ECLI:NL:RBMNE:2025:6380

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: C/16/591454 / HA ZA 25-200 Vonnis van 22 oktober 2025 in de zaak van [eiseres] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat: mr. H. den Besten, tegen 1 [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2], beiden wonend in [woonplaats] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , advocaat: mr. E.R. Butin Bik.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de e-mail van de rechtbank aan de advocaten van partijen van 5 september 2025, 16.40 uur - de e-mail van de advocaat van [eiseres] van 8 september 2025, 13.19 uur, met als bijlage een kopie van een notariële akte van 26 april 2012 - de mondelinge behandeling van 10 september 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Ten slotte is bepaald dat dit vonnis wordt uitgesproken. 2De kern van de zaak 2.1. Partijen hebben een overeenkomst gesloten voor de koop van een perceel bouwgrond. Op grond van de overeenkomst moesten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (de kopers) een schriftelijke bankgarantie laten stellen of een waarborgsom storten, maar dit hebben zij niet gedaan. Volgens [eiseres] moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarom een boete aan haar betalen. Zij vordert in deze procedure betaling van € 30.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen hier tegenover dat de koopovereenkomst is vernietigd omdat zij hebben gedwaald. Voor het geval dat de rechtbank vindt dat geen sprake is van dwaling stellen zij dat de rechtsvordering tot betaling van de boete is verjaard. Zij vorderen als tegeneis betaling van € 5.000,-, omdat zij dit bedrag vanwege de terugwerkende kracht van de vernietiging onverschuldigd aan [eiseres] hebben betaald. De rechtbank wijst de vordering van [eiseres] toe en de vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] af.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet gedwaald 3.1. Op 12 juni 2019 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten voor de koop van een voor woningbouw bestemd perceel bouwgrond voor € 302.500,- (hierna: de overeenkomst). In artikel 5.1 van de overeenkomst staat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 12 augustus 2019 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie voor € 30.000,- moeten laten stellen of een waarborgsom van € 30.000,- moeten storten op de derdenrekening van de notaris. Het staat vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dit niet hebben gedaan. Ook niet nadat [eiseres] hun in een brief van 15 augustus 2019 de mogelijkheid heeft gegeven om binnen acht dagen na ontvangst van die brief de zekerheid alsnog te stellen. Ervan uitgaand dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die brief op 16 augustus 2019 hebben ontvangen zijn zij op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst op 25 augustus 2019 een boete verschuldigd geworden van 10% van de koopsom. 3.2. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben voor hun beroep op dwaling aangevoerd dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst zijn uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gingen zij ervan uit dat zij de financiering binnen acht weken rond zouden krijgen en dat (onzekerheid over) de erfdienstbaarheid die de buurman had, kon worden afgekocht. Uiteindelijk kregen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de financiering niet binnen acht weken rond en kon de erfdienstbaarheid niet worden afgekocht. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] menen dat de onjuiste voorstelling van zaken kwam door een onjuiste inlichting van [eiseres] en dat [eiseres] haar mededelingsplicht heeft geschonden. De rechtbank oordeelt dat het beroep op dwaling niet slaagt. Juridisch kader 3.3. Voor vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling gelden – voor zover voor deze zaak relevant – de volgende wettelijke vereisten:  [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hadden een onjuiste voorstelling van zaken;  Bij een juiste voorstelling van zaken zouden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de overeenkomst niet zijn aangegaan (het causale verband);  De onjuiste voorstelling van zaken is veroorzaakt door: o een inlichting die [eiseres] had moeten doen, maar niet heeft gedaan; o een onjuiste inlichting van [eiseres] . [eiseres] heeft haar mededelingsplicht niet geschonden 3.4. In de koopovereenkomst is een termijn van acht weken overeengekomen voor het financieringsvoorbehoud van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Volgens hen wist [eiseres] dat die termijn veel te kort was en had [eiseres] dat aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten meedelen. De rechtbank oordeelt dat [eiseres] geen mededelingsplicht heeft geschonden omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende hebben onderbouwd dat banken in 2019 voor de beoordeling van een financieringsaanvraag van een ZZP’er met een variabel inkomen meer dan acht weken de tijd nodig hadden. In de concept-koopovereenkomst stond een termijn van drie weken. De heer [gedaagde sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat zijn hypotheekadviseur hem een termijn van zes weken heeft geadviseerd, en dat zijn boekhouder een termijn van acht weken heeft geadviseerd. Voor de zekerheid heeft hij daarom aan [eiseres] om een termijn van acht weken gevraagd en [eiseres] heeft daarmee ingestemd. [eiseres] betwist ook dat zij wist dat er meer tijd nodig was dan acht weken voor het verkrijgen van de financiering voor een ZZP’er, en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verder geen omstandigheden genoemd waarom [eiseres] had moeten weten dat dit niet genoeg was. Onder deze omstandigheden is het niet reëel om van [eiseres] te verwachten dat zij weet dat de financiering voor een ZZP’er langer dan acht weken duurt en dat zij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarover had moeten inlichten. [eiseres] heeft geen onjuiste inlichting gegeven 3.5. Uit de koopovereenkomst volgt dat de eigenaar van het perceel naast de bouwgrond (hierna: de buurman) een erfdienstbaarheid heeft om van zijn eigendom via de bestaande dijkstoep op de bouwgrond bij de openbare weg te komen. De bestaande dijkstoep was een bouwweg die door [eiseres] is aangelegd en de buurman zou meebetalen aan de aanlegkosten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen echter dat er geen sprake is van een erfdienstbaarheid omdat de buurman niet mee heeft betaald aan de aanlegkosten. