ECLI:NL:RBMNE:2025:3940

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/386 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiser(es), (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: M.C.M. van Roon).

1.1 In de beschikking van 31 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 436.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser(es) als eigena(a)r(es) van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser(es) is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser(es) ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser(es) heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen

2. De woning is een in 1974 gebouwde rijwoning met een aanbouw van 2 m², een garage van 18 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 112 m2 en ligt op een kavel van 152 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser(es) bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 436.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser(es) ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , gemeente [gemeente] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 15 februari 2021 voor € 425.000,-; - [adres 3] , verkocht op 27 september 2021 voor € 517.500,-; - [adres 4] , verkocht op 22 november 2021 voor € 420.000,-; - [adres 5] , verkocht op 30 maart 2021 voor € 398.905,-; - [adres 6] , verkocht op 16 september 2021 voor € 543.828,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rijwoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de kwaliteit/luxe, de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser(es) in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer 9. Eiser(es) voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken of badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 9.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat er in de bezwaarfase via een emailbericht aan de toenmalige gemachtigde van Eerlijke WOZ is verzocht om foto’s. Hierop is niet gereageerd. Er is ook niet gereageerd op de herinnering. Desondanks is het voorzieningenniveau gewaardeerd met factor “1: zeer slecht/minimaal comfort”. Ook is de kwaliteit/luxe gewaardeerd met factor “2: slecht/materialen met beperkte duurzaamheid”. Factor 2 of lager is beneden gemiddeld. Gelet hierop is volgens de heffingsambtenaar ten opzichte van de referentiewoningen voldoende rekening gehouden met de staat van de woning, ook omdat de m²-prijs van de woning ruim onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen ligt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Het duurzaamheidsniveau 10. Eiser(es) voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 10.1 De heffingsambtenaar licht toe dat de woning beschikt over energielabel C. De referentiewoningen aan [adres 4] en [adres 5] beschikten bij de verkoop ook over energielabel C. De prijs per m² van de woning (€ 2.676,-) ligt in lijn met de geïndexeerde en gecorrigeerde prijs per m² van de referentiewoningen aan [adres 4] (€ 2.644,-) en [adres 5] (€ 2.739,-). De referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 6] beschikten bij de verkoop over energielabel A en de referentiewoning aan [adres 3] over energielabel C. Gelet hierop is de heffingsambtenaar van mening dat er ten opzichte van de referentiewoningen voldoende rekening gehouden is met het duurzaamheidsniveau van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat dit ook tot uitdrukking komt in de matrix en de daarin gewaardeerde KOUDV-factoren. De beroepsgrond slaagt niet.

11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/386 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiser(es), (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: M.C.M. van Roon).

1.1 In de beschikking van 31 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 436.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser(es) als eigena(a)r(es) van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser(es) is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser(es) ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser(es) heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen

2. De woning is een in 1974 gebouwde rijwoning met een aanbouw van 2 m², een garage van 18 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 112 m2 en ligt op een kavel van 152 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser(es) bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 436.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser(es) ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , gemeente [gemeente] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 15 februari 2021 voor € 425.000,-; - [adres 3] , verkocht op 27 september 2021 voor € 517.500,-; - [adres 4] , verkocht op 22 november 2021 voor € 420.000,-; - [adres 5] , verkocht op 30 maart 2021 voor € 398.905,-; - [adres 6] , verkocht op 16 september 2021 voor € 543.828,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rijwoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de kwaliteit/luxe, de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser(es) in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer 9. Eiser(es) voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken of badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 9.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat er in de bezwaarfase via een emailbericht aan de toenmalige gemachtigde van Eerlijke WOZ is verzocht om foto’s. Hierop is niet gereageerd. Er is ook niet gereageerd op de herinnering. Desondanks is het voorzieningenniveau gewaardeerd met factor “1: zeer slecht/minimaal comfort”. Ook is de kwaliteit/luxe gewaardeerd met factor “2: slecht/materialen met beperkte duurzaamheid”. Factor 2 of lager is beneden gemiddeld. Gelet hierop is volgens de heffingsambtenaar ten opzichte van de referentiewoningen voldoende rekening gehouden met de staat van de woning, ook omdat de m²-prijs van de woning ruim onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen ligt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Het duurzaamheidsniveau 10. Eiser(es) voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 10.1 De heffingsambtenaar licht toe dat de woning beschikt over energielabel C. De referentiewoningen aan [adres 4] en [adres 5] beschikten bij de verkoop ook over energielabel C. De prijs per m² van de woning (€ 2.676,-) ligt in lijn met de geïndexeerde en gecorrigeerde prijs per m² van de referentiewoningen aan [adres 4] (€ 2.644,-) en [adres 5] (€ 2.739,-). De referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 6] beschikten bij de verkoop over energielabel A en de referentiewoning aan [adres 3] over energielabel C. Gelet hierop is de heffingsambtenaar van mening dat er ten opzichte van de referentiewoningen voldoende rekening gehouden is met het duurzaamheidsniveau van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat dit ook tot uitdrukking komt in de matrix en de daarin gewaardeerde KOUDV-factoren. De beroepsgrond slaagt niet.

11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).