ECLI:NL:RBMNE:2025:2871

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11622366 \ UC EXPL 25-2798 BJvd/61169 Vonnis van 18 juni 2025 in de zaak van [geopposeerde] , wonend in [woonplaats] , oorspronkelijk eisende partij, gedaagde in het verzet, hierna te noemen: [geopposeerde] , procederend in persoon, tegen [opposant] , wonend in [woonplaats] , oorspronkelijk gedaagde partij, eiser in het verzet, hierna te noemen: [opposant] , gemachtigde: mr. L.A. Drenth.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 t/m 7, - het verstekvonnis van 29 januari 2025, - de verzetdagvaarding, die wordt beschouwd als conclusie van antwoord, met productie 1 en een incidentele vordering, - het verweerschrift van [geopposeerde] met producties 1 t/m 7, - de brief van [geopposeerde] met aanvullende productie 8, - de brief van [geopposeerde] met aanvullende productie 9,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, - de mondelinge behandeling van 19 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is bepaald dat er vandaag een vonnis zal worden uitgesproken. 2De kern van de zaak 2.1. [geopposeerde] huurt een woning van [opposant] en stelt dat de huurwoning veel gebreken heeft. [geopposeerde] vordert dat [opposant] de gebreken oplost en daarnaast een huurverlaging over de periode dat de gebreken niet zijn opgelost. Volgens [opposant] heeft [geopposeerde] de door hem gestelde gebreken onvoldoende onderbouwd en komen de door [geopposeerde] gestelde gebreken voor zijn eigen rekening. De kantonrechter bespreekt de door [geopposeerde] gestelde gebreken en oordeelt dat sommige gebreken een tekortkoming aan de zijde van [opposant] opleveren. De kantonrechter past daarom een huurprijsvermindering van 40% toe.

3.1. [geopposeerde] vordert een huurprijsvermindering vanaf 1 januari 2024 of vermindering van de geldende huurprijs naar € 500,- per maand tot aan de dag waarop de gebreken daadwerkelijk en definitief zijn opgelost, onder overlegging van een bouwkundig verslag van een erkende bouwkundige. Bij verstek is de vordering tot huurprijsvermindering naar 40% van de huurprijs toegewezen. In de periode na het verstekvonnis heeft [opposant] uit coulance verschillende klusjesmannen gestuurd naar de woning van [geopposeerde] om de door hem gestelde gebreken op te lossen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [geopposeerde] toegelicht dat bijna alle gebreken inmiddels zijn opgelost en dat naar verwachting alles binnenkort helemaal opgelost zal zijn. Hoewel de (gestelde) gebreken inmiddels (zo goed als) opgelost zijn, stelt [geopposeerde] recht te hebben op een huurprijsvermindering over de periode waarin de gebreken nog wel aanwezig waren. Juridisch kader bij huurprijsvermindering 3.2. Volgens de wet heeft een huurder recht op huurprijsvermindering als de huurwoning een gebrek heeft dat het huurgenot vermindert. De huurprijsvermindering kan worden gevorderd vanaf de dag waarop de verhuurder daarvan op de hoogte is gesteld of bekend was met het gebrek tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Als de huurder zelf verantwoordelijk is voor een gebrek of als het gaat om een gebrek dat de huurder zelf moet repareren bestaat er geen recht op huurprijsvermindering. Een gebrek is een omstandigheid aan het gehuurde waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dit kan zowel te maken hebben met de fysieke staat van het gehuurde als andere omstandigheden die het gebruik ervan belemmeren. Het is aan de huurder (in dit geval [geopposeerde] ) om te onderbouwen dat de gebreken echt bestaan. Gebreken 3.3. [geopposeerde] klaagt in deze procedure over de volgende gebreken aan de door hem gehuurde woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] : Het slot van de toegangspoort tot de woning werkt niet; De voordeur heeft schade en is vaak stuk; Er is weinig tot geen verlichting in de gezamenlijke hal; De trapleuningen zitten los; Er is lekkageschade in de trappengang en in de slaapkamer en op het plafond in de woonkamer zitten oude lekkagevlekken; In het halletje, de badkamer / toiletruimte en de keuken zitten verschillende losse, beschadigde en verouderde plinten; De badkamerventilatie hapert waardoor schimmel ontstaat in de badkamer; De douche is oud/stuk en heeft poreuze voegen en kitranden; Het