ECLI:NL:RBMNE:2025:4447

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11777274 \ UV EXPL 25-160 Vonnis in kort geding van 19 augustus 2025 in de zaak van Stichting Cazas Wonen, Gevestigd in Woerden, eisende partij, hierna te noemen: Cazas Wonen, gemachtigde: mr. G. Meijerink, tegen [gedaagde] , wonende in [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. T.E. Haukes.

1.1. De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen: - de betekende dagvaarding met producties; - de door [gedaagde] op de mondelinge behandeling overgelegde foto’s. 1.2. De mondelinge behandeling is gehouden op 5 augustus 2025. Namens Cazas Wonen is verschenen [A] , [functie 1] , [B] , [functie 2] en de gemachtigde van Cazas Wonen. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt. 1.3. Na sluiting van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter beslist dat vonnis zal worden gewezen. 2De kern van de zaak 2.1. Cazas Wonen wil met deze procedure bereiken dat [gedaagde] de woning aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de huurwoning) en de logeerwoning aan de [adres 2] in [plaats] (hierna: de logeerwoning) ontruimt en ontruimd houdt. Volgens Cazas Wonen is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn contractuele en wettelijke huurverplichtingen. [gedaagde] is het daar niet mee eens. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen tot ontruiming toe, omdat voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] ernstige overlast heeft veroorzaakt in en rondom de huurwoning en er (inmiddels) geen titel of recht meer bestaat om in de logeerwoning te verblijven. Hieronder zal dit worden uitgelegd. 3De achtergrond van de zaak 3.1. In het kader van het Persoonsgerichte Aanpak-programma van de gemeente Woerden is [gedaagde] (uiteindelijk) in aanmerking gekomen voor een woning bij Cazas Wonen. Op 17 januari 2022 hebben Cazas Wonen en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten voor de huurwoning. Gelijktijdig met het sluiten van deze huurovereenkomst is ook een woonbegeleidingsovereenkomst gesloten tussen [gedaagde] en zorginstelling [zorginstelling] . 3.2. In november 2024 is [onderneming] in opdracht van Cazas Wonen gestart met een grootschalig onderhouds-/renovatieproject, waarbij verschillende werkzaamheden aan onder meer de huurwoning van [gedaagde] moesten worden verricht. Volgens Cazas Wonen zijn er tijdens het uitvoeren van deze werkzaamheden incidenten geweest waarbij het contact tussen [gedaagde] en de aannemers en/of medewerkers van Cazas Wonen bedreigend verliep. 3.3. Met een vonnis in kort geding van 12 februari 2025 heeft de kantonrechter [gedaagde] veroordeeld tot tijdelijke ontruiming van de huurwoning, uiterlijk tot en met 31 augustus 2025. Als reden is gegeven dat de omstandigheden in de bouw er vaak toe leiden dat de planning, soms op het laatste moment, gewijzigd moet worden en dat dit om een zekere mate van flexibiliteit van alle betrokkenen vraagt. Een beroep op de flexibiliteit van [gedaagde] doet bij hem juist de spanning oplopen. Het was volgens de kantonrechter daarom noodzakelijk dat [gedaagde] gedurende de werkzaamheden tijdelijk zou verhuizen. 3.4. Met ingang van 18 februari 2025 heeft Cazas Wonen een gebruiksovereenkomst met [gedaagde] gesloten voor het gebruik van de logeerwoning. Hierin is overeengekomen dat de gebruiksovereenkomst (van rechtswege) eindigt op het moment dat werkzaamheden in de huurwoning gereed zijn, dan wel uiterlijk op 1 september 2025. 3.5. Op 26 februari is de huurwoning van [gedaagde] ontruimd. Na de ontruiming ontving Cazas Wonen nieuwe meldingen van buurtgenoten van de huurwoning, dat zij overlast hadden ondervonden van [gedaagde] . Soortgelijke meldingen had Cazas Wonen daarvoor ook al ontvangen, waaronder ook meldingen van bedreigingen door [gedaagde] . Vanaf 15 mei 2025 heeft Cazas Wonen actief bij omwonenden van de huurwoning geïnformeerd of zij overlast van [gedaagde] hebben ervaren. Vanaf 30 juni 2025 heeft Cazas Wonen dit ook (telefonisch) gedaan bij de omwonenden van de logeerwoning. Ten aanzien van beide woningen ontving Cazas Wonen daarop nadere, gelijksoortige meldingen van overlast. Mede vanwege de uitkomsten van dit onderzoek heeft Cazas Wonen [gedaagde] in dit kort geding gedagvaard.

