ECLI:NL:RBMNE:2025:2958

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11601849 \ UV EXPL 25-75 Vonnis in kort geding van 18 april 2025 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2], beiden wonende in [woonplaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , gemachtigde: mr. H.A.J. van Rens, tegen [gedaagde] , wonende in [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1-16;- de conclusie van antwoord met producties 1-7;- de mondelinge behandeling van 4 april 2025, waar [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn verschenen. Zij werden bijgestaan door mr. H.A.J. van Rens, die een pleitnota heeft overgelegd. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door de heer [gemachtigde] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken. 1.2. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat een uitspraak zal worden gedaan. 2Waar de zaak over gaat 2.1. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] exploiteerden aan de [adres 1] in [plaats] de onderneming [bedrijf] ’ – een afhaalrestaurant met bezorgservice. Op 14 maart 2024 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de goodwill en inventaris van het restaurant verkocht aan [gedaagde] . Ook hebben zij het bedrijfspand (onder)verhuurd aan [gedaagde] . De huur bedraagt € 2.500,00 per maand. 2.2. Sinds december 2024 woont [gedaagde] in de woonruimte die is gelegen boven de bedrijfsruimte, aan de [adres 2] . 2.3. Volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] schiet [gedaagde] op meerdere punten tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Zo zou [gedaagde] onrechtmatig [adres 2] bewonen en onderverhuren, zou hij een brandgevaarlijke situatie hebben gecreëerd, zou hij het gehuurde niet gebruiken volgens de bestemming, en betaalt [gedaagde] vanaf januari 2025 de huur niet meer. Ook schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben die overeenkomst daarom ontbonden. 2.4. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] eisen in dit kort geding dat [gedaagde] [adres 1] en [adres 2] ontruimt en de huurachterstand, contractuele boete en de proceskosten betaalt. [gedaagde] betwist de hem verweten tekortkomingen. Hij heeft zijn huurbetalingsverplichting opgeschort omdat hij vindt dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] het aan zichzelf te wijten hebben dat [gedaagde] de huur niet kan betalen. Volgens [gedaagde] kan hij geen exploitatievergunning krijgen doordat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] daar niet meewerken. 2.5. De kantonrechter oordeelt dat onvoldoende zeker is dat de rechter in de bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden op grond van de gestelde onrechtmatige bewoning, onder(ver)huur in strijd met overeenkomst, brandgevaarlijke situatie en het niet gebruiken in overeenstemming met de bestemming. Deze grondslagen kunnen dus op voorhand niet leiden tot toewijzing van de ontruimingsvordering. Wel is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] de betaling van de huur niet mocht opschorten. Dat betekent dat hij de huurachterstand, de contractuele boete, en de lopende huur moet betalen. Omdat [gedaagde] te kennen heeft gegeven dat hij in staat is om de huurachterstand te voldoen en ook de lopende huur, ziet de kantonrechter in de gegeven omstandigheden aanleiding om de ontruiming toe te wijzen voor het geval [gedaagde] niet binnen twee weken na dit vonnis de huurachterstand, boete en lopende huur betaalt. De kantonrechter legt dat hierna uit.

