade moeten worden vastgesteld. Voor de vaststelling daarvan geldt het volgende toetsingskader. 5.3.1. De aansprakelijke partij moet de schade vergoeden die zonder de onrechtmatige daad zou zijn uitgebleven. Voor het vaststellen van de schade moet daarom een vergelijking worden gemaakt tussen: de werkelijke situatie met onrechtmatige daad, en de hypothetische situatie waarin de onrechtmatige daad (de normschending) wordt weggedacht. 5.3.2. Omdat het in deze zaak om kansschade gaat, zal de schade moeten worden vastgesteld aan de hand van een schatting van de goede en kwade kansen die Waalstede in de hypothetische situatie zou hebben gehad. Voordat daaraan wordt toegekomen moet echter, gelet op vaste rechtspraak van de Hoge Raad , worden vastgesteld dat sprake is van een: conditio-sine-qua-non-verband (oorzakelijk) verband tussen de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis (de tekortkoming of onrechtmatige daad) en het verlies van de kans op succes, en een reële kans op succes, dat wil zeggen een kans die niet nihil of zeer klein is. Als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, dan is de conclusie dat geen sprake is van schade door verlies van een kans en moet de vordering worden afgewezen. Wat heeft het hof (al) geoordeeld? 5.4. Het hof heeft, voor zover van belang, in zijn tussenarrest van 19 mei 2020 en eindarrest het volgende geoordeeld.1. Het hof neemt als vaststaand aan dat: - [gedaagde sub 4] bij haar deelname aan de tenderprocedure van de diensten van [A] gebruik heeft gemaakt en hem daarvoor heeft betaald, - [gedaagde e.a.] op de hoogte was van de (dubbel)rol van [A] als adviseur van Waalstede bij haar bieding in dezelfde tenderprocedure. Zie rechtsoverweging 2.11 van het tussenarrest van 19 mei 2020 en rechtsoverweging 2.1 van het eindarrest. 2. Het hof oordeelt dat dit tegenover Waalstede als onrechtmatig moet worden aangemerkt voor zover daaruit voor Waalstede schade is voortgevloeid. Daarvoor is noodzakelijk dat Waalstede als gevolg van het handelen van [gedaagde e.a.] de tender niet gegund heeft gekregen, althans de kans daarop heeft verloren. Zie rechtsoverweging 2.11 van het tussenarrest van 19 mei 2020. 3. Het hof verwerpt de stelling van Rail Side die erop neerkomt dat Waalstede zonder meer de tender gegund had gekregen als [gedaagde e.a.] niet met de hulp van de adviseur van Waalstede ( [A] ) had deelgenomen aan de tender. Zie rechtsoverweging 2.12 van het tussenarrest van 19 mei 2020. 4.

Het hof overweegt dat Rail Side subsidiair heeft aangevoerd dat Waalstede de kans op het verkrijgen van de tender is ontnomen als gevolg van het handelen van [gedaagde e.a.] Het hof overweegt vervolgens: “ Het hof stelt voorop dat, ook als het conditio-sine-qua-non-verband tussen de normschending en het verlies van de kans op succes wordt vastgesteld, slechts ruimte bestaat voor het vaststellen van de schade aan de hand van de schatting van de goede en kwade kansen die de benadeelde zou hebben gehad wanneer die kans hem niet was ontnomen als het gaat om een reële kans (dat wil zeggen niet zeer kleine kans) op succes (vgl. HR 21 december 2012 ECLI:NL:HR:2012:BX7491).” Zie rechtsoverweging 2.13 van het tussenarrest van 19 mei 2020. 5. Het hof stelt vervolgens vast dat [gedaagde e.a.] betwist dat Waalstede een kans op succes is ontnomen als gevolg van de deelname aan de tender door [gedaagde sub 4] . Zie rechtsoverweging 2.15 van het tussenarrest van 19 mei 2020. 6. Het hof laat Rail Side c.s. vervolgens toe tot: “ het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat Waalstede een reële kans op succes in de tenderprocedure is ontnomen als gevolg van het handelen van [gedaagde sub 1] c.s.” Zie eerste alinea onder het kopje “3. De beslissing” van het tussenarrest van 19 mei 2020. 7. Het hof oordeelt dat Rail Side in deze bewijsopdracht is geslaagd. Zie rechtsoverweging 2.11 van het eindarrest. De stappen die het gerechtshof daarvoor neemt zijn: a) [gedaagde sub 4] had zonder [A] niet aan de tender kunnen deelnemen. Zie rechtsoverwegingen 2.12 tot en met 2.29 van het eindarrest, en vooral:- 2.15 waarin staat: “ Alleen al op deze grond volgt het hof Railside dus in haar stelling dat [gedaagde sub 4] zonder [A] niet aan de tenderprocedure had kunnen deelnemen”- 2.29 waarin staat: “Al het voorgaande leidt, in onderlinge samenhang bezien, tot de conclusie dat [A] een zo belangrijk aandeel in het verwerven van de tender heeft gehad, dat de conclusie gerechtvaardigd is dat [gedaagde sub 4] zonder [A] niet aan de tender had kunnen meedoen. Naar het oordeel van het hof is aannemelijk dat [gedaagde sub 4] zonder [A] dat ook niet had gedaan.” b) Daarom moet worden beoordeeld wat voor Waalstede de kans op succes was geweest zonder deelname van [gedaagde sub 4] . Zie rechtsoverweging 2.29 van het eindarrest. c) Voor het beoordelen van deze kans moet een inschatting worden gemaakt van wat waarschijnlijk zonder normschending zou zijn gebeurd. Zie rechtsoverweging 2.30 van het eindarrest. d) Bij die beoordeling kan worden aangeknoopt bij wat zich in 2014 daadwerkelijk heeft voorgedaan. Zie rechtsoverweging 2.31 van het eindarrest. e) De rangschikking in 2014 was D&M als best scorende partij, gevolgd door Fabo