ECLI:NL:RBMNE:2025:6061

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11498533 \ UC EXPL 25-538 Vonnis van 5 november 2025 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2], beiden wonend in [woonplaats] , eisende partijen, hierna samen, in enkelvoud, te noemen: [eiser c.s.] , gemachtigde: mr. T.J.J. Kuiper tegen [gedaagde] , gevestigd in [vestigingsplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M.A. Theuns.

1.1. Deze zaak is begonnen met de dagvaarding van [eiser c.s.] met 27 bijlagen. [gedaagde] heeft daarop gereageerd met de conclusie van antwoord met 12 bijlagen. 1.2. Op 24 september 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren de heer en mevrouw [eiser c.s.] , vergezeld door hun gemachtigde, aanwezig. Voor [gedaagde] waren de heer [directeur] , directeur, en de gemachtigde aanwezig. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken. Aan het einde van de mondelinge behandeling is afgesproken dat [eiser c.s.] nog één stuk zal toezenden. Dat heeft [eiser c.s.] per e-mail gedaan. [gedaagde] heeft per e-mail gereageerd. De kantonrechter heeft daarna bepaald dat er een vonnis komt. 2De kern van de zaak 2.1. [gedaagde] heeft voor [eiser c.s.] een woning gebouwd. [eiser c.s.] is niet geheel tevreden en wil dat [gedaagde] de kosten van verschillende herstelwerkzaamheden vergoedt. Maar omdat [eiser c.s.] niet binnen de afgesproken termijn schriftelijk heeft geklaagd over de kwaliteit van het stucwerk en het vocht in de verdiepte kruipruimte, hoeft [gedaagde] de kosten van het herstellen van die zaken niet te vergoeden. [gedaagde] moet wel de kosten van het herstellen van het dak in de slaapkamer vergoeden.

Het kader 3.1. Op de afspraken tussen [eiser c.s.] en [gedaagde] zijn de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (UAV 2012) van toepassing. Hierin staat dat als een werk af is, een opneming van het werk plaatsvindt. De gebreken die bij die gelegenheid worden geconstateerd, moeten nog worden hersteld. 3.2. In dit geval vond de opneming van het werk plaats op 23 maart 2023. Het bureau [deskundige 1] was hierbij aanwezig en heeft een rapport opgesteld. Gebreken die in het rapport zijn genoemd, moeten door [gedaagde] worden hersteld. 3.3. Ook staat in de UAV 2012 dat binnen acht dagen na de opneming van het werk schriftelijk moet worden meegedeeld of het werk wordt goedgekeurd. Binnen die acht dagen kan de opdrachtgever nog schriftelijk gebreken melden, die dan nog moeten worden hersteld. Gebeurt dit niet, dan wordt het werk geacht te zijn goedgekeurd en daarmee is het dan ook opgeleverd. Gebreken die wel zijn gezien maar niet binnen die acht dagen schriftelijk zijn gemeld, zijn na de oplevering voor risico van de opdrachtgever. Daarvoor kan geen herstel en ook geen schadevergoeding meer worden gevorderd. 3.4. Het rapport is op 5 april 2023 met [gedaagde] en [eiser c.s.] gedeeld. Dat betekent dat [eiser c.s.] de gebreken die niet in het rapport zijn genoemd binnen acht dagen na die datum moet melden. Wel in het rapport genoemd: de kier tussen de dakplaten van de slaapkamer 3.5. In het rapport van [deskundige 1] is een kier tussen de dakplaten gemeld. Daarbij staat dat dit in de technische ruimte is. Partijen zijn het erover eens dat deze kier ook tussen de dakplaten van de slaapkamer zit. Dit moet worden hersteld. [eiser c.s.] heeft de kosten voor het laten herstellen begroot op € 1.870,00. Volgens [gedaagde] is ook een goedkopere oplossing mogelijk. 