Toetsingskader kort geding 3.1. Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden afgewogen tegen de gevolgen hiervan voor de gedaagde partij. 3.2. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben het spoedeisend belang bij hun eisen voldoende aannemelijk gemaakt. Er is sprake van een huurachterstand van drie maanden die steeds verder oploopt en er bestaat een risico dat een dwangsom van € 15.000,- (door de gemeente opgelegd aan de eigenaar/hoofdverhuurder van het pand in verband met de vermeende illegale onderhuur) op [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zal worden verhaald. Het spoedeisend belang wordt ook aangenomen ten aanzien van de vordering tot betaling van de huurachterstand omdat deze nauw samenhangt met de vordering tot ontruiming. Ten aanzien van de onrechtmatige bewoning: aannemelijk dat [adres 2] onderdeel uitmaakt van het gehuurde 3.3. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben aan hun vordering tot ontruiming in de eerste plaats ten grondslag gelegd dat [gedaagde] onrechtmatig handelt door zonder recht of titel in de woonruimte aan de [adres 2] te wonen. In het geval [gedaagde] daar wel zou mogen wonen dan schiet hij volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst omdat hij de [adres 2] aan derden onderverhuurt zonder toestemming van de hoofdverhuurder en zonder omzettingsvergunning. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verwijzen naar het e-mailbericht van 14 januari 2024 [bedoeld zal zijn 2025, opmerking kantonrechter] waaruit blijkt dat gemeente Nieuwegein voornemens is om een last onder dwangsom op te leggen. Bij een controle op 5 december 2024 is door toezichthouders van de gemeente Nieuwegein namelijk geconstateerd dat in het pand kamers worden verhuurd en dat is, zonder omzettingsvergunning van de gemeente, een overtreding van de Huisvestingsverordening ‘Regio Utrecht 2023, gemeente Nieuwegein’. 3.4. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat ook het woonhuisgedeelte – [adres 2] - aan hem is verhuurd en dat hij daar dus mag wonen. Bij aanvang van de huur waren er kamers onderverhuurd en [gedaagde] meent dat hij met de voortzetting van de onderhuur niets verkeerd heeft gedaan. 3.5. Overwogen wordt als volgt. [adres 2] wordt niet genoemd in de door partijen gesloten ‘pachtovereenkomst’ maar wel in de (hoofd)huurovereenkomst tussen eigenaar/verhuurder de heer [A] (hierna: [A] ) en [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . In de pachtovereenkomst wordt verwezen naar die (hoofd)huurovereenkomst. Nergens blijkt uit dat partijen de intentie hebben gehad om de pachtovereenkomst voor wat betreft het object van (ver)huur een beperkter bereik te geven dan de hoofdhuurovereenkomst waarnaar in de pachtovereenkomst verwezen is. 3.6. [gedaagde] heeft bovendien aangevoerd dat vanaf aanvang van de huur de winkel- en de woonruimte feitelijk aan hem ter beschikking zijn gesteld. Verder wijst hij op Whatsappberichten tussen hem en [eiser sub 1] en [eiser sub 2] waaruit blijkt dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ervan op de hoogte waren dat hij [adres 2] in gebruik had. 3.7. Ook heeft [gedaagde] toegelicht dat de huurprijs van € 2.500,- betrekking heeft op [adres 1] én [adres 2]. Toen [gedaagde] ging huren woonden er twee onderhuurders - vrienden van de zoon van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] - in [adres 2] . Volgens [gedaagde] hebben partijen afgesproken dat die onderhuurders de huur van in totaal € 1.600 aan [gedaagde] zouden betalen en dat [gedaagde] de totale huur van € 2.500,- (bestaande uit die € 1.600 voor de woonruimte en € 900,- voor de bedrijfsruimte) rechtstreeks aan [A] zou betalen. De advocaat van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] heeft op de mondelinge behandeling weliswaar betoogd dat partijen een huurprijs van € 2.500,- zijn overeengekomen voor (alleen) de bedrijfsruimte maar [eiser sub 1] zelf heeft op de mondelinge behandeling gezegd dat [gedaagde] € 900,- aan [A] moest betalen voor de bedrijfsruimte en dat hij verder de van de onderhuurders ontvangen € 1.600,- moest doorbetalen aan [A] . Zodoende moest [gedaagde] in totaal € 2.500,- rechtstreeks aan [A] betalen. Daarmee onderschrijft [eiser sub 1] de stellingen van [gedaagde] hierover. 3.8. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat ook [adres 2] aan [gedaagde] is verhuurd. Dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door in [adres 2] te gaan wonen is op basis van de hierboven genoemde feiten en omstandigheden dus niet aannemelijk en kan naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dan ook niet leiden tot het oordeel dat [gedaagde] daar zonder recht of titel woont. Ten aanzien van de onderverhuur 3.9. Partijen twisten vervolgens over de vraag of [gedaagde] toestemming heeft gevraagd voor de voortzetting van de onderverhuur. Volgens [gedaagde] heeft hij dat gedaan, [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betwisten dat. Het antwoord op die vraag kan in het midden blijven. Vast staat namelijk dat de kamers al waren onderverhuurd toen [gedaagde] ging huren. Op voorhand valt niet in te zien waarom [gedaagde] die onderverhuur niet zou mogen voortzetten, te meer omdat het de bedoeling was dat een groot deel van de door [gedaagde] aan [A] te betalen huur afkomstig was uit de opbrengst van die onderverhuur. 3.10. Of [gedaagde] als (onder)verhuurder door de woonruimte aan twee anderen te verhuren in strijd handelt met het bepaalde in de Huisvestingsverordening, zoals [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen maar [gedaagde] betwist, is niet eenvoudig te beantwoorden. In het voornemen van de last onder dwangsom staat namelijk ‘Wanneer de woning wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten en verhuurd wordt aan maximaal twee personen is geen omzettingsvergunning nodig’. De verhuur aan twee anderen hoeft dus niet in strijd te zijn met de Huisvestingsverordening. De vraag is of de (zelf ook hurende) verhuurder die ook zelf in de woning woont de woonruimte aan twee anderen mag doorverhuren of dat die verhuurder in dat geval moet worden aangemerkt als één van de huurders (wat optelt tot drie huurders). Die vraag zal moeten worden beantwoord in de procedure bij de gemeente. [A] kan tegen het voornemen van de gemeente namelijk zijn zienswijze indienen. Omdat het antwoord op die vraag niet vaststaat kan de voorzieningenrechter in dit stadium niet concluderen dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld. Verder staat onvoldoende vast dat de bodemrechter op grond hiervan zal oordelen dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. 3.11. Ook het verwijt aan [gedaagde] dat hij voor wat betreft het (onder)verhuren van kamers is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst is dus op voorhand onvoldoende aannemelijk om daar in kort geding vanuit te kunnen gaan. Ten aanzien van het niet naleven van de brandveiligheidsvoorschriften - geen rookmelders 3.12. In het voornemen van de gemeente staat ook dat de vereiste rookmelders niet zijn aangebracht. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verwijten [gedaagde] dat hij een brandgevaarlijke situatie heeft gecreëerd. Ook voor wat betreft deze tekortkoming is onvoldoende aannemelijk geworden dat dit in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft allereerst gesteld dat de door de toezichthouders van de gemeente omschreven situatie al bestond toen hij het pand van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ging huren en dat hij daar niets aan heeft veranderd. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben dat niet weersproken.

De kantonrechter 4.1. veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] : a. a) € 7.500,00 aan achterstallige huur tot en met 31 maart 2025, b) € 2.500,00 huur voor de maand april 2025, te vermeerderen met een boetebedrag van € 300,00 per maand voor zover dit bedrag niet tijdig en/of volledig is voldaan, c) € 900,00 aan contractueel verbeurde boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf acht dagen na dagtekening van dit vonnis, en in het geval dat [gedaagde] de onder 4.1genoemde bedragen niet uiterlijk op 2 mei 2025 aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] heeft betaald: 4.2. veroordeelt [gedaagde] om het pand aan [adres 1] en [adres 2] te [plaats] na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan 2 mei 2025, te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , 4.3. veroordeelt [gedaagde] om de huur vanaf 1 mei 2025 tot de datum van de ontruiming te betalen aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , waarbij een gedeelte van een maand geldt als een volledige maand, te voldoen bij vooruitbetaling en te vermeerderen met een boetebedrag van € 300,00 per maand voor iedere separate huurbetaling die niet tijdig en/of volledig is voldaan, en in elk geval: 4.