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft [eiseres] dit gezegd, maar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. [eiseres] betwist dat zij tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft gezegd dat er geen erfdienstbaarheid bestaat. Dit heeft [eiseres] ook onderbouwd door het overleggen van de akte van 26 april 2012 waarin de erfdienstbaarheid is gevestigd. Uit deze akte volgt dat de verplichting om de aanlegkosten te delen door [eiseres] en de buurman los staat van het vestigen van een erfdienstbaarheid. Of de aanlegkosten door de buurman zijn betaald kan daarom in het midden blijven. Dat er sprake is van een erfdienstbaarheid staat vast en [eiseres] heeft hierover geen onjuiste inlichting gegeven. 3.6. In de conclusie van antwoord hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesteld dat [eiseres] ook heeft gezegd dat de erfdienstbaarheid voor € 10.000,- kon worden afgekocht van de buurman. Hiervoor verwijzen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] naar de koopakte waar achter artikel 6.2. met pen € 10.000,- staat geschreven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de heer [gedaagde sub 1] gezegd dat [eiseres] had meegedeeld dat de buurman € 10.000,- aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zou betalen om ‘het’ af te kopen. Hierna heeft de advocaat van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geprobeerd om dit te verduidelijken. Volgens hem heeft [eiseres] gezegd dat de buurman geen erfdienstbaarheid had en dat met de buurman kon worden afgesproken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zouden meewerken aan het vestigen van de erfdienstbaarheid als de buurman hun € 10.000,- zou betalen. Kortom, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nemen tegenstrijdige standpunten in over wat [eiseres] heeft gezegd. En volgens [eiseres] heeft zij hierover alleen gezegd dat als de buurman van zijn erfdienstbaarheid af wil, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat mogelijk van de buurman kunnen afkopen. De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende gemotiveerd hebben onderbouwd dat [eiseres] een onjuiste mededeling heeft gedaan over het afkopen van (onzekerheid over) de erfdienstbaarheid. Daardoor is niet komen vast te staan dat [eiseres] een inlichting heeft gegeven waardoor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een onjuiste voorstelling van zaken hadden. De rechtsvordering tot betaling van de boete is niet verjaard 3.7. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is de rechtsvordering tot betaling van de boete verjaard omdat sprake is van een consumentenkoop, waarvoor een verjaringstermijn geldt van twee jaar. Dit is onjuist. De verjaringstermijn van twee jaar geldt voor rechtsvorderingen tot betaling van de koopprijs bij een consumentenkoop. Maar bij de koop van een onroerende zaak (zoals in dit geval) kan geen sprake zijn van een consumentenkoop. En de vordering van [eiseres] ziet op betaling van een contractuele boete. Daarop is artikel 3:310 BW van toepassing.

De rechtbank in conventie 4.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 25.673,73, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 15 juni 2020, tot de dag van volledige betaling, in reconventie 4.2. wijst de vorderingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] af, in conventie en in reconventie 4.3. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.450,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) over deze bedragen met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van betaling, 4.4. verklaart dit vonnis als het gaat om de veroordelingen uit 4.1. en 4.3. uitvoerbaar bij voorraad, 4.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025. 5718 (MM) Artikel 6:228 BW. Artikel 7:28 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Artikel 7:5 lid 1 onder a BW Artikel 3:318 BW. Zoals is bedoeld in artikel 7:5 lid 1 onder a BW. Artikel 3:44 BW. Zoals is bedoeld in artikel 6:119 BW. Zie Hoge Raad 5 september 2008, NJ 2010/272. De openstaande hoofdsom op 21 september 2019 is € 30.250,-. Vanaf 1 juli 2019 tot 31 december 2019 en vanaf 1 januari 2020 tot 1 juli 2020 was de wettelijke rente 2%, dus is de jaarrente 1/50e deel van de hoofdsom. Om de dagrente te berekenen moet de jaarrente worden gedeeld door het aantal dagen dat 2019 telt: 365. Het aantal dagen dat 2020 telt: 366. Vervolgens wordt de dagrente vermenigvuldigd met het aantal dagen dat [gedaagde sub 1] c.s. de rente verschuldigd is.

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: C/16/591454 / HA ZA 25-200 Vonnis van 22 oktober 2025 in de zaak van [eiseres] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat: mr. H. den Besten, tegen 1 [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2], beiden wonend in [woonplaats] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , advocaat: mr. E.R. Butin Bik.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de e-mail van de rechtbank aan de advocaten van partijen van 5 september 2025, 16.40 uur - de e-mail van de advocaat van [eiseres] van 8 september 2025, 13.19 uur, met als bijlage een kopie van een notariële akte van 26 april 2012 - de mondelinge behandeling van 10 september 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Ten slotte is bepaald dat dit vonnis wordt uitgesproken. 2De kern van de zaak 2.1. Partijen hebben een overeenkomst gesloten voor de koop van een perceel bouwgrond. Op grond van de overeenkomst moesten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (de kopers) een schriftelijke bankgarantie laten stellen of een waarborgsom storten, maar dit hebben zij niet gedaan. Volgens [eiseres] moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarom een boete aan haar betalen. Zij vordert in deze procedure betaling van € 30.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen hier tegenover dat de koopovereenkomst is vernietigd omdat zij hebben gedwaald. Voor het geval dat de rechtbank vindt dat geen sprake is van dwaling stellen zij dat de rechtsvordering tot betaling van de boete is verjaard. Zij vorderen als tegeneis betaling van € 5.000,-, omdat zij dit bedrag vanwege de terugwerkende kracht van de vernietiging onverschuldigd aan [eiseres] hebben betaald. De rechtbank wijst de vordering van [eiseres] toe en de vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] af.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet gedwaald 3.1. Op 12 juni 2019 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten voor de koop van een voor woningbouw bestemd perceel bouwgrond voor € 302.500,- (hierna: de overeenkomst). In artikel 5.1 van de overeenkomst staat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 12 augustus 2019 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie voor € 30.000,- moeten laten stellen of een waarborgsom van € 30.000,- moeten storten op de derdenrekening van de notaris. Het staat vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dit niet hebben gedaan. Ook niet nadat [eiseres] hun in een brief van 15 augustus 2019 de mogelijkheid heeft gegeven om binnen acht dagen na ontvangst van die brief de zekerheid alsnog te stellen. Ervan uitgaand dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die brief op 16 augustus 2019 hebben ontvangen zijn zij op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst op 25 augustus 2019 een boete verschuldigd geworden van 10% van de koopsom. 