3.6. De kantonrechter is het met [eiser c.s.] eens dat geen genoegen hoeft te worden genomen met die goedkopere oplossing. Vast staat dat gekozen is voor duurdere dakplaten die zonder verdere afwerking één vlak geheel vormen. Met de door [gedaagde] voorgestelde oplossing – het aanbrengen van een lat op de kier tussen de platen – wordt dit vlak doorbroken. Om toch één vlak geheel te realiseren, zal rachelwerk met nieuwe platen moeten worden aangebracht. Die oplossing sluit aan bij wat vanaf het begin was beoogd: een vlak geheel. Daarbij hoort ook het vullen van de gaatjes in de te plaatsen platen, waarvoor een bedrag van € 85,00 in de begroting is opgenomen. 3.7. Door een creditfactuur te sturen heeft [gedaagde] al € 605,00 (inclusief BTW) betaald voor het herstel. De resterende € 1.295,00 moet [gedaagde] ook betalen. [eiser c.s.] heeft te laat geklaagd over het stucwerk 3.8. Vóór de opneming heeft [eiser c.s.] bij [gedaagde] opmerkingen gemaakt over de kwaliteit van het stucwerk. Tijdens de opneming heeft [eiser c.s.] opnieuw opmerkingen gemaakt over de kwaliteit van het stucwerk. [deskundige 1] heeft toen het stucwerk beoordeeld. Volgens [deskundige 1] was de kritiek onterecht. [eiser c.s.] heeft op de zitting erkend dat [deskundige 1] dit ook al bij de opname heeft laten weten. Daarom heeft [deskundige 1] over het stucwerk geen opmerkingen in het rapport opgenomen. 3.9. Na de ontvangst heeft [eiser c.s.] niet binnen acht dagen schriftelijk geklaagd over het stucwerk. [eiser c.s.] heeft wel per e-mail op 11 april 2023, dus binnen acht dagen, over verschillende andere onderwerpen geklaagd. In die e-mails gaat het niet over het stucwerk. [eiser c.s.] stelt die dag mondeling met de uitvoerder van [gedaagde] over het stucwerk te hebben gesproken. Als dit is gebeurd, is daarmee nog niet voldaan aan de eis dat gebreken binnen acht dagen schriftelijk moeten worden gemeld. De veronderstelling van [eiser c.s.] dat [gedaagde] wel wist dat er een klacht was over het stucwerk, is onvoldoende. Bij de opneming had [deskundige 1] , als onafhankelijke partij, namelijk geoordeeld dat de klacht onterecht was. Het was dan aan [eiser c.s.] om, als hij het daar niet mee eens was, schriftelijk aan [gedaagde] mee te delen dat hij nog steeds een klacht had over het stucwerk. Dat heeft [eiser c.s.] niet gedaan. 3.10. Op 15 mei 2023 heeft [eiser c.s.] in een e-mail schriftelijk geklaagd. Dat was vér buiten de termijn van acht dagen. Weliswaar heeft [eiser c.s.] daarna [deskundige 2] het stucwerk alsnog laten beoordelen, maar omdat de klachttermijn was verstreken, maakt dit niet meer uit. 3.11. Omdat [eiser c.s.] niet op tijd heeft geklaagd over het stucwerk, hoeft [gedaagde] dit niet meer te herstellen. [gedaagde] hoeft ook geen schadevergoeding te betalen voor herstelwerkzaamheden die [eiser c.s.] door een ander wil laten uitvoeren. De kosten van de beoordeling door [deskundige 2] hoeft [gedaagde] ook niet te vergoeden. [eiser c.s.] heeft te laat geklaagd over de kelder 3.12. Onder de bijkeuken van de woning is de op verzoek van [eiser c.s.] een verdiepte kruipruimte aangebracht. De hoogte hiervan is 90 centimeter in plaats van 50 centimeter. Vóór de opneming heeft [eiser c.s.] bij [gedaagde] opmerkingen gemaakt over vocht in dit deel van de kruipruimte.. Bij de opneming is geconstateerd dat dit deel van de kruipruimte vochtig is. [deskundige 1] heeft hierover geen melding gemaakt in het rapport. 