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.350,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.5. wijst het meer of anders gevorderde af, 4.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2025. 1257 Productie 12 bij dagvaarding Productie 4 bij dagvaarding Productie 1 bij CvA Zie ook de huurprijs in de hoofdhuurovereenkomst, productie 1 bij dagvaarding Zie pagina 2 van dat voornemen, productie 12 bij dagvaarding Productie 5 bij CvA Productie 3 bij CvA Productie 2 bij CvA

Zij hebben het gehuurde kennelijk in die staat aan [gedaagde] verhuurd en het is dan de vraag of [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dit [gedaagde] vervolgens kunnen tegenwerpen en er een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op kunnen baseren. Daar komt bij dat [gedaagde] onweersproken naar voren heeft gebracht dat het gebrek inmiddels door de verhuurder is hersteld in december 2024. Het probleem is dus kennelijk opgelost. Ten aanzien van gebruik in strijd met de bestemming en het opschorten van de huur 3.13. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben gesteld dat [gedaagde] door te stoppen met de exploitatie van het bezorg- en afhaalrestaurant het gehuurde niet gebruikt overeenkomstig de bestemming en zodoende tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. 3.14. Zoals hiervoor al is overwogen hebben partijen een korte overeenkomst gesloten, waarin voor wat betreft de huurovereenkomst is verwezen naar de huurovereenkomst tussen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en [A] . In die huurovereenkomst is in artikel 1.3 bepaald dat de begane grond is bestemd om te worden gebruikt voor lichte horeca waar de bedrijfsactiviteit is gericht op een bezorg- en/of afhaalservice georiënteerd op de oosterse keuken. In artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen is bepaald dat de huurder het gehuurde daadwerkelijk moet gebruiken overeenkomstig de bestemming. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] het gehuurde aanvankelijk conform de bestemming heeft gebruikt. Volgens [gedaagde] kan hij sinds september 2024 het gehuurde niet meer exploiteren omdat de gemeente Nieuwegein hem toen heeft gesommeerd de bedrijfsactiviteiten te staken tot hij een exploitatievergunning op eigen naam heeft verkregen. Desondanks heeft hij de huur tot en met december 2024 betaald. Vanaf januari 2025 heeft hij de huurbetaling opgeschort omdat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet meewerken aan het verkrijgen van de exploitatievergunning. 3.15. Op zichzelf blijkt uit voorgaande voldoende dat [gedaagde] gehouden is het gehuurde daadwerkelijk te exploiteren. Dat hij dat op dit moment niet doet, ligt blijkbaar aan het feit dat de gemeente hem heeft gesommeerd de exploitatie te staken zolang hij niet over een vergunning beschikt. Nergens blijkt uit dat [gedaagde] niet voor zo’n vergunning in aanmerking zou komen als hij die aanvraagt. Voor de kantonrechter staat op dit moment onvoldoende vast dat in de bodemprocedure op deze grond zal worden besloten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met name ook omdat het mogelijk is dat de benodigde vergunning er tegen die tijd is. Daarom zal de kantonrechter daarop in dit kort geding niet vooruitlopen. 3.16. Partijen zijn in de pachtovereenkomst overeengekomen dat [gedaagde] [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een bedrag van € 10.000 zal betalen voor de goodwill en de inventaris. Hiervan zouSultani per maand € 500 aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betalen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen dat [gedaagde] niet alle overeengekomen termijnen van deze koopprijs heeft betaald. Daarom hebben zij de pachtovereenkomst ontbonden. [gedaagde] is daarom gehouden de overeengekomen zaken en goodwill terug te leveren. Omdat hij zonder die goodwill en goederen het gehuurde niet langer kan exploiteren, is [gedaagde] ook op die grond gehouden tot ontruiming over te gaan. 3.17. Ook hiervoor geldt dat onvoldoende vaststaat of de huurovereenkomst in de bodemprocedure op die grond zal worden ontbonden en [gedaagde] het gehuurde zal moeten ontruimen. Hierbij is van belang dat de achterstand in de betalingen volgens [gedaagde] minder groot is dan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in hun dagvaarding hebben gesteld. Verder staat onvoldoende vast dat een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. 