De vorderingen zien op de ontruiming en het ontruimd houden van de woningen 4.1. Cazas Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat haar vordering met betrekking tot de huurwoning en de logeerwoning zo moet worden begrepen dat [gedaagde] de woningen moet ontruimen en ontruimd moet houden. [gedaagde] heeft zich niet tegen die lezing verzet. De kantonrechter gaat daarom van deze vorderingen uit. Overwogen wordt dat deze vorderingen zich in beginsel lenen voor een beoordeling in kort geding. Dat [gedaagde] bij een toewijzing van deze vorderingen zijn onderdak verliest, maakt dit niet anders. Dit grote belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning wordt meegewogen bij de inhoudelijke beoordeling of ontbinding gerechtvaardigd is. Spoedeisend belang 4.2. In dit kort geding moet de voorzieningenrechter allereerst beoordelen of Cazas Wonen een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als een onmiddellijke voorziening nodig is en van Cazas Wonen niet kan worden verlangd dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht. 4.3. De voorzieningenrechter is van oordeel dat sprake is van een dergelijk spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering van Cazas Wonen. Cazas Wonen wil voorkomen dat [gedaagde] terugkeert naar de huurwoning en de logeerwoning zo spoedig mogelijk verlaat. [gedaagde] veroorzaakt volgens Cazas Wonen overlast in en rondom de logeerwoning, zoals hij eerder bij de huurwoning heeft gedaan en zij wil voorkomen dat hij dit ook weer bij de huurwoning gaat doen als hij daar terugkeert. Cazas Wonen wil met dit kort geding dus voorkomen dat de leefbaarheid rondom de woningen (verder) afneemt door de overlast die omwonenden van [gedaagde] ervaren. Bovendien is Cazas Wonen van mening dat de huurwoning ernstig beschadigd, verwaarloosd en uitgeleefd is en vermoedt Cazas Wonen dat dit ook gebeurt bij de logeerwoning. Cazas Wonen wil (verdere) schade aan de woningen voorkomen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de spoedeisend hiermee gegeven, met name gelet op de door Cazas Wonen gestelde tekortkomingen die zien op overlast (waaronder (ervaren) bedreigingen) voor omwonenden. Toewijzing van de vorderingen in een bodemprocedure is aannemelijk 4.4. De voorzieningenrechter moet in dit kort geding beoordelen of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Bij die beoordeling moet rekening worden gehouden met het feit dat een ontruiming zeer ingrijpend is en meestal niet kan worden teruggedraaid. Als uitgangspunt geldt verder dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. 4.5. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter hebben de vorderingen tot ontruiming van de huurwoning en de logeerwoning in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen dat het treffen van een voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. De kantonrechter stelt voorop dat zij de door Cazas Wonen gestelde tekortkomingen van overlast, begaan bij de huurwoning en logeerwoning, zo begrijpt dat deze afzonderlijk, maar ook in onderlinge samenhang bezien, als tekortkoming van [gedaagde] moeten gelden en dat die de ontruiming van beide woningen rechtvaardigt. De kantonrechter is van oordeel dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat de door [gedaagde] veroorzaakte overlast een tekortkoming van voldoende gewicht is voor de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning. Verder bestaat er voor [gedaagde] (inmiddels) geen titel of recht meer om in de logeerwoning te verblijven. Dat betekent dat ook aannemelijk is dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat toewijzing van een vordering tot ontruiming van de logeerwoning gerechtvaardigd is. De vorderingen van Cazas Wonen tot ontruiming van de huurwoning en de logeerwoning zullen daarom worden toegewezen. Dit zal hieronder worden uitgelegd. Wanneer is er reden voor ontruiming van een woning? 