ECLI:NL:RBMNE:2025:3324

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: C/16/581497 / HA ZA 24-485 Vonnis van 9 juli 2025 in de zaak van [eiser] B.V., te [plaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. M. Kauffmann, tegen [gedaagde] , te [plaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. M.S. Benistant.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding tevens houdende incidentele vorderingen, met producties 1 tot en met 42, van [eiser] , de akte overlegging producties van [eiser] met producties 24a, 27a en 37a, de conclusie van antwoord in incident van de zijde van [gedaagde] , met producties 1 tot en met 39, de incidentele akte van [eiser] , de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties 40 tot en met 62 van [gedaagde] , het vonnis in incident van 8 januari 2025, de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 43 tot en met 53 van [eiser] , de akte overlegging producties van [eiser] met producties 53 tot en met 99, de akte overlegging aanvullende producties van [gedaagde] t.b.v. mondelinge behandeling met producties 61 en 63 tot en met 90. 1.2. Op 1 april 2025 heeft de zitting plaatsgevonden. Tijdens de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt van wat er is besproken en hebben de advocaten van [eiser] en [gedaagde] spreekaantekeningen voorgedragen. Aan het einde van de zitting heeft de rechter bepaald dat een vonnis zal worden gewezen. 2De kern van de zaak 2.1. Tussen [eiser] en [gedaagde] is een aannemingsovereenkomst tot stand gekomen voor de verbouwing van de woning van [gedaagde] en zijn partner. Deze zaak gaat over de financiële afwikkeling van de verbouwing. Volgens [eiser] hebben partijen afgesproken dat op basis van regie wordt gefactureerd en moet [gedaagde] voor het uitgevoerde werk nog een bedrag ter hoogte van € 302.076.26 inclusief btw betalen. [gedaagde] is het daar niet mee eens en stelt dat sprake is van een (gedeeltelijke) richtprijs die [eiser] zonder voorafgaande waarschuwing heeft overschreden. Volgens [gedaagde] hoeft hij niets meer aan [eiser] te betalen, maar moet [eiser] juist nog een bedrag aan hem betalen, omdat er gebreken waren aan het werk die [eiser] niet heeft opgelost, [eiser] het werk te laat heeft opgeleverd en [eiser] daarnaast diverse kosten ten onrechte bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht. De rechtbank wijst de vordering van [eiser] gedeeltelijk toe en wijst de vordering van [gedaagde] af. 3De achtergrond van het geschil 3.1. [gedaagde] en zijn partner hebben op 18 mei 2022 de woning aan de [adres] in [plaats] gekocht. Het betreft een woning met een woonoppervlakte van 571 m2 en een perceeloppervlakte van 636 m2. Het bouwjaar van de woning is 1898. Sinds mei 2001 is de woning een rijksmonument. 3.2. [gedaagde] heeft in mei 2022 [eiser] ingeschakeld voor de verbouwing van de woning. In december 2022 is tussen partijen een aannemingsovereenkomst tot stand gekomen. Op de aannemingsovereenkomst hebben partijen de Algemene Voorwaarden voor Aannemingen in het Bouwbedrijf (AVA 2013), herzien in december 2014 van toepassing verklaard. In de aannemingsovereenkomst hebben partijen verder opgenomen, voor zover hier relevant: (…) 2. Het werk bestaat kort gezegd uit: Interne verbouwing van de woning aan de [adres] te [plaats] (een en ander conform omschrijving in begroting P22-0074/2 dd 20-12-2022) 3. Het werk zal worden uitgevoerd overeenkomstig de volgende tekening(en), technische omschrijving(en), ontwerpen, calculaties en berekening(en)1, zijnde de contractstukken: Tekeningen [A] dd 6-12-2022 Begroting P22-0074/2 dd 20-12-2022 [eiser] met daarin omschreven werkzaamheden en bijbehorende stelposten 4. De prijs wordt gevormd op een van de volgende manieren: Prijs op basis van regie Specificatie van kostprijzen en opslagen: Conform de begroting P22-0074/2 van [eiser] dd 20-12-2022 5. Betaling van de aanneemsom vindt plaats: Termijnen vervallen bij een gemaakte kostprijs van € 100.000,00 inclusief BTW 6. Aanvang en uitvoeringsduur: ` Het werk vangt aan (één van beide mogelijkhedenkiezen en invullen, 1 of 2): 1. Volgens nader te maken en door ieder goed te keuren projectplanning (…)” 3.3. Op 25 april 2024 heeft de oplevering plaatsgevonden. Partijen hebben het proces-verbaal van oplevering getekend. Daarop zijn verschillende opleverpunten vermeld. Op 7 juni 2024 hebben partijen getekend voor herstel van de opleverpunten. 3.4. [eiser] heeft uiteindelijk € 1.403.770,30 gefactureerd voor het overeengekomen werk. Tot op heden heeft [gedaagde] daarvan € 1.100.000,00 betaald. 3.5. [eiser] vordert in conventie, na vermindering van eis, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 302.076,26 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van respectievelijk elke factuur tot de dag van de algehele voldoening; rente over de onbetaald gelaten facturen van o 2% per jaar over de periode van 14 dagen na de vervaldag van elke respectievelijke factuur, én o 4 procent per jaar over de periode na het verstrijken van voorgenoemde periode tot en met de dag van de algehele voldoening, € 52.856,22 inclusief btw ter vergoeding van het meerwerk van onderaannemer [B] , te voldoen op het moment dat [eiser] de meerwerkkosten aan [B] heeft voldaan € 3.293,95 ter vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente de proceskosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.6. [gedaagde] is het hier niet mee eens en stelt dat [eiser] juist nog een bedrag aan hem moet betalen.

Prijsafspraak 4.1. Om te beoordelen of [gedaagde] nog een bedrag aan [eiser] moet betalen voor het uitgevoerde werk ofwel dat [eiser] juist een bedrag aan [gedaagde] moet (terug)betalen, moet de rechtbank eerst vaststellen wat partijen hebben afgesproken over de prijs die [gedaagde] moet betalen voor het uitgevoerde werk. 4.2. Volgens [eiser] zijn partijen overeengekomen dat de werkzaamheden worden afgerekend op basis van regie, wat betekent dat [gedaagde] de totale kosten van de verbouwing moet betalen, vermeerderd met een opslag van 10%. De totale kosten van de verbouwing inclusief de opslag van 10% bedragen volgens [eiser] uiteindelijk € 1.402.076,26 inclusief btw. [gedaagde] heeft tot op heden een bedrag van € 1.100.000,00 inclusief btw betaald, zodat [gedaagde] nog een bedrag van € 302.076,26 inclusief btw moet betalen. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Hoewel de aannemingsovereenkomst regie als basis voor de prijsvorming noemt, is volgens [gedaagde] sprake van een aannemingsovereenkomst met een (gedeeltelijke) richtprijs. [gedaagde] stelt primair dat de in de mail van 23 mei 2022 door [eiser] genoemde prijs van € 840.000,00 heeft te gelden als de richtprijs voor het overeengekomen werk. Subsidiair stelt [gedaagde] dat de begroting die [eiser] heeft opgesteld leidend is en partijen voor het in de begroting genoemde werk dat aan onderaannemers is uitbesteed een vaste prijs ter hoogte van € 399.976,35 inclusief btw zijn overeengekomen en voor het overige werk dat in de begroting is opgenomen een richtprijs ter hoogte van € 611.471,08 inclusief btw. Ondanks dat de wet bepaalt dat een richtprijs zonder voorafgaande waarschuwing van de aannemer met 10% mag worden overschreden is volgens [gedaagde] in dit geval een verhoging van 10% niet redelijk omdat door [eiser] de verwachting is gewekt dat de genoemde (richt)prijs niet zou worden overschreden. 4.3. Omdat partijen een verschillende uitleg geven aan wat zij zijn overeengekomen over de prijs die [gedaagde] moet betalen voor het werk, moet de rechtbank dit uitleggen. Deze uitleg vindt plaats volgens de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf houdt in dat het bij de uitleg van de afspraken tussen partijen niet alleen gaat om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraken zijn gebruikt, maar dat het ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen ze te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Bij deze uitleg komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg. Die latere gedragingen en verklaringen kunnen namelijk een indicatie vormen van de door partijen beoogde inhoud van de gemaakte afspraken. Aannemingsovereenkomst met een (gedeeltelijke) richtprijs 4.4. De rechtbank oordeelt dat sprake is van een aanneemovereenkomst met een (gedeeltelijke) richtprijs. De rechtbank zal hierna toelichten hoe zij tot dit oordeel is gekomen. 