3.2. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben voor hun beroep op dwaling aangevoerd dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst zijn uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gingen zij ervan uit dat zij de financiering binnen acht weken rond zouden krijgen en dat (onzekerheid over) de erfdienstbaarheid die de buurman had, kon worden afgekocht. Uiteindelijk kregen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de financiering niet binnen acht weken rond en kon de erfdienstbaarheid niet worden afgekocht. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] menen dat de onjuiste voorstelling van zaken kwam door een onjuiste inlichting van [eiseres] en dat [eiseres] haar mededelingsplicht heeft geschonden. De rechtbank oordeelt dat het beroep op dwaling niet slaagt. Juridisch kader 3.3. Voor vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling gelden – voor zover voor deze zaak relevant – de volgende wettelijke vereisten:  [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hadden een onjuiste voorstelling van zaken;  Bij een juiste voorstelling van zaken zouden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de overeenkomst niet zijn aangegaan (het causale verband);  De onjuiste voorstelling van zaken is veroorzaakt door: o een inlichting die [eiseres] had moeten doen, maar niet heeft gedaan; o een onjuiste inlichting van [eiseres] . [eiseres] heeft haar mededelingsplicht niet geschonden 3.4. In de koopovereenkomst is een termijn van acht weken overeengekomen voor het financieringsvoorbehoud van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Volgens hen wist [eiseres] dat die termijn veel te kort was en had [eiseres] dat aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten meedelen. De rechtbank oordeelt dat [eiseres] geen mededelingsplicht heeft geschonden omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende hebben onderbouwd dat banken in 2019 voor de beoordeling van een financieringsaanvraag van een ZZP’er met een variabel inkomen meer dan acht weken de tijd nodig hadden. In de concept-koopovereenkomst stond een termijn van drie weken. De heer [gedaagde sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat zijn hypotheekadviseur hem een termijn van zes weken heeft geadviseerd, en dat zijn boekhouder een termijn van acht weken heeft geadviseerd. Voor de zekerheid heeft hij daarom aan [eiseres] om een termijn van acht weken gevraagd en [eiseres] heeft daarmee ingestemd. [eiseres] betwist ook dat zij wist dat er meer tijd nodig was dan acht weken voor het verkrijgen van de financiering voor een ZZP’er, en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verder geen omstandigheden genoemd waarom [eiseres] had moeten weten dat dit niet genoeg was. Onder deze omstandigheden is het niet reëel om van [eiseres] te verwachten dat zij weet dat de financiering voor een ZZP’er langer dan acht weken duurt en dat zij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarover had moeten inlichten. [eiseres] heeft geen onjuiste inlichting gegeven 3.5. Uit de koopovereenkomst volgt dat de eigenaar van het perceel naast de bouwgrond (hierna: de buurman) een erfdienstbaarheid heeft om van zijn eigendom via de bestaande dijkstoep op de bouwgrond bij de openbare weg te komen. De bestaande dijkstoep was een bouwweg die door [eiseres] is aangelegd en de buurman zou meebetalen aan de aanlegkosten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen echter dat er geen sprake is van een erfdienstbaarheid omdat de buurman niet mee heeft betaald aan de aanlegkosten. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft [eiseres] dit gezegd, maar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. [eiseres] betwist dat zij tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft gezegd dat er geen erfdienstbaarheid bestaat. Dit heeft [eiseres] ook onderbouwd door het overleggen van de akte van 26 april 2012 waarin de erfdienstbaarheid is gevestigd. Uit deze akte volgt dat de verplichting om de aanlegkosten te delen door [eiseres] en de buurman los staat van het vestigen van een erfdienstbaarheid. Of de aanlegkosten door de buurman zijn betaald kan daarom in het midden blijven. Dat er sprake is van een erfdienstbaarheid staat vast en [eiseres] heeft hierover geen onjuiste inlichting gegeven. 3.6. In de conclusie van antwoord hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesteld dat [eiseres] ook heeft gezegd dat de erfdienstbaarheid voor € 10.000,- kon worden afgekocht van de buurman. Hiervoor verwijzen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] naar de koopakte waar achter artikel 6.2. met pen € 10.000,- staat geschreven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de heer [gedaagde sub 1] gezegd dat [eiseres] had meegedeeld dat de buurman € 10.000,- aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zou betalen om ‘het’ af te kopen. Hierna heeft de advocaat van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geprobeerd om dit te verduidelijken. Volgens hem heeft [eiseres] gezegd dat de buurman geen erfdienstbaarheid had en dat met de buurman kon worden afgesproken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zouden meewerken aan het vestigen van de erfdienstbaarheid als de buurman hun € 10.000,- zou betalen. Kortom, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nemen tegenstrijdige standpunten in over wat [eiseres] heeft gezegd. En volgens [eiseres] heeft zij hierover alleen gezegd dat als de buurman van zijn erfdienstbaarheid af wil, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat mogelijk van de buurman kunnen afkopen. De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende gemotiveerd hebben onderbouwd dat [eiseres] een onjuiste mededeling heeft gedaan over het afkopen van (onzekerheid over) de erfdienstbaarheid. Daardoor is niet komen vast te staan dat [eiseres] een inlichting heeft gegeven waardoor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een onjuiste voorstelling van zaken hadden. De rechtsvordering tot betaling van de boete is niet verjaard 3.7. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is de rechtsvordering tot betaling van de boete verjaard omdat sprake is van een consumentenkoop, waarvoor een verjaringstermijn geldt van twee jaar. Dit is onjuist. De verjaringstermijn van twee jaar geldt voor rechtsvorderingen tot betaling van de koopprijs bij een consumentenkoop. Maar bij de koop van een onroerende zaak (zoals in dit geval) kan geen sprake zijn van een consumentenkoop. En de vordering van [eiseres] ziet op betaling van een contractuele boete. Daarop is artikel 3:310 BW van toepassing.

