ECLI:NL:RBMNE:2025:3932

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/456 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2025 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaats] , eiseres, (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: B.J.M. Bruin).

1.1 In de beschikking van 28 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 296.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen

2. De woning is een in 1996 gebouwde tussenwoning met een vrijstaande schuur van 7 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 119 m2 en ligt op een kavel van 122 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 296.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de [plaats] , te weten: - [adres 2] verkocht op 17 december 2021 voor € 325.000,-; - [adres 3] , verkocht op 5 oktober 2021 voor € 300.001,-; - [adres 4] , verkocht op 25 juni 2021 voor € 292.000,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn met een vergelijkbare ligging in [plaats] die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van het bouwjaar en de kwaliteit, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer 9. Eiseres voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken of badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 9.1 De heffingsambtenaar geeft aan dat in de matrix te zien is dat het voorzieningenniveau van de woning als gemiddeld (3) is gekwalificeerd, net als het voorzieningenniveau van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar is van mening dat het niet aannemelijk is dat het voorzieningenniveau als onder gemiddeld moeten worden gekwalificeerd. De voorzieningen hebben dus terecht een factor 3, gemiddeld gekregen. 9.2 De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar het voorzieningenniveau niet te hoog heeft gekwalificeerd. De stelling van eiseres is namelijk niet onderbouwd met objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s. De beroepsgrond slaagt niet. Het duurzaamheidsniveau 10. Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 10.1 De heffingsambtenaar licht toe dat in de matrix te zien is dat de kwaliteit van de woning als gemiddeld (3) is gekwalificeerd. De referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] hebben dezelfde kwalificatie. [adres 4] is op het punt kwaliteit boven gemiddeld (4) gekwalificeerd. Voor deze laatste referentiewoning is dan ook een correctie (-10%) toegepast op de m²-prijs. Volgens de heffingsambtenaar is er dus voldoende rekening gehouden met het verschil in duurzaamheidsniveau. 10.2 De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar het duurzaamheidsniveau niet te hoog heeft gekwalificeerd. De stelling van eiseres is namelijk niet onderbouwd met objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s. De beroepsgrond slaagt niet. De ligging 11. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een school. De ligging van de woning nabij een school zorgt voor een lagere waarde vanwege het extra verkeer, lawaai en drukte in de omgeving. Potentiële kopers kunnen hierdoor worden afgeschrikt. De referentiewoningen liggen niet nabij een school. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 11.1 De heffingsambtenaar licht toe dat in de matrix te zien is dat de ligging van de woning als gemiddeld (3) is gekwalificeerd, net als de ligging van de referentiewoningen. De ligging wordt niet alleen bepaald door de ligging nabij een school, maar bijvoorbeeld ook door de afstand tot voorzieningen. De woning is objectief gezien niet minder gelegen dan de ligging van de referentiewoningen. Het is volgens de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat de ligging van de woning als onder gemiddeld moet worden gekwalificeerd. 11.2 De rechtbank is van oordeel dat de ligging nabij deze school geen waardeverminderende omstandigheid is. Eventuele overlast vanwege de ligging nabij deze school (een kleine basisschool, gelegen in een straat nabij de woning) is subjectief van aard. De nabijheid van een school zal voor potentiële kopers met kinderen juist een waardeverhogend effect hebben. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).