doucheputje stinkt en als het wordt afgedekt is er bijna geen waterdoorvoer; Het toilet zit los; Het keukenblad bladdert af aan de onderzijde; De keukenkastjes sluiten niet goed meer of zijn stuk; De keukenkraan lekt en heeft een slechte afvoerput; Het keukenraam sluit niet; De afzuiging in de keuken is niet goed, er is slechts een oude afzuiger met een filter die nergens heen leidt; De keukenvloer zit los van de muur zonder kit aan één zijde; In de slaapkamer zijn opgezette deurlijsten en een kromtrekkende houten vloer als gevolg van een oude lekkage; In de slaapkamer is er een raam met zacht hout aan de bovenkant; De verwarming in de slaapkamer en woonkamer werkt niet goed; De vloer in de slaapkamer en woonkamer sluit niet goed op elkaar aan waardoor er kieren tussen de panelen zitten; In de buitenmuur van de woning zitten scheuren en komt het stucwerk los; Het hout van de raamkozijnen van de buitenzijde aan de achterkant is opgezet, er zitten scheuren in en de kozijnen bladderen af; Er is geen toegang tot de achterzijde van het pand anders dan door het raam te klimmen; Aan de voorzijde van de woning zijn twee ramen permanent afgesloten; Het raam aan dat open kan aan de voorzijde van de woning heeft een oud systeem en valt steeds dicht; Er is rotschade aan het raam en het raam is verouderd aan de onderzijde; De kozijnen zijn verouderd. 3.4. [opposant] heeft alle door [geopposeerde] gestelde gebreken afzonderlijk betwist en stelt dat deze onvoldoende zijn onderbouwd. Daarnaast stelt [opposant] dat veel van de door [geopposeerde] genoemde gebreken voor rekening van [geopposeerde] komen op grond van het Besluit Kleine Herstellingen. 3.5. De kantonrechter zal de punten waarover [geopposeerde] heeft geklaagd hieronder bespreken en beoordelen of die al dan niet een huurprijsvermindering rechtvaardigen. De kantonrechter sluit bij de beoordeling van de gestelde gebreken aan bij het gebrekenboek van de Huurcommissie. De punten die voor rekening van [geopposeerde] komen 3.6. De kantonrechter stelt vast dat de punten genoemd in a), c), d), f), m) en t) niet voor rekening van [opposant] komen, omdat het gaat om kleine herstellingen die op grond van de wet voor rekening en risico van een huurder komen. Daarvoor kan dus ook geen huurprijsvermindering worden toegekend. De punten die gaan over de douche en het toilet 3.7. De punten die [geopposeerde] heeft genoemd onder g) tot en met j) hebben allemaal betrekking op de badkamer of het toilet. Naar het oordeel van de kantonrechter is uit de door [geopposeerde] overgelegde stukken onvoldoende duidelijk geworden dat bij deze punten sprake is van een gebrek. Uit de door [geopposeerde] overgelegde foto is bijvoorbeeld niet op te maken dat er schimmel is ontstaan in de badkamer en dat de badkamerventilatie niet functioneerde. Het enkele laten vervangen van de badkamerventilatie door [opposant] betekent niet dat er sprake was van een gebrekkige ventilatie. Dat de douche oud is betekent niet dat daarmee ook sprake is van een gebrek en het verhelpen van verstoppingen komt voor rekening van [geopposeerde] als huurder op grond van het Besluit Kleine Herstellingen. Verder heeft [opposant] betwist dat het doucheputje stinkt en dit is door [geopposeerde] niet nader onderbouwd, waardoor dit niet is komen vast te staan. [geopposeerde] heeft ook niet onderbouwd waarom de losse toiletpot voor rekening van [opposant] als verhuurder moet komen. Niet gebleken is dat het probleem niet eenvoudig is op te lossen door bijvoorbeeld een losse bout aan te draaien. Gelet op de onderbouwde betwistingen van [opposant] had het op de weg van [geopposeerde] gelegen om de bovenstaande door hem gestelde gebreken nader te onderbouwen. Dat heeft [geopposeerde] onvoldoende gedaan, waardoor op deze punten niet is komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek. Daarom kan er op grond van deze punten geen huurprijsvermindering worden toegekend. De punten die gaan over de ramen aan de voorzijde 3.8. Onder x) en y) noemt [geopposeerde] punten met betrekking tot ramen aan de voorzijde van de woning die niet goed sluiten. Volgens [geopposeerde] zijn twee ramen aan de voorzijde van de woning permanent afgesloten en het raam dat wel open kan heeft een oud systeem en valt daardoor steeds dicht.