De rechtbank in conventie 4.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 25.673,73, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 15 juni 2020, tot de dag van volledige betaling, in reconventie 4.2. wijst de vorderingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] af, in conventie en in reconventie 4.3. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.450,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) over deze bedragen met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van betaling, 4.4. verklaart dit vonnis als het gaat om de veroordelingen uit 4.1. en 4.3. uitvoerbaar bij voorraad, 4.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025. 5718 (MM) Artikel 6:228 BW. Artikel 7:28 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Artikel 7:5 lid 1 onder a BW Artikel 3:318 BW. Zoals is bedoeld in artikel 7:5 lid 1 onder a BW. Artikel 3:44 BW. Zoals is bedoeld in artikel 6:119 BW. Zie Hoge Raad 5 september 2008, NJ 2010/272. De openstaande hoofdsom op 21 september 2019 is € 30.250,-. Vanaf 1 juli 2019 tot 31 december 2019 en vanaf 1 januari 2020 tot 1 juli 2020 was de wettelijke rente 2%, dus is de jaarrente 1/50e deel van de hoofdsom. Om de dagrente te berekenen moet de jaarrente worden gedeeld door het aantal dagen dat 2019 telt: 365. Het aantal dagen dat 2020 telt: 366. Vervolgens wordt de dagrente vermenigvuldigd met het aantal dagen dat [gedaagde sub 1] c.s. de rente verschuldigd is.

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: C/16/591454 / HA ZA 25-200 Vonnis van 22 oktober 2025 in de zaak van [eiseres] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat: mr. H. den Besten, tegen 1 [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2], beiden wonend in [woonplaats] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , advocaat: mr. E.R. Butin Bik.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de e-mail van de rechtbank aan de advocaten van partijen van 5 september 2025, 16.40 uur - de e-mail van de advocaat van [eiseres] van 8 september 2025, 13.19 uur, met als bijlage een kopie van een notariële akte van 26 april 2012 - de mondelinge behandeling van 10 september 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Ten slotte is bepaald dat dit vonnis wordt uitgesproken. 2De kern van de zaak 2.1. Partijen hebben een overeenkomst gesloten voor de koop van een perceel bouwgrond. Op grond van de overeenkomst moesten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (de kopers) een schriftelijke bankgarantie laten stellen of een waarborgsom storten, maar dit hebben zij niet gedaan. Volgens [eiseres] moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarom een boete aan haar betalen. Zij vordert in deze procedure betaling van € 30.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen hier tegenover dat de koopovereenkomst is vernietigd omdat zij hebben gedwaald. Voor het geval dat de rechtbank vindt dat geen sprake is van dwaling stellen zij dat de rechtsvordering tot betaling van de boete is verjaard. Zij vorderen als tegeneis betaling van € 5.000,-, omdat zij dit bedrag vanwege de terugwerkende kracht van de vernietiging onverschuldigd aan [eiseres] hebben betaald. De rechtbank wijst de vordering van [eiseres] toe en de vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] af.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet gedwaald 3.1. Op 12 juni 2019 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten voor de koop van een voor woningbouw bestemd perceel bouwgrond voor € 302.500,- (hierna: de overeenkomst). In artikel 5.1 van de overeenkomst staat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 12 augustus 2019 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie voor € 30.000,- moeten laten stellen of een waarborgsom van € 30.000,- moeten storten op de derdenrekening van de notaris. Het staat vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dit niet hebben gedaan. Ook niet nadat [eiseres] hun in een brief van 15 augustus 2019 de mogelijkheid heeft gegeven om binnen acht dagen na ontvangst van die brief de zekerheid alsnog te stellen. Ervan uitgaand dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die brief op 16 augustus 2019 hebben ontvangen zijn zij op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst op 25 augustus 2019 een boete verschuldigd geworden van 10% van de koopsom. 3.2. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben voor hun beroep op dwaling aangevoerd dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst zijn uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gingen zij ervan uit dat zij de financiering binnen acht weken rond zouden krijgen en dat (onzekerheid over) de erfdienstbaarheid die de buurman had, kon worden afgekocht. Uiteindelijk kregen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de financiering niet binnen acht weken rond en kon de erfdienstbaarheid niet worden afgekocht. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] menen dat de onjuiste voorstelling van zaken kwam door een onjuiste inlichting van [eiseres] en dat [eiseres] haar mededelingsplicht heeft geschonden. De rechtbank oordeelt dat het beroep op dwaling niet slaagt. Juridisch kader 3.3. Voor vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling gelden – voor zover voor deze zaak relevant – de volgende wettelijke vereisten:  [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hadden een onjuiste voorstelling van zaken;  Bij een juiste voorstelling van zaken zouden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de overeenkomst niet zijn aangegaan (het causale verband);  De onjuiste voorstelling van zaken is veroorzaakt door: o een inlichting die [eiseres] had moeten doen, maar niet heeft gedaan; o een onjuiste inlichting van [eiseres] . [eiseres] heeft haar mededelingsplicht niet geschonden 3.4. In de koopovereenkomst is een termijn van acht weken overeengekomen voor het financieringsvoorbehoud van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Volgens hen wist [eiseres] dat die termijn veel te kort was en had [eiseres] dat aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten meedelen. De rechtbank oordeelt dat [eiseres] geen mededelingsplicht heeft geschonden omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende hebben onderbouwd dat banken in 2019 voor de beoordeling van een financieringsaanvraag van een ZZP’er met een variabel inkomen meer dan acht weken de tijd nodig hadden. In de concept-koopovereenkomst stond een termijn van drie weken. De heer [gedaagde sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat zijn hypotheekadviseur hem een termijn van zes weken heeft geadviseerd, en dat zijn boekhouder een termijn van acht weken heeft geadviseerd. Voor de zekerheid heeft hij daarom aan [eiseres] om een termijn van acht weken gevraagd en [eiseres] heeft daarmee ingestemd. [eiseres] betwist ook dat zij wist dat er meer tijd nodig was dan acht weken voor het verkrijgen van de financiering voor een ZZP’er, en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verder geen omstandigheden genoemd waarom [eiseres] had moeten weten dat dit niet genoeg was. Onder deze omstandigheden is het niet reëel om van [eiseres] te verwachten dat zij weet dat de financiering voor een ZZP’er langer dan acht weken duurt en dat zij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarover had moeten inlichten. [eiseres] heeft geen onjuiste inlichting gegeven 3.5. Uit de koopovereenkomst volgt dat de eigenaar van het perceel naast de bouwgrond (hierna: de buurman) een erfdienstbaarheid heeft om van zijn eigendom via de bestaande dijkstoep op de bouwgrond bij de openbare weg te komen. De bestaande dijkstoep was een bouwweg die door [eiseres] is aangelegd en de buurman zou meebetalen aan de aanlegkosten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen echter dat er geen sprake is van een erfdienstbaarheid omdat de buurman niet mee heeft betaald aan de aanlegkosten. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft [eiseres] dit gezegd, maar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. [eiseres] betwist dat zij tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft gezegd dat er geen erfdienstbaarheid bestaat. Dit heeft [eiseres] ook onderbouwd door het overleggen van de akte van 26 april 2012 waarin de erfdienstbaarheid is gevestigd. Uit deze akte volgt dat de verplichting om de aanlegkosten te delen door [eiseres] en de buurman los staat van het vestigen van een erfdienstbaarheid. Of de aanlegkosten door de buurman zijn betaald kan daarom in het midden blijven. Dat er sprake is van een erfdienstbaarheid staat vast en [eiseres] heeft hierover geen onjuiste inlichting gegeven. 3.6. In de conclusie van antwoord hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesteld dat [eiseres] ook heeft gezegd dat de erfdienstbaarheid voor € 10.000,- kon worden afgekocht van de buurman. Hiervoor verwijzen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] naar de koopakte waar achter artikel 6.2. met pen € 10.000,- staat geschreven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de heer [gedaagde sub 1] gezegd dat [eiseres] had meegedeeld dat de buurman € 10.000,- aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zou betalen om ‘het’ af te kopen. Hierna heeft de advocaat van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geprobeerd om dit te verduidelijken. Volgens hem heeft [eiseres] gezegd dat de buurman geen erfdienstbaarheid had en dat met de buurman kon worden afgesproken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zouden meewerken aan het vestigen van de erfdienstbaarheid als de buurman hun € 10.000,- zou betalen. Kortom, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nemen tegenstrijdige standpunten in over wat [eiseres] heeft gezegd. En volgens [eiseres] heeft zij hierover alleen gezegd dat als de buurman van zijn erfdienstbaarheid af wil, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat mogelijk van de buurman kunnen afkopen. De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende gemotiveerd hebben onderbouwd dat [eiseres] een onjuiste mededeling heeft gedaan over het afkopen van (onzekerheid over) de erfdienstbaarheid. Daardoor is niet komen vast te staan dat [eiseres] een inlichting heeft gegeven waardoor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een onjuiste voorstelling van zaken hadden. De rechtsvordering tot betaling van de boete is niet verjaard 3.7. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is de rechtsvordering tot betaling van de boete verjaard omdat sprake is van een consumentenkoop, waarvoor een verjaringstermijn geldt van twee jaar. Dit is onjuist. De verjaringstermijn van twee jaar geldt voor rechtsvorderingen tot betaling van de koopprijs bij een consumentenkoop. Maar bij de koop van een onroerende zaak (zoals in dit geval) kan geen sprake zijn van een consumentenkoop. En de vordering van [eiseres] ziet op betaling van een contractuele boete. Daarop is artikel 3:310 BW van toepassing.

De rechtbank in conventie 4.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 25.673,73, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 15 juni 2020, tot de dag van volledige betaling, in reconventie 4.2. wijst de vorderingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] af, in conventie en in reconventie 4.3. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.450,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,- extra betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) over deze bedragen met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van betaling, 4.4. verklaart dit vonnis als het gaat om de veroordelingen uit 4.1. en 4.3. uitvoerbaar bij voorraad, 4.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025. 5718 (MM) Artikel 6:228 BW. Artikel 7:28 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Artikel 7:5 lid 1 onder a BW Artikel 3:318 BW. Zoals is bedoeld in artikel 7:5 lid 1 onder a BW. Artikel 3:44 BW. Zoals is bedoeld in artikel 6:119 BW. Zie Hoge Raad 5 september 2008, NJ 2010/272. De openstaande hoofdsom op 21 september 2019 is € 30.250,-. Vanaf 1 juli 2019 tot 31 december 2019 en vanaf 1 januari 2020 tot 1 juli 2020 was de wettelijke rente 2%, dus is de jaarrente 1/50e deel van de hoofdsom. Om de dagrente te berekenen moet de jaarrente worden gedeeld door het aantal dagen dat 2019 telt: 365. Het aantal dagen dat 2020 telt: 366. Vervolgens wordt de dagrente vermenigvuldigd met het aantal dagen dat [gedaagde sub 1] c.s. de rente verschuldigd is.