3.13. In een brief van 23 mei 2024, dus meer dan een jaar na het rapport van [deskundige 1] , heeft [eiser c.s.] voor het eerst geklaagd over het vocht in dit deel van de kruipruimte. Volgens [eiser c.s.] zou dit deel van de kruipruimte droog moeten zijn zodat het kan worden gebruikt als kelder. [eiser c.s.] heeft het gebrek dus niet binnen de afgesproken termijn van acht dagen schriftelijk gemeld. De veronderstelling van [eiser c.s.] dat [gedaagde] wel wist dat er een klacht was over het vocht in de kruipruimte, is onvoldoende. Bij de opneming heeft [eiser c.s.] het vocht wel gezien, maar daar geen opmerking over gemaakt en [deskundige 1] heeft er daarom ook geen opmerking over gemaakt in het rapport. Het was dan aan [eiser c.s.] om, als hij toch een klacht had over het vocht in de kruipruimte, dat tijdig en schriftelijk aan [gedaagde] mee te delen. Dat heeft [eiser c.s.] niet gedaan. 3.14. Omdat [eiser c.s.] niet op tijd heeft geklaagd, hoeft [gedaagde] dit deel van de kruipruimte niet waterdicht te maken. [gedaagde] hoeft ook geen schadevergoeding te betalen voor werkzaamheden die [eiser c.s.] daartoe door een ander wil laten uitvoeren. Geen vergoeding voor de aangepaste tekening van de constructeur 3.15. Kort vóór het ondertekenen van de overeenkomst heeft [eiser c.s.] het plan nog aangepast met de verdiepte kruipruimte onder de bijkeuken. Hiervoor heeft de constructeur een nieuwe tekening gemaakt. [eiser c.s.] wil dat [gedaagde] de kosten hiervan vergoedt. 3.16. In de afspraken tussen [eiser c.s.] en [gedaagde] is het uitgangspunt dat de kosten van door de constructeur te maken tekeningen voor [eiser c.s.] zijn. Alleen als [gedaagde] bij de uitvoering behoefte had aan een aanvullende tekening, zouden de kosten daarvan voor [gedaagde] zijn.

De kantonrechter 4.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser c.s.] te betalen een bedrag van € 1.295,00, 4.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser c.s.] te betalen een bedrag van € 194,25 aan buitengerechtelijke kosten, 4.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 887,96, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 4.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Snoo en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2025. Dit staat in § 9 en § 10 van de UAV 2012. Zie artikel 6:87 van het Burgerlijk Wetboek.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11498533 \ UC EXPL 25-538 Vonnis van 5 november 2025 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2], beiden wonend in [woonplaats] , eisende partijen, hierna samen, in enkelvoud, te noemen: [eiser c.s.] , gemachtigde: mr. T.J.J. Kuiper tegen [gedaagde] , gevestigd in [vestigingsplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M.A. Theuns.

1.1. Deze zaak is begonnen met de dagvaarding van [eiser c.s.] met 27 bijlagen. [gedaagde] heeft daarop gereageerd met de conclusie van antwoord met 12 bijlagen. 1.2. Op 24 september 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren de heer en mevrouw [eiser c.s.] , vergezeld door hun gemachtigde, aanwezig. Voor [gedaagde] waren de heer [directeur] , directeur, en de gemachtigde aanwezig. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken. Aan het einde van de mondelinge behandeling is afgesproken dat [eiser c.s.] nog één stuk zal toezenden. Dat heeft [eiser c.s.] per e-mail gedaan. [gedaagde] heeft per e-mail gereageerd. De kantonrechter heeft daarna bepaald dat er een vonnis komt. 2De kern van de zaak 2.1. [gedaagde] heeft voor [eiser c.s.] een woning gebouwd. [eiser c.s.] is niet geheel tevreden en wil dat [gedaagde] de kosten van verschillende herstelwerkzaamheden vergoedt. Maar omdat [eiser c.s.] niet binnen de afgesproken termijn schriftelijk heeft geklaagd over de kwaliteit van het stucwerk en het vocht in de verdiepte kruipruimte, hoeft [gedaagde] de kosten van het herstellen van die zaken niet te vergoeden. [gedaagde] moet wel de kosten van het herstellen van het dak in de slaapkamer vergoeden.