3.19. Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de verschuldigde huurprijs over de periode van 11 september 2024 tot 19 mei 2025 zal vaststellen op 60% van de verschuldigde huurprijs, wat neerkomt op een bedrag van (0,6 × 1.299,23) = € 779,54 per maand. De door [geopposeerde] gestelde voorwaarde van overlegging van een bouwkundig verslag van een erkende bouwkundige wordt afgewezen, omdat de verhuurder zelf het recht heeft te bepalen op welke wijze hij het herstel wil uitvoeren. De verklaring voor recht zal worden afgewezen 3.20. [geopposeerde] vordert een verklaring voor recht dat [opposant] onrechtmatig heeft gehandeld ten opzichte van [geopposeerde] en daardoor schade heeft veroorzaakt, althans dat [opposant] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van zijn contractuele en wettelijke verplichtingen, in het bijzonder met betrekking tot het te verwachten huurgenot en naar aanleiding van de door [geopposeerde] ingediende klachten een te verwachten vlotte, objectieve klachtafhandeling door binnen een redelijk termijn van vier tot acht weken proactief en oplossingsgericht handelen. Deze verklaring voor recht zal worden afgewezen, omdat [geopposeerde] onvoldoende heeft gesteld dat [opposant] onrechtmatig heeft gehandeld, gebreken op zichzelf geen onrechtmatigheid inroepen en de verklaring voor recht te ruim is geformuleerd. Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat [geopposeerde] geen belang meer heeft bij de verklaring voor recht, aangezien de gebreken inmiddels zijn opgelost. De vordering tot het oplossen van gebreken zal worden afgewezen en er wordt geen dwangsom opgelegd 3.21. [geopposeerde] vordert veroordeling van [opposant] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de in de dagvaarding genoemde gebreken op te lossen, op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag, met een maximum van € 20.000,- per dag. Aangezien op de mondelinge behandeling door [geopposeerde] is bevestigd dat alle gebreken zijn opgelost of op korte termijn zullen worden opgelost, zal deze vordering worden afgewezen. [geopposeerde] heeft alleen benoemd dat hij er niet zeker van is dat de lekkage volledig is verholpen, omdat het niet meer geregend heeft na de reparatie. Omdat er niet kan worden vastgesteld dat er op dit moment nog lekkage is en dit ook niet door [geopposeerde] is gesteld, gaat de kantonrechter ervan uit dat ook dit gebrek is opgelost. Voor zover er toch nog sprake blijkt van een lekkage kan [geopposeerde] hiervan een melding maken bij [opposant] , waarna [opposant] zich moet inspannen om het gebrek zo snel mogelijk op te lossen. 3.22. De door [geopposeerde] ingestelde vordering om [opposant] op straffe van een dwangsom te veroordelen tot herstel van de gebreken zal de kantonrechter ook afwijzen omdat niet is komen vast te staan dat er op dit moment nog gebreken zijn aan de woning die het woongenot aantasten. De vordering tot betaling van (immateriële) schadevergoeding 3.23. In zijn dagvaarding vordert [geopposeerde] ook een schadevergoeding van € 1.000,-, bestaande uit inboedelschade en immateriële schade. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [geopposeerde] deze eis verminderd tot nihil, dat wil zeggen dat hij deze vordering laat vallen. De kantonrechter zal deze vordering daarom ook hier niet meer bespreken. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen 3.24. [geopposeerde] vordert de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat Schouten onvoldoende heeft gesteld om tot de conclusie te kunnen komen dat daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die een vergoeding rechtvaardigen. De kosten die [geopposeerde] vergoed wil krijgen, moeten daarom worden beschouwd als kosten die onder de proceskostenveroordeling vallen. De vordering is dan ook niet toewijsbaar. De kantonrechter zal dit onderdeel van de vordering afwijzen. Het verstekvonnis wordt vernietigd 3.25. Het voorgaande brengt met zich mee dat het verstekvonnis niet in stand kan blijven en zal worden vernietigd. De kantonrechter zal op grond van het bovenstaande opnieuw recht doen. De incidentele vordering van [opposant] 3.26. [opposant] verzoekt in de verzetdagvaarding om de schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad van het verstekvonnis. Deze vordering zal worden afgewezen. Uit de wet volgt dat iedere partij tijdens een aanhangig geding kan vorderen dat de rechter een voorlopige voorziening zal treffen voor de duur van het geding. In deze zaak wordt de schorsing van de uitvoering van het verstekvonnis gevorderd, maar door dit vonnis wordt deze procedure beëindigd en wordt het verstekvonnis vernietigd. Het is daarom niet meer mogelijk om de uitvoering van het verstekvonnis te schorsen. De vordering zal worden afgewezen. 3.27. [opposant] vordert vergoeding van de proceskosten in het incident. Omdat de vordering wordt afgewezen, moet [opposant] de proceskosten van [geopposeerde] in het incident betalen. Deze zullen aan de zijde van [geopposeerde] worden vastgesteld op nihil, omdat niet is gesteld of gebleken dat er ten behoeve van het incident door [geopposeerde] noemenswaardige kosten zijn gemaakt. [opposant] moet de proceskosten betalen 3.28. [geopposeerde] vordert vergoeding van de proceskosten. [opposant] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [geopposeerde] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 136,71 + 135,97 =272,68 - griffierecht € 248,00 - verletkosten € 50,00 Totaal € 424,71 3.29. Als [opposant] de proceskosten niet tijdig betaalt en het vonnis daarna wordt betekend, moet hij ook de kosten van betekening betalen. 3.30. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Uitvoerbaar bij voorraad 3.31. De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd.

De kantonrechter in het incident 4.1. wijst het gevorderde af, 4.2. veroordeelt [opposant] in de proceskosten, aan de zijde van [geopposeerde] vastgesteld op nihil, in de hoofdzaak 4.3. vernietigt het door deze rechtbank op 29 januari 2025 tussen [geopposeerde] en [opposant] gewezen verstekvonnis onder zaaknummer 11452325 UC EXPL 24-8511, en, opnieuw rechtdoende, 4.4. stelt de huurprijs over de periode van 11 september 2024 tot 19 mei 2025 vast op 60% van de verschuldigde contractuele huurprijs, wat neerkomt op een bedrag van € 779,54 per maand, 4.5. veroordeelt [opposant] in de proceskosten van € 424,71, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [opposant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.6. veroordeelt [opposant] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 4.7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 4.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025. Artikel 7:207 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Artikel 7:207 lid 2 BW. Artikel 7:217 BW en Het Besluit Kleine Herstellingen. Artikel 7:204 lid 2 BW. Hoge Raad 27 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337. Artikel 7:207 lid 2 jo. 7:217 BW en Besluit Kleine Herstellingen. Zie Gebrekenboek Huurcommissie (versie januari 2025), pagina 25. (C2 gebrek). Zie Gebrekenboek Huurcommissie (versie januari 2025), pagina 29. (C10 gebrek). Artikel 7:207 BW. Artikel 7:257 BW. Artikel 223 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. € 136,71 kosten ambtshandelingen Nederlandse deurwaarder (oproeping) en € 135,97 volgens vast schuldenaarstarief Btag voor kosten ambtshandelingen Belgische deurwaarder (betekening).