4.4.1. Weliswaar hebben partijen in de aannemingsovereenkomst opgenomen ‘prijsvorming op basis van regie’, maar vervolgens wordt voor de specificatie van de kostprijzen en opslagen expliciet verwezen naar “de begroting P22-0074/2 van [eiser] dd 20-12-2022” (verder: de begroting) . Ook voor de omschrijving en de uitvoering van het werk wordt expliciet verwezen naar de begroting. Hiermee hebben partijen ervoor gekozen de begroting onderdeel uit te laten maken van de aannemingsovereenkomst, met als gevolg dat het werk en de kosten niet los kunnen worden gezien van de begroting. 4.4.2. De begroting is zeer uitvoerig en gedetailleerd. De begroting telt 39 pagina’s en omschrijft verschillende uit te voeren werkzaamheden per vertrek in de woning met daarbij gespecificeerd zowel materiaal(kosten) als loonkosten. [gedaagde] heeft daarbij voldoende aannemelijk gemaakt dat hij erop mocht vertrouwen dat de begroting een indicatie gaf van de totaal te verwachten kosten. Volgens [gedaagde] was het werk op het moment van het opstellen van de begroting duidelijk. Hij heeft onderbouwd gesteld dat de begroting tot stand is gekomen nadat [eiser] de woning heeft ingemeten en aan de hand van 2D-architectentekeningen en technische tekeningen met 3D-impressies. Eerst is een concept begroting opgesteld. Vervolgens is een definitieve begroting opgesteld, waarin op detailniveau nog enkele aanpassingen zijn doorgevoerd. Zo zijn de Faay voorzetwandenprijzen verlaagd van € 75,00 exclusief btw naar € 50,00 exclusief BTW per m2, zijn de stukadoor-prijzen verlaagd van € 32,50 exclusief btw naar € 27,00 exclusief BTW per m2 en is de netto opslag verlaagd van 12% naar 10%. Dit alles doet vermoeden dat de begroting niet slechts een grove inschatting is, maar een gedetailleerde inschatting van de totale kosten van het werk die na zorgvuldig overleg tussen partijen tot stand is gekomen. 4.4.3. [eiser] stelt desondanks dat de begroting geen accurate weergave was van het totale kostenplaatje, omdat het op voorhand lastig was in te schatten welke werkzaamheden en materialen precies nodig waren om het door [gedaagde] gewenste eindresultaat te bereiken, mede omdat de verbouwplannen van [gedaagde] nog omgeven waren met variabelen en alternatieve opties. De rechtbank wil wel aannemen dat nog niet alle technische details vaststonden en er (mede daardoor) nog enkele onzekerheden waren, maar dat er nog zoveel onzeker was dat [gedaagde] er niet op mocht vertrouwen dat het in de begroting genoemde bedrag een indicatie gaf van de in totaal te verwachten kosten heeft [eiser] onvoldoende aannemelijk gemaakt. Weliswaar is in de begroting een lange lijst werkzaamheden opgenomen in de tabel “niet opgenomen algemeen” en “niet opgenomen onderdelen”, maar volgens [gedaagde] was het nooit de bedoeling dat [eiser] die werkzaamheden zou (laten) uitvoeren en zijn die werkzaamheden uiteindelijk, met uitzondering van de post ‘leveren radiatoren badkamers’ ook niet door [eiser] uitgevoerd. De rechtbank oordeelt dat dit door [eiser] onvoldoende is weersproken en het overzicht van de uiteindelijk uitgevoerde werkzaamheden bevestigt de stelling van [gedaagde] . Bovendien is onbegrijpelijk – wanneer [gedaagde] er niet op had mogen vertrouwen dat het in de begroting genoemde bedrag een indicatie gaf van de totaal te verwachten kosten – dat partijen in de aannemingsovereenkomst zo expliciet verwijzen naar de zeer gedetailleerde begroting en [eiser] niet reageert wanneer [gedaagde] bij de door hem getekende aanneemovereenkomst mailt “Wij kijken uit naar een plezierige samenwerking en gaan ervan uit dat de begroting als basis dient en we op de hoogte worden gehouden van eventuele uitloop en achtergrond van uitloop”. 4.4.4. [gedaagde] heeft daarbij onderbouwd gesteld dat ook in de praktijk niet naar regie werd gehandeld. Een belangrijk kenmerk van de regieovereenkomst is de door de aannemer te voeren administratie, die doorgaans uitgebreider is en meer up-to-date dan bij een vaste aanneemsom. De ratio van die verplichting is dat de opdrachtgever door die administratie in staat moet zijn om gaandeweg bij te sturen. In dit geval bepaalt artikel 4 lid 6 AVA 2013 ook dat als de prijsvormingmethode regie is overeengekomen, de aannemer weekrapporten opmaakt die hij indient bij de opdrachtgever. In de weekrapporten worden onder meer aantekeningen opgenomen betreffende de bestede uren en het verwerkte materiaal.

4.7. De conclusie van het voorgaande is dat sprake is van een aannemingsovereenkomst met een vaste prijs voor het in de begroting opgenomen werk dat door onderaannemers zou worden uitgevoerd en een richtprijs voor het overige werk dat in de begroting is opgenomen. Op basis van de begroting die [eiser] als productie 14 bij de dagvaarding heeft overgelegd, komt de rechtbank tot een vaste prijs ter hoogte van € 403.783,09 inclusief 10% opslag en btw voor het werk dat door onderaannemers zou worden uitgevoerd en een richtprijs ter hoogte van € 607.665,34 inclusief 10% opslag en btw voor het overige werk. Overschrijding begroting 4.8. De vraag die dan beantwoord moet worden is wat dit betekent voor de prijs die [gedaagde] moet betalen voor het werk dat [eiser] heeft uitgevoerd. Het staat namelijk vast dat [eiser] (fors) meer heeft gefactureerd dan de in de begroting genoemde vaste prijs en richtprijs samen, waarbij vaststaat dat [eiser] voor het in de begroting opgenomen werk dat door de onderaannemers is uitgevoerd niet meer heeft gefactureerd dan die vaste prijs. De vraag die dus voorligt is of sprake is van een (forse) overschrijding van de richtprijs (zoals [gedaagde] stelt) óf (zoals [eiser] stelt, maar [gedaagde] nadrukkelijk betwist) [gedaagde] voor € 400.975,15 inclusief 10% opslag en btw aan meerwerk heeft opgedragen en dat de reden is dat de uiteindelijk kosten van het werk hoger zijn uitgevallen. 4.9. Hierbij is van belang dat de wet bepaalt dat een richtprijs met niet meer dan 10% mag worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk voor de waarschijnlijkheid van een verdere overschrijding heeft gewaarschuwd. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] hem niet tijdig gewaarschuwd voor een overschrijding van meer dan 10%. Voor meerwerk bepaalt zowel de wet als AVA 2013 dat een aannemer voor meerwerk alleen een verhoging van de prijs kan vorderen, wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een uit de gewenste toevoeging of verandering in het overeengekomen werk voortvloeiende prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. De stelplicht en zo nodig bewijslast rust hierbij op de aannemer. Uitgangspunt is dat in het geval een opdrachtgever de noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen, niet van belang is of die opdrachtgever inzicht had in de omvang van de prijsverhoging dan wel de concreet te verwachten meerkosten. Bij een voor de hand liggende noodzaak, moet de opdrachtgever zelf initiatief tonen en zich laten informeren bij de aannemer. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft echter bepaald dat in het geval de opdrachtgever – zoals in dit geval – een consument is, de aannemer de consument vóór het wijzigen/uitbreiden van de oorspronkelijke opdracht aan de consument op papier, leesbare, duidelijke en begrijpelijk informatie moet verstrekken over de totale prijs van het meerwerk of – als die prijs redelijkerwijs niet vooraf kan worden berekend – de manier waarop die prijs moet worden berekend. De rechtbank moet ambtshalve toetsen of de aannemer aan deze verplichting heeft voldaan. Wanneer de aannemer niet aan deze verplichting heeft voldaan, moet de rechtbank – wederom ambtshalve – daar een doeltreffende, evenredige en afschrikkende sanctie aan verbinden. Overzicht ‘meer/minderwerk’ 4.10. [eiser] heeft ter onderbouwing van haar stelling (dat de overschrijding van het in de begroting genoemde bedrag het gevolg is van meerwerk) een overzicht overgelegd van het meer/minderwerk dat is uitgevoerd en de daarmee gemoeide kosten. De rechtbank zal hierna aan de hand van dit overzicht beoordelen in hoeverre [eiser] de hierin genoemde kosten aan [gedaagde] mag doorberekenen. 4.10.1. Het overzicht bevat drie tabellen. Tabel C voor het meerwerk dat door onderaannemers is verricht, tabel B voor het meer/minderwerk ten aanzien van de in de begroting opgenomen stelposten en tabel A voor het meer/minderwerk ten aanzien van de overige werkzaamheden. 