4.6. Een vordering tot ontruiming van een woning wordt toegewezen als iemand zonder recht of titel in een woning verblijft. Dat kan zijn bijvoorbeeld zijn omdat een gebruiksovereenkomst is geëindigd of omdat een huurovereenkomst eindigt. Dat laatste kan door ontbinding van de huurovereenkomst. 4.7. De wet bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden. Dit is de hoofdregel. De wet bepaalt daarnaast dat deze hoofdregel niet geldt als de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit is een uitzondering op de hoofdregel en wordt wel ‘de tenzij-bepaling’ genoemd. De stelplicht en bewijslast van de stelling dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, rusten op de partij die tekortschiet. 4.8. In zijn prejudiciële beslissing van 28 september 2018 heeft de Hoge Raad over artikel 6:265 lid 1 BW onder meer het volgende overwogen en geoordeeld. In artikel 6:265 lid 1 BW brengen de hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen de rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Deze inhoudelijke maatstaf stoelt op de redelijkheid en billijkheid. De afweging die in het kader van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW plaatsvindt bij beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, geschiedt aan de hand van de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) en alle overige omstandigheden van het geval. Dat brengt mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, een beslissende rol kan worden toegekend. [gedaagde] moet de huurwoning ontruimen en ontruimd laten [gedaagde] heeft zich in de huurwoning niet als een goed huurder gedragen vanwege door hem veroorzaakte overlast (tekortkoming) 4.9. Bij de beoordeling van de vraag of ontruiming – vooruitlopend op ontbinding –gerechtvaardigd is, wordt vooropgesteld dat een huurder op grond van artikel 7:213 BW verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat de huurder zelf goed voor het gehuurde moet zorgen, maar ook dat hij zich zodanig gedraagt dat aan derden die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden geen overlast wordt bezorgd. Gedraagt de huurder zich niet als goed huurder, dan kan dat tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden. 4.10. Cazas Wonen heeft onder meer aan haar ontruimingsvordering voor de huurwoning ten grondslag gelegd dat [gedaagde] vanwege het veroorzaken van overlast is tekort geschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Volgens Cazas Wonen veroorzaakt [gedaagde] die overlast zowel overdag als ’s nachts en bestaat dit met name uit ernstige geluidsoverlast, zoals schelden, schreeuwen, klussen, bonken, spullen verplaatsen en het draaien van harde muziek. Daarnaast gedraagt [gedaagde] zich agressief tegenover door Cazas Wonen ingeschakeld personeel en/of omwonenden.

De kantonrechter: 5.1. veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk vóór 1 september 2025 de huurwoning ( [adres 1] in [plaats] ) te ontruimen met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Cazas Wonen zijn, en ontruimd te laten, onder afgifte van alle sleutels, en de woning ter vrije en algehele beschikking van Cazas Wonen te stellen; 5.2. veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk 1 september 2025 de logeerwoning ( [adres 2] in [plaats] ) te ontruimen met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Cazas Wonen zijn, en ontruimd te laten, onder afgifte van alle sleutels, en de woning ter vrije en algehele beschikking van Cazas Wonen te stellen; 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.228,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in haar afwezigheid in het openbaar uitgesproken door mr. J.W. Wagenaar op 19 augustus 2025. LHJ/63796 Artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). ECLI:NL:HR:2018:1810. Zie productie 1, 23 en 26 bij de dagvaarding. Artikel 6:265 lid 2 BW. Zie bijvoorbeeld de brief van 2 november 2023 waarin [gedaagde] wordt gewezen op overlast en wordt verzocht geen overlast meer te veroorzaken. Zie overweging 90 van de dagvaarding. Zie artikel 2.2. van de gebruiksovereenkomst.