Het kader 3.1. Op de afspraken tussen [eiser c.s.] en [gedaagde] zijn de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (UAV 2012) van toepassing. Hierin staat dat als een werk af is, een opneming van het werk plaatsvindt. De gebreken die bij die gelegenheid worden geconstateerd, moeten nog worden hersteld. 3.2. In dit geval vond de opneming van het werk plaats op 23 maart 2023. Het bureau [deskundige 1] was hierbij aanwezig en heeft een rapport opgesteld. Gebreken die in het rapport zijn genoemd, moeten door [gedaagde] worden hersteld. 3.3. Ook staat in de UAV 2012 dat binnen acht dagen na de opneming van het werk schriftelijk moet worden meegedeeld of het werk wordt goedgekeurd. Binnen die acht dagen kan de opdrachtgever nog schriftelijk gebreken melden, die dan nog moeten worden hersteld. Gebeurt dit niet, dan wordt het werk geacht te zijn goedgekeurd en daarmee is het dan ook opgeleverd. Gebreken die wel zijn gezien maar niet binnen die acht dagen schriftelijk zijn gemeld, zijn na de oplevering voor risico van de opdrachtgever. Daarvoor kan geen herstel en ook geen schadevergoeding meer worden gevorderd. 3.4. Het rapport is op 5 april 2023 met [gedaagde] en [eiser c.s.] gedeeld. Dat betekent dat [eiser c.s.] de gebreken die niet in het rapport zijn genoemd binnen acht dagen na die datum moet melden. Wel in het rapport genoemd: de kier tussen de dakplaten van de slaapkamer 3.5. In het rapport van [deskundige 1] is een kier tussen de dakplaten gemeld. Daarbij staat dat dit in de technische ruimte is. Partijen zijn het erover eens dat deze kier ook tussen de dakplaten van de slaapkamer zit. Dit moet worden hersteld. [eiser c.s.] heeft de kosten voor het laten herstellen begroot op € 1.870,00. Volgens [gedaagde] is ook een goedkopere oplossing mogelijk. 3.6. De kantonrechter is het met [eiser c.s.] eens dat geen genoegen hoeft te worden genomen met die goedkopere oplossing. Vast staat dat gekozen is voor duurdere dakplaten die zonder verdere afwerking één vlak geheel vormen. Met de door [gedaagde] voorgestelde oplossing – het aanbrengen van een lat op de kier tussen de platen – wordt dit vlak doorbroken. Om toch één vlak geheel te realiseren, zal rachelwerk met nieuwe platen moeten worden aangebracht. Die oplossing sluit aan bij wat vanaf het begin was beoogd: een vlak geheel. Daarbij hoort ook het vullen van de gaatjes in de te plaatsen platen, waarvoor een bedrag van € 85,00 in de begroting is opgenomen. 3.7. Door een creditfactuur te sturen heeft [gedaagde] al € 605,00 (inclusief BTW) betaald voor het herstel. De resterende € 1.295,00 moet [gedaagde] ook betalen. [eiser c.s.] heeft te laat geklaagd over het stucwerk 3.8. Vóór de opneming heeft [eiser c.s.] bij [gedaagde] opmerkingen gemaakt over de kwaliteit van het stucwerk. Tijdens de opneming heeft [eiser c.s.] opnieuw opmerkingen gemaakt over de kwaliteit van het stucwerk. [deskundige 1] heeft toen het stucwerk beoordeeld. Volgens [deskundige 1] was de kritiek onterecht. [eiser c.s.] heeft op de zitting erkend dat [deskundige 1] dit ook al bij de opname heeft laten weten. Daarom heeft [deskundige 1] over het stucwerk geen opmerkingen in het rapport opgenomen. 3.9. Na de ontvangst heeft [eiser c.s.] niet binnen acht dagen schriftelijk geklaagd over het stucwerk. [eiser c.s.] heeft wel per e-mail op 11 april 2023, dus binnen acht dagen, over verschillende andere onderwerpen geklaagd. In die e-mails gaat het niet over het stucwerk. [eiser c.s.] stelt die dag mondeling met de uitvoerder van [gedaagde] over het stucwerk te hebben gesproken. Als dit is gebeurd, is daarmee nog niet voldaan aan de eis dat gebreken binnen acht dagen schriftelijk moeten worden gemeld. De veronderstelling van [eiser c.s.] dat [gedaagde] wel wist dat er een klacht was over het stucwerk, is onvoldoende. Bij de opneming had [deskundige 1] , als onafhankelijke partij, namelijk geoordeeld dat de klacht onterecht was. Het was dan aan [eiser c.s.] om, als hij het daar niet mee eens was, schriftelijk aan [gedaagde] mee te delen dat hij nog steeds een klacht had over het stucwerk. Dat heeft [eiser c.s.] niet gedaan. 