4.10.2. [gedaagde] erkent het door onderaannemers verrichte meerwerk dat is opgenomen in tabel C. Hij erkent dat hij opdracht heeft gegeven tot het uitvoeren van dit meerwerk en akkoord heeft gegeven voor de betreffende offertes. Het gaat hierbij om € 44.751,00 (exclusief 10% opslag en btw) aan meerkosten. Verder erkent [gedaagde] het in tabel A en B genoemde minderwerk. Dit gaat om een bedrag ter hoogte van € 18.674,28 (exclusief 10% opslag en btw). [gedaagde] erkent ook de verschuldigdheid van de kosten van de werkzaamheden in het overzicht genoemd in tabel A onder 2. (kelder wanden beton) en 3. (injecteren). Dit is (later opgedragen) werk dat door onderaannemers is uitgevoerd en [gedaagde] heeft de vaste prijs offertes voor deze werkzaamheden geaccordeerd. Dit betreft in totaal een bedrag van € 21.491,07 (exclusief 10% opslag en btw). 4.10.3. De overige in tabel A en B genoemde meerwerkposten worden door [gedaagde] nadrukkelijk betwist. [gedaagde] betwist niet zozeer dat het werk is uitgevoerd, maar volgens [gedaagde] is geen sprake van meerwerk en is hij niet gewaarschuwd voor een noodzakelijke prijsverhoging. De rechtbank zal hierna, per betwiste (meerwerk)post, beoordelen of sprake is van meerwerk en zo ja, of [gedaagde] gewaarschuwd is voor een noodzakelijke prijsverhoging of dat [gedaagde] die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. En in het geval dat [gedaagde] de noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen, of [eiser] [gedaagde] voldoende heeft geïnformeerd over de prijs van het meerwerk. De posten in tabel A onder 6, 7, 8, 11, 18, 29, 31, 32, 33 en stelpost 2 in tabel B: géén meerwerk 4.10.4. In tabel A onder 6. worden de (extra) kosten ( € 9.730,00) genoemd van het huren van containers. De rechtbank stelt vast dat voor de huur van (12) containers in de begroting een kostenpost is opgenomen. [eiser] stelt dat er uiteindelijk meer containers zijn gehuurd dan begroot. Dat dit het gevolg is van een door [gedaagde] gewenste toevoeging of verandering in het overeengekomen werk is echter niet gebleken. Uit het door [eiser] overgelegde whatsappbericht volgt niet dat [gedaagde] zelf om extra containers vraagt, zoals [eiser] stelt. Bovendien zou dat ook niet zonder meer tot de conclusie kunnen leiden dat de extra kostenpost het gevolg is van een door [gedaagde] gewenste toevoeging of verandering in het overeengekomen werk. Voorstelbaar is immers dat het overeengekomen werk meer containers vereist dan van tevoren ingeschat. Dit leidt ertoe dat wat dit betreft geen sprake is van meerwerk maar van (extra) kosten voor werkzaamheden die zijn opgenomen in de begroting. 4.10.5. Onder 7. worden de extra kosten (€ 16.222,60) genoemd voor het uitfrezen van de ramen. [eiser] heeft toegelicht dat in de begroting rekening is gehouden met 166 uur aan freeswerk voor het uitfrezen van de kozijnen voor nieuwe beglazing in alle ramen in de woning. Volgens [eiser] vielen de kosten van deze werkzaamheden uiteindelijk erg tegen, zowel qua uren als qua materiaal. Dat dit het gevolg is van een door [gedaagde] gewenste toevoeging of verandering is niet gesteld of gebleken. Dit leidt ertoe dat wat dit betreft ook geen sprake is van meerwerk maar (extra) kosten voor werkzaamheden die zijn opgenomen in de begroting. 4.10.6. Onder 8. zijn de extra kosten (€ 458,00) opgenomen van het plaatsen van hardstenen dorpels. In de begroting was hier al een bedrag voor opgenomen, maar volgens [eiser] koos [gedaagde] uiteindelijk voor een iets duurdere variant dan op voorhand was voorzien. In de begroting wordt slechts ‘leveren en aanbrengen hardstenen dorpel’ genoemd, zonder verdere specificatie.

4.12. Uit het voorgaande volgt dat van de in het door [eiser] opgestelde meer/minderwerk overzicht genoemde kosten € 68.615,17 exclusief (en € 91.326,71 inclusief 10% opslag en btw) (extra) kosten zijn van de in de begroting opgenomen werkzaamheden waarvoor een richtprijs geldt; € 18.674,28 exclusief (en € 24.855,47 inclusief 10% opslag en btw) minder kosten zijn van de in de begroting opgenomen werkzaamheden waarvoor een richtprijs geldt; € 66.242,07 exclusief (en € 88.168,20 inclusief 10% opslag en btw) kosten zijn voor het meerwerk dat door onderaannemers is verricht; € 97.499,34 exclusief (en € 129.771,62 inclusief 10% opslag en btw) kosten zijn voor meerwerk, waarvoor [eiser] niet heeft gesteld en niet is gebleken dat zij [gedaagde] erop heeft gewezen dat daar extra kosten aan verbonden zijn of dat [gedaagde] dat uit zichzelf had moeten begrijpen en zij dus geen verhoging van de prijs mag vorderen; € 87.576,27 - 5% sanctie = € 83.197,46 exclusief (en € 110.735,81 inclusief 10% opslag en btw) kosten zijn voor meerwerk, waarvoor [eiser] heeft gesteld of is gebleken dat zij [gedaagde] erop heeft gewezen dat daar extra kosten aan verbonden zijn of dat [gedaagde] dat uit zichzelf had moeten begrijpen en waarvoor zij dus een verhoging van de prijs mag vorderen. 4.13. Dit leidt ertoe dat [eiser] de kosten onder iii. en v. bij [gedaagde] in rekening mag brengen. De kosten onder iv. mag [eiser] niet bij [gedaagde] in rekening brengen. In hoeverre [eiser] de kosten onder i. bij [gedaagde] in rekening mag brengen, is afhankelijk van de vraag in hoeverre hierdoor de richtprijs van € 607.665,34 wordt overschreden. 4.14. Naar eigen zeggen heeft [eiser] voor de werkzaamheden die zijn opgenomen in de begroting, dus inclusief het werk dat aan onderaannemers is uitbesteed, een bedrag van € 1.002.795,15 inclusief 10% opslag en btw gefactureerd. Uiteindelijk heeft zij haar eis verminderd met € 1.694,02 (zie hierna onder4.33) zodat nog resteert een bedrag van € 1.001.101,13. Hiervan is € 403.783,09 voor het werk dat door onderaannemers is uitgevoerd. Dat betekent dat [eiser] € 597.318,04 heeft gefactureerd voor de in de begroting genoemde werkzaamheden waarvoor de richtprijs van € 607.665,34 geldt. Uit het voorgaande volgt dat daar dus nog € 91.326,71 inclusief opslag en btw (de kosten onder i.) bijkomt en € 24.855,47 (de minder kosten ii.) vanaf gaat. Dit komt op een totaal van € 663.789,28. Dat is een overschrijding van de richtprijs van 9,2%. Dit is minder dan 10%. Uit de wet volgt dat een overschrijding van minder dan 10%, zonder voorafgaande waarschuwing van de aannemer, is toegestaan. 4.15. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat [gedaagde] voor de uitgevoerde werkzaamheden een bedrag van € 663.789,28 (voor de in de begroting genoemde werkzaamheden waarvoor een richtprijs geldt) + € 403.783,09 (vaste prijs onderaannemers) + € 88.168,20 (meerwerk dat door onderaannemers is verricht) + € 110.735,81 (meerwerk waarvoor [eiser] een verhoging van de prijs mag vorderen) = € 1.266.476,38 moet betalen. [eiser] stelt dat [gedaagde] tot op heden een bedrag van € 1.100.000,00 heeft betaald. Dat [gedaagde] meer heeft betaald dan € 1.100.000,00 voor het werk dat [eiser] heeft gefactureerd is niet aannemelijk geworden. [eiser] erkent weliswaar dat [gedaagde] naast het bedrag van € 1.100.000,00 een bedrag van € 50.500,00 aan contanten heeft betaald, maar volgens [eiser] was dit geen betaling van een factuur van [eiser] , maar een betaling voor de onderaannemers en heeft zij dit ook doorbetaald aan de onderaannemers. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om hiertegenover onderbouwd te stellen dat de contante betaling wel degelijk een betaling was van een factuur van [eiser] . Dat heeft zij niet gedaan. Dit leidt ertoe dat [gedaagde] voor de werkzaamheden nog een bedrag ter hoogte van € 1.266.476,38 - € 1.100.000,00 = € 166.476,38 moet betalen. [gedaagde] heeft weliswaar een beroep gedaan op verrekening met zijn vorderingen in reconventie, maar dit beroep slaagt niet omdat de vorderingen van [gedaagde] in reconventie worden afgewezen. De rechtbank zal deze vorderingen van [gedaagde] in reconventie hierna bespreken. De tegenvorderingen van [gedaagde] worden afgewezen Terugvordering teveel betaalde 4.16. [gedaagde] vordert terugbetaling van het bedrag dat hij op de overeenkomst teveel heeft betaald. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat er geen sprake van is dat [gedaagde] voor de werkzaamheden teveel heeft betaald. Deze vordering wordt daarom afgewezen. Herstelkosten gebreken 4.17. [gedaagde] vordert betaling van de herstelkosten van gebreken aan het werk dan wel herstel van de gebreken, op straffe van verbeurte van een dwangsom. [gedaagde] stelt dat het werk na oplevering (nog) 14 gebreken bleek te bevatten, waarvoor [eiser] aansprakelijk is, maar die niet door [eiser] zijn opgelost ondanks dat [gedaagde] [eiser] daarvoor op 16 juli 2024 in gebreke heeft gesteld. [gedaagde] heeft de vordering tot herstel inmiddels omgezet in een vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding. [eiser] betwist echter dat zij aansprakelijk is voor de gestelde gebreken. Omdat de gebreken bij de oplevering al onderkend konden worden, moesten deze binnen 30 dagen na de opleverdatum (de onderhoudstermijn) gemeld worden. Dat is niet gebeurd. Voor zover wel sprake is van gebreken waarvoor [eiser] aansprakelijk is, stelt zij dat [gedaagde] in schuldeisersverzuim verkeert, omdat hij de openstaande facturen voor het uitgevoerde werk niet heeft betaald. [eiser] was daarom niet gehouden de gebreken te herstellen. 4.18. De rechtbank stelt vast dat het werk op 25 april 2024 is opgeleverd. Op het proces-verbaal van de oplevering zijn verschillende opleverpunten vermeld, maar de gebreken waarover [gedaagde] in deze procedure klaagt zijn daarbij niet vermeld. Uiteindelijk hebben partijen op 7 juni 2024 getekend voor herstel van de (wel) in het proces-verbaal van oplevering vermelde herstelpunten. 4.19. Uit de AVA 2013 volgt dat [eiser] na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het werk. Dit lijdt slechts in bepaalde gevallen uitzondering, namelijk als sprake is van een gebrek dat i) in de onderhoudstermijn van 30 dagen aan de dag is getreden en dat redelijkerwijs niet bij oplevering door [gedaagde] onderkend had kunnen worden, tenzij [eiser] aannemelijk maakt dat het gebrek met grote mate van waarschijnlijkheid moet worden toegeschreven aan een omstandigheid die aan de [gedaagde] kan worden toegerekend; ii) na afloop van de onderhoudstermijn aan de dag is getreden, dat redelijkerwijs niet bij oplevering door [gedaagde] onderkend had kunnen worden en waarvan [gedaagde] aannemelijk maakt dat het gebrek met grote mate van waarschijnlijkheid moet worden toegeschreven aan een omstandigheid die aan [eiser] kan worden toegerekend. 4.20. [gedaagde] heeft nog een beroep gedaan op artikel 7:758 lid 4 BW, maar dat beroep slaagt niet. Dit artikel is niet van toepassing op aannemingsovereenkomsten die gesloten zijn voor 1 januari 2024, zoals [eiser] terecht heeft aangevoerd, nog daargelaten of in dit geval sprake is van aanneming van bouwwerken. 4.21. [gedaagde] stelt dat hij de gebreken 1,2,3,4,6,7,8 en 12 voor de oplevering al heeft gemeld. [eiser] betwist dat [gedaagde] al deze gebreken voor de oplevering al heeft gemeld, maar zelfs als dat zo zou zijn, staat vast dat [gedaagde] deze gebreken niet als opleverpunten heeft laten vermelden op het proces-verbaal van oplevering.

4.42. De rechtbank zal, zoals gevorderd, de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

De rechtbank In conventie 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 166.476,38 , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de periode van 14 dagen na de vervaldag van elke respectievelijke factuur en 4 % na het verstrijken van de termijn van 14 dagen tot en met de dag van algehele voldoening van elke factuur, 5.2. wijst het meer of anders gevorderde af, In reconventie 5.3. wijst de vorderingen af, In conventie en in reconventie 5.4. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025. Na vermindering van eis, zie hierna onder 4.33 HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 HR 12 oktober 2012, NJ 2012 Artikel 7:752 lid 2 BW Artikel 7:755 BW Artikel 6 lid 3 AVA 2013 HR 1 juli 2022, ECLI:NL:HR:2022:989, r.o. 3.1.3. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 augustus 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:5445 (Consument/Biomontage) € 597.318,04 + € 91.326,71 - € 24.855,47 Artikel 16.3 AVA 2013 Artikel 10 lid 3 AVA 2013

Het staat vast dat [eiser] dergelijke weekrapporten niet heeft opgemaakt. [eiser] heeft wel bij haar facturatie iedere keer een kostenspecificatie meegestuurd, maar [gedaagde] stelt dat de kostenspecificaties hem geen aanknopingspunten verschafte voor het bepalen van de voortgang, zodat inhoudelijke controle op de uren onmogelijk was, laat staan (bij)sturing. [eiser] heeft hiertegenover onvoldoende onderbouwd gesteld dat [gedaagde] aan de hand van de kostenspecificaties wel in staat was om gaandeweg bij te sturen. Bovendien staat vast dat [eiser] de kostenspecificatie niet wekelijks stuurde. Wel vond er wekelijks een bouwvergadering plaats. Daarvan zijn echter geen verslagen opgemaakt althans niet overgelegd, zodat de rechtbank niet kan vaststellen in hoeverre [gedaagde] aan de hand van wat daar werd besproken – in combinatie met de kostenspecificaties – in staat was om gaandeweg bij te sturen. Uit het feit dat [gedaagde] pas op het moment dat de prijs die in de begroting werd genoemd al bijna was overschreden aan de bel trekt, blijkt ook dat [gedaagde] niet tijdig heeft ingeschat dat de kosten zouden worden overschreden. Tot slot is door [gedaagde] opgemerkt dat [eiser] tijdens de uitvoering van de overeenkomst terminologie heeft gebruikt die niet voor de hand ligt bij een regieovereenkomst. Zo sprak [eiser] over meer/minderwerk en over een begroting. [eiser] stelt wel dat zij geen jurist is en – zo begrijpt de rechtbank – aan de gehanteerde terminologie niet teveel waarde mag worden gehecht, maar dat standpunt volgt de rechtbank niet. Van een professionele aannemer mag verwacht worden dat zij weet wat onder meer- en minderwerk wordt verstaan. Leidende begroting 4.5. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat het in de begroting genoemde bedrag een indicatie gaf van de totaal te verwachten kosten, zoals [gedaagde] subsidiair stelt. Het primaire standpunt van [gedaagde] dat de door [eiser] in de e-mail van 23 mei 2022 genoemde prijs van € 840.000,00 heeft te gelden als richtprijs volgt de rechtbank niet. De prijs van € 840.000,00 was door [eiser] gebaseerd op de verbouwingskosten van een woning waar [eiser] een op het eerste gezicht gelijkwaardige verbouwing had uitgevoerd en die in dat kader door partijen was bezichtigd. Dit was nog ver (zeven maanden) voordat partijen de aannemingsovereenkomst hebben gesloten en ook voordat duidelijk was wat de wensen van [gedaagde] precies waren. Partijen hebben daarna nog uitvoerig met elkaar gesproken over welke werkzaamheden er precies uitgevoerd moesten worden, waarbij een uitvoerige begroting is opgesteld met daarin een totaalprijs die fors afwijkt van de in de e-mail van 23 mei 2022 genoemde prijs. Naar het oordeel van de rechtbank mocht [gedaagde] er onder deze omstandigheden niet op vertrouwen dat [eiser] het werk zou uitvoeren voor de in de in de e-mail van 23 mei 2022 genoemde prijs. 4.6. In de begroting wordt een onderscheid gemaakt tussen de werkzaamheden die aan onderaannemers zijn uitbesteed en overige werkzaamheden. Volgens [gedaagde] is de in de begroting genoemde prijs voor het werk dat door onderaannemers zou worden uitgevoerd een vaste prijs en is de prijs die in de begroting wordt genoemd voor het overige werk een richtprijs. De rechtbank volgt dit standpunt. Zij overweegt daartoe als volgt. 4.6.1. [eiser] erkent dat met de onderaannemers een vast bedrag is afgesproken. [gedaagde] heeft de offertes van deze onderaannemers voor de begroting geaccordeerd en was dus ook betrokken bij de totstandkoming van de vaste prijsafspraak met de onderaannemers. Gelet hierop waren extra kosten voor deze werkzaamheden niet te verwachten en dat wordt door [eiser] ook erkend. Dit leidt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat deze prijs in zijn geheel niet zou worden overschreden en de prijs die in de begroting wordt genoemd voor het werk dat aan onderaannemers is uitbesteed heeft te gelden als een vaste prijs. Het enkele feit dat [eiser] hierover conform afspraak een opslag van 10% berekende in haar facturatie naar [gedaagde] maakt dit niet anders. 4.6.2. Het bedrag dat in de begroting wordt genoemd ten aanzien van de overige uit te voeren werkzaamheden heeft te gelden als richtprijs, gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor onder 4.4.1 tot en met 4.4.4 heeft overwogen. In de begroting zijn ook enkele stelposten opgenomen. [gedaagde] stelt dat ook deze posten een richtprijs zijn. Dit is door [eiser] onvoldoende weersproken zodat ook de stelposten hebben te gelden als richtprijs.