Cazas Wonen wil daarom dat [gedaagde] de woning ontruimt en ontruimd laat. 4.11. Naar het voorlopige oordeel van de kanontrechter blijkt uit de stukken in deze procedure dat [gedaagde] ernstige overlast heeft veroorzaakt in en rondom de huurwoning. [gedaagde] heeft dat (grotendeels) ook niet weersproken. Verwezen wordt naar een historieoverzicht van overlast en individuele overlastmeldingen, waaruit volgt dat vrijwel vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (in 2022) er meldingen van overlast bij Cazas Wonen zijn binnengekomen. Het ging daarbij onder andere om (nachtelijk) geschreeuw en het draaien van harde muziek. Vanaf 2024 ziet Cazas Wonen de meldingen van overlast toenemen en stelt [gedaagde] zich ook agressief op tegenover door Cazas Wonen ingeschakelde aannemers, wat heeft geresulteerd in een aangifte tegen [gedaagde] van bedreiging. Ook zijn er signalen dat omwonenden bang zijn voor [gedaagde] en dat zij daarom niet met hem in gesprek wensen te gaan over de overlast die hij veroorzaakt. Dit lijkt te worden bevestigd doordat een aantal omwonenden hun ervaringen met [gedaagde] alsnog met Cazas Wonen hebben gedeeld, nadat [gedaagde] tijdelijk naar de logeerwoning was verhuisd. Verder heeft de kantonrechter kennisgenomen van de uitkomsten van een telefonisch buurtonderzoek dat Cazas Wonen heeft verricht bij omwonenden van de logeerwoning. Ondanks dat die informatie niet ziet op gedragingen van [gedaagde] die in en rondom de huurwoning zijn begaan, acht de kantonrechter die informatie wel relevant. De bevindingen uit dat onderzoek zijn namelijk in lijn met het gedrag dat [gedaagde] volgens de overlastmeldingen in en rondom de huurwoning heeft laten zien, waaronder het draaien van harde muziek en (nachtelijk) geschreeuw. De kantonrechter ziet daarin bevestigd dat [gedaagde] zijn overlastgevende gedrag niet heeft gestaakt, ondanks dat [gedaagde] aangeeft dat dat vanaf februari 2025 wel (vrijwel) het geval zou zijn. Dat [gedaagde] aan zichzelf werkt, daarbij wordt begeleid en dat hij trainingen volgt, is te prijzen en biedt wellicht aanknopingspunten voor een rustiger woonsituatie in de toekomst, maar neemt niet weg dat ook recent nog meldingen van overlast zijn binnenkomen. 4.12. Gelet op het voorgaande, is vast komen te staan dat [gedaagde] ernstige overlast in en rondom de huurwoning heeft veroorzaakt en dat hij zich daarom niet als een goed huurder heeft gedragen. Dit levert een ernstige tekortkoming op. Hoarding en schade: geen tekortkoming 4.13. Cazas Wonen heeft aan haar ontruimingsvordering voor de huurwoning ook ten grondslag gelegd dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen door de woning overvol met spullen te zetten (hoarden) en ernstige schade aan de woning toe te brengen. De kantonrechter is van oordeel dat niet aannemelijk geworden is dat deze tekortkomingen, zonder nadere informatie, in een bodemprocedure komen vast te staan en zullen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning. Er is enkel gebleken van een momentopname waarbij de woning overvol met spullen is aangetroffen. Die situatie is kort daarna beëindigd, door de door Cazas verrichte (tijdelijke) ontruiming. Het heeft er weliswaar de schijn van dat de woning structureel overvol met spullen heeft gestaan, maar dat is onvoldoende komen vast te staan. Hoewel daarnaast op foto’s die Cazas Wonen heeft overgelegd te zien is dat sprake is van schade aan de huurwoning, blijkt uit de overgelegde begroting onvoldoende welke schade door [gedaagde] zou zijn toegebracht en wat de omvang is van die schade. Er is geen staat van oplevering overgelegd bij aanvang van de huurovereenkomst, zodat een vergelijking met de staat bij ontruiming niet kan worden gemaakt. [gedaagde] heeft de schade bovendien betwist en onder meer verklaard dat schade wordt opgevoerd aan deuren die door hemzelf geplaatst