ECLI:NL:RBMNE:2025:6209

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11716636 \ UC EXPL 25-4614 VL/58599 Vonnis van 12 november 2025 (vervroegd gewezen) in de zaak van DE PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSPERSOON GEMEENTE NIEUWEGEIN, gevestigd te Nieuwegein, eisende partij, hierna te noemen: Gemeente Nieuwegein, gemachtigde: mr. L. Knol, tegen [gedaagde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. O.G. Tacoma.

1.1. Gemeente Nieuwegein heeft [gedaagde] op 20 mei 2025 gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op 21 juli 2025 schriftelijk op de dagvaarding gereageerd en heeft een eis in reconventie ingediend. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald. [gedaagde] heeft op 2 oktober 2025 aanvullende producties overgelegd en Gemeente Nieuwegein heeft op 3 oktober 2025 een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. 1.2. De mondelinge behandeling heeft op 17 oktober 2025 plaatsgevonden. Namens Gemeente Nieuwegein was de heer [persoon3] aanwezig. Hij werd bijgestaan door mr. Knol. Ook was de heer [persoon1] , rentmeester en taxateur, aanwezig. Namens [gedaagde] was de heer [persoon] aanwezig. Hij werd bijgestaan door mr. Tacoma. Ook was de heer [persoon2] , rentmeester, aanwezig. Mr. Tacoma heeft zijn spreekaantekeningen voorgedragen en partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat op 19 november vonnis wordt gewezen. Het vonnis wordt echter vandaag bij vervroeging gewezen. 2De kern van de zaak 2.1. [gedaagde] huurt winkelruimte aan de [adres] in [vestigingsplaats] van Gemeente Nieuwegein. Deze winkelruimte is gelegen in een bedrijfsverzamelgebouw dat Gemeente Nieuwegein gaat transformeren naar een wooncomplex. Hiervoor is een grote renovatie nodig, waarmee Gemeente Nieuwegein in januari 2026 wil starten. Zij heeft de huurovereenkomst tussen partijen opgezegd en wil dat [gedaagde] de winkelruimte op 31 december 2025 heeft ontruimd. Daarbij wil zij [gedaagde] een schadeloosstelling van € 108.043,- betalen. [gedaagde] wil na de renovatie graag terugkeren naar de [adres] en vindt dat Gemeente Nieuwegein zich hiervoor moet inspannen. Daarnaast vindt [gedaagde] de aangeboden schadeloosstelling te laag en wil zij een langere ontruimingstermijn. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de winkelruimte op 31 december 2025 moet ontruimen. Over de hoogte van de schadeloosstelling mogen partijen een nadere akte nemen.

3.1. De vorderingen in conventie en reconventie hangen zodanig met elkaar samen, dat de kantonrechter deze gezamenlijk zal bespreken. De huurovereenkomst is opgezegd 3.2. Gemeente Nieuwegein stelt dat zij de huurovereenkomst tussen partijen op 26 november 2024 heeft opgezegd per 30 november 2025, met als reden dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor herontwikkeling van de locatie. Zij heeft dit onderbouwd met producties 4 t/m 7. [gedaagde] stelt dat Gemeente Nieuwegein bij deze beslissing voorbij is gegaan aan de belangen van [gedaagde] en haar medewerkers. 3.3. De kantonrechter is van oordeel dat artikel 7:296 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing is. Dit artikel bepaalt dat de rechter een gevorderde opzegging kan toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Hieronder valt ook renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. De kantonrechter overweegt dat aan deze vereisten is voldaan en dat dit artikel daarom van toepassing is. [gedaagde] heeft dit bovendien ook niet betwist. Bij opzegging op grond van vorenbedoelde dringend eigengebruik, is een belangenafweging niet vereist. De kantonrechter stelt daarom vast dat Gemeente Nieuwegein de huurovereenkomst heeft opgezegd per 30 november 2025. [gedaagde] moet de winkelruimte op 31 december 2025 hebben ontruimd 3.4. Gemeente Nieuwegein wil dat [gedaagde] de winkelruimte op 31 december 2025 heeft ontruimd. [gedaagde] stelt dat dit een te korte ontruimingstermijn is. Zij voert hiertoe aan dat Gemeente Nieuwegein onvoldoende heeft gedaan om [gedaagde] te ondersteunen bij het vinden van andere winkelruimte en zich onvoldoende heeft ingespannen om het mogelijk te maken dat [gedaagde] na de renovatie kan terugkeren naar de [adres] . 3.5. De kantonrechter overweegt als volgt. Zoals onder 3.3 is overwogen, heeft Gemeente Nieuwegein de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig opgezegd op grond van dringend eigengebruik. In het geval van dringend eigengebruik is Gemeente Nieuwegein niet verplicht om vervangende winkelruimte te zoeken voor [gedaagde] en hoeft zij er ook niet voor te zorgen dat [gedaagde] na de renovatie weer kan terugkeren naar de [adres] . Gemeente Nieuwegein heeft in november 2024 de huurovereenkomst opgezegd, dus [gedaagde] heeft een jaar de tijd gehad om vervangende winkelruimte te zoeken. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om een langere ontruimingstermijn dan 31 december 2025 te bepalen. Uitvoerbaar bij voorraad 3.6. De kantonrechter zal de beslissing met betrekking tot de opzegging en de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat deze beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt. De schadeloosstelling 3.7. Partijen zijn het er over eens dat Gemeente Nieuwegein een schadeloosstelling moet betalen aan [gedaagde] en dat de hoogte daarvan begroot moet worden. Partijen zijn het echter niet eens over de begroting van de schadeloosstelling. Gemeente Nieuwegein heeft als productie 11 een berekening overgelegd, op basis waarvan zij uitkomt op een bedrag van € 108.043,-. In deze berekening zijn niet de jaarcijfers van [gedaagde] betrokken, omdat Gemeente Nieuwegein niet over deze gegevens beschikt. [gedaagde] heeft op haar beurt als producties 4, 5 en 6 berekeningen overgelegd van de schadeloosstelling, die volgens haar zouden moeten gelden in drie verschillende scenario’s: De situatie dat [gedaagde] zich tijdelijk op een alternatieve locatie vestigt, maar na de renovatie weer terugkeert naar de [adres] ; De situatie dat [gedaagde] zich definitief ergens anders vestigt; De situatie dat de winkelruimte van [gedaagde] aan de [adres] geliquideerd moet worden. 3.8. De kantonrechter overweegt als volgt. Voor de berekening van de schadeloosstelling is Gemeente Nieuwegein afhankelijk van gegevens van boekhoudkundige gegevens van [gedaagde] . Ter zitting hebben partijen afgesproken dat Gemeente Nieuwegein aan [gedaagde] een lijst zal geven met de stukken die Gemeente Nieuwegein van [gedaagde] nodig heeft. [gedaagde] zal deze stukken, waaronder in ieder geval haar jaarcijfers, binnen drie weken nadien aan Gemeente Nieuwegein toesturen. Gelet op deze afspraken die partijen ter zitting met elkaar hebben gemaakt, zal de kantonrechter Gemeente Nieuwegein in de gelegenheid stellen om, op basis van de stukken die zij van [gedaagde] zal ontvangen, een nieuwe berekening van de schadeloosstelling in het geding te brengen. Vervolgens zal [gedaagde] de gelegenheid krijgen om hierop te reageren, zodat de standpunten van partijen met betrekking tot de hoogte van de schadeloosstelling aan de kantonrechter bekend zijn. 3.9. Van de drie scenario’s voor schadeberekening zoals genoemd onder 3.7 acht de kantonrechter het scenario dat [gedaagde] zich definitief vestigt op een andere locatie, het meest reëel. De kantonrechter raadt partijen daarom aan om bij hun berekeningen uit te gaan van deze situatie. Vanzelfsprekend is het ook mogelijk dat partijen in onderling overleg tot overeenstemming komen over de hoogte van de schadeloosstelling. Als dat het geval mocht zijn, dan verzoekt de kantonrechter aan de gemachtigden van partijen om dit zo spoedig mogelijk aan de griffie van de rechtbank te laten weten. Indien partijen dit wensen, dan kunnen afspraken tussen partijen over de schadeloosstelling ook door de kantonrechter in een proces-verbaal worden opgenomen. 3.10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De kantonrechter in conventie 4.1. stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] zal eindigen op 31 december 2025; 4.2. veroordeelt [gedaagde] om het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats] uiterlijk op 31 december 2025 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezig personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Gemeente Nieuwegein, en om het pand met afgifte van de sleutels geheel en ter vrije beschikking van Gemeente Nieuwegein te stellen; 4.3. verklaart de beslissing onder 4.1 en 4.2 uitvoerbaar bij voorraad; in conventie en reconventie 4.4. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 17 december 2025 voor het nemen van een akte door Gemeente Nieuwegein met een nieuwe berekening voor de hoogte van de schadeloosstelling; 4.5. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 14 januari 2026 voor het nemen van een akte door [gedaagde] ; 4.6. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11716636 \ UC EXPL 25-4614 VL/58599 Vonnis van 12 november 2025 (vervroegd gewezen) in de zaak van DE PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSPERSOON GEMEENTE NIEUWEGEIN, gevestigd te Nieuwegein, eisende partij, hierna te noemen: Gemeente Nieuwegein, gemachtigde: mr. L. Knol, tegen [gedaagde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. O.G. Tacoma.