Dat [gedaagde] uiteindelijk voor een duurdere variant koos dan op voorhand was voorzien, is naar het oordeel van de rechtbank daardoor geen door [gedaagde] gewenste toevoeging of verandering in het overeengekomen werk. Wat dit betreft is dan ook geen sprake van meerwerk, maar (extra) kosten voor werkzaamheden die zijn opgenomen in de begroting. 4.10.7. Onder 11. worden de kosten (€ 9.915,00) voor het bekleden van het trappenhuis met wedi platen genoemd. [eiser] stelt dat zij de wand van het trappenhuis met wedi platen heeft bekleed om het stucwerk mogelijk te maken. De rechtbank stelt vast dat het stucwerk is opgenomen in de begroting. Dat het bekleden van de wand van het trappenhuis met wedi platen het gevolg is van een in opdracht van [gedaagde] gewenste toevoeging of verandering in het overeengekomen werk heeft [eiser] niet gesteld. Dit leidt ertoe dat ook wat dit betreft geen sprake is van meerwerk, maar (extra) kosten voor werkzaamheden die zijn opgenomen in de begroting. 4.10.8. Onder 18. zijn de extra kosten (€ 11.038,52) opgenomen voor hang- en sluitwerk. [eiser] heeft toegelicht dat het uiteindelijk door [gedaagde] gekozen deurbeslag veel duurder was dan waar [eiser] in de begroting rekening mee heeft gehouden. Ook wat dit betreft geldt dat in de begroting het deurbeslag niet is gespecificeerd, dus dat [gedaagde] uiteindelijk heeft gekozen voor een duurder deurbeslag dan waar [eiser] in haar begroting rekening mee had gehouden, is geen door [gedaagde] gewenste toevoeging of verandering in het overeengekomen werk, maar (extra) kosten voor werkzaamheden die zijn opgenomen in de begroting. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de berekening van [eiser] van deze (extra) kosten niet klopt, maar deze stelling heeft [gedaagde] niet onderbouwd, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat. 4.10.9. Onder 29. worden de parkeerkosten (€ 13.289,09) van [eiser] genoemd. [eiser] stelt dat zij deze (on)kosten niet heeft opgenomen in de begroting. Nergens wordt echter vermeld dat deze (on)kosten later alsnog in rekening gebracht zullen worden en [gedaagde] hoefde daar dan ook geen rekening mee te houden. Temeer omdat in de begroting wel een (grote) kostenpost ‘algemene bouwplaatskosten’ is opgenomen. Nu niet is gesteld dat hierover mondeling afspraken zijn gemaakt, heeft [gedaagde] er naar het oordeel van de rechtbank onder deze omstandigheden redelijkerwijze van uit mogen gaan dat hieronder ook parkeerkosten vielen, zodat de rechtbank deze kosten kwalificeert als kosten voor werkzaamheden die zijn opgenomen in de begroting. 4.10.10. Onder 31. worden de kosten (€ 4.999,36) genoemd van het afdekken van diverse vloeren. [eiser] stelt dat het afdekken van vloeren in zijn algemeenheid een doorlopende klus is. Dit zijn werkzaamheden die horen bij een verbouwing, maar (desondanks) heeft [eiser] de werkzaamheden niet opgenomen in de begroting. De rechtbank oordeelt dat deze werkzaamheden niet kwalificeren als meerwerk, omdat er geen sprake is van werkzaamheden als gevolg van een in opdracht van [gedaagde] gewenste toevoeging of verandering in het overeengekomen werk. Naar het oordeel van de rechtbank had [gedaagde] er redelijkerwijs van uit mogen gaan dat in het in de begroting genoemde bedrag ook de kosten van het afdekken van vloeren zijn verwerkt. De rechtbank kwalificeert deze kostenpost dan ook als (extra) kosten voor werkzaamheden die zijn opgenomen in de begroting. 4.10.11. Onder 32. worden de kosten ( € 1.557,60) genoemd van betimmering van de meterkast. [eiser] stelt dat een nieuwe (achter)wand in de meterkast is aangebracht, omdat deze niet bleek te voldoen aan de wettelijke vereisten. Naar het oordeel van de rechtbank zijn dit echter geen werkzaamheden die zijn uitgevoerd als gevolg van door [gedaagde] gewenste toevoegingen of veranderingen in het werk, maar extra kosten voor werkzaamheden die zijn opgenomen in de begroting. De rechtbank stelt vast dat partijen voor de werkzaamheden betreffende de meterkast een vaste aanneemsom met onderaannemer [B] zijn overeengekomen. Zoals hiervoor geoordeeld kan [eiser] voor die werkzaamheden niet meer factureren dan de overeengekomen vaste prijs. 4.10.12. Onder 33. worden de extra kosten ( € 1.245,00) van de opleveringsschoonmaak genoemd. Deze extra kosten zien volgens [eiser] op het schoonmaken van de ramen. In de begroting is weliswaar een kostenpost voor de opleveringsschoonmaak opgenomen, maar daar was, aldus [eiser] , het schoonmaken van de ramen niet bij inbegrepen. Naar het oordeel van de rechtbank had [gedaagde] daar geen rekening mee hoeven houden. Temeer nu [eiser] vlak voor de start van de schoonmaak [gedaagde] zonder enig voorbehoud heeft gevraagd of er nog wensen zijn wat betreft de schoonmaak. Vervolgens heeft (de partner van) [gedaagde] gevraagd ook de ramen schoon te maken als het kan. Wanneer dit niet onder de opleveringsschoonmaak viel, had het op de weg van [eiser] gelegen om dat kenbaar te maken. Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat geen sprake is van werkzaamheden als gevolg van een in opdracht van [gedaagde] gewenste toevoeging of verandering in het overeengekomen werk, maar (extra) kosten voor werkzaamheden die zijn opgenomen in de begroting. 4.10.13. In tabel B onder 2. ‘waskoker’ is € 160,00 aan meerwerkkosten opgenomen. Zoals hiervoor overwogen hebben de stelposten ook te gelden als richtprijs. Het ten aanzien van deze stelpost genoemde meerwerk kwalificeert de rechtbank daarom ook als (extra) kosten voor werkzaamheden die zijn opgenomen in de begroting. De posten in tabel A onder 1, 4, 5, 12, 13, 14, 16, 19, 24, 27 meerwerk waarvoor [eiser] een verhoging van de prijs mag vorderen 4.10.14. Onder 1. worden de kosten ( € 35.700,13) voor sloopwerkzaamheden genoemd. Het staat vast dat de sloopwerkzaamheden niet zijn opgenomen in de begroting. [gedaagde] was daarvan op de hoogte, want hij zou deze zelf uitvoeren. [eiser] heeft onderbouwd gesteld dat [gedaagde] uiteindelijk toch [eiser] heeft verzocht verschillende sloopwerkzaamheden uit te (laten) voeren. [gedaagde] had daarbij moeten begrijpen dat hier een noodzakelijke prijsverhoging uit zou voortvloeien. 4.10.15. Onder 4. worden de kosten (€ 5.254,00) van het leveren en plaatsen van trappen genoemd. Dit is niet opgenomen in de begroting. [eiser] heeft onderbouwd gesteld dat zij in opdracht van [gedaagde] hiertoe over is gegaan. Omdat deze werkzaamheden in zijn geheel niet zijn opgenomen in de begroting, had [gedaagde] moeten begrijpen dat hier een noodzakelijke prijsverhoging uit zou voortvloeien. 4.10.16. Onder 5. worden de kosten (€ 2.886,00) van silenzio buitenroosters genoemd. [eiser] heeft onderbouwd gesteld dat [gedaagde] opdracht heeft gegeven om deze roosters te plaatsen. Deze werkzaamheden zijn niet opgenomen in de begroting. [gedaagde] had zodoende moeten begrijpen dat hier een noodzakelijke prijsverhoging uit zou voortvloeien. 4.11. Onder 12. worden de kosten ( € 1.221,25) van het plaatsen van badkamermeubels genoemd. In de begroting hebben partijen deze werkzaamheden opgenomen in de tabel “niet opgenomen onderdelen”. [eiser] heeft onderbouwd gesteld dat zij deze werkzaamheden uiteindelijk in opdracht van [gedaagde] toch heeft uitgevoerd. Dit is dus meerwerk. [gedaagde] had moeten begrijpen dat hieruit een noodzakelijke prijsverhoging zou voortvloeien. 4.11.1. Onder 13. worden de kosten (€ 1.148,40) van het plaatsen van eikenhouten dorpels genoemd. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde] zelf de pakketvloer heeft laten plaatsen en zij [eiser] heeft verzocht op alle verdiepingen van de woning eikenhouten dorpels te plaatsen.

