ECLI:NL:RBMNE:2025:194

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11076592 \ UC EXPL 24-2934 RJ/58605 Vonnis van 29 januari 2025 in de zaak van [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigden: mr. E.M. Oskam en mr. I. Wenink, tegen [gedaagde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M. Sloot.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 18 april 2024 met producties 1 tot en met 13;- de conclusie van antwoord van 26 juni 2024 met producties 1 en 2; - de akte wijziging van eis en een correctie met ook overlegging producties 14a tot en met 14c van [eiseres] ; - de akte met aanvullende producties 15 tot en met 18 van [eiseres] . 1.2. Op 18 november 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij waren namens [eiseres] de heer [A] en mevrouw [B] aanwezig, samen met mr. E.M. Oskam en mr. I. Wenink. Namens [gedaagde] was de heer [C] (directeur) aanwezig, samen met mr. M. Sloot. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen. Deze zijn aan het dossier toegevoegd. 1.3. De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis in deze zaak vandaag wordt uitgesproken. 2De kern van de zaak 2.1. [eiseres] huurt een bedrijfsruimte van [gedaagde] in [vestigingsplaats 1] voor een huurprijs van thans € 23.774,13 exclusief btw per maand. [eiseres] exploiteert een restaurant in de bedrijfsruimte en volgens haar is er sprake (geweest) van zeven verschillende gebreken aan het gehuurde. [eiseres] wil dat [gedaagde] de (resterende) gebreken herstelt en zij wil ook huurprijsvermindering. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] (nog) één lantaarnpaal en twee schuifdeuren moet repareren. Ook heeft [eiseres] recht op een huurprijsvermindering van 5% voor de maanden februari 2024 tot en met september 2024 en 2,5% voor de maanden oktober 2024 tot het moment waarop de twee schuifdeuren zijn gerepareerd.

De eiswijziging 3.1. [eiseres] heeft in de dagvaarding veroordeling van [gedaagde] gevorderd om de volgende gebreken te verhelpen: opruimen en afvoeren van grof puin op de terrasgrond bij het restaurant opruimen en afvoeren van grof puin rondom het gehuurde verwijderen of verplaatsen van hekwerk op het parkeerterrein repareren van verlichting op het parkeerterrein repareren van vier schuifdeuren vervangen van gebarsten/beschadigde ramen dichtmaken van openingen in de gevel. 3.2. In de akte wijziging van eis stelt [eiseres] dat op 3 september 2024 de buitenverlichting (op één lantaarnpaal na) is gerepareerd (4), dat eind september 2024 de twee openingen in de gevel zijn dichtgezet (7) en dat op 9 oktober 2024 het puin van de terrasgrond is verwijderd (1). [eiseres] heeft daarom haar eis verminderd en vordert nog herstel van de gebreken 2 tot en met 6. Daarnaast heeft [eiseres] haar eis vermeerderd met een vordering tot huurprijsvermindering. 3.3. De kantonrechter zal hierna eerst bespreken welke van de gestelde gebreken [gedaagde] moet herstellen en daarna of [eiseres] recht heeft op huurprijsvermindering. [gedaagde] moet een aantal gebreken herstellen 3.4. Op grond van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geldt dat een gebrek een staat of eigenschap is van het gehuurde waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak. De verhuurder is op grond van artikel 7:206 BW in beginsel verplicht om op verlangen van de huurder de gebreken te verhelpen. Daarbij hebben [eiseres] en [gedaagde] in artikel 2.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst (hierna: algemene bepalingen) afgesproken dat voor de vraag of genotsbeperkende feiten en omstandigheden als een gebrek kwalificeren in de zin van artikel 7:204 BW, van belang is wat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde. [gedaagde] hoeft geen grof puin rondom het gehuurde op te ruimten of af te voeren (2) 3.5. Ten eerste wil [eiseres] dat [gedaagde] grote puinbergen rondom het gehuurde opruimt, omdat volgens [eiseres] haar zicht (en dat van haar gasten) wordt verstoord en omdat er sprake is van afbreuk aan sfeer en uitstraling van het gehuurde. [gedaagde] wil dit puin niet opruimen, omdat het puin zich op een ander perceel bevindt en het zal worden aangewend voor de ondergrond van een bouwproject daar. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.6. Het grof puin rondom het gehuurde is geen gebrek. Het is komen vast te staan dat het puin zich niet op het door [eiseres] gehuurde perceel bevindt of in de directe nabijheid van het pand (anders dan de inmiddels wel door [gedaagde] verwijderde hoeveelheid puin). Die ingenomen stelling van [gedaagde] heeft [eiseres] namelijk niet weersproken. Op zichzelf heeft [eiseres] vervolgens gelijk met haar stelling dat het huurgenot van een huurder zich ook kan uitstrekken tot de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstaling van het gehuurde, maar het puin dat (nu nog) op het perceel naast het gehuurde ligt, valt daar niet onder. [eiseres] heeft niet inzichtelijk gemaakt dat het puin op het naastliggende perceel het gehuurde minder bereikbaar of toegankelijk maakt. Ook heeft zij niet inzichtelijk gemaakt dat het puin naast het gehuurde een zodanige invloed heeft op de uitstraling van het gehuurde zelf, dat van een gebrek kan worden gesproken. [eiseres] wordt daarom niet gevolgd in haar stelling dat haar huurgenot door dit grof puin is verminderd. Voorgaande maakt dat er geen sprake is van een gebrek en [gedaagde] hoeft het puin daarom niet op te ruimen. [gedaagde] hoeft het hekwerk op het parkeerterrein niet te verwijderen of te verplaatsen (3) 3.7. Ten tweede wil [eiseres] dat [gedaagde] het door haar geplaatste hekwerk verwijdert of verplaatst, omdat het parkeerterrein van het restaurant aan de voorzijde door het geplaatste hekwerk niet meer bereikbaar is. [gedaagde] wil het hekwerk niet verwijderen, omdat het parkeerterrein volgens [gedaagde] niet door [eiseres] wordt gehuurd, er nog genoeg parkeerplaatsen overblijven waar bezoekers wel kunnen parkeren en de hekken uit veiligheidsoverwegingen dienen te blijven staan (ze staan om bouwgrond heen). De kantonrechter overweegt als volgt. 3.8. Dat het parkeerterrein van het restaurant aan de voorzijde niet meer bereikbaar is, levert geen gebrek op. Partijen zijn het er weliswaar over eens dat de gasten van [eiseres] gebruik mogen maken van het parkeerterrein rondom het gehuurde, maar zij zijn niet concreet overeengekomen dat [eiseres] het recht heeft om van specifiek aangewezen parkeerplaatsen gebruik te mogen maken. Bovendien staat als onbetwist vast dat ook zonder de toegankelijkheid van het parkeerterrein aan de voorkant er meer dan voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor de klanten van [eiseres] . [gedaagde] voldoet dus nog steeds aan hetgeen partijen hebben afgesproken, namelijk het “gebruik van parkeerplaatsen”. [gedaagde] hoeft het hekwerk daarom niet te verplaatsen en de vordering wordt op dit punt dan ook afgewezen. [gedaagde] moet de verlichting op het parkeerterrein (laten) repareren (4) 3.9. Ten derde heeft [eiseres] na haar wijziging van eis veroordeling van [gedaagde] gevorderd om nog één lantaarnpaal te repareren. [gedaagde] heeft toegezegd deze lantaarnpaal ook nog te zullen (laten) repareren en vindt daarom dat [eiseres] geen belang meer heeft bij haar vordering. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.10. [gedaagde] heeft meermaals toegezegd de verlichting op het parkeerterrein te zullen repareren. De kantonrechter begrijpt dit als een erkenning van haar verplichting om deze lantaarnpaal (ook nog) te repareren. [gedaagde] zal daarom daartoe worden veroordeeld. [eiseres] heeft ook een belang bij toewijzing van deze vordering, omdat - ondanks die toezeggingen - de laatste lantaarnpaal nog niet is gerepareerd en ook ten aanzien van andere vorderingen van [eiseres] is gebleken dat [gedaagde] regelmatig pas na vele aansporingen tot actie komt. [gedaagde] moet de schuifdeuren (laten) repareren (5) 3.11. Ten vierde vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] om de vier sets schuifdeuren te voorzien van nieuwe bedieningsunits, althans te repareren, zodat deze automatisch open en dicht gaan en afgesloten kunnen worden (op slot gedaan). De schuifdeuren bevinden zich bij de hoofdingang van het pand (1), de hoofdingang van het restaurant (2), de toegang tot zaal c van het restaurant (3) en de schuifdeuren naar het atrium/binnengedeelte van het pand (4). De kantonrechter overweegt als volgt. 3.12. De defecte schuifdeuren kwalificeren als een gebrek dat [gedaagde] moet herstellen. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het onderhoud en herstel van de schuifdeuren onder haar verplichting als verhuurder valt. [eiseres] heeft toegelicht dat de schuifdeuren niet meer deugdelijk op slot kunnen en dat kou en tocht het restaurant binnenkomen wat zorgt voor verkouden/ziek personeel. Dit maakt dat [eiseres] niet het genot van het gehuurde heeft dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

3.15. [gedaagde] moet dus nog één lantaarnpaal en twee schuifdeuren (laten) repareren. [eiseres] heeft met betrekking tot het herstel van alle gebreken (1 tot en met 7) een dwangsom gevorderd van € 500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00 als de gebreken niet binnen 6 weken na het vonnis worden hersteld. [gedaagde] vindt deze dwangsom te hoog en geeft bovendien aan dat een termijn van 6 weken te kort is in verband met de levering van onderdelen voor de schuifdeuren. De termijn dient volgens [gedaagde] in ieder geval 10 weken te zijn. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.16. [gedaagde] heeft toegezegd de schuifdeuren te zullen repareren en heeft inmiddels ruim de tijd gehad om de onderdelen voor de schuifdeuren te bestellen. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen tot het betalen van een dwangsom, wanneer zij de lantaarnpaal en schuifdeuren niet binnen 6 weken na dit vonnis heeft hersteld. Omdat [gedaagde] alleen wordt veroordeeld om de lantaarnpaal en de schuifdeuren te repareren, zal de kantonrechter de dwangsom beperken tot € 250,00 per dag met een maximum van € 50.000,00. [eiseres] heeft recht op huurprijsvermindering 3.17. [eiseres] vordert huurprijsvermindering van 10% voor de periode februari 2024 tot en met september 2024 en 5% voor de periode oktober 2024 tot aan de dag waarop de voormelde gebreken (de kantonrechter begrijpt: de gestelde gebreken 1 tot en met 7) verholpen zijn. [gedaagde] is van mening dat er geen sprake is van een “substantieel” verminderd huurgenot en stelt dat partijen in artikel 11.3 van de algemene bepalingen het recht op huurprijsvermindering hebben uitgesloten. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.18. Partijen hebben in artikel 11.3 van de algemene bepalingen weliswaar afgesproken dat de huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, maar toch slaagt het beroep van [gedaagde] op dit artikel niet. Partijen zijn namelijk in artikel 11.4 overeengekomen dat artikel 11.3 niet van toepassing is wanneer de verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. Daarvan is sprake, zoals [eiseres] ook stelt. [eiseres] heeft op 7 februari 2024 [gedaagde] schriftelijk gesommeerd om de gestelde gebreken 1 tot en met 6 binnen zes weken te herstellen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. [eiseres] kan daarom in beginsel aanspraak maken op huurprijsvermindering, mits voldaan is aan de wettelijke vereisten. 3.19. Artikel 7:207 BW geeft de huurder het recht een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek. Het recht op huurprijsvermindering bestaat vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder óf waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Niet iedere vermindering van het huurgenot rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs; die aantasting van het huurgenot moet substantieel zijn. 3.20. Zoals onder punt 3.5 tot en met 3.8 en punt 3.13 en 3.14 overwogen zijn het puin rondom het gehuurde (2), het hekwerk op het parkeerterrein (3) en de gebarsten/beschadigde ramen (6) geen gebreken die door [gedaagde] hersteld moeten worden. [eiseres] heeft ten aanzien van deze gestelde gebreken dan ook geen recht op huurprijsvermindering. Of [eiseres] recht heeft op huurprijsvermindering voor de gestelde gebreken onder 1, 4, 5 en 7 wordt hierna afzonderlijk besproken. [eiseres] heeft recht op huurprijsvermindering vanwege grof puin op de terrasgrond bij het restaurant (1) 3.21. [eiseres] heeft [gedaagde] op 7 februari 2024 gesommeerd om het puin op de terrasgrond bij het restaurant op te ruimen. Dit heeft [gedaagde] op 9 oktober 2024 gedaan. [gedaagde] is daarbij wel van mening dat het puin op de terrasgrond niet kwalificeert als een gebrek, omdat de plek waar het puin ligt niet tot het gehuurde behoort en er geen terras is. Daarom heeft [eiseres] volgens haar ook geen recht op huurprijsvermindering. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.22. Het puin op de “terrasgrond” is een genotsbeperkende omstandigheid die [eiseres] bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs niet hoefde te verwachten en levert daarom een gebrek op. Bovendien is er sprake van substantieel verminderd huurgenot. Op de foto’s bij productie 3 van de dagvaarding is te zien dat er grote puinbergen voor de ramen van het gehuurde liggen, direct in het zicht van de gasten die bij [eiseres] komen eten. Met deze foto’s heeft [eiseres] voldoende onderbouwd dat de uitstraling van het gehuurde door deze grote puinbergen wordt aangetast. Daarbij is niet relevant of het stuk grond waar het om gaat wel of niet bij het gehuurde hoort. Al eerder is namelijk overwogen dat het huurgenot van een huurder zich ook kan uitstrekken tot de uitstraling van het gehuurde. Bovendien is het puin onder de invloedsfeer van [gedaagde] voor de ramen van het gehuurde neergelegd en [gedaagde] is ook in staat gebleken om het puin voor de ramen uiteindelijk wel weg te halen. Gelet op het voorgaande heeft [eiseres] voor de periode februari 2024 tot en met september 2024 en recht op huurprijsvermindering. [eiseres] heeft geen recht op huurprijsvermindering vanwege defecte verlichting (4) 3.23. Zoals besproken onder punt 3.1 en 3.2 heeft [eiseres] in haar dagvaarding gevorderd om de verlichting op het parkeerterrein te repareren en heeft [gedaagde] op 3 september 2024 de verlichting gerepareerd, op één lantaarnpaal na. 3.24. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd dat het niet werken van een deel van de verlichting van het parkeerterrein een “substantieel” verminderd huurgenot oplevert. De enkele stelling dat door de gebrekkige verlichting sprake is van een onveilige situatie voor (bezoekers van) [eiseres] is daarvoor onvoldoende. [gedaagde] betwist die stelling namelijk en [eiseres] heeft nagelaten om die stelling vervolgens nader te onderbouwen. [eiseres] heeft dus geen recht op huurprijsvermindering met betrekking tot de (niet werkende) verlichting op het parkeerterrein. [eiseres] heeft recht op huurprijsvermindering vanwege de defecte schuifdeuren (5) 3.25. Zoals overwogen onder 3.12 levert het niet naar behoren werken van de schuifdeuren in het gehuurde een gebrek op. Op 7 februari 2024 heeft [eiseres] [gedaagde] gesommeerd om twee schuifdeuren te repareren. In de dagvaarding stelt [eiseres] dat de schuifdeuren 3 en 4 defect zijn en schuifdeur 2 gedeeltelijk defect is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] aangegeven dat er een monteur langs is geweest en het nu nog gaat om de schuifdeuren 1 en 3. 3.26. Het af en aan wel en niet werken van de schuifdeuren maakt dat er sprake is van substantieel verminderd huurgenot. [eiseres] heeft onderbouwd (en [gedaagde] heeft niet betwist) dat de schuifdeuren niet meer deugdelijk op slot kunnen en dat kou en tocht het restaurant binnenkomen wat zorgt voor verkouden/ziek personeel. In ieder geval vanaf7 februari 2024 zijn er verschillende schuifdeuren defect geweest en er zijn nog steeds schuifdeuren defect.

3.29. [eiseres] heeft gelet op het voorgaande met betrekking tot het puin op de terrasgrond en de defecte schuifdeuren recht op huurprijsvermindering. De kantonrechter acht een huurprijsvermindering redelijk van 5% per maand voor de periode februari 2024 (maand van sommatie) tot en met september 2024 (puin opgeruimd) en op 2,5% per maand van oktober 2024 tot het moment waarop de schuifdeuren zijn gerepareerd. 3.30. Bovenstaande betekent dat de huurprijs van februari 2024 tot en met september 2024 wordt verminderd met € 1.188,71 exclusief btw per maand (€ 23.774,13 x 0,05) en vanaf oktober 2024 tot het moment waarop de schuifdeuren 1 en 3 zijn gerepareerd met € 594,35 exclusief btw per maand (€ 23.774,13 x 0,025). [eiseres] mag de huurprijsvermindering niet verrekenen 3.31. Partijen zijn in discussie of de huurprijsvermindering mag worden verrekend met nog te betalen huurtermijnen. In artikel 25.1 van de algemene bepalingen is kortgezegd bepaald dat de betaling van de huurprijs zonder verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft dient te geschieden. De kantonrechter concludeert dan ook (net als [gedaagde] ) dat [eiseres] haar vordering vanwege huurprijsvermindering niet met haar toekomstige huurtermijnen mag verrekenen. Buitengerechtelijke incassokosten 3.32. [eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Voldaan dient te worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de kantonrechter de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal toewijzen. Aangezien sprake is van een hoofdvordering (herstel van gebreken) van onbepaalde waarde, wordt een bedrag van € 462,50 toegewezen. Proceskosten 3.33. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 112,37 - griffierecht € 130,00 - salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten × € 204,00) - nakosten € 102,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 752,37 3.34. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Uitvoerbaar bij voorraad 3.35. De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

De kantonrechter: 4.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen zes weken na dit vonnis de defecte lantaarnpaal op het parkeerterrein bij het restaurant van [eiseres] te repareren of laten werken, zodat alle lampen branden als het donker is, 4.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen zes weken na dit vonnis de schuifdeur die de hoofdingang van het pand vormt (1) en de schuifdeur die de toegang vormt tot zaal c van het restaurant (3) te voorzien van nieuwe bedieningsunits, althans te repareren, zodanig dat deze automatisch open en dicht gaan en afgesloten kunnen worden (op slot gedaan), 4.3. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordelingen onder 4.1 en 4.2 voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt, 4.4. bepaalt dat de door [eiseres] aan [gedaagde] verschuldigde huurprijs van thans € 23.774,13 exclusief btw per maand zal worden verminderd met € 1.188,71 exclusief btw per maand, ingaande op 1 februari 2024 tot en met 30 september 2024, 4.5. bepaalt dat de door [eiseres] aan [gedaagde] verschuldigde huurprijs van thans € 23.774,13 exclusief btw per maand zal worden verminderd met € 594,35 exclusief btw per maand, ingaande op 1 oktober 2024 tot aan de dag waarop de schuifdeuren 1 en 3 zijn gerepareerd, 4.6. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, 4.7. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 752,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.8. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 4.9. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 4.10. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11076592 \ UC EXPL 24-2934 RJ/58605 Vonnis van 29 januari 2025 in de zaak van [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigden: mr. E.M. Oskam en mr. I. Wenink, tegen [gedaagde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M. Sloot.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 18 april 2024 met producties 1 tot en met 13;- de conclusie van antwoord van 26 juni 2024 met producties 1 en 2; - de akte wijziging van eis en een correctie met ook overlegging producties 14a tot en met 14c van [eiseres] ; - de akte met aanvullende producties 15 tot en met 18 van [eiseres] . 1.2. Op 18 november 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij waren namens [eiseres] de heer [A] en mevrouw [B] aanwezig, samen met mr. E.M. Oskam en mr. I. Wenink. Namens [gedaagde] was de heer [C] (directeur) aanwezig, samen met mr. M. Sloot. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen. Deze zijn aan het dossier toegevoegd. 1.3. De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis in deze zaak vandaag wordt uitgesproken. 2De kern van de zaak 2.1. [eiseres] huurt een bedrijfsruimte van [gedaagde] in [vestigingsplaats 1] voor een huurprijs van thans € 23.774,13 exclusief btw per maand. [eiseres] exploiteert een restaurant in de bedrijfsruimte en volgens haar is er sprake (geweest) van zeven verschillende gebreken aan het gehuurde. [eiseres] wil dat [gedaagde] de (resterende) gebreken herstelt en zij wil ook huurprijsvermindering. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] (nog) één lantaarnpaal en twee schuifdeuren moet repareren. Ook heeft [eiseres] recht op een huurprijsvermindering van 5% voor de maanden februari 2024 tot en met september 2024 en 2,5% voor de maanden oktober 2024 tot het moment waarop de twee schuifdeuren zijn gerepareerd.

De eiswijziging 3.1. [eiseres] heeft in de dagvaarding veroordeling van [gedaagde] gevorderd om de volgende gebreken te verhelpen: opruimen en afvoeren van grof puin op de terrasgrond bij het restaurant opruimen en afvoeren van grof puin rondom het gehuurde verwijderen of verplaatsen van hekwerk op het parkeerterrein repareren van verlichting op het parkeerterrein repareren van vier schuifdeuren vervangen van gebarsten/beschadigde ramen dichtmaken van openingen in de gevel. 3.2. In de akte wijziging van eis stelt [eiseres] dat op 3 september 2024 de buitenverlichting (op één lantaarnpaal na) is gerepareerd (4), dat eind september 2024 de twee openingen in de gevel zijn dichtgezet (7) en dat op 9 oktober 2024 het puin van de terrasgrond is verwijderd (1). [eiseres] heeft daarom haar eis verminderd en vordert nog herstel van de gebreken 2 tot en met 6. Daarnaast heeft [eiseres] haar eis vermeerderd met een vordering tot huurprijsvermindering. 3.3. De kantonrechter zal hierna eerst bespreken welke van de gestelde gebreken [gedaagde] moet herstellen en daarna of [eiseres] recht heeft op huurprijsvermindering. [gedaagde] moet een aantal gebreken herstellen 3.4. Op grond van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geldt dat een gebrek een staat of eigenschap is van het gehuurde waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak. De verhuurder is op grond van artikel 7:206 BW in beginsel verplicht om op verlangen van de huurder de gebreken te verhelpen. Daarbij hebben [eiseres] en [gedaagde] in artikel 2.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst (hierna: algemene bepalingen) afgesproken dat voor de vraag of genotsbeperkende feiten en omstandigheden als een gebrek kwalificeren in de zin van artikel 7:204 BW, van belang is wat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde. [gedaagde] hoeft geen grof puin rondom het gehuurde op te ruimten of af te voeren (2) 3.5. Ten eerste wil [eiseres] dat [gedaagde] grote puinbergen rondom het gehuurde opruimt, omdat volgens [eiseres] haar zicht (en dat van haar gasten) wordt verstoord en omdat er sprake is van afbreuk aan sfeer en uitstraling van het gehuurde. [gedaagde] wil dit puin niet opruimen, omdat het puin zich op een ander perceel bevindt en het zal worden aangewend voor de ondergrond van een bouwproject daar. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.6. Het grof puin rondom het gehuurde is geen gebrek. Het is komen vast te staan dat het puin zich niet op het door [eiseres] gehuurde perceel bevindt of in de directe nabijheid van het pand (anders dan de inmiddels wel door [gedaagde] verwijderde hoeveelheid puin). Die ingenomen stelling van [gedaagde] heeft [eiseres] namelijk niet weersproken. Op zichzelf heeft [eiseres] vervolgens gelijk met haar stelling dat het huurgenot van een huurder zich ook kan uitstrekken tot de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstaling van het gehuurde, maar het puin dat (nu nog) op het perceel naast het gehuurde ligt, valt daar niet onder. [eiseres] heeft niet inzichtelijk gemaakt dat het puin op het naastliggende perceel het gehuurde minder bereikbaar of toegankelijk maakt. Ook heeft zij niet inzichtelijk gemaakt dat het puin naast het gehuurde een zodanige invloed heeft op de uitstraling van het gehuurde zelf, dat van een gebrek kan worden gesproken. [eiseres] wordt daarom niet gevolgd in haar stelling dat haar huurgenot door dit grof puin is verminderd. Voorgaande maakt dat er geen sprake is van een gebrek en [gedaagde] hoeft het puin daarom niet op te ruimen. [gedaagde] hoeft het hekwerk op het parkeerterrein niet te verwijderen of te verplaatsen (3) 3.7. Ten tweede wil [eiseres] dat [gedaagde] het door haar geplaatste hekwerk verwijdert of verplaatst, omdat het parkeerterrein van het restaurant aan de voorzijde door het geplaatste hekwerk niet meer bereikbaar is. [gedaagde] wil het hekwerk niet verwijderen, omdat het parkeerterrein volgens [gedaagde] niet door [eiseres] wordt gehuurd, er nog genoeg parkeerplaatsen overblijven waar bezoekers wel kunnen parkeren en de hekken uit veiligheidsoverwegingen dienen te blijven staan (ze staan om bouwgrond heen). De kantonrechter overweegt als volgt. 3.8. Dat het parkeerterrein van het restaurant aan de voorzijde niet meer bereikbaar is, levert geen gebrek op. Partijen zijn het er weliswaar over eens dat de gasten van [eiseres] gebruik mogen maken van het parkeerterrein rondom het gehuurde, maar zij zijn niet concreet overeengekomen dat [eiseres] het recht heeft om van specifiek aangewezen parkeerplaatsen gebruik te mogen maken. Bovendien staat als onbetwist vast dat ook zonder de toegankelijkheid van het parkeerterrein aan de voorkant er meer dan voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor de klanten van [eiseres] . [gedaagde] voldoet dus nog steeds aan hetgeen partijen hebben afgesproken, namelijk het “gebruik van parkeerplaatsen”. [gedaagde] hoeft het hekwerk daarom niet te verplaatsen en de vordering wordt op dit punt dan ook afgewezen. [gedaagde] moet de verlichting op het parkeerterrein (laten) repareren (4) 3.9. Ten derde heeft [eiseres] na haar wijziging van eis veroordeling van [gedaagde] gevorderd om nog één lantaarnpaal te repareren. [gedaagde] heeft toegezegd deze lantaarnpaal ook nog te zullen (laten) repareren en vindt daarom dat [eiseres] geen belang meer heeft bij haar vordering. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.10. [gedaagde] heeft meermaals toegezegd de verlichting op het parkeerterrein te zullen repareren. De kantonrechter begrijpt dit als een erkenning van haar verplichting om deze lantaarnpaal (ook nog) te repareren. [gedaagde] zal daarom daartoe worden veroordeeld. [eiseres] heeft ook een belang bij toewijzing van deze vordering, omdat - ondanks die toezeggingen - de laatste lantaarnpaal nog niet is gerepareerd en ook ten aanzien van andere vorderingen van [eiseres] is gebleken dat [gedaagde] regelmatig pas na vele aansporingen tot actie komt. [gedaagde] moet de schuifdeuren (laten) repareren (5) 3.11. Ten vierde vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] om de vier sets schuifdeuren te voorzien van nieuwe bedieningsunits, althans te repareren, zodat deze automatisch open en dicht gaan en afgesloten kunnen worden (op slot gedaan). De schuifdeuren bevinden zich bij de hoofdingang van het pand (1), de hoofdingang van het restaurant (2), de toegang tot zaal c van het restaurant (3) en de schuifdeuren naar het atrium/binnengedeelte van het pand (4). De kantonrechter overweegt als volgt. 3.12. De defecte schuifdeuren kwalificeren als een gebrek dat [gedaagde] moet herstellen. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het onderhoud en herstel van de schuifdeuren onder haar verplichting als verhuurder valt. [eiseres] heeft toegelicht dat de schuifdeuren niet meer deugdelijk op slot kunnen en dat kou en tocht het restaurant binnenkomen wat zorgt voor verkouden/ziek personeel. Dit maakt dat [eiseres] niet het genot van het gehuurde heeft dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

3.15. [gedaagde] moet dus nog één lantaarnpaal en twee schuifdeuren (laten) repareren. [eiseres] heeft met betrekking tot het herstel van alle gebreken (1 tot en met 7) een dwangsom gevorderd van € 500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00 als de gebreken niet binnen 6 weken na het vonnis worden hersteld. [gedaagde] vindt deze dwangsom te hoog en geeft bovendien aan dat een termijn van 6 weken te kort is in verband met de levering van onderdelen voor de schuifdeuren. De termijn dient volgens [gedaagde] in ieder geval 10 weken te zijn. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.16. [gedaagde] heeft toegezegd de schuifdeuren te zullen repareren en heeft inmiddels ruim de tijd gehad om de onderdelen voor de schuifdeuren te bestellen. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen tot het betalen van een dwangsom, wanneer zij de lantaarnpaal en schuifdeuren niet binnen 6 weken na dit vonnis heeft hersteld. Omdat [gedaagde] alleen wordt veroordeeld om de lantaarnpaal en de schuifdeuren te repareren, zal de kantonrechter de dwangsom beperken tot € 250,00 per dag met een maximum van € 50.000,00. [eiseres] heeft recht op huurprijsvermindering 3.17. [eiseres] vordert huurprijsvermindering van 10% voor de periode februari 2024 tot en met september 2024 en 5% voor de periode oktober 2024 tot aan de dag waarop de voormelde gebreken (de kantonrechter begrijpt: de gestelde gebreken 1 tot en met 7) verholpen zijn. [gedaagde] is van mening dat er geen sprake is van een “substantieel” verminderd huurgenot en stelt dat partijen in artikel 11.3 van de algemene bepalingen het recht op huurprijsvermindering hebben uitgesloten. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.18. Partijen hebben in artikel 11.3 van de algemene bepalingen weliswaar afgesproken dat de huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, maar toch slaagt het beroep van [gedaagde] op dit artikel niet. Partijen zijn namelijk in artikel 11.4 overeengekomen dat artikel 11.3 niet van toepassing is wanneer de verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. Daarvan is sprake, zoals [eiseres] ook stelt. [eiseres] heeft op 7 februari 2024 [gedaagde] schriftelijk gesommeerd om de gestelde gebreken 1 tot en met 6 binnen zes weken te herstellen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. [eiseres] kan daarom in beginsel aanspraak maken op huurprijsvermindering, mits voldaan is aan de wettelijke vereisten. 3.19. Artikel 7:207 BW geeft de huurder het recht een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek. Het recht op huurprijsvermindering bestaat vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder óf waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Niet iedere vermindering van het huurgenot rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs; die aantasting van het huurgenot moet substantieel zijn. 3.20. Zoals onder punt 3.5 tot en met 3.8 en punt 3.13 en 3.14 overwogen zijn het puin rondom het gehuurde (2), het hekwerk op het parkeerterrein (3) en de gebarsten/beschadigde ramen (6) geen gebreken die door [gedaagde] hersteld moeten worden. [eiseres] heeft ten aanzien van deze gestelde gebreken dan ook geen recht op huurprijsvermindering. Of [eiseres] recht heeft op huurprijsvermindering voor de gestelde gebreken onder 1, 4, 5 en 7 wordt hierna afzonderlijk besproken. [eiseres] heeft recht op huurprijsvermindering vanwege grof puin op de terrasgrond bij het restaurant (1) 3.21. [eiseres] heeft [gedaagde] op 7 februari 2024 gesommeerd om het puin op de terrasgrond bij het restaurant op te ruimen. Dit heeft [gedaagde] op 9 oktober 2024 gedaan. [gedaagde] is daarbij wel van mening dat het puin op de terrasgrond niet kwalificeert als een gebrek, omdat de plek waar het puin ligt niet tot het gehuurde behoort en er geen terras is. Daarom heeft [eiseres] volgens haar ook geen recht op huurprijsvermindering. De kantonrechter overweegt als volgt. 3.22. Het puin op de “terrasgrond” is een genotsbeperkende omstandigheid die [eiseres] bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs niet hoefde te verwachten en levert daarom een gebrek op. Bovendien is er sprake van substantieel verminderd huurgenot. Op de foto’s bij productie 3 van de dagvaarding is te zien dat er grote puinbergen voor de ramen van het gehuurde liggen, direct in het zicht van de gasten die bij [eiseres] komen eten. Met deze foto’s heeft [eiseres] voldoende onderbouwd dat de uitstraling van het gehuurde door deze grote puinbergen wordt aangetast. Daarbij is niet relevant of het stuk grond waar het om gaat wel of niet bij het gehuurde hoort. Al eerder is namelijk overwogen dat het huurgenot van een huurder zich ook kan uitstrekken tot de uitstraling van het gehuurde. Bovendien is het puin onder de invloedsfeer van [gedaagde] voor de ramen van het gehuurde neergelegd en [gedaagde] is ook in staat gebleken om het puin voor de ramen uiteindelijk wel weg te halen. Gelet op het voorgaande heeft [eiseres] voor de periode februari 2024 tot en met september 2024 en recht op huurprijsvermindering. [eiseres] heeft geen recht op huurprijsvermindering vanwege defecte verlichting (4) 3.23. Zoals besproken onder punt 3.1 en 3.2 heeft [eiseres] in haar dagvaarding gevorderd om de verlichting op het parkeerterrein te repareren en heeft [gedaagde] op 3 september 2024 de verlichting gerepareerd, op één lantaarnpaal na. 3.24. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd dat het niet werken van een deel van de verlichting van het parkeerterrein een “substantieel” verminderd huurgenot oplevert. De enkele stelling dat door de gebrekkige verlichting sprake is van een onveilige situatie voor (bezoekers van) [eiseres] is daarvoor onvoldoende. [gedaagde] betwist die stelling namelijk en [eiseres] heeft nagelaten om die stelling vervolgens nader te onderbouwen. [eiseres] heeft dus geen recht op huurprijsvermindering met betrekking tot de (niet werkende) verlichting op het parkeerterrein. [eiseres] heeft recht op huurprijsvermindering vanwege de defecte schuifdeuren (5) 3.25. Zoals overwogen onder 3.12 levert het niet naar behoren werken van de schuifdeuren in het gehuurde een gebrek op. Op 7 februari 2024 heeft [eiseres] [gedaagde] gesommeerd om twee schuifdeuren te repareren. In de dagvaarding stelt [eiseres] dat de schuifdeuren 3 en 4 defect zijn en schuifdeur 2 gedeeltelijk defect is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] aangegeven dat er een monteur langs is geweest en het nu nog gaat om de schuifdeuren 1 en 3. 3.26. Het af en aan wel en niet werken van de schuifdeuren maakt dat er sprake is van substantieel verminderd huurgenot. [eiseres] heeft onderbouwd (en [gedaagde] heeft niet betwist) dat de schuifdeuren niet meer deugdelijk op slot kunnen en dat kou en tocht het restaurant binnenkomen wat zorgt voor verkouden/ziek personeel. In ieder geval vanaf7 februari 2024 zijn er verschillende schuifdeuren defect geweest en er zijn nog steeds schuifdeuren defect.

3.29. [eiseres] heeft gelet op het voorgaande met betrekking tot het puin op de terrasgrond en de defecte schuifdeuren recht op huurprijsvermindering. De kantonrechter acht een huurprijsvermindering redelijk van 5% per maand voor de periode februari 2024 (maand van sommatie) tot en met september 2024 (puin opgeruimd) en op 2,5% per maand van oktober 2024 tot het moment waarop de schuifdeuren zijn gerepareerd. 3.30. Bovenstaande betekent dat de huurprijs van februari 2024 tot en met september 2024 wordt verminderd met € 1.188,71 exclusief btw per maand (€ 23.774,13 x 0,05) en vanaf oktober 2024 tot het moment waarop de schuifdeuren 1 en 3 zijn gerepareerd met € 594,35 exclusief btw per maand (€ 23.774,13 x 0,025). [eiseres] mag de huurprijsvermindering niet verrekenen 3.31. Partijen zijn in discussie of de huurprijsvermindering mag worden verrekend met nog te betalen huurtermijnen. In artikel 25.1 van de algemene bepalingen is kortgezegd bepaald dat de betaling van de huurprijs zonder verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft dient te geschieden. De kantonrechter concludeert dan ook (net als [gedaagde] ) dat [eiseres] haar vordering vanwege huurprijsvermindering niet met haar toekomstige huurtermijnen mag verrekenen. Buitengerechtelijke incassokosten 3.32. [eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Voldaan dient te worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de kantonrechter de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal toewijzen. Aangezien sprake is van een hoofdvordering (herstel van gebreken) van onbepaalde waarde, wordt een bedrag van € 462,50 toegewezen. Proceskosten 3.33. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 112,37 - griffierecht € 130,00 - salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten × € 204,00) - nakosten € 102,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 752,37 3.34. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Uitvoerbaar bij voorraad 3.35. De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

De kantonrechter: 4.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen zes weken na dit vonnis de defecte lantaarnpaal op het parkeerterrein bij het restaurant van [eiseres] te repareren of laten werken, zodat alle lampen branden als het donker is, 4.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen zes weken na dit vonnis de schuifdeur die de hoofdingang van het pand vormt (1) en de schuifdeur die de toegang vormt tot zaal c van het restaurant (3) te voorzien van nieuwe bedieningsunits, althans te repareren, zodanig dat deze automatisch open en dicht gaan en afgesloten kunnen worden (op slot gedaan), 4.3. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordelingen onder 4.1 en 4.2 voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt, 4.4. bepaalt dat de door [eiseres] aan [gedaagde] verschuldigde huurprijs van thans € 23.774,13 exclusief btw per maand zal worden verminderd met € 1.188,71 exclusief btw per maand, ingaande op 1 februari 2024 tot en met 30 september 2024, 4.5. bepaalt dat de door [eiseres] aan [gedaagde] verschuldigde huurprijs van thans € 23.774,13 exclusief btw per maand zal worden verminderd met € 594,35 exclusief btw per maand, ingaande op 1 oktober 2024 tot aan de dag waarop de schuifdeuren 1 en 3 zijn gerepareerd, 4.6. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, 4.7. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 752,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.8. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 4.9. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 4.10. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.