ECLI:NL:RBMNE:2025:3943

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/423 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2025 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaats] , eiseres, (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: mr. D. Koopmans).

1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 453.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen

2. De woning is een in 1926 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een aanbouw van 27 m², een vrijstaande garage van 16 m², een vrijstaande berging/schuur van 6 m², een serre van 7 m² en twee dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 67 m2 en ligt op een kavel van 284 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 453.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 31 maart 2022 voor € 597.000,-; - [adres 3] , verkocht op 26 april 2022 voor € 912.000,-; - [adres 4] , verkocht op 1 juli 2022 voor € 686.000,-; - [adres 5] , verkocht op 3 augustus 2021 voor € 491.313,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn, die in hetzelfde waardegebied in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien vanonder andere de gebruiksoppervlakte en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden

9. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. In bezwaar heeft eiseres namelijk aangevoerd dat “de stijging van de WOZ groter is dan de werkelijke waarde”. Hier is in de uitspraak op bezwaar volgens eiseres onvoldoende op in gegaan. 9.1 De heffingsambtenaar licht toe dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toe komt. De doel en de strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbij gegaan aan de waarde die bij een vorige waardepeildatum is vastgesteld. 9.2 De rechtbank is van oordeel dat er van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar geen sprake is. In de uitspraak op bezwaar staat onder andere: “Wij hebben die waarde bepaald door te kijken wat kopers rond 1 januari 2022 hebben betaald voor woningen die lijken op de woning van uw cliënt. […] Bij het onderzoek gebruiken wij alle verkoopcijfers in de gemeente en houden wij bijvoorbeeld rekening met de volgende verschillen: […] In het taxatieverslag staan de verkoopprijzen van een aantal woningen die vergelijkbaar zijn met de woning. Zo krijgt u een idee van de waarde rond 1 januari 2022.” Ondanks dat dit op een andere manier staat beschreven dan de toelichting van de heffingsambtenaar in het verweerschrift, komt het wel op hetzelfde neer. De beroepsgrond slaagt niet. Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer 10. Eiseres voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken of badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 10.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat gelet op de foto’s in het woningwaarderapport het voorzieningenniveau op factor 2 is gewaardeerd. Daarmee is volgens de heffingsambtenaar aan deze grond tegemoetgekomen. Voor zover eiseres aanvoert dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen is daar in de matrix voldoende ruimte voor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De m²-prijs van de woning is vastgesteld op € 2.615,- terwijl de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen € 3.656,- is. De beroepsgrond slaagt niet. De staat van onderhoud 11. Eiseres voert aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is en dat hier door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee is gehouden. Volgens eiseres worden woningen met een matige tot slechte onderhoudstoestand, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij het onderhoud op peil is. De investeringskosten hebben invloed op de prijs van de woning en dus op de waarde in het economisch verkeer. Eiseres geeft aan dat er bij de woning sprake is van slechte kozijnen, slecht onderhouden buitenschilderwerk en slecht voegwerk. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 11.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de door eiseres genoemde kenmerken niet ongebruikelijk zijn bij woningen van deze leeftijd. Omdat er vergeleken is met woningen uit dezelfde bouwperiode, zijn deze kenmerken in de waarde verdisconteerd. De waarde per m² van de woning (€ 2.615,-) is fors lager dan die van de referentiewoningen (gemiddeld € 3.656,- per m²). Voor zover de staat van onderhoud slechter zou zijn dan die van de referentiewoningen, biedt de matrix hiervoor veel ruimte. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de stelling van eiseres niet is onderbouwd met objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s. Er is dan ook geen enkele reden om aan te nemen dat de staat van onderhoud als onder gemiddeld gekwalificeerd had moeten worden. De beroepsgrond slaagt niet. Het duurzaamheidsniveau 12. Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 12.1 De heffingsambtenaar licht toe dat er geen energielabel bekend is van de woning. Omdat de woning vergeleken is met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/423 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2025 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaats] , eiseres, (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: mr. D. Koopmans).

