ECLI:NL:RBMNE:2025:3912

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/2100 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 mei2025 in de zaak tussen [eiser 1] en [eiser 2] , te [plaats] , eisers en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: K.L. Vos). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de uitspraak op bezwaar van 22 december 2023. 1.1. Verweerder heeft aan eisers voor het belastingjaar 2023 in de beschikking van 31 maart 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (voor zover relevant) de woning [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) vastgesteld op € 527.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers hebben bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing heeft opgelegd. 1.2. Verweerder heeft het bezwaar van eisers ongegrond verklaard. 1.3. Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. Eisers hebben aanvullend gereageerd op het verweerschrift. In beroep heeft verweerder aan eisers voorgesteld de waarde te verlagen naar € 483.000,- omdat de gebruiksoppervlakte door verweerder is aangepast naar 87 m2. 1.4. Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft op basis van de stukken uitspraak gedaan.

2. De woning betreft een in 1931 gebouwde beneden-tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 87 m2.

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers bepleiten een lagere waarde, te weten € 466.000,-. Verweerder bepleit in beroep een waarde van € 483.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] [locatie] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 9 augustus 2021 voor € 491.000,-; - [adres 3] , verkocht op 11 juni 2021 voor € 510.230,-; - [adres 4] , verkocht op 31 oktober 2021 voor € 540.009,-.

De WOZ-waarde van de woning, taxatiematrix 7. Volgens eisers is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eisers wijzen op de woning [adres 5] die een lagere prijs per m2 heeft dan de woning, terwijl eerstgenoemde woning een groter woonoppervlak heeft, over een tuin beschikt en meerdere uitbouwen heeft. Verder beroepen eisers zich op het gelijkheidsbeginsel. 8. Verweerder heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die taxatiematrix voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van € 483.000,- niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook benedenwoningen zijn die in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. 9. Ten aanzien van de stellingen dat de woning [adres 5] een lagere WOZ-waarde heeft, oordeelt de rechtbank dat vergelijkingen met WOZ-waarden niet bruikbaar zijn voor de waardebepaling inzake de WOZ. Van strijd met het gelijkheidsbeginsel is ook geen sprake, alleen al omdat de woning [adres 5] niet (vrijwel) identiek is. 10. Omdat verweerder de bij de uitspraak op bezwaar bepaalde waarde niet handhaaft is het beroep gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat verweerder de waarde van € 483.000,- wel aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde vaststellen op € 483.000,-.

11. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en de rechtbank stelt de waarde vast op € 483.000,-. De aanslag wordt dienovereenkomstig verminderd. Eisers krijgen het betaalde griffierecht terug.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vermindert de WOZ-waarde tot € 483.000,-; - vermindert de aanslag onroerende zaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - gelast dat de heffingsambtenaar het door eisers betaalde griffierecht van € 51,- vergoedt. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2025. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/2100 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 mei2025 in de zaak tussen [eiser 1] en [eiser 2] , te [plaats] , eisers en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: K.L. Vos). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de uitspraak op bezwaar van 22 december 2023. 1.1. Verweerder heeft aan eisers voor het belastingjaar 2023 in de beschikking van 31 maart 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (voor zover relevant) de woning [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) vastgesteld op € 527.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers hebben bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing heeft opgelegd. 1.2. Verweerder heeft het bezwaar van eisers ongegrond verklaard. 1.3. Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. Eisers hebben aanvullend gereageerd op het verweerschrift. In beroep heeft verweerder aan eisers voorgesteld de waarde te verlagen naar € 483.000,- omdat de gebruiksoppervlakte door verweerder is aangepast naar 87 m2. 1.4. Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft op basis van de stukken uitspraak gedaan.

2. De woning betreft een in 1931 gebouwde beneden-tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 87 m2.

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers bepleiten een lagere waarde, te weten € 466.000,-. Verweerder bepleit in beroep een waarde van € 483.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] [locatie] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 9 augustus 2021 voor € 491.000,-; - [adres 3] , verkocht op 11 juni 2021 voor € 510.230,-; - [adres 4] , verkocht op 31 oktober 2021 voor € 540.009,-.

De WOZ-waarde van de woning, taxatiematrix 7. Volgens eisers is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eisers wijzen op de woning [adres 5] die een lagere prijs per m2 heeft dan de woning, terwijl eerstgenoemde woning een groter woonoppervlak heeft, over een tuin beschikt en meerdere uitbouwen heeft. Verder beroepen eisers zich op het gelijkheidsbeginsel. 8. Verweerder heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die taxatiematrix voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van € 483.000,- niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook benedenwoningen zijn die in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. 9. Ten aanzien van de stellingen dat de woning [adres 5] een lagere WOZ-waarde heeft, oordeelt de rechtbank dat vergelijkingen met WOZ-waarden niet bruikbaar zijn voor de waardebepaling inzake de WOZ. Van strijd met het gelijkheidsbeginsel is ook geen sprake, alleen al omdat de woning [adres 5] niet (vrijwel) identiek is. 10. Omdat verweerder de bij de uitspraak op bezwaar bepaalde waarde niet handhaaft is het beroep gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat verweerder de waarde van € 483.000,- wel aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde vaststellen op € 483.000,-.

11. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en de rechtbank stelt de waarde vast op € 483.000,-. De aanslag wordt dienovereenkomstig verminderd. Eisers krijgen het betaalde griffierecht terug.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vermindert de WOZ-waarde tot € 483.000,-; - vermindert de aanslag onroerende zaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - gelast dat de heffingsambtenaar het door eisers betaalde griffierecht van € 51,- vergoedt. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2025. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.