3.10. Op 15 mei 2023 heeft [eiser c.s.] in een e-mail schriftelijk geklaagd. Dat was vér buiten de termijn van acht dagen. Weliswaar heeft [eiser c.s.] daarna [deskundige 2] het stucwerk alsnog laten beoordelen, maar omdat de klachttermijn was verstreken, maakt dit niet meer uit. 3.11. Omdat [eiser c.s.] niet op tijd heeft geklaagd over het stucwerk, hoeft [gedaagde] dit niet meer te herstellen. [gedaagde] hoeft ook geen schadevergoeding te betalen voor herstelwerkzaamheden die [eiser c.s.] door een ander wil laten uitvoeren. De kosten van de beoordeling door [deskundige 2] hoeft [gedaagde] ook niet te vergoeden. [eiser c.s.] heeft te laat geklaagd over de kelder 3.12. Onder de bijkeuken van de woning is de op verzoek van [eiser c.s.] een verdiepte kruipruimte aangebracht. De hoogte hiervan is 90 centimeter in plaats van 50 centimeter. Vóór de opneming heeft [eiser c.s.] bij [gedaagde] opmerkingen gemaakt over vocht in dit deel van de kruipruimte.. Bij de opneming is geconstateerd dat dit deel van de kruipruimte vochtig is. [deskundige 1] heeft hierover geen melding gemaakt in het rapport. 3.13. In een brief van 23 mei 2024, dus meer dan een jaar na het rapport van [deskundige 1] , heeft [eiser c.s.] voor het eerst geklaagd over het vocht in dit deel van de kruipruimte. Volgens [eiser c.s.] zou dit deel van de kruipruimte droog moeten zijn zodat het kan worden gebruikt als kelder. [eiser c.s.] heeft het gebrek dus niet binnen de afgesproken termijn van acht dagen schriftelijk gemeld. De veronderstelling van [eiser c.s.] dat [gedaagde] wel wist dat er een klacht was over het vocht in de kruipruimte, is onvoldoende. Bij de opneming heeft [eiser c.s.] het vocht wel gezien, maar daar geen opmerking over gemaakt en [deskundige 1] heeft er daarom ook geen opmerking over gemaakt in het rapport. Het was dan aan [eiser c.s.] om, als hij toch een klacht had over het vocht in de kruipruimte, dat tijdig en schriftelijk aan [gedaagde] mee te delen. Dat heeft [eiser c.s.] niet gedaan. 3.14. Omdat [eiser c.s.] niet op tijd heeft geklaagd, hoeft [gedaagde] dit deel van de kruipruimte niet waterdicht te maken. [gedaagde] hoeft ook geen schadevergoeding te betalen voor werkzaamheden die [eiser c.s.] daartoe door een ander wil laten uitvoeren. Geen vergoeding voor de aangepaste tekening van de constructeur 3.15. Kort vóór het ondertekenen van de overeenkomst heeft [eiser c.s.] het plan nog aangepast met de verdiepte kruipruimte onder de bijkeuken. Hiervoor heeft de constructeur een nieuwe tekening gemaakt. [eiser c.s.] wil dat [gedaagde] de kosten hiervan vergoedt. 3.16. In de afspraken tussen [eiser c.s.] en [gedaagde] is het uitgangspunt dat de kosten van door de constructeur te maken tekeningen voor [eiser c.s.] zijn. Alleen als [gedaagde] bij de uitvoering behoefte had aan een aanvullende tekening, zouden de kosten daarvan voor [gedaagde] zijn.

De kantonrechter 4.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser c.s.] te betalen een bedrag van € 1.295,00, 4.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser c.s.] te betalen een bedrag van € 194,25 aan buitengerechtelijke kosten, 4.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 887,96, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 4.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Snoo en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2025. Dit staat in § 9 en § 10 van de UAV 2012. Zie artikel 6:87 van het Burgerlijk Wetboek.