Volgens [gedaagde] zijn op het proces-verbaal niet alle opleverpunten vermeld en was hij in de veronderstelling dat het proces-verbaal met de opleverpunten slechts een aanvulling was op de eerder door hem genoemde gebreken. Dit vindt de rechtbank niet aannemelijk althans dient voor zijn rekening en risico te blijven. [gedaagde] heeft ruime ervaring met verbouwingen en zodoende mag ook verondersteld worden dat (juist) hij met de gang van zaken van de oplevering en de juridische gevolgen bekend is. Het voorgaande leidt ertoe dat [eiser] niet (meer) aansprakelijk is voor de onder 1,2,3,4,6,7,8 en 12 genoemde gebreken. 4.22. Wat betreft gebrek 5. (schade aan de vloer in de patio) heeft [gedaagde] niet toegelicht wanneer (voor of na de oplevering) dit gebrek aan de dag is getreden. [eiser] stelt dat dit gebrek waarschijnlijk al voor de verbouwing aanwezig was. Dit is door [gedaagde] vervolgens niet weersproken en leidt de rechtbank tot het oordeel dat [eiser] niet (meer) aansprakelijk is voor dit gestelde gebrek. 4.23. Wat betreft de overige gebreken 9. (ontbrekende schakeling spiegel kleine badkamer),10. (niet werken van de lamp in de kinderkamer) ,11. (ondeugdelijk kitwerk bovenramen),13 (deurklink souterrain buiten hangt los) en 14. (meterkast) stelt [gedaagde] dat dit verborgen gebreken zijn, in die zin dat deze op het moment van oplevering niet door hem onderkend hadden kunnen worden. Dit wordt echter door [eiser] nadrukkelijk en onderbouwd betwist. Daartegenover heeft [gedaagde] onvoldoende aangevoerd om vast te kunnen stellen dat deze gebreken op het moment van oplevering redelijkerwijs niet door hem onderkend hadden kunnen worden, terwijl dit in ieder geval voor de gebreken 9. 10. en 13. gelet op hun aard ook niet zonder meer aannemelijk is, zoals door [eiser] terecht is opgemerkt. Wat betreft gebrek 14. heeft [eiser] daarbij verklaard dat de installatie door [gedaagde] zelf is ontworpen en het haar dan ook bevreemdt, gezien de ervaring en kennis van [gedaagde] , dat het signaal niet eerder is gekomen. Daarbij heeft [gedaagde] ook niet aannemelijk gemaakt dat deze gebreken met grote mate van waarschijnlijkheid moeten worden toegeschreven aan een omstandigheid die aan [eiser] kan worden toegerekend, wat wel vereist is om tot de conclusie te kunnen komen dat [eiser] aansprakelijk is voor de betreffende gebreken. Dit leidt ertoe dat [eiser] ook voor deze gebreken niet (meer) aansprakelijk is. 4.24. Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot betaling van herstelkosten dan wel herstel van gebreken wordt afgewezen. Boete vanwege bouwtijdoverschrijding 4.25. [gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] tot het betalen van een boete van € 4.200,00 omdat [eiser] de werkzaamheden 105 werkdagen later heeft opgeleverd dan overeengekomen. Volgens [gedaagde] zijn partijen overeengekomen dat de uitvoeringsduur van de werkzaamheden 36 weken was. [gedaagde] stelt dat [eiser] in week 13 (2023) is gestart met de werkzaamheden. Dat betekent dat het werk uiterlijk in week 49 (2023) opgeleverd had moeten worden, dat is 1 december 2023. Dat is niet gebeurd, want het werk is op 25 april 2024 opgeleverd dus 105 dagen te laat. Op grond van de AVA 2013 is [eiser] een boete van € 40,00 per werkdag dat de overeengekomen bouwtijd wordt overschreden verschuldigd, behoudens voor zover de aannemer recht heeft op bouwtijdverlenging. 4.26. [eiser] betwist dat partijen een bouwtijd zijn overeengekomen of een opleverdatum hebben afgesproken. In plaats daarvan is de planning voortdurend in overleg tussen partijen bijgehouden. Voor zover de rechtbank oordeelt dat partijen wel de door [gedaagde] gestelde bouwtijd zijn overeengekomen, stelt zij dat zij recht heeft op bouwtijdverlenging, omdat als gevolg van het extra werk dat [gedaagde] heeft opgedragen niet van [eiser] kon worden gevergd om het werk binnen die gestelde bouwtijd op te leveren. 4.27. De rechtbank stelt vast dat partijen in de aannemingsovereenkomst over de “Aanvang en uitvoeringsduur” hebben opgenomen: “1. Volgens nader te maken en door ieder goed te keuren projectplanning”. Vervolgens heeft [eiser] medio juni 2023 een planning gestuurd, die werd opgehangen in de bouwkeet. Volgens deze planning zou het werk begin week 48 van 2023 zijn afgerond. De rechtbank is van oordeel dat deze planning in beginsel als een projectplanning zoals bedoeld in de aannemingsovereenkomst kan worden aangemerkt. Hiervoor is echter al vastgesteld dat [gedaagde] meerwerk aan [eiser] heeft opgedragen. Bovendien blijkt uit de door beide partijen overgelegde correspondentie dat partijen de in de planning genoemde week niet als een harde deadline hebben geïnterpreteerd en, zoals [eiser] stelt, de planning in overleg hebben bijgehouden. Dit leidt ertoe dat de gevorderde boete vanwege bouwtijdoverschrijding niet toewijsbaar is. Faalkosten 4.28. [gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] tot het (terug)betalen van € 66.415,57 vanwege ten onrechte doorberekende faalkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Volgens [gedaagde] is door toedoen van [eiser] het werk minder efficiënt verlopen. Dit heeft volgens [gedaagde] geleid tot extra uren en materialen, die [eiser] bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht, maar volgens [gedaagde] hadden die uren niet bij hem in rekening mogen worden gebracht. [eiser] rekent immers in haar begroting een risico opslag van 2%. Volgens [gedaagde] is sprake van minimaal 1.418,53 uur aan faaluren, namelijk de gefactureerde uren voor timmermannen/werkmannen minus de uren uit de begroting en de meer/minderwerklijst. 4.29. De rechtbank overweegt dat zij wil aannemen dat tijdens het werk niet alles direct goed is gegaan, zoals bij ieder bouwproject van een vergelijkbare omvang. Echter, dat [eiser] daarvoor extra uren en materialen in rekening heeft gebracht, zoals [gedaagde] stelt, is onvoldoende gebleken. [eiser] heeft dit betwist en [gedaagde] heeft haar stelling wat dat betreft niet onderbouwd. Het enkele feit dat [eiser] uiteindelijk meer uren voor timmermannen/werkmannen heeft gefactureerd dan de van tevoren voor timmermannen/werkmannen in de begroting opgenomen uren vermeerderd met in de meerwerklijst opgenomen uren kan niet zonder meer tot die conclusie leiden. Wel blijkt hieruit dat de in de begroting opgenomen uren zijn overschreden. In hoeverre [gedaagde] voor die uren moet betalen, is in conventie beoordeeld. Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot (terug)betaling van faalkosten wordt afgewezen. Onterecht gedeclareerde uren en materiaalkosten 4.30. [gedaagde] vordert terugbetaling van € 72.853,53 aan onterecht gedeclareerde uren en materiaalkosten, vermeerderd met de wettelijke rente. Volgens [gedaagde] blijkt uit de overgelegde projectadministratie dat sprake is van € 43.559,00 aan niet verantwoorde uren en € 29.149,52 aan niet-verantwoorde materiaalkosten en één dubbeltelling van € 145,01. Deze vordering wordt afgewezen. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen. 4.31. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat sprake is van € 43.559,00 aan niet verantwoorde uren een tabel niet verantwoorde uren overgelegd. Daaruit volgt dat volgens [gedaagde] in totaal 834,5 uren niet zijn verantwoord: 38,5 uren van [C] / [D] , 9 uren van [E] en [F] , 539 uren van ingeleend personeel en 247,5 uren van [G] . [eiser] heeft vervolgens in haar conclusie van antwoord in reconventie deze uren alsnog onderbouwd, grotendeels aan de hand van urenstaten.