als tweede, [gedaagde sub 4] als derde en Waalstede als vierde partij. Zie rechtsoverweging 2.31 van het eindarrest. f) D&M is in 2014 afgevallen, omdat er een afbreukrisico bestond, en er is geen aanleiding om aan te nemen dat het oordeel over deelname van D&M zonder deelname van [gedaagde sub 4] anders zou zijn uitgevallen. Zie rechtsoverweging 2.32 van het eindarrest. g) Het is niet aannemelijk dat het ontijdige bod van Landlust in hypothetische situatie alsnog in aanmerking zou zijn genomen, net zo min als dat in 2014 is gebeurd. Zie rechtsoverweging 2.32 van het eindarrest. h) Indien NS zoals zij in 2014 ook heeft gedaan, drie partijen in aanmerking had genomen die de beste bieding hadden gedaan, zou het naast D&M en Fabo ook om Waalstede zijn gegaan. Gelet op het afvallen van D&M zouden Fabo en Waalstede voor een vervolggesprek zijn uitgenodigd. Zie rechtsoverweging 2.33 van het eindarrest. i) Het openingsbod van Fabo zou in de hypothetische situatie aanmerkelijk gunstiger wat prijs betreft zijn geweest dan dat van Waalstede, maar Waalstede zou in de hypothetische situatie haar openingsbod hebben verbeterd. Zie rechtsoverwegingen 2.34 en 2.35 van het eindarrest. j) Het is aannemelijk dat Waalstede met haar bieding had kunnen en willen zakken tot € 5.909.400,-, dat is niet alleen een substantieel lager bedrag dan het openingsbod van Fabo, het is ook gelegen onder het bedrag waarvoor de GreeNS portefeuille aan [gedaagde sub 4] is verkocht (€ 6.750.000,-). Zie rechtsoverweging 2.36 van het eindarrest. k) Het hof acht aannemelijk dat Waalstede met haar bieding had kunnen en willen zakken tot het bedrag waarvoor NS de tender in 2014 daadwerkelijk heeft verkocht. Zie rechtsoverwegingen 2.37 en 2.38 van het eindarrest. l) De enige weegfactor waarop Waalstede in de daadwerkelijke tender-procedure lager had gescoord dan Fabo was het gespreksgevoel. Het is aannemelijk dat als [A] niet onrechtmatig met [gedaagde e.a.] had samengespannen Waalstede op dit onderdeel een betere indruk had gemaakt en dat [A] zich aanmerkelijk meer voor Waalstede zou hebben ingespannen. Zie rechtsoverwegingen 2.39 tot en met 2.42 van het eindarrest. m) Al met al schat het hof in dat zonder deelname van [gedaagde sub 4] een serieuze kans had bestaan dat Waalstede bij een volgende bieding het bod van Fabo zo dicht zou hebben benaderd dat NS, ook gelet op de overige wegingsfactoren, met haar had dooronderhandeld en de tender uiteindelijk aan Waalstede zou hebben gegund. Tegelijkertijd is ook het scenario goed voorstelbaar waarin het bod van Fabo toch zoveel aantrekkelijker zou zijn gebleven dan dat van Waalstede dat NS zou hebben besloten met Fabo te contracteren. Zie rechtsoverweging 2.43 van het eindarrest. n) In rechtsoverweging 2.44 van het eindarrest overweegt het hof: “ Bij deze stand van zaken is het naar het oordeel van het hof redelijk om, anders dan door partijen bepleit, van gelijke kansen voor Fabo en Waalstede uit te gaan. Dit houdt verband met de grote onzekerheid over de wensen en mogelijkheden van beide partijen, het biedingsverloop en ook de vele overige onzekere scenario’s die zich in het verdere onderhandelingstraject zouden hebben kunnen voordoen. [gedaagde e.a.] heeft Waalstede nu eenmaal de mogelijkheid ontnomen om daadwerkelijk te ervaren wat zonder de normschending zou zijn gebeurd. Zoals uit het voorgaande volgt acht het hof de hiervoor besproken alternatieve scenario’s niet waarschijnlijk (dat NS alleen Fabo zou hebben uitgenodigd, naast of in plaats van Waalstede met andere partijen had door onderhandeld of de tender zou hebben ingetrokken en/of aan ProRail had verkocht). Het hof kan deze scenario’s echter ook niet helemaal uitsluiten. Het hof schat daarom de kans op dooronderhandelen met Fabo en Waalstede in op 90% en de kans op het verwerven van de tender voor ieder op de helft daarvan, dus op 45%. “ o) In rechtsoverweging 2.49 van het eindarrest overweegt het hof onder het kopje “ Reële kans Waalstede: de conclusie ”: “ Gelet op al het voorgaande komt het hof tot de slotsom dat de aard en omvang van het aandeel van [A] in de tenderprocedure zodanig is geweest dat [gedaagde sub 4] zonder het onrechtmatig handelen van [gedaagde e.a.] niet aan de tenderprocedure had meegedaan. Het is voldoende aannemelijk dat NS in dat geval met Fabo en Waalstede zou hebben dooronderhandeld. Het hof heeft bij gebrek aan nadere concrete informatie over het hypothetisch verloop van de biedingen en gesprekken tot uitgangspunt genomen dat beide deelnemers dan een gelijke kans op gunning zouden hebben gehad, geschat op 45%. Dat is zonder meer een reële kans op succes, zodat Railside c.s. in haar bewijsopdracht is geslaagd.” Conditio-sine-qua-non-verband 5.5. Uit de hiervoor (zakelijk) weergegeven rechtsoverwegingen volgt dat het hof zich niet heeft uitgelaten over de vraag of sprake is van het vereiste conditio-sine-qua-non-verband tussen de door het hof vastgestelde onrechtmatige daad van [gedaagde e.a.] en het verlies van de kans op succes van Waalstede (zie 5.4 onder 4). Gelet op het in 5.3.2 genoemde toetsingskader moet dit dus nog in deze schadestaatprocedure worden beoordeeld. Geoordeeld wordt dat aan dit vereiste onmiskenbaar is voldaan.