[geopposeerde] heeft onvoldoende aangetoond waarom op deze punten sprake is van een gebrek dat zijn huurgenot aantast. Dat betekent dat deze punten ook niet kunnen leiden tot een huurprijsvermindering. De punten l), o), p), q), r) en w) 3.9. De klacht onder l) gaat over keukenkastjes die niet goed sluiten. Hiervan zijn geen foto’s overgelegd en het gebrek is door [opposant] betwist. [geopposeerde] klaagt bij punt o) dat er geen goede afzuiging is in de keuken en stelt hierover dat er ‘een oude afzuiger (is) met een filter die nergens heen leidt’. Ook op dit punt is naar het oordeel van de kantonrechter door [geopposeerde] onvoldoende onderbouwd waarom hier sprake is van een gebrek dat het huurgenot van [geopposeerde] aantast. Op de foto van de afzuigkap die [geopposeerde] heeft overgelegd is op het blote oog geen gebrek aan de afzuigkap te zien. Een nadere onderbouwing waarom er een gebrek zou zijn aan de afzuigkap ontbreekt, waardoor dit gebrek niet is komen vast te staan. Bij punt p) klaagt [geopposeerde] dat de keukenvloer aan één zijde loszit van de muur zonder kit. Dit is op de door [geopposeerde] overgelegde foto niet (duidelijk) zichtbaar en bij afwezigheid van verdere onderbouwing niet komen vast te staan. Ook voor punt q) (kromtrekkende vloer en opgezette deurlijsten) geldt dat dit onvoldoende door [geopposeerde] is onderbouwd. Van de kromtrekkende vloer ontbreken foto’s en de door [geopposeerde] gestelde opgezette deurlijsten zijn niet duidelijk zichtbaar op de foto. De punten r) (raam met zacht hout) en w) (geen toegang tot achterzijde pand) missen de onderbouwing waarom dit als een gebrek moet worden gezien dat tot vermindering van het huurgenot leidt. Aangezien [opposant] de hiervoor genoemde punten onderbouwd heeft betwist, kan niet worden vastgesteld dat de punten onder l), o), p), r), w) en q) kunnen worden aangemerkt als een gebrek. Deze punten kunnen dus ook niet leiden tot een huurprijsvermindering. De verwarming 3.10. De klacht van [geopposeerde] onder punt s) ziet op de verwarming. Volgens [geopposeerde] werkte de verwarming gedurende een lange tijd niet goed. Op 20 oktober 2023 is de boiler vervangen omdat de vorige stuk was. De huidige boiler is kleiner en volgens [geopposeerde] zwakker. [geopposeerde] stelt dat de verwarming daardoor niet (goed) werkte en hij in de winterperiode de woning met een straalkacheltje moest verwarmen. [geopposeerde] heeft het probleem wel gemeld bij [opposant] , op 11 september 2024. Uit de stukken blijkt dat het probleem met de verwarming door [opposant] op 2 mei 2025 is opgelost. Volgens [geopposeerde] moesten er een paar knopjes worden omgezet op een ingewikkelde plek bovenaan de boiler waar hij zelf niet bij kon, waarna de boiler weer goed zijn werk deed. 3.11. [opposant] betwist dat er instellingen aan de boiler veranderd zijn en dat deze eerder niet goed zou werken. Maar, in de door [opposant] overgelegde productie van 12 mei 2025 is te lezen dat een collega van [opposant] van de afdeling onderhoud schrijft dat de boiler geforceerd is aangezet door de klusjesmannen en de radiatoren in de kamers vervolgens snel en voldoende warmte afgaven. Dat de boiler geforceerd is aangezet onderbouwt naar het oordeel van de kantonrechter het verhaal van [geopposeerde] dat er instellingen gewijzigd moesten worden. Daarnaast blijkt uit door [geopposeerde] overgelegde stukken dat er vaker geklaagd is over (het niet werken van) de verwarming. 