1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 453.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen

2. De woning is een in 1926 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een aanbouw van 27 m², een vrijstaande garage van 16 m², een vrijstaande berging/schuur van 6 m², een serre van 7 m² en twee dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 67 m2 en ligt op een kavel van 284 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 453.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 31 maart 2022 voor € 597.000,-; - [adres 3] , verkocht op 26 april 2022 voor € 912.000,-; - [adres 4] , verkocht op 1 juli 2022 voor € 686.000,-; - [adres 5] , verkocht op 3 augustus 2021 voor € 491.313,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn, die in hetzelfde waardegebied in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien vanonder andere de gebruiksoppervlakte en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden

9. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. In bezwaar heeft eiseres namelijk aangevoerd dat “de stijging van de WOZ groter is dan de werkelijke waarde”. Hier is in de uitspraak op bezwaar volgens eiseres onvoldoende op in gegaan. 9.1 De heffingsambtenaar licht toe dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toe komt. De doel en de strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbij gegaan aan de waarde die bij een vorige waardepeildatum is vastgesteld. 9.2 De rechtbank is van oordeel dat er van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar geen sprake is. In de uitspraak op bezwaar staat onder andere: “Wij hebben die waarde bepaald door te kijken wat kopers rond 1 januari 2022 hebben betaald voor woningen die lijken op de woning van uw cliënt. […] Bij het onderzoek gebruiken wij alle verkoopcijfers in de gemeente en houden wij bijvoorbeeld rekening met de volgende verschillen: […] In het taxatieverslag staan de verkoopprijzen van een aantal woningen die vergelijkbaar zijn met de woning. Zo krijgt u een idee van de waarde rond 1 januari 2022.” Ondanks dat dit op een andere manier staat beschreven dan de toelichting van de heffingsambtenaar in het verweerschrift, komt het wel op hetzelfde neer. De beroepsgrond slaagt niet. Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer 10. Eiseres voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken of badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 10.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat gelet op de foto’s in het woningwaarderapport het voorzieningenniveau op factor 2 is gewaardeerd. Daarmee is volgens de heffingsambtenaar aan deze grond tegemoetgekomen. Voor zover eiseres aanvoert dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen is daar in de matrix voldoende ruimte voor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De m²-prijs van de woning is vastgesteld op € 2.615,- terwijl de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen € 3.656,- is. De beroepsgrond slaagt niet. De staat van onderhoud 11. Eiseres voert aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is en dat hier door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee is gehouden. Volgens eiseres worden woningen met een matige tot slechte onderhoudstoestand, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij het onderhoud op peil is. De investeringskosten hebben invloed op de prijs van de woning en dus op de waarde in het economisch verkeer. Eiseres geeft aan dat er bij de woning sprake is van slechte kozijnen, slecht onderhouden buitenschilderwerk en slecht voegwerk. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 11.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat de door eiseres genoemde kenmerken niet ongebruikelijk zijn bij woningen van deze leeftijd. Omdat er vergeleken is met woningen uit dezelfde bouwperiode, zijn deze kenmerken in de waarde verdisconteerd. De waarde per m² van de woning (€ 2.615,-) is fors lager dan die van de referentiewoningen (gemiddeld € 3.656,- per m²). Voor zover de staat van onderhoud slechter zou zijn dan die van de referentiewoningen, biedt de matrix hiervoor veel ruimte. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de stelling van eiseres niet is onderbouwd met objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s. Er is dan ook geen enkele reden om aan te nemen dat de staat van onderhoud als onder gemiddeld gekwalificeerd had moeten worden. De beroepsgrond slaagt niet. Het duurzaamheidsniveau 12. Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 12.1 De heffingsambtenaar licht toe dat er geen energielabel bekend is van de woning. Omdat de woning vergeleken is met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).