Er is een oorzakelijk verband tussen de door het hof vastgestelde onrechtmatige samenspanning van [gedaagde e.a.] en het verlies van de kans van Waalstede op gunning van de GreeNS portefeuille. Partijen maken daarvan ook (terecht) geen punt. Reële kans op succes 5.6. Daarnaast moet worden beoordeeld of voldaan is aan het vereiste dat sprake is van een reële kans op succes, dat wil zeggen een kans die niet nihil of zeer klein is (zie 5.3.2). Partijen zijn het terecht erover eens dat het hof daarover al een bindende eindbeslissing heeft genomen en heeft beslist dat aan dit vereiste is voldaan. Partijen zijn alleen van mening dat het hof geen bindende eindbeslissing heeft genomen over het kanspercentage en dat dit kanspercenatage daarom nog in deze schadestaatprocedure moet worden vastgesteld. Daarop wordt hierna ingegaan. Tussenconclusie 5.7. De tussenconclusie is dat aan de vereisten zoals genoemd in 5.3.2 is voldaan. Vaststelling schade aan de hand van een schatting van de goede en kwade kansen 5.8. Daarmee wordt toegekomen aan de vaststelling van de schade aan de hand van een schatting van de goede en kwade kansen die Waalstede in de hypothetische situatie zou hebben gehad. In verband met deze schadevaststelling komen de volgende onderwerpen aan de orde:1 Bindende eindbeslissing van het hof over het kanspercentage 2 Afwijzing primaire vordering van Waalstede3 Beoordeling subsidiaire vordering van Waalstede3a Geen schade of hoogstens € 50.000,- vanwege neutrale doorverkoop van GreeNS portefeuille aan Rail Side?3b Tussenconclusie3c Hoe moet de schade worden vastgesteld?3d Peildatum: 10 december 2014 3e Rekening houden met feiten en ontwikkelingen die zich na de peildatum daadwerkelijk hebben voorgedaan?3f De door Waalstede gestelde schadeposten en aftrekposten nader bekeken3g Toewijzing subsidiaire vordering tot een bedrag van € 9.121.510,44 te vermeerderen met wettelijke rente. 1 Bindende eindbeslissing van het hof over het kanspercentage5.9. Voor de vaststelling van de schade is onder andere van belang met welk kanspercentage de te schatten kansschade moet worden vermenigvuldigd. 5.10. Waalstede stelt in de eerste plaats dat dit kanspercentage 100% bedraagt en in de tweede plaats dat het door het hof in zijn eindarrest genoemde kanspercentage van 45% moet worden gevolgd. [gedaagde e.a.] voeren aan dat het kanspercentage in deze procedure moet worden vastgesteld op 20% of hoogstens 25%. 5.11. Partijen gaan zoals gezegd ervan uit dat het hof nog geen bindende eindbeslissing heeft genomen over het kanspercentage en dat dit kanspercentage nog in deze schadestaatprocedure moet worden vastgesteld. Partijen worden hierin niet gevolgd. 5.12. Vooropgesteld wordt dat een bindende eindbeslissing een definitief einde maakt aan één van de geschilpunten die partijen verdeeld houdt. 5.13. De vraag of het hof een bindende eindbeslissing over dit punt heeft genomen is een kwestie van uitleg van het eindarrest in relatie met de tussenarresten. Die uitleg moet worden gedaan aan de hand wat wordt genoemd “de CAO norm”. Deze norm houdt in dat gekeken moet worden naar de objectieve betekenis van de arresten. 5.14. Vast staat dat het hof een bindende eindbeslissing heeft genomen over de vraag of sprake is van een reële kans op succes in de hypothetische situatie. Die bindende eindbeslissing is ontleend aan een weloverwogen oordeel van het hof over het kanspercentage. Uit de in 5.4 (zakelijk) weergegeven rechtsoverwegingen van het hof volgt dat het hof voor het schatten van de kans is uitgegaan van de volgende feiten en omstandigheden: wie in de hypothetische situatie aan de tenderprocedure zouden hebben deelgenomen, en in dat verband of ook [gedaagde sub 4] daaraan zou hebben deelgenomen, wat de rangorde zou zijn geweest, en in dat verband welk bod Waalstede zou hebben gedaan en of Waalstede dit bod zou hebben verbeterd, en welk bod Fabo zou hebben gedaan, met welke twee ondernemingen vervolggesprekken zouden worden gehouden, en in dat verband of D&M Holding net zoals in de werkelijke situatie zou zijn afgevallen en of het ontijdige bod van Landlust net zoals in de werkelijke situatie aan de kant zou zijn gelegd wat dan de kansen van die twee ondernemingen zou zijn geweest, en in dat verband of er nog alternatieve scenario’s denkbaar zouden zijn geweest. 5.15. [gedaagde e.a.] worden niet gevolgd in hun stelling dat het hof niet op grond van feiten, maar slechts op basis van aannames het kanspercentage heeft vastgesteld. Het gaat, zoals het hof ook uitdrukkelijk heeft overwogen, om het maken van een inschatting van de hypothetische situatie. Daaraan is inherent dat, zoals het hof ook heeft overwogen, maar een beperkte mate van zekerheid kan worden bereikt (zie rechtsoverweging 2.30 van het eindarrest). Dat het hof het kanspercentage heeft geschat, betekent niet, zoals [gedaagde e.a.] menen, dat er op dit punt geen sprake is van een eindbeslissing. Ook een schatting van een kanspercentage is een (eind)beslissing. Het hof kon het kanspercentage ook alleen maar door schatting vaststellen, aangezien het gaat om de kans op succes in de hypothetische situatie dat er geen onrechtmatig handelen van [gedaagde e.a.] zou hebben plaatsgevonden. 5.16. [gedaagde e.a.] worden verder niet gevolgd in hun stelling dat het hof het kans-percentage slechts heeft gebruikt om te kunnen beslissen of sprake was van een reële kans op succes. Deze stelling impliceert dat er twee kanspercentages zouden kunnen bestaan:- één om te bepalen of sprake is van een reële kans op succes, en- één om te bepalen met welk percentage de vast te stellen schade moet worden vermenigvuldigd. Dat is echter niet het geval, aangezien het om dezelfde kans gaat, namelijk de kans dat Waalstede in de hypothetische situatie de GreeNS portefeuille gegund zou hebben gekregen. 5.17. Bovendien zijn in de tussenarresten en het eindarrest van het hof geen aanknopingspunten te vinden voor de stelling dat het hof van oordeel is dat het door hem vastgestelde kanspercentage niet geldt voor de vaststelling van de schade. Dit kan niet worden opgemaakt uit het feit dat in het dictum van het eindarrest geen melding wordt gemaakt van het kanspercentage van 45%. Een bindende eindbeslissing kan immers ook, zoals in dit geval, uit de rechtsoverwegingen volgen. Het kan ook niet, zoals partijen aanvoeren, worden opgemaakt uit rechtsoverweging 2.52 van het eindarrest. Rechtsoverweging 2.52 van het eindarrest luidt als volgt: “ Verwijzing naar de schadestaatprocedure 2.52 Nog daargelaten het late stadium waarin Railside haar eiswijziging heeft gedaan, volgt het hof [gedaagde e.a.] in haar betoog dat het debat over de schade nog niet voldoende is gevoerd om op dit moment al over de schadehoogte te kunnen oordelen. Uit wat Railside heeft gesteld kunnen, mede gelet op de betwisting door [gedaagde e.a.] , niet met voldoende zekerheid de schadeposten worden vastgesteld en het bedrag waarop deze moeten worden begroot. Het hof begrijpt uit de stellingen van partijen dat de strafprocedure op dit moment nog niet is afgerond. In deze omstandigheid is een bijkomende aanleiding gelegen om voor een definitieve begroting van de ontnomen kans te verwijzen naar de schadestaatprocedure, mede met het oog op de mogelijkheid voor partijen om eventueel nadere stukken uit de strafprocedure bij de schadebegroting te kunnen betrekken.” De strekking van deze overweging is dat het hof de zaak zelf had willen afdoen als de schadehoogte voldoende bepaalbaar zou zijn geweest. Die schadehoogte was echter onvoldoende bepaalbaar, omdat de schadeposten en de begroting daarvan gelet op het partijdebat nog niet konden worden vastgesteld en de stukken uit de strafprocedure mogelijk van belang konden zijn voor de begroting en vaststelling van de schade. Uit deze overweging valt niet op te maken dat in de schadestaatprocedure nog een beslissing moet worden genomen over het kanspercentage. Dat staat er eenvoudigweg niet. In de overweging wordt in het geheel niet gesproken over het kanspercentage. 5.18.