3.12. De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat door [geopposeerde] voldoende onderbouwd is gesteld dat de verwarming in ieder geval gedurende de periode van 11 september 2024 tot en met 2 mei 2025 niet (goed) werkte. Dit levert een gebrek in de categorie C2 van het gebrekenboek, namelijk een verwarmingsinstallatie die onvoldoende warmteafgifte in een of meer verwarmde vertrekken van de woonruimte levert zodat adequate verwarming voor het gebruik waartoe dat vertrek of die vertrekken bestemd is of zijn, niet mogelijk is. Dat sommige maanden van de hiervoor genoemde periode geen ‘koude wintermaanden’ zijn, doet hier niet aan af. De voordeur, het keukenblad, het keukenraam, de buitenmuur, de raamkozijnen, de rotschade en de lekkageschade 3.13. Onder de punten b), k), n), u), v), z) en aa) klaagt [geopposeerde] over de schade aan de voordeur, een afbladderend keukenblad, het keukenraam dat niet goed sluit, scheuren en loskomend stucwerk aan de buitenmuur, de raamkozijnen en rotschade aan het raam. Deze gebreken heeft [opposant] allemaal betwist. Op de door [geopposeerde] overgelegde foto’s is echter duidelijk te zien dat de voordeur veel schadeplekken heeft en dat de deurklink en de brievenbus loshangen. Volgens [geopposeerde] zijn er negen klusjesmannen langs geweest om te proberen de deur te maken, waardoor er steeds meer schade is bijgekomen. Dat is door [opposant] niet betwist. Ook het afbladderende keukenblad is op de foto van [geopposeerde] duidelijk zichtbaar aanwezig. Verder noemt [geopposeerde] dat het keukenraam niet sluit. Op de foto die [geopposeerde] ter onderbouwing daarvan heeft overgelegd is te zien dat het keukenraam niet goed sluit en een stuk ruimte tussen het kozijn en keukenraam overblijft waar buitenlucht doorheen komt. Uit de foto’s blijkt bovendien dat er meerdere scheuren zitten in de buitenmuur, dat het stucwerk loskomt en dat de kozijnen rottend zijn en vol met scheuren zitten. Onder punt e) klaagt [geopposeerde] over oude lekkagevlekken in verschillende ruimtes van de woning. Op de foto’s die [geopposeerde] hiervan heeft overgelegd zijn verschillende lekkagevlekken op het plafond te zien. Ondanks de betwistingen van [opposant] , is de kantonrechter van oordeel dat bovenstaande klachten door [geopposeerde] voldoende onderbouwd zijn en daarmee zijn komen vast te staan. 3.14. De kantonrechter is van oordeel dat de hiervoor genoemde punten, die duidelijk op de foto’s te zien zijn, gezamenlijk een gebrek opleveren. Er is sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk, dan wel in combinatie met elkaar, wel het woongenot ernstig schaden. Gelet op de hoeveelheid punten die [geopposeerde] noemt en het feit dat hij vaak aan de bel heeft moeten trekken voordat [opposant] in actie is gekomen, leverde deze cumulatie van meerdere kleine tekortkomingen gezamenlijk een situatie op die het woongenot van [geopposeerde] heeft geschaad. Periode van verminderd huurgenot 3.15. Zoals in het juridisch kader is overwogen geldt dat de huurder die wordt beperkt in zijn huurgenot als gevolg van een gebrek de rechter kan vragen om tijdelijke huurprijsvermindering. Die vermindering moet in verhouding staan tot de aard en omvang van de beperking. De huurder kan de vermindering niet eerder vragen dan vanaf het moment dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte is of het gebrek voldoende bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan. 3.16. De kantonrechter is van oordeel dat [geopposeerde] vanaf 11 september 2024 verminderd huurgenot heeft gehad als gevolg van de hiervoor genoemde gebreken. Op 11 september 2024 heeft [geopposeerde] een aangetekende brief gestuurd aan [opposant] met daarin alle klachten die ook zijn besproken in de dagvaarding en een sommatie om binnen zeven dagen duidelijkheid te verschaffen over het herstel. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [opposant] in ieder geval op die datum bekend was met alle klachten van [geopposeerde] .