ECLI:NL:RBMNE:2025:3955

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/719 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: mr. D. Koopmans).

1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 343.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen

2. De woning is een in 1978 gebouwde rijwoning met een vrijstaande berging/schuur van 6 m², een aanbouw van 13 m², een tuinhuis/blokhut van 3 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 106 m2 en ligt op een kavel van 175 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 343.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 20 september 2021 voor € 421.750,-; - [adres 3] , verkocht op 12 oktober 2021 voor € 375.000,-; - [adres 4] , verkocht op 29 juli 2021 voor € 325.000,-; - [adres 5] , verkocht op 2 april 2021 voor € 415.000,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rij- en hoekwoningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere de gebruiksoppervlakte, het bouwjaar, het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden

9. Eiser voert aan dat hij in de bezwaarfase heeft aangegeven dat er bij de buren op de uitbouw een verdieping is gebouwd. Hierdoor heeft eiser in zijn tuin in het voor- en najaar geen zon meer. De heffingsambtenaar komt hier onvoldoende op terug in de uitspraak op bezwaar en daarom is eiser van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. 9.1 De heffingsambtenaar verwijst naar de foto’s die als bijlage 7 bij het verweerschrift zijn gevoegd. Het oorspronkelijke dak van de buren is hoger dan de uitbouw. Eiser heeft zelf ook een uitbouw. De heffingsambtenaar is van mening dat het niet kan kloppen dat de verhoogde uitbouw van de buren alle zon in de tuin weg zou nemen in het voor- en najaar. 9.2 De rechtbank is van oordeel dat er van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar geen sprake is. In de uitspraak op bezwaar staat onder andere: “Ook heeft u meerdere grieven naar voren gebracht met betrekking tot de ligging van de woning van belanghebbende. Ik betwist dat de ligging een waardedrukkend effect heeft.” Ondanks dat dit in meer algemene bewoordingen staat beschreven dan de toelichting van de heffingsambtenaar in het verweerschrift, komt het wel op hetzelfde neer. De reactie van de heffingsambtenaar in het verweerschrift ten aanzien van de lichtinval in de tuin kan de rechtbank ook volgen. Zeker doordat eiser zelf een uitbouw heeft, zal de verhoogde uitbouw van de buren er niet voor zorgen dat – gedurende een bepaalde periode per jaar – de lichtinval in de tuin dusdanig weggenomen wordt. De beroepsgrond slaagt niet. Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer 10. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 10.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat er in het woningwaarderapport enkele foto’s zijn opgenomen. Het voorzieningenniveau is in de matrix gewaardeerd als normaal, gelet op het bouwjaar. Voor zover eiser aanvoert dat er onvoldoende rekening is gehouden met gedateerde voorzieningen is daar in de matrix voldoende ruimte voor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Het voorzieningenniveau van de referentiewoningen – met uitzondering van de referentiewoning aan de [adres 5] – is, gelet op de foto’s op de vastgoedkaarten, vergelijkbaar met het voorzieningenniveau van de woning. Voor zover er sprake zou zijn van gedateerde voorzieningen, dan is daar in de matrix voldoende ruimte voor. Immers, de m²-prijs van de woning ligt onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet. De staat van onderhoud 11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de staat van onderhoud van de woning. Er is volgens eiser sprake van schimmelvorming aan de binnenzijde van de woning. Daarnaast is er sprake van slecht onderhouden schilderwerk. De referentiewoningen hebben volgens eiser geen last van schimmelvorming of slecht onderhouden schilderwerk. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 11.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat naar aanleiding van de foto’s in het woningwaarderapport de staat van onderhoud is gekwalificeerd met factor 2. De rechtbank leidt hieruit af dat de heffingsambtenaar van mening is dat hiermee tegemoet gekomen is aan de grond van eiser en kan dit volgen. Bovendien zit er voldoende ruimte in de matrix om dit te compenseren. Immers, de m²-prijs van de woning ligt ruim lager dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet. Het duurzaamheidsniveau 12. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 12.1 De heffingsambtenaar licht toe dat er geen energielabel bekend is van de woning. De woning heeft wel 13 zonnepanelen. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat voor zover er al sprake is van een lager duurzaamheidsniveau ten opzichte van de referentiewoningen, de veel lagere m²-prijs van de woning ten opzichte van de m²-prijzen van de referentiewoningen dit compenseert. De beroepsgrond slaagt niet. Stankoverlast 13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de stankoverlast bij de woning. Stankoverlast leidt tot een lagere WOZ-waarde vanwege de negatieve invloed op de leefomgeving en de algemene aantrekkelijkheid van een woning. Onaangename geuren van nabijgelegen fabrieken, boerderijen of afvalverwerkers verminderen het woongenot. Potentiële kopers worden hierdoor afgeschrikt. De referentiewoningen hebben geen stankoverlast. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 13.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat het hem niet duidelijk is waaruit de stankoverlast zou bestaan. De woning ligt in de bebouwde kom. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat als er al sprake was van stankoverlast, alle referentiewoningen hier ook last van zullen hebben aangezien de woning en de referentiewoningen allemaal in [plaats] liggen. Hieruit volgt dat eventuele stankoverlast verdisconteerd is in de verkoopprijzen. De beroepsgrond slaagt niet. De ligging 14. Eiser voert ten slotte aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt nabij een school, wat zorgt voor een lagere waarde vanwege het extra verkeer, lawaai en drukte in de omgeving. Potentiële kopers kunnen worden afgeschrikt door de constante drukte. De referentiewoningen liggen niet nabij een school. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee houdt, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 14.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning op ongeveer 100 meter afstand van een school voor Dalton onderwijs ligt. Op 30 meter van de woning ligt een schoolplein en op ongeveer 38 meter een speeltoestel. Het is volgens de heffingsambtenaar subjectief of deze ligging als een voordeel of nadeel wordt ervaren. Voor zover er sprake zou zijn van een mindere ligging, is er in de matrix voldoende ruimte. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Daarbij komt dat één van de referentiewoningen, [adres 5] , nog dichterbij dit schoolplein ligt. De beroepsgrond slaagt niet.

15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).