zijn, terwijl de originele deuren nog beschikbaar zijn en zo teruggeplaatst kunnen worden. Cazas Wonen heeft dat niet weersproken. Niet is gebleken dat [gedaagde] is verzocht de schade binnen een redelijke termijn te herstellen en dat hij dat vervolgens ook niet heeft gedaan. De kantonrechter legt deze gestelde tekortkomingen daarom niet ten grondslag een de beslissing tot ontruiming. Aannemelijk is dat de tekortkoming van de overlast ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt 4.14. In de stellingen van Cazas Wonen ligt besloten dat zij van mening is dat het blijvend onmogelijk is geworden voor [gedaagde] zich als goed huurder te gedragen. Want, in het verleden is in en rondom de woning overlast veroorzaakt en die tekortkoming kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Verzuim is dan ook niet vereist voor een gevorderde ontbinding in een bodemprocedure. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. 4.15. [gedaagde] betoogt echter dat de tekortkoming (overlast) in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst niet zal rechtvaardigen. De door hem veroorzaakte overlast is namelijk niet ernstig van aard en van escalatie is geen sprake. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter is het – ook wanneer het woonbelang van [gedaagde] in aanmerking wordt genomen – niet aannemelijk dat een beroep op de tenzij-bepaling in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet zal worden uitgesproken. Hierbij weegt ten nadele van [gedaagde] mee het structurele karakter van de overlast gedurende een lange periode en de omstandigheid dat [gedaagde] daarmee is blijven doorgaan ondanks waarschuwingen en – zoals op de mondelinge behandeling is gebleken – gesprekken met de begeleiders van [zorginstelling] . Ook bij de logeerwoning ondervinden omwonenden gelijksoortige overlast. Bovendien blijkt uit de stukken in deze procedure dat [gedaagde] zich zeer onberekenbaar toont. Uit de aangifte van de door Cazas Wonen ingeschakelde aannemer en de mailwisseling van Cazas Wonen met deze aannemer volgt dat met [gedaagde] het ene moment een prima gesprek valt te voeren en hij zich het andere moment agressief gedraagt en bedreigingen uit. Op de mondelinge behandeling is gebleken en besproken dat [gedaagde] erg emotioneel kan reageren en dat hij daarbij ook intimiderend kan overkomen, ondanks dat [gedaagde] dat mogelijk niet altijd zo bedoelt. Goed voorstelbaar is dat omwonenden van [gedaagde] zich niet veilig voelen in het geval hij de bewoning van zijn huurwoning voortzet. Het is daarom niet houdbaar dat [gedaagde] in die woning blijft wonen. [gedaagde] heeft ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de overlastsituatie op korte termijn zal verbeteren. Dat sprake is van een escalerende situatie is niet gebleken, maar dat is ook niet nodig voor toewijzing van de vordering. Aannemelijk is namelijk dat in een bodemprocedure geoordeeld wordt dat de tekortkoming nu al voldoende is om ontbinding te rechtvaardigen. Dit leidt ertoe dat de door Cazas Wonen gevraagde ontruiming van de huurwoning zal worden toegewezen. [gedaagde] moet zijn logeerwoning ook ontruimen en ontruimd laten 4.16. Cazas Wonen vraagt, vooruitlopend op ontbinding, ontruiming in verband met (gevreesde) tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst ten aanzien van de logeerwoning. Zij legt echter ook aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] na eind augustus zonder geldige titel of recht gebruik maakt van de logeerwoning. 4.17. In de tussen Cazas Wonen en [gedaagde] gesloten gebruiksovereenkomst is overeengekomen dat de overeenkomst van rechtswege eindigt op het moment dat de renovatiewerkzaamheden in de huurwoning gereed zijn. Op de mondelinge behandeling heeft Cazas Wonen verklaard dat de renovatiewerkzaamheden circa twee weken voor de mondelinge behandeling al zijn afgerond.