De conclusie is dat het hof een bindende eindbeslissing heeft genomen over het kanspercentage: Waalstede zou in de hypothetische situatie een kans van 45% hebben gehad om de GreeNS portefeuille te verwerven. 5.19. Er is geen reden om terug te komen op deze bindende eindbeslissing over het kanspercentage. Dit wordt als volgt toegelicht. 5.20. Vooropgesteld wordt dat de hoofdzaak en de schadestaatprocedure als één procedure moeten worden gezien. Als in de hoofdzaak een bindende eindbeslissing is genomen dan kan daarop in de schadestaatprocedure worden teruggekomen, mits het niet gaat om de aansprakelijkheid, maar om een onderwerp dat verband houdt met de schade. Het gaat in dit geval om een onderwerp dat (ook) verband houdt met de schade. Op de beslissing daarover kan dus in beginsel in deze schadestaatprocedure nog worden teruggekomen. 5.21. De toets die daarvoor moet worden aangelegd is de maatstaf voor het terugkomen op bindende eindbeslissingen. Die maatstaf houdt in of is gebleken dat de door het hof gegeven bindende eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Als daarvan sprake is, dan is de rechtbank bevoegd over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing. 5.22. Partijen hebben geen argumenten aangevoerd op grond waarvan op de bindende eindbeslissing over het kanspercentage zou moeten worden teruggekomen. 5.22.1. Het was het hof toegestaan om te beslissen over de vraag of sprake was van reële kans op succes en hoe groot het kanspercentage bedroeg, omdat deze vragen ook een rol spelen bij de vaststelling van de aansprakelijkheid. 5.22.2. Partijen hebben zich in de procedure bij het hof weliswaar niet expliciet uitgelaten over de vaststelling van de omvang van die verloren kans, maar partijen hebben wel uitgebreid gedebatteerd over alle feiten die van belang zijn voor de hoogte van de verloren kans. Zoals over:- wie in de hypothetische situatie aan de tenderprocedure zouden hebben deelgenomen, en of [gedaagde sub 4] daaraan zou hebben kunnen deelnemen, - of Waalstede in de hypothetische situatie haar openingsbod zou hebben verbeterd, en zo ja in welke mate, - of Waalstede bereid zou zijn geweest om eenzelfde bod te doen als waarvoor de GreeNS portefeuille in de werkelijke situatie is verkocht,- wat Fabo in de hypothetische situatie zou hebben gedaan, - wie er zouden zijn afgevallen, en of het ontijdige aanbod van Landlust zou zijn geaccepteerd,- hoe de rangorde van de deelnemers in de hypothetische situatie eruit zou zien, - met welke twee ondernemingen NS Vastgoed in de hypothetische situatie vervolggesprekken zou hebben gevoerd, - aan wie de GreeNS portefeuille in de hypothetische situatie zou zijn gegund: aan Fabo of aan Waalstede of aan een ander, of aan niemand omdat de tenderprocedure zou worden ingetrokken. Het hof heeft deze punten allemaal meegenomen bij de schatting van het kanspercentage. 5.22.3. Partijen hebben verder ook geen argumenten aangevoerd waarom het oordeel van het hof op dit punt zou berusten op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Op de mondelinge behandeling is daar nog specifiek naar gevraagd, maar daarop is geen antwoord gekomen. 5.23. De conclusie is dat er geen reden is om terug te komen op de bindende eindbeslissing over het kanspercentage. Dit betekent dat de schade van Waalstede wegens het missen van de kans moet worden vermenigvuldigd met 45%. De standpunten van partijen dat sprake is van een hoger of lager kanspercentage (100% of 20 of hoogstens 25%) gaan dus niet op. 2 Afwijzing primaire vordering van Waalstede5.24. De primaire vordering van Waalstede moet al worden afgewezen, omdat uit het voorgaande volgt dat moet worden uitgegaan van een kanspercentage van 45% en niet zoals de primaire vordering tot uitgangspunt neemt een kanspercentage van 100%. 3 De subsidiaire vordering van Waalstede5.25. Dan moet worden beoordeeld of de subsidiaire vordering van Waalstede toewijsbaar is. 5.26. Waalstede stelt subsidiair dat haar schade 45% van € 22.150.453,00 bedraagt. Waalstede beroept zich ter onderbouwing daarvan op de rapporten van 13 november 2023 en 3 april 2025 van de door haar ingeschakelde deskundige drs. [B] , werkzaam bij [adviesbureau] B.V. te [vestigingsplaats] . Het bedrag van € 22.150.453,- is als volgt opgebouwd: het mislopen van de negatieve koopprijs € 5.909.400,- het mislopen van winst € 16.754.657,- het mislopen van huuropbrengsten € 179.625,- Aftrekposten: 4. bespaarde onderhoudskosten in de periode van 1 januari 2015 tot 1 juli 2017 € 608.310,- 5. bespaarde managementvergoeding € 84.919,- 3a Geen schade of hoogstens € 50.000,- vanwege neutrale doorverkoop van GreeNS portefeuille aan Rail Side? 5.27. [gedaagde e.a.] voeren als verweer dat de schade van Waalstede € 0,- of hoogstens € 50.000,- is, omdat Waalstede in de hypothetische situatie (Soll-situatie) de GreeNS portefeuille eind 2014 neutraal zou hebben doorverkocht aan haar dochtervennootschap Rail Side. Waalstede heeft dat in 2010 ook gedaan met de door haar van NS gekochte Groenportefeuille. Dit betekent volgens [gedaagde e.a.] dat, net zoals in het kader van de Groenportefeuille is gedaan,: Waalstede de GreeNS portefeuille voor € 1,- zou hebben doorverkocht en geleverd aan Rail Side, Waalstede de van NS Vastgoed ontvangen vergoeding voor het bodemrisico in zijn geheel zou hebben doorbetaald aan Rail Side, en Rail Side de verwervingskosten van Waalstede volledig zou hebben vergoed. Er zou dan sprake zijn geweest van een financieel neutrale transactie: het leverde Waalstede geen winst of verlies op, omdat de aankoopprijs gelijk zou zijn aan de doorverkoopprijs, de van NS Vastgoed ontvangen vergoeding in het geheel zou zijn doorbetaald, en de verwervingskosten volledig zouden zijn vergoed. Waalstede heeft wel één nettobedrag aan de doorverkoop van de Groenportefeuille overgehouden, namelijk een bedrag van € 50.000,- dat zij ontving van Kabelexploitatiemaatschappij West-Holland voor een recht van opstal dat deze maatschappij verkreeg. Als Waalstede in verband met de GreeNS portefeuille een vergelijkbaar opstalrecht zou hebben gevestigd als bij de Groen portefeuille het geval was dan zou Waalstede door het niet verkrijgen van de GreeNS portefeuille hooguit € 50.000,- zijn misgelopen. 5.28. Dit verweer van [gedaagde e.a.] gaat niet op, omdat het hof een bindende eindbeslissing over dit punt heeft genomen en er geen reden is om daarop terug te komen. Dit wordt als volgt gemotiveerd. 5.29. In de procedure bij het hof is in het kader van de vordering van Rail Side aan de orde geweest of Waalstede de GreeNS portefeuille zou hebben doorgeleverd aan Rail Side. Het hof heeft hierover, zoals Waalstede aanvoert, bindend beslist dat Rail Side niet heeft onderbouwd dat dit het geval zou zijn geweest. Dit volgt uit rechtsoverweging 3.5 van het tussenarrest van 20 november 2018 waarin is overwogen: “ Naar het oordeel van het hof zijn de vorderingen die in deze procedure namens Rail Side zijn ingesteld, niet toewijsbaar. Voor zover al enige grond voor aansprakelijkheid in die verhouding zou komen vast te staan, heeft Rail Side de mogelijkheid dat zij als gevolg daarvan schade heeft geleden onvoldoende onderbouwd. De in deze procedure gestelde schade houdt immers verband met de omstandigheid dat Waalstede – en niet Rail Side – de mogelijkheid om de GreeNS portefeuille van NS te kopen, is misgelopen. De enkele gestelde omstandigheid dat Waalstede de gronden vervolgens zou doorleveren aan Rail Side is in dit verband onvoldoende, nog daargelaten dat de gestelde doorlevering en de afspraken daaromtrent niet voldoende zijn geconcretiseerd . “ Uit het door de rechtbank cursief gemaakte gedeelte van deze rechtsoverweging van het hof volgt dat de gestelde doorlevering en afspraken daarover niet voldoende door Rail Side zijn onderbouwd (geconcretiseerd). Uit de overweging volgt ook dat daardoor niet was onderbouwd dat Rail Side schade lijdt door het door haar gestelde onrechtmatig handelen van [gedaagde e.a.] De vordering van Rail Side is om die reden afgewezen.

