ECLI:NL:RBMNE:2025:3971

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/160 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2025 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaats] , eiseres, (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: mr. D. Koopmans).

1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 409.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan [A] als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.

2. De rechtbank heeft geconstateerd dat de beschikking op naam van [A] staat en het bezwaar en beroep zijn ingesteld door eiseres. Aangezien uit de Basisregistratie Personen blijkt dat eiseres op hetzelfde adres woont als [A] , gaat de rechtbank ervan uit dat zij mede-eigenaren zijn van de woning.

3.De woning is een in 1984 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 101 m2.. De woning ligt op een kavel van 119 m².

4. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 409.000,-.

5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 5 november 2021 voor € 464.000,-; - [adres 3] , verkocht op 4 augustus 2021 voor € 431.500,-; - [adres 4] , verkocht op 8 december 2021 voor € 485.000,-; - [adres 5] , verkocht op 23 november 2021 voor € 505.150,-.

8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 9. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer 10. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde keuken en badkamer. De keuken en badkamer zijn meer dan 20 jaar oud. Een oudere keuken en badkamer kunnen een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van de moderne tijd door gebrek aan energiezuinige, waterbesparende en duurzame functies. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 10.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de voorzieningen zijn gewaardeerd als ‘eenvoudig/verouderd’. Dit komt volgens de heffingsambtenaar overeen met de beschrijving van eiseres. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe eiseres geen foto’s heeft overlegd waaruit zou moeten blijken dat het voorzieningenniveau slechter dan ‘eenvoudig/verouderd’ zou moeten zijn. Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Hierdoor maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat er voldoende rekening gehouden is met de eventuele verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Onvoldoende rekening gehouden met schimmelvorming 11. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van schimmelvorming in de woning. Schimmelvorming aan de binnenzijde van de woning leidt tot een lagere WOZ-waarde, omdat het wijst op vochtproblemen en gebrekkig onderhoud. Schimmel kan de luchtkwaliteit negatief beïnvloeden en gezondheidsrisico’s met zich meebrengen. Potentiële kopers worden afgeschrikt door de noodzaak van kostbare schimmelverwijdering en herstelwerkzaamheden. Daarnaast kan het duiden op structurele problemen en gebreken in de woning, waardoor twijfels ontstaan over de bouwkwaliteit. De referentiewoningen hebben geen last van schimmelvorming. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 11.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat er niet is aangetoond dat er sprake is van aanzienlijke schimmelvorming. De rechtbank kan dit volgen en voegt hieraan toe dat de enkele stelling van eiseres dat er sprake is van schimmelvorming onvoldoende is om aan te nemen dat de staat van onderhoud van de woning minder dan ‘normaal’ is. Eiseres heeft hier namelijk geen foto’s of ander bewijsmateriaal over ingediend. De beroepsgrond slaagt niet. Het duurzaamheidsniveau 12. Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 13.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat het standpunt van eiseres niet wordt onderbouwd met objectieve en verifieerbare gegevens. De woning heeft geen bekend energielabel. Gelet op het bouwjaar zal de woning volgens de heffingsambtenaar niet ondergemiddeld duurzaak zijn. Een gemiddelde woning in Nederland heeft energielabel C of D. Dit zijn voornamelijk woningen uit de jaren ’80 en ’90, welke matig zijn geïsoleerd. Omdat er vergeleken is met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de waarde verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).