Deze werkzaamheden zijn niet opgenomen in de begroting en [gedaagde] had daar redelijkerwijs ook niet van uit mogen gaan. Dit is dus meerwerk. [gedaagde] had moeten begrijpen dat hieruit een noodzakelijke prijsverhoging zou voortvloeien. 4.11.2. Onder 14. worden de kosten ( € 9.302,40) van het uitvullen en isoleren van de vloer op de begane grond genoemd. [eiser] heeft toegelicht dat er hoogteverschillen dreigden te ontstaan omdat [gedaagde] koos voor verschillende (top)vloeren op de begane grond. [eiser] stelt onderbouwd dat [gedaagde] vervolgens opdracht heeft gegeven om alle hoogteverschillen weg te werken. [gedaagde] had moeten begrijpen dat hieruit een noodzakelijke prijsverhoging zou voortvloeien, aangezien deze werkzaamheden niet zijn opgenomen in de begroting. 4.11.3. Onder 16. worden de kosten ( € 3.825,41) genoemd van het aanbrengen van kunststoflijsten. [eiser] heeft onderbouwd gesteld dat [gedaagde] haar opdracht heeft gegeven deze wandlijsten te bestellen. De rechtbank stelt daarbij vast dat dit niet is opgenomen in de begroting. Dit is dus meerwerk. [gedaagde] had moeten begrijpen dat hieruit een noodzakelijke prijsverhoging zou voortvloeien. 4.11.4. Onder 19. worden de kosten ( € 21.250,05) van de aanschaf en montage van raam- en deursluitingen genoemd. Uit de toelichting van [eiser] volgt dat het gaat om de aanschaf en montage van raambeslag. Dit is niet opgenomen in de begroting en daarom meerwerk. [gedaagde] is akkoord gegaan met de offerte van het betreffende raambeslag en daarbij is vermeld dat dit raambeslag veel extra freeswerk vereiste. [gedaagde] had zodoende moeten begrijpen dat hieruit een noodzakelijke prijsverhoging zou voortvloeien. 4.11.5. Onder 24. worden de kosten (€ 2.393,63) van het leveren en aanbrengen van leuningen genoemd. [gedaagde] heeft tegen deze post geen afzonderlijk verweer gevoerd. De rechtbank stelt vast dat deze werkzaamheden niet zijn opgenomen in de begroting beschouwt deze post daarom als meerwerk waarbij [gedaagde] had moeten begrijpen dat daaruit een noodzakelijke prijsverhoging zou voortvloeien. 4.11.6. Onder 27. worden de kosten (€ 4.595,00) van de tegels lambrisering en vloer entree en toeslag grote tegels badkamer genoemd. [eiser] heeft onderbouwd gesteld dat dit het gevolg is van een door [gedaagde] gewenste toevoeging of verandering in het werk, namelijk dat [gedaagde] zowel in de hal als in de badkamer andere tegels wilde. De gekozen tegel voor de hal was erg zwaar, waardoor een heftruck nodig was om deze te verplaatsen, zo heeft [eiser] onweersproken gesteld. De tegel voor de badkamer moest verstek gezaagd worden. [gedaagde] had moeten begrijpen dat hier extra kosten aan verbonden zouden zijn. 4.11.7. Zoals hiervoor overwogen had [eiser] vóór het wijzigen/uitbreiden van de oorspronkelijke opdracht aan [gedaagde] op papier, leesbare, duidelijke en begrijpelijk informatie moeten verstrekken over de totale prijs van het meerwerk of – als die prijs redelijkerwijs niet vooraf kan worden berekend – de manier waarop die prijs moet worden berekend. Dat [eiser] dat heeft gedaan is niet gesteld en ook niet gebleken. De rechtbank moet daar ambtshalve een sanctie aan verbinden. Onder de gegeven omstandigheden vindt de rechtbank een sanctie (vermindering van prijs) van 5% doeltreffend, evenredig en afschrikkend.. De rechtbank heeft daarbij veel gewicht toegekend aan het feit dat [gedaagde] ruime ervaring heeft met verbouwingen, - het staat namelijk vast dat hij meerdere panden verhuurt die hij eerst heeft laten opknappen - en daarom aangenomen mag worden dat hij– meer dan een gemiddelde consument – inzicht had in de omvang van de prijsverhoging dan wel de concreet te verwachten meerkosten. De posten in tabel A onder 9, 10, 15, 20, 22, 23, 25, 28, 30: meerwerk, waarvoor [eiser] geen verhoging van de prijs mag vorderen 4.11.8. Onder 9. worden de extra kosten ( € 4.483,00) voor het afhangen van bestaande deuren genoemd. [eiser] heeft toegelicht dat in de begroting is uitgegaan van nieuwe deuren, maar dat bleek uiteindelijk veel duurder te zijn dan verwacht. Na overleg hebben partijen er toen voor gekozen om de oude deuren te restaureren. Dit kwalificeert zodoende als meerwerk. Dat [eiser] [gedaagde] daarbij tijdig heeft gewezen op een noodzakelijke prijsverhoging is niet gesteld of gebleken. Integendeel, [eiser] stelt dat de restauratie uiteindelijk meer tijd in beslag bleek te nemen dan zij aanvankelijk had ingeschat. Dat [eiser] [gedaagde] vervolgens tijdig hierop heeft gewezen of dat [gedaagde] dat zelf had moeten begrijpen, heeft [eiser] niet gesteld en is de rechtbank ook niet gebleken. 4.11.9. Onder 10. zijn de (extra) kosten (€ 11.640,00) opgenomen voor het isoleren van de plafonds. Het staat vast dat in de begroting een kostenpost is opgenomen voor het isoleren van de plafonds. [eiser] heeft onderbouwd gesteld dat het tussen de balken helemaal opvullen met isolatie meer werk is dan waar in de begroting geen rekening mee is gehouden, want daar was rekening gehouden met een isolatielaag van 70 millimeter. Nadat [gedaagde] [eiser] erop heeft gewezen dat het tussen de balken niet helemaal was opgevuld met isolatiewerk, terwijl hij dacht dat ze dat wel hadden afgesproken, heeft [eiser] dit alsnog gedaan. Dat zij daarbij heeft gesproken over extra kosten is niet gesteld of gebleken. Dat had zij wel moeten doen, juist doordat [gedaagde] berichtte dat hij in de veronderstelling was dat partijen het helemaal opvullen met isolatie hadden afgesproken. 4.11.10. Onder 15. staan de kosten (€ 10.267,00) voor het verhogen van de traptreden, wat noodzakelijk was omdat [gedaagde] vloerverwarming wilde. Volgens [eiser] stond dit werk (het verhogen van de traptreden) niet in de begroting, omdat [gedaagde] destijds nog geen definitieve keuze daarover wilde maken. In de begroting is geen enkele post ten aanzien van de trappen/traptreden opgenomen, zodat de rechtbank deze werkzaamheden kwalificeert als meerwerk. De rechtbank begrijpt echter uit de stellingen van [gedaagde] dat hij in de veronderstelling verkeerde dat deze werkzaamheden waren opgenomen in de begroting. [gedaagde] heeft daarbij onderbouwd gesteld dat partijen hier in oktober 2022, dus voor de begroting, al met elkaar over hebben gesproken. Uit de e-mail van 4 okt 2022 van de architect aan [eiser] blijkt dat er een ‘zwevende’ vloerverwarming in het souterrain was voorzien, en daarmee samenhangend het ophogen van de treden ‘om de loop goed te houden’. Deze omstandigheid leidt ertoe dat het zeer wel mogelijk is dat [gedaagde] de noodzaak van een prijsverhoging niet uit zichzelf heeft begrepen en [eiser] hem daarvoor had moeten waarschuwen. Dat zij dat heeft gedaan of [gedaagde] die noodzaak wel degelijk uit zichzelf had moeten begrijpen is niet gesteld en ook niet gebleken. 4.11.11. Onder 20. worden de kosten (€ 10.643,02) van het tegelwerk in de kelder genoemd. Volgens [eiser] is dit in de begroting opgenomen in de tabel “niet opgenomen onderdelen” en daarom meerwerk. De rechtbank stelt echter vast dat in de tabel “niet opgenomen onderdelen” alleen “aankoop tegels” is opgenomen, terwijl het in dit geval (ook) gaat om het aanbrengen van de tegels. In hoeverre partijen in de begroting hebben opgenomen dat [eiser] die werkzaamheden (niet) zou uitvoeren, heeft [eiser] niet gesteld. Bovendien blijkt uit de door [eiser] overgelegde whatsappberichten niet dat [gedaagde] opdracht heeft gegeven tot het uitvoeren van deze werkzaamheden en evenmin dat hij is gewezen op een noodzakelijke prijsverhoging die uit deze werkzaamheden zou voortvloeien. 4.11.12. Onder 22. worden de kosten (€ 266,32) van Velux home interface genoemd.