Daarin staat dat de vordering verjaart door verloop van vijf jaren na de dag dat de benadeelde bekend is geworden met de opeisbaarheid van de boete. 3.8. Nadat de boete op 25 augustus 2019 opeisbaar is geworden (zie 3.1) heeft [eiseres] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 5 september 2019 aangemaand om de boete binnen 15 dagen te betalen. Partijen hebben daarna met elkaar contact gehad en hebben op 25 november 2019 een schikking getroffen. Hierin hebben partijen afgesproken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in januari 2020 € 5.000,- betalen, in januari 2021 € 5.000,- en in mei 2021 € 5.538,75. 3.9. De schikking is getroffen onder de voorwaarde dat het gehele bedrag ineens opeisbaar wordt als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in gebreke zijn met de betaling van de bedragen. Tussen partijen staat niet ter discussie dat met het gehele bedrag de contractuele boete van € 30.250,- wordt bedoeld. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben zich echter niet aan de afspraken van de schikking gehouden. Alleen tussen januari en juni 2020 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in totaal € 5.000,- betaald, maar daarna niets meer. In een e-mail van 15 februari 2021 is namens [eiseres] aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] meegedeeld dat als niet uiterlijk op 16 februari 2021 het restant van de schikking wordt betaald, [eiseres] weer aanspraak maakt op het gehele bedrag (waarmee is bedoeld: de boete). Doordat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook toen niets meer hebben betaald is de boete op 17 februari 2021 opnieuw opeisbaar geworden. 3.10. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [eiseres] het standpunt ingenomen dat door de laatste betaling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in juni 2020 een nieuwe verjaringstermijn van vijf jaar is gaan lopen. Daarmee heeft [eiseres] een beroep gedaan op stuiting van de lopende verjaringstermijn, doordat de betalingen die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in het kader van de schikking hebben gedaan volgens [eiseres] moeten worden beschouwd als een erkenning van de verplichting om de boete te betalen. Het antwoord op de vraag of dit als een erkenning van de boete kan worden beschouwd kan in het midden blijven. Op 5 september 2019 zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] namelijk bekend geworden met de opeisbaarheid van de boete omdat [eiseres] hen op deze dag heeft aangemaand om de boete binnen 15 dagen te betalen. De dagvaarding is binnen vijf jaar na 5 september 2019, op 6 augustus 2024, gestuurd. Daarom is de vordering van [eiseres] niet verjaard. Dat is ook zo als ervan moet worden uitgegaan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] al op 25 augustus 2019 (zie 3.1) bekend zijn geworden met de opeisbaarheid van de boete. Ook dan is de dagvaarding namelijk binnen vijf jaar uitgebracht. [eiseres] hoeft niets aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te betalen 3.11. Omdat de koopovereenkomst niet wordt vernietigd is ook de schikking over de boete niet met terugwerkende kracht vernietigd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de betalingen aan [eiseres] in het kader van de schikking ( € 5.000,- in totaal) dus niet onverschuldigd gedaan. De vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot terugbetaling van € 5.000,- wijst de rechtbank daarom af. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoeven geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen 3.12. [eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Hoewel geen sprake is van een consumentenkoop zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor de beoordeling van het recht van [eiseres] op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wel consument. De reden daarvoor is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij de koop niet hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Zij hebben de koopovereenkomst namelijk gesloten met de bedoeling om op het perceel een huis te bouwen waarin zij wilden gaan wonen. Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding wordt afgewezen. Er is namelijk niet gebleken dat aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] na de brief van 5 september 2019, waarin [eiseres] voor het eerst betaling van de boete vordert, een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten € 25.673,73 aan [eiseres] betalen 3.13. Het staat vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door middel van verschillende deelbetalingen in totaal € 5.000,- aan [eiseres] hebben betaald: € 1.000,- op 31 januari, 1 februari, 8 april, 16 april en 15 juni 2020. De regel is dat deelbetalingen in mindering worden gebracht op eerst de kosten (waaronder buitengerechtelijke incassokosten), vervolgens op de verschenen rente en ten slotte op de hoofdsom en de lopende rente. Uit punt 3.12 volgt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen buitengerechtelijke incassokosten hoeven te betalen, maar zij moeten wel wettelijke rente betalen. De wettelijke rente is gaan lopen vanaf 21 september 2019 omdat zij op dat moment in verzuim zijn gekomen met het betalen van de boete. [eiseres] heeft op 5 september 2019 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] namelijk aangemaand om de boete binnen 15 dagen te betalen, oftewel uiterlijk 20 september 2019. 3.14. De berekening van het nog te betalen bedrag ziet er als volgt uit: Openstaand op 21 september 2019 € 30.250,- - verschenen rente tot 31 januari 2020 € 218,66 + (€ 30.250,-/ 50/ 365-366* 132 dagen) Totaal € 30.468,66 - betaling 31 januari 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 31 januari 2020 € 29.468,66 - verschenen rente tot 1 februari 2020 € 1,61 + (€ 29.468,66/ 50/ 366* 1 dag) Totaal € 29.470,27 - betaling 1 februari 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 1 februari 2020 € 28.470,27 - verschenen rente tot 8 april 2020 € 104,24 + (€ 28.470,27/ 50/ 366* 67 dagen) Totaal € 28.574,51 - betaling 8 april 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 8 april 2020 € 27.574,51 - verschenen rente tot 16 april 2020 € 12,05 + (€ 27.574,51/ 50/ 366* 8 dagen) Totaal € 27.586,56 - betaling 23 april 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 23 april 2020 € 26.586,56,- verschenen rente tot 15 juni 2020 € 87,17 + (€ 26.586,56,-/ 50/ 366* 60 dagen) Totaal € 26.673,73 - betaling 15 juni 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 15 juni 2020 € 25.673,73 3.15. De conclusie is dat de verschuldigde hoofdsom op 15 juni 2020 € 25.673,73 is. Dit bedrag moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nog aan [eiseres] betalen en hierover moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de wettelijke rente betalen vanaf 15 juni 2020 tot aan de dag dat de hoofdsom volledig is betaald. Ontbinding van de koopovereenkomst 3.16. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben gevorderd dat de rechtbank de koopovereenkomst ontbindt, voor zover dat nog nodig is. De rechtbank ontbindt de koopovereenkomst niet omdat dat niet nodig is. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben namelijk op 2 januari 2020 een in opdracht van [eiseres] opgestelde verklaring ondertekend waarin zij de overeenkomst per direct ontbinden.