3.18. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verwijten [gedaagde] ten slotte dat hij de huur niet tijdig heeft betaald en dat er een huurachterstand is van drie maanden. [gedaagde] stelt dat hij de huur heeft opgeschort omdat het – kort gezegd – aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te wijten is dat hij nog niet beschikt over een vergunning om het gehuurde te kunnen exploiteren. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en [gedaagde] in artikel 21.2 van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat het aan [gedaagde] is om ervoor te zorgen dat hij over de noodzakelijke vergunningen beschikt. Dat het aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ligt dat dat op dit moment nog niet het geval is kan de kantonrechter niet vaststellen. Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen stelt [gedaagde] dat de gemeente in september 2024 langs is geweest in [bedrijf] en dat het [gedaagde] toen duidelijk was dat hij niet over de voor de exploitatie vereiste vergunning beschikte. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] vervolgens een aanvraag voor een exploitatievergunning bij de gemeente heeft ingediend. In een recent e-mailbericht van de gemeente van 3 februari 2025 aan [gedaagde] staat dat er geen vergunningaanvraag van [gedaagde] voor de horeca-exploitatie op het adres [adres 1] bekend is bij de gemeente. In een e-mailbericht van de gemeente van 2 april 2025 aan [gedaagde] wordt uitgelegd dat er eerder wel een exploitatievergunning aan [eiser sub 1] is verleend voor [bedrijf] , maar dat die vergunning persoonsgebonden is en niet overdraagbaar aan [gedaagde] . [gedaagde] wordt geadviseerd zelf een (nieuwe) vergunning aan te vragen. Uit deze e-mails blijkt weliswaar dat [gedaagde] informatie heeft ingewonnen bij de gemeente over de exploitatievergunning maar dat hij deze daadwerkelijk heeft aangevraagd volgt daar niet uit. Omdat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] een vergunning heeft aangevraagd, kan ook niet worden vastgesteld dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] daar niet aan hebben meegewerkt. 3.19. Verder is niet gebleken dat de medewerking van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vereist is voor het aanvragen van de vergunning. Maar voor zover dat al zou worden aangenomen, overweegt de kantonrechter dat niet gebleken is dat [gedaagde] [eiser sub 1] en [eiser sub 2] heeft verzocht deze medewerking te verlenen. Er zijn geen stukken overgelegd waar dat uit volgt. Ook is niet gebleken dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] die medewerking vervolgens zouden hebben geweigerd. [gedaagde] kan zich daarom niet op deze grond beroepen op opschorting van zijn verplichting om de huur te betalen. De ontruiming wordt toegewezen onder de opschortende voorwaarde dat [gedaagde] de huurachterstand en de lopende huur binnen een termijn van twee weken betaalt 3.20. Hierboven is overwogen dat [gedaagde] zijn huurbetalingsverplichting niet mocht opschorten. Er is een huurachterstand van drie maanden en deze huurachterstand maakt de vordering tot ontruiming in principe toewijsbaar. Het is echter niet uitgesloten dat [gedaagde] in staat is om het bedrag aan huurachterstand binnen korte tijd alsnog te betalen. In de periode van september tot en met december 2024 was hij immers ook in staat de huur te betalen, terwijl hij het gehuurde toen niet meer mocht exploiteren. [gedaagde] heeft te kennen gegeven dat hij in staat is om die betalingen te doen. 3.21. Gelet op de gang van zaken - vooralsnog is alleen de huurachterstand van drie maanden voldoende aannemelijk geoordeeld - ziet de kantonrechter aanleiding om de vordering tot ontruiming alleen toe te wijzen onder de voorwaarde dat [gedaagde] de openstaande huurachterstand van € 7.500,- en de verbeurde contractuele boetes van € 900,- niet binnen twee weken betaalt. Ook de huur over de maand april 2025 moet door [gedaagde] worden betaald, omdat die inmiddels opeisbaar is. 3.22. Als [gedaagde] niet aan deze voorwaarden voldoet wordt de gevorderde ontruiming toegewezen.