[gedaagde] heeft hier vervolgens niet meer op gereageerd, met als gevolg dat hij zijn stelling dat sprake is van € 43.559,00 aan niet verantwoorde uren onvoldoende heeft onderbouwd. 4.32. Wat betreft de niet-verantwoorde materiaalkosten stelt [gedaagde] dat geen factuur aanwezig is voor de posten (i.) materiaal uit voorraad € 7.733,00, (ii.) containers € 13.930,00, (iii) rolsteigers € 5.500,00 en (iv) een lijst divers € 1.986,52. Daarnaast is er volgens [gedaagde] één dubbeltelling gemaakt. 4.33. [eiser] erkent dat zij voor € 1.540,02 inclusief btw aan dubbeltellingen heeft gefactureerd. [eiser] heeft daarom haar vordering in conventie verminderd met € 1.694,02 inclusief btw ( € 1.540,02+10% opslag). De overige posten heeft [eiser] alsnog onderbouwd. 4.33.1. [eiser] heeft van de huurkosten van containers € 13.390,00 en een Dixi (voor € 591,51 opgenomen in de lijst divers) alsnog de betreffende facturen overgelegd. [eiser] heeft toegelicht dat er geen facturen zijn voor de huur van rolsteigers, omdat die steigers eigendom zijn van een zustervennootschap en het gebruik ervan intern niet wordt doorbelast. In de begroting hebben partijen voor het gebruik van de steigers € 250,00 excl, btw per week afgesproken. De steigers zijn uiteindelijk 22 weken gebruikt, zodat de totale kosten uitkomen op € 5.500,00 exclusief btw. 4.33.2. Wat betreft het materiaal uit voorraad heeft [eiser] toegelicht dat dit gaat om veel gebruikte materiaal dat zij bij elk project opnieuw nodig heeft en (dus) op voorraad heeft. Zij beschikt daarom niet over afzonderlijke facturen van deze materialen. Wel beschikt zij over zogenoemde materiaallijsten waarop de werknemers van [eiser] invullen welke materialen zij hebben gebruikt tijdens hun werkzaamheden en aan de hand waarvan het verbruik van de materialen is bijgehouden en uiteindelijk is gefactureerd. Voorwaardelijke vorderingen [gedaagde] 4.34. [gedaagde] heeft tot slot nog drie voorwaardelijke vorderingen ingediend. De eerste twee voorwaardelijke vorderingen zijn ingesteld onder de voorwaarde dat [gedaagde] in het incident tot betaling van een voorschot is veroordeeld. Daarvan is geen sprake, dus over deze vorderingen hoeft niet te worden geoordeeld. De derde voorwaardelijke vordering is ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen in reconventie (gedeeltelijk) worden afgewezen. Aan die voorwaarde is voldaan, zodat de rechtbank deze vordering zal beoordelen. 4.35. [gedaagde] vordert voor recht te verklaren dat [eiser] haar contractuele waarschuwingsplicht ter zake van uitloop ten opzichte van de begroting en de achtergronden ervan tegenover [gedaagde] heeft geschonden en voor [gedaagde] schade daaruit voortvloeiend ex artikel 6:74 BW aansprakelijk is, welke schade dient te worden geschat, dan wel nader op te maken bij staat. Deze vordering wordt afgewezen bij gebrek aan belang. Zoals [eiser] terecht opmerkt, zijn de rechtsgevolgen van het niet waarschuwen van uitloop van de begroting en de achtergronden daarvan al meegenomen bij de vordering in conventie. Dat [gedaagde] daarnaast nog schade heeft geleden waarvoor [eiser] op grond van artikel 6:74 BW aansprakelijk is, heeft [gedaagde] niet aannemelijk gemaakt. De vordering van [eiser] tot betaling van € 303.770,30 inclusief btw wordt gedeeltelijk toegewezen 4.36. Omdat de vorderingen van [gedaagde] in reconventie worden afgewezen, slaagt haar beroep op verrekening in conventie niet. Dit betekent dat de vordering van [eiser] tot betaling van € 303.770,30 inclusief btw wordt toegewezen tot een bedrag van € 166.476,38. Rente 4.37. [eiser] vordert over het nog openstaande bedrag de wettelijke rente vanaf de vervaldata van respectievelijk elke factuur tot de dag van de algehele voldoening én daarnaast rente op basis van artikel 11 lid 1 van de AVA 2013. Uit de toelichting begrijpt de rechtbank dat [eiser] bedoelt de wettelijke rente van 2% per jaar over het nog openstaande bedrag over de termijn van veertien dagen na de vervaldag van de factuur en 4% rente over de periode daarna, tot de dag dat het openstaande bedrag volledig is voldaan. [gedaagde] betwist niet dat hij, in geval van te late betaling, deze rente verschuldigd is. Deze vordering is toewijsbaar. De vordering van [eiser] tot betaling van het meerwerk van [B] wordt afgewezen 4.38. [eiser] vordert in conventie verder nog betaling van € 52.856,22 voor het meerwerk van onderaannemer [B] . Deze vordering wordt afgewezen. Voor het werk (elektra) dat door onderaannemer [B] is uitgevoerd, is in de begroting een bedrag van € 59.500,00 (exclusief 10% opslag en btw) opgenomen. Tussen partijen is niet in geschil dat dit bedrag later is verhoogd naar € 89.900,00 (exclusief 10% opslag en btw), waarbij partijen zijn overeengekomen dat daarbuiten € 10.000,00 door [gedaagde] rechtstreeks contant aan [B] zal worden betaald. Het verschil van € 30.400,00 (exclusief 10% opslag en btw) heeft [eiser] als meerwerk opgenomen in haar overzicht van meer/minderwerk (zie hiervoor). Volgens [eiser] heeft [gedaagde] daarnaast tijdens de uitvoering van de werkzaamheden aan [B] voor € 39.711,66 exclusief btw aan meerwerk opgedragen. Samson maakt aanspraak op betaling van deze kosten tegenover [eiser] en daarom vordert [eiser] in deze procedure betaling van dit bedrag van [gedaagde] , vermeerderd met 10% opslag en btw. Volgens [B] heeft hij tijdens de uitvoering van de werkzaamheden een nieuwe tekening ontvangen, met als gevolg dat hij meerwerk moest verrichten. Dit wordt door [gedaagde] echter nadrukkelijk en gemotiveerd betwist. 4.39. De rechtbank oordeelt dat zelfs als aangenomen wordt dat [B] tijdens de uitvoering van de werkzaamheden als gevolg van nieuwe tekeningen meerwerk moest verrichten, [eiser] niet heeft gesteld dat [gedaagde] erop is gewezen dat hier een noodzakelijke prijsverhoging uit voortvloeit of dat [gedaagde] die prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen. Dit leidt ertoe dat de vordering van [eiser] tot betaling van € 52.856,22 ter vergoeding van het meerwerk van [B] niet toewijsbaar is. De vordering van [eiser] tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen 4.40. [eiser] vordert tot slot nog een veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.293,85 ter vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering wordt ook afgewezen. Er is namelijk niet gebleken dat aan [gedaagde] een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De proceskosten worden gecompenseerd 4.41. Omdat beide partijen gedeeltelijk (on)gelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.