Daarin staat dat de vordering verjaart door verloop van vijf jaren na de dag dat de benadeelde bekend is geworden met de opeisbaarheid van de boete. 3.8. Nadat de boete op 25 augustus 2019 opeisbaar is geworden (zie 3.1) heeft [eiseres] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 5 september 2019 aangemaand om de boete binnen 15 dagen te betalen. Partijen hebben daarna met elkaar contact gehad en hebben op 25 november 2019 een schikking getroffen. Hierin hebben partijen afgesproken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in januari 2020 € 5.000,- betalen, in januari 2021 € 5.000,- en in mei 2021 € 5.538,75. 3.9. De schikking is getroffen onder de voorwaarde dat het gehele bedrag ineens opeisbaar wordt als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in gebreke zijn met de betaling van de bedragen. Tussen partijen staat niet ter discussie dat met het gehele bedrag de contractuele boete van € 30.250,- wordt bedoeld. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben zich echter niet aan de afspraken van de schikking gehouden. Alleen tussen januari en juni 2020 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in totaal € 5.000,- betaald, maar daarna niets meer. In een e-mail van 15 februari 2021 is namens [eiseres] aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] meegedeeld dat als niet uiterlijk op 16 februari 2021 het restant van de schikking wordt betaald, [eiseres] weer aanspraak maakt op het gehele bedrag (waarmee is bedoeld: de boete). Doordat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook toen niets meer hebben betaald is de boete op 17 februari 2021 opnieuw opeisbaar geworden. 3.10. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [eiseres] het standpunt ingenomen dat door de laatste betaling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in juni 2020 een nieuwe verjaringstermijn van vijf jaar is gaan lopen. Daarmee heeft [eiseres] een beroep gedaan op stuiting van de lopende verjaringstermijn, doordat de betalingen die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in het kader van de schikking hebben gedaan volgens [eiseres] moeten worden beschouwd als een erkenning van de verplichting om de boete te betalen. Het antwoord op de vraag of dit als een erkenning van de boete kan worden beschouwd kan in het midden blijven. Op 5 september 2019 zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] namelijk bekend geworden met de opeisbaarheid van de boete omdat [eiseres] hen op deze dag heeft aangemaand om de boete binnen 15 dagen te betalen. De dagvaarding is binnen vijf jaar na 5 september 2019, op 6 augustus 2024, gestuurd. Daarom is de vordering van [eiseres] niet verjaard. Dat is ook zo als ervan moet worden uitgegaan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] al op 25 augustus 2019 (zie 3.1) bekend zijn geworden met de opeisbaarheid van de boete. Ook dan is de dagvaarding namelijk binnen vijf jaar uitgebracht. [eiseres] hoeft niets aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te betalen 3.11. Omdat de koopovereenkomst niet wordt vernietigd is ook de schikking over de boete niet met terugwerkende kracht vernietigd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de betalingen aan [eiseres] in het kader van de schikking ( € 5.000,- in totaal) dus niet onverschuldigd gedaan. De vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot terugbetaling van € 5.000,- wijst de rechtbank daarom af. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoeven geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen 3.12. [eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Hoewel geen sprake is van een consumentenkoop zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor de beoordeling van het recht van [eiseres] op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wel consument. De reden daarvoor is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij de koop niet hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Zij hebben de koopovereenkomst namelijk gesloten met de bedoeling om op het perceel een huis te bouwen waarin zij wilden gaan wonen. Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding wordt afgewezen. Er is namelijk niet gebleken dat aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] na de brief van 5 september 2019, waarin [eiseres] voor het eerst betaling van de boete vordert, een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten € 25.673,73 aan [eiseres] betalen 3.13. Het staat vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door middel van verschillende deelbetalingen in totaal € 5.000,- aan [eiseres] hebben betaald: € 1.000,- op 31 januari, 1 februari, 8 april, 16 april en 15 juni 2020. De regel is dat deelbetalingen in mindering worden gebracht op eerst de kosten (waaronder buitengerechtelijke incassokosten), vervolgens op de verschenen rente en ten slotte op de hoofdsom en de lopende rente. Uit punt 3.12 volgt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen buitengerechtelijke incassokosten hoeven te betalen, maar zij moeten wel wettelijke rente betalen. De wettelijke rente is gaan lopen vanaf 21 september 2019 omdat zij op dat moment in verzuim zijn gekomen met het betalen van de boete. [eiseres] heeft op 5 september 2019 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] namelijk aangemaand om de boete binnen 15 dagen te betalen, oftewel uiterlijk 20 september 2019. 3.14. De berekening van het nog te betalen bedrag ziet er als volgt uit: Openstaand op 21 september 2019 € 30.250,- - verschenen rente tot 31 januari 2020 € 218,66 + (€ 30.250,-/ 50/ 365-366* 132 dagen) Totaal € 30.468,66 - betaling 31 januari 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 31 januari 2020 € 29.468,66 - verschenen rente tot 1 februari 2020 € 1,61 + (€ 29.468,66/ 50/ 366* 1 dag) Totaal € 29.470,27 - betaling 1 februari 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 1 februari 2020 € 28.470,27 - verschenen rente tot 8 april 2020 € 104,24 + (€ 28.470,27/ 50/ 366* 67 dagen) Totaal € 28.574,51 - betaling 8 april 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 8 april 2020 € 27.574,51 - verschenen rente tot 16 april 2020 € 12,05 + (€ 27.574,51/ 50/ 366* 8 dagen) Totaal € 27.586,56 - betaling 23 april 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 23 april 2020 € 26.586,56,- verschenen rente tot 15 juni 2020 € 87,17 + (€ 26.586,56,-/ 50/ 366* 60 dagen) Totaal € 26.673,73 - betaling 15 juni 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 15 juni 2020 € 25.673,73 3.15. De conclusie is dat de verschuldigde hoofdsom op 15 juni 2020 € 25.673,73 is. Dit bedrag moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nog aan [eiseres] betalen en hierover moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de wettelijke rente betalen vanaf 15 juni 2020 tot aan de dag dat de hoofdsom volledig is betaald. Ontbinding van de koopovereenkomst 3.16. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben gevorderd dat de rechtbank de koopovereenkomst ontbindt, voor zover dat nog nodig is. De rechtbank ontbindt de koopovereenkomst niet omdat dat niet nodig is. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben namelijk op 2 januari 2020 een in opdracht van [eiseres] opgestelde verklaring ondertekend waarin zij de overeenkomst per direct ontbinden.