Dit wordt ondersteund door rechtsoverweging 2.37 van het eindarrest waarin is overwogen: “ Dat Bakker toen hij zijn bezwaren kracht heeft bijgezet door aan de orde te stellen dat de tender voor een onjuist bedrag is gegund, betekent niet zonder meer dat hij zelf de tender voor dat bedrag niet had willen verwerven, wellicht ook afhankelijk van de mogelijkheden die hij op dat moment zou hebben gezien, om de grondstukken na gunning te verkopen, zoals ook [gedaagde sub 4] (onder begeleiding) van [A] heeft gedaan. ” Uit het door de rechtbank cursief gemaakte gedeelte van deze rechtsoverweging van het hof volgt dat het hof niet uitsluit dat Waalstede de GreeNS portefeuille aan ProRail en Railinfratrust had willen verkopen net zoals [gedaagde sub 4] dat heeft gedaan. Ook dit onderstreept dat het hof ervan is uitgegaan dat Waalstede de GreeNS portefeuille niet aan Rail Side zou hebben doorverkocht. 5.30. Er is geen reden om op deze bindende eindbeslissing van het hof terug te komen. Dat [gedaagde e.a.] in het kader van de schadevaststelling ineens erkent dat Waalstede de GreeNS portefeuille zou hebben doorgeleverd aan Rail Side is, zoals Waalstede aanvoert, in strijd met de goede procesorde. [gedaagde e.a.] nemen wat dit betreft een opportunistische houding in. In de procedure bij het hof betwisten zij dat sprake zou zijn geweest van doorlevering aan Rail Side waardoor de vordering van Rail Side wordt afgewezen, en in de schadestaat erkennen zij dit ineens, omdat dit mogelijk ertoe leidt dat er door hen geen of slechts een gering bedrag aan schadevergoeding moet worden betaald. 5.31. Aan bewijslevering over de door [gedaagde e.a.] gestelde neutrale doorverkoop wordt gezien het voorgaande niet toegekomen. Doordat hierover een bindende eindbeslissing is genomen, is bewijslevering een gepasseerd station. Het bewijsaanbod van [gedaagde e.a.] wordt daarom gepasseerd. 3b Tussenconclusie 5.32. Er moet dus door de rechtbank vanuit worden gegaan dat Waalstede in de hypothetische situatie de GreeNS portefeuille niet zou hebben verkocht aan Rail Side, maar aan een ander zou hebben willen verkopen. 3c Op welke manier moet de schade worden vastgesteld? 5.33. Vooropgesteld wordt dat de rechter de schade begroot op de manier die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij geschat. Dit volgt uit artikel 6:97 Burgerlijk Wetboek (BW). Uitgangspunt is dat de werkelijk geleden en te lijden schade, zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, wordt begroot. 3d Peildatum: 10 december 2014 5.34. De kansschade van Waalstede (het verlies van de kans op verwerving van de GreeNS portefeuille) moet worden vastgesteld op het moment dat deze kansschade is geleden ofwel op het moment dat de GreeNS portefeuille is misgelopen door de onrechtmatige samenspanning van [gedaagde e.a.] . Dat is in ieder geval op het door Waalstede gestelde moment van 10 december 2014 het geval geweest. Op die datum heeft de levering van de GreeNS portefeuille aan [gedaagde sub 4] plaatsgevonden en is een einde gekomen aan de tenderprocedure. 3e Rekening houden met feiten en ontwikkelingen die zich na de peildatum daadwerkelijk hebben voorgedaan? 5.35. Partijen verschillen van mening over de vraag waarmee bij de begroting van de kansschade van Waalstede rekening mag worden gehouden:a. mag alleen rekening worden gehouden met de op de peildatum bestaande verwachtingen over wat de toekomst zou kunnen brengen, ofb. mag daarnaast rekening worden gehouden met feiten en ontwikkelingen die zich na de peildatum (het onrechtmatig handelen van [gedaagde e.a.] ) daadwerkelijk hebben voorgedaan? 5.35.1. Waalstede meent dat sprake is van de onder b bedoelde situatie, omdat volgens haar sprake is van duurschade ofwel schade zich over een langere periode uitstrekt en zich over die periode ontwikkelt. 5.35.2. [gedaagde e.a.] menen dat sprake is van de onder a bedoelde situatie, omdat volgens hen sprake is van momentschade ofwel schade die eenmalig in zijn geheel wordt geleden of nog anders gezegd, een op het moment van de schadeveroorzakende gebeurtenis ontstaan waardeverlies van de onderneming. [gedaagde e.a.] koppelen daaraan het verweer dat de schade van Waalstede € 0 is, althans het kanspercentage vermenigvuldigd met € 191.550,- bedraagt . [gedaagde e.a.] beroepen zich daarvoor op hoofdstuk 5 en 6 van het deskundigenrapport van SMAN van 17 mei 2024 . 5.36. Waalstede krijgt op dit punt gelijk. Waalstede is de kans misgelopen om de GreeNS portefeuille te verwerven, vervolgens te exploiteren (verhuren) en/of met winst te verkopen. De daarmee gepaard gaande schade kwalificeert als duurschade. Omdat sprake is van duurschade ligt het voor de hand om ook rekening te houden met de feiten en ontwikkelingen die zich na de peildatum van 10 december 2014 daadwerkelijk hebben voorgedaan. 3f De door Waalstede gestelde schadeposten en aftrekposten nader bekeken 5.37. Dan wordt nu ingezoomd op de door Waalstede gestelde schadeposten- en aftrekposten. Mislopen negatieve koopprijs 5.38. Waalstede stelt dat zij door het onrechtmatig handelen van [gedaagde e.a.] schade leidt in de vorm van het mislopen van de negatieve koopprijs van € 5.909.400,-. Waalstede verwijst voor de onderbouwing van dit bedrag naar rechtsoverweging 2.36 van het eindarrest waarin het hof overweegt dat Waalstede in de hypothetische situatie een bod zou hebben gedaan van € 5.909.400,-. 