1.1. Gemeente Nieuwegein heeft [gedaagde] op 20 mei 2025 gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op 21 juli 2025 schriftelijk op de dagvaarding gereageerd en heeft een eis in reconventie ingediend. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald. [gedaagde] heeft op 2 oktober 2025 aanvullende producties overgelegd en Gemeente Nieuwegein heeft op 3 oktober 2025 een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. 1.2. De mondelinge behandeling heeft op 17 oktober 2025 plaatsgevonden. Namens Gemeente Nieuwegein was de heer [persoon3] aanwezig. Hij werd bijgestaan door mr. Knol. Ook was de heer [persoon1] , rentmeester en taxateur, aanwezig. Namens [gedaagde] was de heer [persoon] aanwezig. Hij werd bijgestaan door mr. Tacoma. Ook was de heer [persoon2] , rentmeester, aanwezig. Mr. Tacoma heeft zijn spreekaantekeningen voorgedragen en partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat op 19 november vonnis wordt gewezen. Het vonnis wordt echter vandaag bij vervroeging gewezen. 2De kern van de zaak 2.1. [gedaagde] huurt winkelruimte aan de [adres] in [vestigingsplaats] van Gemeente Nieuwegein. Deze winkelruimte is gelegen in een bedrijfsverzamelgebouw dat Gemeente Nieuwegein gaat transformeren naar een wooncomplex. Hiervoor is een grote renovatie nodig, waarmee Gemeente Nieuwegein in januari 2026 wil starten. Zij heeft de huurovereenkomst tussen partijen opgezegd en wil dat [gedaagde] de winkelruimte op 31 december 2025 heeft ontruimd. Daarbij wil zij [gedaagde] een schadeloosstelling van € 108.043,- betalen. [gedaagde] wil na de renovatie graag terugkeren naar de [adres] en vindt dat Gemeente Nieuwegein zich hiervoor moet inspannen. Daarnaast vindt [gedaagde] de aangeboden schadeloosstelling te laag en wil zij een langere ontruimingstermijn. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de winkelruimte op 31 december 2025 moet ontruimen. Over de hoogte van de schadeloosstelling mogen partijen een nadere akte nemen.

3.1. De vorderingen in conventie en reconventie hangen zodanig met elkaar samen, dat de kantonrechter deze gezamenlijk zal bespreken. De huurovereenkomst is opgezegd 3.2. Gemeente Nieuwegein stelt dat zij de huurovereenkomst tussen partijen op 26 november 2024 heeft opgezegd per 30 november 2025, met als reden dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor herontwikkeling van de locatie. Zij heeft dit onderbouwd met producties 4 t/m 7. [gedaagde] stelt dat Gemeente Nieuwegein bij deze beslissing voorbij is gegaan aan de belangen van [gedaagde] en haar medewerkers. 3.3. De kantonrechter is van oordeel dat artikel 7:296 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing is. Dit artikel bepaalt dat de rechter een gevorderde opzegging kan toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Hieronder valt ook renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. De kantonrechter overweegt dat aan deze vereisten is voldaan en dat dit artikel daarom van toepassing is. [gedaagde] heeft dit bovendien ook niet betwist. Bij opzegging op grond van vorenbedoelde dringend eigengebruik, is een belangenafweging niet vereist. De kantonrechter stelt daarom vast dat Gemeente Nieuwegein de huurovereenkomst heeft opgezegd per 30 november 2025. [gedaagde] moet de winkelruimte op 31 december 2025 hebben ontruimd 3.4. Gemeente Nieuwegein wil dat [gedaagde] de winkelruimte op 31 december 2025 heeft ontruimd. [gedaagde] stelt dat dit een te korte ontruimingstermijn is. Zij voert hiertoe aan dat Gemeente Nieuwegein onvoldoende heeft gedaan om [gedaagde] te ondersteunen bij het vinden van andere winkelruimte en zich onvoldoende heeft ingespannen om het mogelijk te maken dat [gedaagde] na de renovatie kan terugkeren naar de [adres] . 3.5. De kantonrechter overweegt als volgt. Zoals onder 3.3 is overwogen, heeft Gemeente Nieuwegein de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig opgezegd op grond van dringend eigengebruik. In het geval van dringend eigengebruik is Gemeente Nieuwegein niet verplicht om vervangende winkelruimte te zoeken voor [gedaagde] en hoeft zij er ook niet voor te zorgen dat [gedaagde] na de renovatie weer kan terugkeren naar de [adres] . Gemeente Nieuwegein heeft in november 2024 de huurovereenkomst opgezegd, dus [gedaagde] heeft een jaar de tijd gehad om vervangende winkelruimte te zoeken. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om een langere ontruimingstermijn dan 31 december 2025 te bepalen. Uitvoerbaar bij voorraad 3.6. De kantonrechter zal de beslissing met betrekking tot de opzegging en de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat deze beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt. De schadeloosstelling 3.7. Partijen zijn het er over eens dat Gemeente Nieuwegein een schadeloosstelling moet betalen aan [gedaagde] en dat de hoogte daarvan begroot moet worden. Partijen zijn het echter niet eens over de begroting van de schadeloosstelling. Gemeente Nieuwegein heeft als productie 11 een berekening overgelegd, op basis waarvan zij uitkomt op een bedrag van € 108.043,-. In deze berekening zijn niet de jaarcijfers van [gedaagde] betrokken, omdat Gemeente Nieuwegein niet over deze gegevens beschikt. [gedaagde] heeft op haar beurt als producties 4, 5 en 6 berekeningen overgelegd van de schadeloosstelling, die volgens haar zouden moeten gelden in drie verschillende scenario’s: De situatie dat [gedaagde] zich tijdelijk op een alternatieve locatie vestigt, maar na de renovatie weer terugkeert naar de [adres] ; De situatie dat [gedaagde] zich definitief ergens anders vestigt; De situatie dat de winkelruimte van [gedaagde] aan de [adres] geliquideerd moet worden. 3.8. De kantonrechter overweegt als volgt. Voor de berekening van de schadeloosstelling is Gemeente Nieuwegein afhankelijk van gegevens van boekhoudkundige gegevens van [gedaagde] . Ter zitting hebben partijen afgesproken dat Gemeente Nieuwegein aan [gedaagde] een lijst zal geven met de stukken die Gemeente Nieuwegein van [gedaagde] nodig heeft. [gedaagde] zal deze stukken, waaronder in ieder geval haar jaarcijfers, binnen drie weken nadien aan Gemeente Nieuwegein toesturen. Gelet op deze afspraken die partijen ter zitting met elkaar hebben gemaakt, zal de kantonrechter Gemeente Nieuwegein in de gelegenheid stellen om, op basis van de stukken die zij van [gedaagde] zal ontvangen, een nieuwe berekening van de schadeloosstelling in het geding te brengen. Vervolgens zal [gedaagde] de gelegenheid krijgen om hierop te reageren, zodat de standpunten van partijen met betrekking tot de hoogte van de schadeloosstelling aan de kantonrechter bekend zijn. 3.9. Van de drie scenario’s voor schadeberekening zoals genoemd onder 3.7 acht de kantonrechter het scenario dat [gedaagde] zich definitief vestigt op een andere locatie, het meest reëel. De kantonrechter raadt partijen daarom aan om bij hun berekeningen uit te gaan van deze situatie. Vanzelfsprekend is het ook mogelijk dat partijen in onderling overleg tot overeenstemming komen over de hoogte van de schadeloosstelling. Als dat het geval mocht zijn, dan verzoekt de kantonrechter aan de gemachtigden van partijen om dit zo spoedig mogelijk aan de griffie van de rechtbank te laten weten. Indien partijen dit wensen, dan kunnen afspraken tussen partijen over de schadeloosstelling ook door de kantonrechter in een proces-verbaal worden opgenomen. 3.10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De kantonrechter in conventie 4.1. stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] zal eindigen op 31 december 2025; 4.2. veroordeelt [gedaagde] om het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats] uiterlijk op 31 december 2025 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezig personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Gemeente Nieuwegein, en om het pand met afgifte van de sleutels geheel en ter vrije beschikking van Gemeente Nieuwegein te stellen; 4.3. verklaart de beslissing onder 4.1 en 4.2 uitvoerbaar bij voorraad; in conventie en reconventie 4.4. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 17 december 2025 voor het nemen van een akte door Gemeente Nieuwegein met een nieuwe berekening voor de hoogte van de schadeloosstelling; 4.5. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 14 januari 2026 voor het nemen van een akte door [gedaagde] ; 4.6. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.