Daarin staat dat de vordering verjaart door verloop van vijf jaren na de dag dat de benadeelde bekend is geworden met de opeisbaarheid van de boete. 3.8. Nadat de boete op 25 augustus 2019 opeisbaar is geworden (zie 3.1) heeft [eiseres] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 5 september 2019 aangemaand om de boete binnen 15 dagen te betalen. Partijen hebben daarna met elkaar contact gehad en hebben op 25 november 2019 een schikking getroffen. Hierin hebben partijen afgesproken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in januari 2020 € 5.000,- betalen, in januari 2021 € 5.000,- en in mei 2021 € 5.538,75. 3.9. De schikking is getroffen onder de voorwaarde dat het gehele bedrag ineens opeisbaar wordt als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in gebreke zijn met de betaling van de bedragen. Tussen partijen staat niet ter discussie dat met het gehele bedrag de contractuele boete van € 30.250,- wordt bedoeld. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben zich echter niet aan de afspraken van de schikking gehouden. Alleen tussen januari en juni 2020 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in totaal € 5.000,- betaald, maar daarna niets meer. In een e-mail van 15 februari 2021 is namens [eiseres] aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] meegedeeld dat als niet uiterlijk op 16 februari 2021 het restant van de schikking wordt betaald, [eiseres] weer aanspraak maakt op het gehele bedrag (waarmee is bedoeld: de boete). Doordat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook toen niets meer hebben betaald is de boete op 17 februari 2021 opnieuw opeisbaar geworden. 3.10. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [eiseres] het standpunt ingenomen dat door de laatste betaling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in juni 2020 een nieuwe verjaringstermijn van vijf jaar is gaan lopen. Daarmee heeft [eiseres] een beroep gedaan op stuiting van de lopende verjaringstermijn, doordat de betalingen die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in het kader van de schikking hebben gedaan volgens [eiseres] moeten worden beschouwd als een erkenning van de verplichting om de boete te betalen. Het antwoord op de vraag of dit als een erkenning van de boete kan worden beschouwd kan in het midden blijven. Op 5 september 2019 zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] namelijk bekend geworden met de opeisbaarheid van de boete omdat [eiseres] hen op deze dag heeft aangemaand om de boete binnen 15 dagen te betalen. De dagvaarding is binnen vijf jaar na 5 september 2019, op 6 augustus 2024, gestuurd. Daarom is de vordering van [eiseres] niet verjaard. Dat is ook zo als ervan moet worden uitgegaan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] al op 25 augustus 2019 (zie 3.1) bekend zijn geworden met de opeisbaarheid van de boete. Ook dan is de dagvaarding namelijk binnen vijf jaar uitgebracht. [eiseres] hoeft niets aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te betalen 3.11. Omdat de koopovereenkomst niet wordt vernietigd is ook de schikking over de boete niet met terugwerkende kracht vernietigd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de betalingen aan [eiseres] in het kader van de schikking ( € 5.000,- in totaal) dus niet onverschuldigd gedaan. De vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot terugbetaling van € 5.000,- wijst de rechtbank daarom af. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoeven geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen 3.12. [eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Hoewel geen sprake is van een consumentenkoop zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor de beoordeling van het recht van [eiseres] op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wel consument. De reden daarvoor is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij de koop niet hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Zij hebben de koopovereenkomst namelijk gesloten met de bedoeling om op het perceel een huis te bouwen waarin zij wilden gaan wonen. Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding wordt afgewezen. Er is namelijk niet gebleken dat aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] na de brief van 5 september 2019, waarin [eiseres] voor het eerst betaling van de boete vordert, een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten € 25.673,73 aan [eiseres] betalen 3.13. Het staat vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door middel van verschillende deelbetalingen in totaal € 5.000,- aan [eiseres] hebben betaald: € 1.000,- op 31 januari, 1 februari, 8 april, 16 april en 15 juni 2020. De regel is dat deelbetalingen in mindering worden gebracht op eerst de kosten (waaronder buitengerechtelijke incassokosten), vervolgens op de verschenen rente en ten slotte op de hoofdsom en de lopende rente. Uit punt 3.12 volgt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen buitengerechtelijke incassokosten hoeven te betalen, maar zij moeten wel wettelijke rente betalen. De wettelijke rente is gaan lopen vanaf 21 september 2019 omdat zij op dat moment in verzuim zijn gekomen met het betalen van de boete. [eiseres] heeft op 5 september 2019 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] namelijk aangemaand om de boete binnen 15 dagen te betalen, oftewel uiterlijk 20 september 2019. 3.14. De berekening van het nog te betalen bedrag ziet er als volgt uit: Openstaand op 21 september 2019 € 30.250,- - verschenen rente tot 31 januari 2020 € 218,66 + (€ 30.250,-/ 50/ 365-366* 132 dagen) Totaal € 30.468,66 - betaling 31 januari 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 31 januari 2020 € 29.468,66 - verschenen rente tot 1 februari 2020 € 1,61 + (€ 29.468,66/ 50/ 366* 1 dag) Totaal € 29.470,27 - betaling 1 februari 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 1 februari 2020 € 28.470,27 - verschenen rente tot 8 april 2020 € 104,24 + (€ 28.470,27/ 50/ 366* 67 dagen) Totaal € 28.574,51 - betaling 8 april 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 8 april 2020 € 27.574,51 - verschenen rente tot 16 april 2020 € 12,05 + (€ 27.574,51/ 50/ 366* 8 dagen) Totaal € 27.586,56 - betaling 23 april 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 23 april 2020 € 26.586,56,- verschenen rente tot 15 juni 2020 € 87,17 + (€ 26.586,56,-/ 50/ 366* 60 dagen) Totaal € 26.673,73 - betaling 15 juni 2020 € 1.000,- -/- Hoofdsom op 15 juni 2020 € 25.673,73 3.15. De conclusie is dat de verschuldigde hoofdsom op 15 juni 2020 € 25.673,73 is. Dit bedrag moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nog aan [eiseres] betalen en hierover moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de wettelijke rente betalen vanaf 15 juni 2020 tot aan de dag dat de hoofdsom volledig is betaald. Ontbinding van de koopovereenkomst 3.16. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben gevorderd dat de rechtbank de koopovereenkomst ontbindt, voor zover dat nog nodig is. De rechtbank ontbindt de koopovereenkomst niet omdat dat niet nodig is. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben namelijk op 2 januari 2020 een in opdracht van [eiseres] opgestelde verklaring ondertekend waarin zij de overeenkomst per direct ontbinden.