5.39. [gedaagde e.a.] voeren aan dat het mislopen van de negatieve koopprijs geen schadepost is, omdat Waalstede gelet op de negatieve koopprijs die zij in de hypothetische situatie zou hebben ontvangen (€ 5.909.400,-), geld had moeten bijleggen om de grond (de GreeNS portefeuille) te exploiteren. Het bedrag van € 5.909.400 zou volgens [gedaagde e.a.] ver onder de marktconforme prijs zijn geweest. 5.40. [gedaagde e.a.] worden hierin niet gevolgd. De reden voor het betalen van de negatieve koopprijs was dat de GreeNS portefeuille sterk verontreinigde grond betrof. Er bleek echter, zo hebben partijen op de mondelinge behandeling bevestigd, geen saneringsverplichting op de koper te rusten. Er hoefden dus geen kosten te worden gemaakt. De negatieve koopsom zou dan, zoals Waalstede stelt, binnen Waalstede als winst zijn gebleven. 5.41. [gedaagde e.a.] hebben de omvang van het door Waalstede Vastgoed gestelde schadepost voor het mislopen van de negatieve koopprijs niet betwist. Dit betekent dat deze schadepost € 5.909.400,- bedraagt. Gederfde winst 5.42. Waalstede stelt dat zij door het onrechtmatig handelen van [gedaagde e.a.] schade leidt wegens het mislopen van een winst van € 16.754.657,-. Voor de berekening van dit bedrag heeft Waalstede aangehaakt bij de verkoopprijs van de Groen portefeuille aan ProRail in 2017. Dat komt neer op een vierkante meterprijs van € 2,45. 5.43. [gedaagde e.a.] voeren terecht aan dat bij de begroting van deze schadepost niet moet worden aangehaakt bij de verkoopprijs van De Groen portefeuille in 2017. De GreeNS portefeuille en de Groen portefeuille kunnen niet zonder meer met elkaar worden vergeleken, omdat de samenstellingen daarvan verschillen. De percelen van de Groen portefeuille werden ook wel “de musthaves” percelen genoemd. Daarmee wordt bedoeld dat die percelen destijds voor ProRail onmisbaar waren. Dat gold niet voor de percelen van de GreeNS portefeuille. Ook is de Groen portefeuille verkocht in het kader van een schikking tussen Rail Side en ProRail van geschillen die destijds tussen hen bestonden, waardoor het niet uitgesloten is dat de prijs niet alleen is vastgesteld op basis van marktconformiteit. Daarom is er meer reden om aan te haken bij de verkoopprijs waarvoor de GreeNS portefeuille in 2018 door [gedaagde sub 6] aan ProRail is verkocht. Het ging daarbij om een vierkante meterprijs van € 2,18. De schade wegens gederfde winst wordt daarom begroot op € 14.874.227,20 (6.823.040 m2 x € 2,18 per m2). Gederfde huuropbrengsten 5.44. Waalstede stelt dat de schade wegens het mislopen van huuropbrengsten € 179.625,- bedraagt.

Waalstede ontleent dit bedrag aan de exploitatiekosten die [gedaagde e.a.] in de tenderprocedure heeft overgelegd (bijlage 1 bij deskundigenrapport van [gedaagde e.a.] , Sman rapport). Daaruit volgt volgens Waalstede dat de huuropbrengst van [gedaagde e.a.] € 71.850 per jaar bedroeg en dat de portefeuille een totaal oppervlak heeft van 6.823.040 m2. Waalstede stelt verder dat deze gederfde huuropbrengsten moeten worden vergoed over een periode van 2,5 jaar (december 2014 tot juli 2017) en komt daardoor uit op een bedrag van € 179.625,- (pagina 12 en 13 van het tweede deskundigenrapport van Waalstede). 5.45. [gedaagde e.a.] worden niet gevolgd in hun stelling dat het mislopen van gederfde huuropbrengsten geen schadepost is, omdat Waalstede de grond in de hypothetische situatie niet zou hebben verhuurd. Niet valt in te zien waarom Waalstede de grond niet zou hebben verhuurd in de periode tussen aankoop en verkoop aan ProRail. [gedaagde sub 1] c.s. hebben ook niet uitgelegd waarom dat niet zou zijn gebeurd. De omstandigheid dat Waalstede in de tenderprocedure geen exploitatiebegroting heeft overgelegd vormt onvoldoende aanleiding om daarvan uit te gaan. Naar het oordeel van de rechtbank is het voldoende aannemelijk dat Waalstede dit, zoals zij stelt, wel zou hebben gedaan. 5.46. Waalstede wordt gevolgd in haar stelling dat de omvang van deze schadepost € 179.625,- bedraagt. Uit het voorgaande volgt dat het aannemelijk is dat Waalstede de GreeNS portefeuille, net zoals [gedaagde e.a.] dat hebben gedaan, zou hebben verhuurd. Het is ook aannemelijk dat Waalstede dat voor een periode van 2,5 jaar zou hebben gedaan. De GreeNS portefeuille is geleverd op 10 december 2014 en het is aannemelijk dat deze in de hypothetische situatie net zoals in de werkelijke situatie zou zijn verkocht in 2018. Dat Waalstede aanhaakt bij de daadwerkelijke huuropbrengsten van [gedaagde e.a.] is ook reëel, omdat er geen aanknopingspunten zijn dat Waalstede lagere huuropbrengsten zou hebben genoten dan [gedaagde e.a.] . Toerekening schadeposten aan het onrechtmatig handelen van [gedaagde e.a.] 5.47. De hiervoor besproken schadeposten (mislopen negatieve koopprijs, gederfde winst en gederfde huuropbrengsten) staan in oorzakelijk (causaal) verband met het onrechtmatig handelen van [gedaagde e.a.] en kunnen aan het onrechtmatig handelen van [gedaagde e.a.] worden toegerekend (artikel 6:98 BW ). 5.48. Het verweer van [gedaagde e.a.] dat bij het vaststellen van de omvang van de schade en de toerekening daarvan, rekening moet worden gehouden met de uitkomst van de strafzaken tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wordt verworpen. Niet valt in te zien dat de uitkomst daarvan van invloed is op de omvang van de schade en de toerekening daarvan. [gedaagde e.a.] hebben dat ook niet onderbouwd. 5.49. Ook het verweer van [gedaagde e.a.] dat de schadepost “gederfde winst” niet aan het onrechtmatig handelen van [gedaagde e.a.] kan worden toegerekend, omdat deze schade in 2014 niet voorzienbaar was, gaat niet op. Het hof heeft al geoordeeld dat Waalstede in de hypothetische situatie de GreeNS portefeuille zou hebben willen verkopen net zoals [gedaagde sub 4] dat heeft gedaan. [gedaagde sub 4] heeft de GreeNS portefeuille doorverkocht aan [gedaagde sub 6] . [gedaagde sub 6] heeft deze portefeuille een aantal jaren geëxploiteerd en in 2018 verkocht aan ProRail en Railinfratrust. In 5.36 is toegelicht dat bij de vaststelling van de schade ook rekening wordt gehouden met feiten en ontwikkelingen die zich na 2014 daadwerkelijk hebben voorgedaan. Feit is dat [gedaagde sub 6] de GreeNS portefeuille in 2018 aan ProRail heeft verkocht. Het is aannemelijk dat dit ook zou zijn gebeurd in de hypothetische situatie dat Waalstede de GreeNS portefeuille zou hebben verworven. ProRail was de meest voor de hand liggende koper voor de (resterende) percelen aangezien zij in verband met de uitvoering van het Programma Hoogfrequent Spoor (PHS) interesse had in nabij het spoor gelegen restpercelen. PHS was een actieplan om met gerichte investeringen de capaciteit van het Nederlandse spoor te vergroten. ProRail had in verband daarmee in 2014 een raamovereenkomst met Waalstede gesloten voor de levering van gronden die deel uitmaakten van de Groen portefeuille. In de overwegingen van die raamovereenkomst staat dat het “zeer aannemelijk” is dat ProRail in de toekomst gronden van Rail Side in eigendom wil verweven of wil huren in verband met de aanpassing of uitbreiding van het spoorwegnet. In 2015 heeft ProRail een vergelijkbare raamovereenkomst gesloten met [gedaagde e.a.] voor de GreeNS portefeuille. Op grond van de raamovereenkomst tussen ProRail en Waalstede uit 2014, de vergelijkbare raamovereenkomst tussen ProRail en [gedaagde e.a.] uit 2015, en de verkoop aan ProRail in 2018 staat het in voldoende mate vast dat ProRail ook de gronden uit de GreeNS portefeuille van Waalstede in eigendom had verworven of gehuurd in verband met de aanpassing of uitbreiding van het spoorwegnet. 5.50. [gedaagde e.a.] worden verder niet gevolgd in hun stelling dat toerekening van de schadepost “gederfde winst” niet op zijn plaats is, omdat het om pure vermogensschade gaat. Het enkele feit dat sprake is van vermogensschade is daarvoor onvoldoende en andere omstandigheden die daartoe wel aanleiding zouden geven, zijn niet gesteld of gebleken. Aftrekposten: bespaarde onderhoudskosten en managementvergoeding 5.51. Waalstede trekt van de hiervoor besproken toerekenbare schadeposten (mislopen negatieve koopprijs, gederfde winst en gederfde huuropbrengsten) een bedrag van € 608.310,- en € 84.919,- af voor bespaarde onderhoudskosten en managementkosten. 5.52. In het rapport van [adviesbureau] is berekend dat Waalstede in de periode van 1 januari 2015 tot 5 juli 2017 onderhoudskosten zou hebben gehad van € 608.310,-. [adviesbureau] is daarbij uitgegaan van onderhoudskosten van € 0,0352 per m2 per jaar. Zij heeft dit bedrag gebaseerd op de onderhoudskosten die zij maakte voor de percelen van de Groen portefeuille en op basis van de onderhoudskosten die zij maakte voor het beheer van een groot deel van de GreeNS portefeuille voor NS Poort. [gedaagde sub 1] c.s. hebben deze aftrekpost niet betwist en deze is ook navolgbaar. Dit geldt eveneens voor de managementkosten van € 84.919,- die zijn gebaseerd op de door [A] in rekening gebrachte managementvergoeding. De rechtbank zal de hoogte van deze twee aftrekposten dan ook overnemen. Conclusie 5.53. Uit wat in 5.32 tot en met 5.44 is overwogen, volgt dat de schade door het onrechtmatig handelen van [gedaagde e.a.] moet worden vastgesteld op € 20.270.023,20 (€ 5.909.400,- + € 14.874.227,20 + € 179.625,- verminderd met € 608.310,- en € 84.919,-). Dit bedrag is lager dan het door Waalstede berekende bedrag van € 22.150.453,- doordat de rechtbank uitgaat van een lager bedrag aan gederfde winst. 3g Toewijzing subsidiaire vordering tot een bedrag van € 9.121.510,44 te vermeerderen met wettelijke rente 5.54. De kansschade van Waalstede bedraagt 45% van € 20.270.023,20 ofwel € 9.121.510,44. Dit bedrag zal door [gedaagde e.a.] aan Waalstede moeten worden betaald. In zoverre zal de subsidiaire vordering van Waalstede worden toegewezen. [gedaagde e.a.] zullen ook worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 december 2014 tot de dag van betaling. Deze rente moet op grond van artikel 6:119 BW worden betaald. II Vergoeding van de deskundigenkosten en buitengerechtelijke incassokosten 5.55. Waalstede maakt daarnaast aanspraak op vergoeding van de deskundigenkosten en de buitengerechtelijke incassokosten. Algemeen 5.56. De grondslag daarvoor is gelegen in artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder b en c BW. Op grond van dit artikel komen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en ter verkrijging van voldoening buiten rechte als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking. Dit leidt uitzondering als de kosten moeten worden aangemerkt als kosten waarop de proceskosten zien (artikel 6:96 lid 3 BW).

De vergoeding strekt ertoe dat de benadeelde ook op het punt van de gemaakte kosten komt te verkeren in de vermogenspositie waarin hij zonder de aansprakelijkheidscheppende gebeurtenis (in dit geval de onrechtmatige daad van [gedaagde e.a.] ) zou hebben verkeerd. Deskundigenkosten 5.57. Bij de vergoeding van deskundigenkosten gaat het erom of het redelijk was dat de benadeelde een deskundige inschakelde en of de kosten ook naar omvang redelijk zijn. Dit wordt ook wel de dubbele redelijkheidstoets genoemd. 5.58. Waalstede heeft [adviesbureau] als deskundige ingeschakeld om haar schade vast te stellen. Deze deskundige heeft twee rapporten uitgebracht: een rapport van 13 november 2023 en een rapport van 3 april 2025. 5.59. Waalstede vordert een bedrag van € 18.447,18 plus nagekomen kosten. Het bedrag van € 18.447,18 ziet op de kosten welke [adviesbureau] tot en met 19 oktober 2024 aan Waalstede in rekening heeft gebracht. Het gaat daarbij om de optelsom van de volgende drie bedragen: € 4.840 + 5.262,22 + 8.344,96. De eerste twee bedragen (€ 4.840 en € 5.262,22) van in totaal € 10.102,22 hebben betrekking op de kosten die door [adviesbureau] voor het deskundigenrapport van 13 november 2023 in rekening zijn gebracht. Het bedrag van € 8.344,96 plus de p.m. post hebben betrekking op de nadere rapportage van de deskundige van 3 april 2025. 5.60. Het is redelijk dat Waalstede voor de vaststelling van haar schade een deskundige heeft ingeschakeld en dat de deskundige twee rapportages heeft gemaakt. De tweede rapportage was redelijk, omdat dit een reactie is op het rapport van de deskundige van [gedaagde e.a.] . De kosten van de eerste rapportage van 13 november 2023 van in totaal € 10.102,22 zijn, gelet op het gerekende uurtarief in relatie met de omvang van het rapport, redelijk wat omvang betreft en worden toegewezen. Ook de kosten voor de tweede rapportage van € 8.344,96 zijn redelijk en worden toegewezen. Het verweer van [gedaagde e.a.] dat zij niet op dit tweede rapport heeft kunnen reageren en dat het daarom onredelijk is dat zij deze kosten moet betalen, wordt verworpen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank de stelling van [gedaagde e.a.] dat het tweede rapport wegens strijdigheid met hoor en wederhoor buiten beschouwing gelaten moet worden gelaten, afgewezen. De p.m. post wordt afgewezen. Waalstede heeft niet toegelicht om welk bedrag het precies gaat. Dat valt ook niet eenvoudig op te maken uit de haar als productie 17 overgelegde factuur waarnaar zij in dit verband verwijst. Die factuur heeft kennelijk betrekking op werkzaamheden die de deskundige heeft gemaakt voor deze zaak en voor de zaak tegen [A] en [vennootschap] . Het is onduidelijk welk bedrag aan welke zaak moet worden toegerekend.Het voorgaande betekent dat een bedrag van € 18.447,18 aan deskundigenkosten wordt toegewezen. Het meer gevorderde wordt afgewezen. Buitengerechtelijke incassokosten 5.61. Waalstede vordert verder nog vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 4.247,00. Deze vordering, die niet door [gedaagde e.a.] is betwist, wordt toegewezen. De gevorderde vergoeding is in overeenstemming met het tarief in het Besluit en is daarom redelijk. III Proceskosten, nakosten en beslagkosten Proceskosten en nakosten 5.62. [gedaagde e.a.] krijgen grotendeels ongelijk en moeten daarom de proceskosten en de nakosten van Waalstede betalen. Deze proceskosten worden begroot op € 18.185,84 + p.m. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:- explootkosten inclusief btw (6 x € 129,14 ( € 106,73 + € 22,41) € 774,84 - griffierecht € 8.519,00 - salaris advocaat (2 punten x tarief VIII) € 8.714,00- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 18.185,84 5.63. De gevorderde wettelijke rente over deze proces- en nakosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Beslagkosten 5.64. Omdat [gedaagde e.a.] ongelijk krijgen, moeten zij in beginsel ook de beslagkosten van Waalstede betalen. Het is aan Waalstede om op zijn minst inzichtelijk te maken hoeveel deze kosten bedragen. Waalstede heeft dat niet gedaan. Zij heeft geen concreet bedrag genoemd of een gespecificeerde nota van de deurwaarder in het geding gebracht. Verder heeft Waalstede het merendeel van de beslagstukken niet in het geding gebracht. Waalstede heeft alleen de volgende stukken in het geding gebracht:- het verzoekschrift van 9 maart 2023 en het daarop verleende verlof- 15 betekeningsexploten waarin deze schadestaatprocedure wordt betekend aan de partij onder wie ten laste van [gedaagde e.a.] beslag is gelegd. De beslagkosten zullen daarom tot een bedrag van € 5.637,05 worden toegewezen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:- salaris advocaat in verband met het op 9 maart 2023 verleende verlof, 1 punt tarief VIII € 4.247,00- beslagkosten, 15 x betekening van de schadestaat van € 92,67 per exploot € 1.390,05. IV Hoofdelijke veroordeling 5.65. [gedaagde e.a.] worden, zoals gevorderd, hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de schadevergoeding en de wettelijke rente, de deskundigenkosten, de buitengerechtelijke kosten, de proceskosten en nakosten en de beslagkosten. Dat betekent dat zij ieder voor het geheel tot betaling kunnen worden aangesproken. V Uitvoerbaar bij voorraad 5.66. [gedaagde e.a.] voeren dan nog verweer tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaring van dit vonnis. Volgens [gedaagde e.a.] zal Waalstede door beslagleggingen haar bedrijfsvoering bemoeilijken en bestaat er een restitutierisico aan de kant van Waalstede, omdat Waalstede een lege vennootschap zou zijn. 5.67. Dit verweer wordt verworpen. Dat [gedaagde e.a.] door beslagleggingen in hun bedrijfsvoering worden bemoeilijkt, is niet onderbouwd. Bovendien levert de omstandigheid dat sprake is van “bemoeilijking” van de bedrijfsvoering onvoldoende reden op om de uitvoerbaar bij voorraad verklaring achterwege te laten. Daarvoor is meer vereist, bijvoorbeeld dat [gedaagde e.a.] daardoor in zeer zwaar weer komen te verkeren. Daarbij komt dat [gedaagde e.a.] de beslagleggingen kan voorkomen door zekerheid te stellen. Dat sprake zou zijn van een restitutierisico is ook onvoldoende door [gedaagde e.a.] onderbouwd. 5.68. Het vonnis wordt daarom, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 6 De beslissing 6.1. veroordeelt [gedaagde e.a.] hoofdelijk tot betaling aan Waalstede van:a. € 9.121.510,44 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 10 december 2014 tot de dag van betaling,b. € € 18.447,18 aan deskundigenkosten,c. € 4.247,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, 6.2. veroordeelt [gedaagde e.a.] hoofdelijk tot betaling aan Waalstede van de proceskosten en nakosten van € 18.185,84 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,- plus de kosten van betekening als [gedaagde e.a.] niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend 6.3. veroordeelt [gedaagde e.a.] hoofdelijk tot betaling aan Waalstede van de beslagkosten van € 5.637,05, 6.4. verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. H.H.M. Steenberghe, mr. M.S.T. Belt en mr. K.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025. 4374 ECLI:NL:GHARL:2023:1702 Dit volgt uit rechtsoverweging 3.5 van het tussenarrest van 20 november 2018, in relatie met rechts- overweging 1.1. van het tussenarrest van 19 mei 2020 in relatie met 3.8 van het eindarrest van 28 februari 2023 waarin “alle overige vorderingen” worden afgewezen. ECLI:NL:HR 2024:525 Artikel 81 RO luidt als volgt: Indien de Hoge Raad oordeelt dat een aangevoerde klacht niet tot cassatie kan leiden en niet noopt tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling, kan hij zich bij de vermelding van de gronden van zijn beslissing beperken tot dit oordeel.