ECLI:NL:RBMNE:2025:178

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Lelystad Zaaknummer: C/16/580398 / HL ZA 24-235 Vonnis van 29 januari 2025 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2] , beide wonend in [woonplaats] , eisers, hierna: [eisers] advocaat: mr. C. Brocklebank-Groen, tegen Gemeente Almere, zetelend in Almere, gedaagde, hierna: de Gemeente, advocaat: mr. J.E. Veenstra en mr. W.R. de Vries.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 15, - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6, - de nadere producties 16 tot en met 24 van [eisers] van 18 december 2024. 1.2. Op de mondelinge behandeling is gezegd dat uiterlijk vandaag vonnis wordt gewezen. 2De kern van de zaak 2.1. [eisers] hebben in 2019 een zelfbouwkavel in Almere in optie gekregen van de Gemeente. In dat verband hebben zij een reserveringsovereenkomst met de Gemeente gesloten, waarin de stappen zijn vastgelegd om te komen tot de koop van die kavel. Onder meer vanwege de coronasituatie hebben [eisers] een aantal keer uitstel gekregen om aan hun verplichtingen te voldoen. Uiteindelijk was de Gemeente niet tot nader uitstel bereid en is de reserveringsovereenkomst komen te vervallen. De Gemeente mocht het op 20 januari 2021 gedane aanbod tot koop van [eisers] weigeren en is daardoor niet tekortgeschoten. De Gemeente heeft ook geen onrechtmatige daad jegens [eisers] gepleegd door de onderhandelingen af te breken.

3.1. [eisers] vorderen dat de rechtbank de Gemeente veroordeelt tot betaling van schadevergoeding van € 547.185,31 dan wel € 172.625,11, primair op grond van het niet-nakomen van de reserveringsovereenkomst en subsidiair, op grond van onrechtmatig afgebroken onderhandelingen. 3.2. Op de zitting heeft mr. Brocklebank-Groen verklaard dat de – naar de rechtbank begrijpt: subsidiaire – vordering wordt verminderd tot het zogeheten negatieve contractsbelang. Desgevraagd heeft mr. Brocklebank-Groen in dit verband geen concreet bedrag kunnen noemen. 3.3. De Gemeente is het niet eens met [eisers] en wil dat de rechtbank de vorderingen afwijst. Geen tekortkoming onder de reserveringsovereenkomst 3.4. Volgens [eisers] is de Gemeente tekortgeschoten in haar verplichtingen onder de reserveringsovereenkomst omdat de Gemeente heeft geweigerd de kavel op 20 januari 2021 aan hen te verkopen. 3.5. Daarin volgt de rechtbank [eisers] niet. De reserveringsovereenkomst heeft uitdrukkelijk tot doel het recht op koop van de kavel te omkaderen en dat recht bestaat dan ook enkel zolang de reserveringsovereenkomst geldt. Aan deze laatste voorwaarde is niet voldaan omdat de reserveringsovereenkomst, na twee eerdere verlengingen, liep tot 2 januari 2021. Over een derde verlenging hebben partijen weliswaar uitvoerig overleg gehad, maar hierover is uiteindelijk geen wilsovereenstemming bereikt. Dat betekent dat toen [eisers] op 20 januari 2021 – uit het niets, na eerder te hebben gemeld dat zij de financiering niet rond kregen – aan de Gemeente mededeelden dat zij de kavel wilden kopen, de Gemeente niet langer was gebonden aan de reserveringsovereenkomst zodat het haar vrij stond het aanbod van [eisers] naast zich neer te leggen. 3.6. Dat de Gemeente op 28 januari 2021 aan [eisers] heeft laten weten dat de reserveringsovereenkomst op 21 januari 2021 is beëindigd is ongelukkig, maar wil niet zeggen dat deze op 20 januari 2021 nog bestond. Het was duidelijk of had dat moeten zijn dat de tweede verlenging gold tot 2 januari 2021. [eisers] hebben nog betoogd dat zij de Nederlandse taal niet of slecht machtig zijn en daardoor de brieven van de Gemeente slecht begrepen, maar dat is een omstandigheid die voor hun rekening en risico komt. Het had op hun weg gelegen om de daarvoor benodigde bijstand in te roepen. 3.7. De rechtbank overweegt ten overvloede dat [eisers] onvoldoende hebben onderbouwd dat zij schade hebben geleden door de gestelde tekortkoming. [eisers] wijzen op gederfde inkomsten omdat zij hun bezittingen in de VS te gelde hebben moeten maken om de aankoop van de kavel te kunnen financieren, maar dit inkomstenverlies hadden zij ook gehad als de koop wel was doorgegaan. Zij hadden het geld immers nodig voor het kopen van de kavel en de bouw van een huis. Hetzelfde geldt voor de opgevoerde makelaarskosten in verband met de verkoop van hun huis in de VS. De reserveringsvergoedingen die [eisers] aan de Gemeente hebben moeten betalen en de kosten voor de aanvraag van de omgevingsvergunning hadden zij ook gehad als de koop wel was doorgegaan. Geen onrechtmatige daad 3.8. [eisers] betogen subsidiair dat de Gemeente de onderhandelingen om te komen tot een koopovereenkomst niet had mogen afbreken. Volgens is hen is de Gemeente aansprakelijk voor de schade die zij hierdoor hebben geleden. 3.9. Het betoog van [eisers] slaagt niet omdat zij tegenover de gemotiveerde betwisting door de Gemeente onvoldoende hebben onderbouwd dat zij er op mochten vertrouwen dat er een koopovereenkomst met de Gemeente tot stand zou komen. 3.10. Volgens [eisers] voldeden zij aan alle voorwaarden uit de reserveringsovereenkomst en mochten zij er daarom vanuit gaan, dat als zij de wens daartoe aan de Gemeente kenbaar maakten, zij de kavel konden kopen. Dat was wellicht zo in december 2020, maar vast staat dat [eisers] toen die wens niet kenbaar hebben gemaakt. In plaats daarvan hebben zij op 23 december 2020 om een derde verlenging gevraagd omdat zij hun financiering nog niet rond hadden. De Gemeente heeft toen de op 28 december 2020 geplande tekenafspraak afgezegd, kennelijk met instemming van [eisers] , en partijen zijn in gesprek gegaan over de door [eisers] gewenste verlenging. 3.11. Zolang deze gesprekken nog liepen mochten [eisers] er inderdaad vanuit gaan dat het – als partijen het hierover eens zouden worden – alsnog tot koop van de kavel zou komen. Maar feit is dat partijen het uiteindelijk niet eens zijn geworden omdat [eisers] meer uitstel wilden dan de zes maanden waartoe de Gemeente maximaal bereid was. En [eisers] hebben geen feiten en omstandigheden gesteld waaraan zij – ondanks de duidelijke en consequente stellingname over de (on)mogelijkheid van verder uitstel van de zijde van de Gemeente – het vertrouwen kunnen ontlenen dat het uiteindelijk toch tot een koop zou komen. Dat geldt des te meer omdat de Gemeente als bestuursorgaan in beginsel is gebonden aan de termijnen die zij stelt aan burgers en bedrijven, zodat het haar ook niet zonder meer vrij staat tot in lengte van dagen uitstel te blijven verlenen. 3.12. Uiteindelijk hebben [eisers] pas op 20 januari 2021 aan de Gemeente gemeld dat zij de kavel wilden kopen, maar de Gemeente had [eisers] daarvóór al laten weten dat als [eisers] haar aanbod voor een derde verlenging wilden accepteren onder de door de Gemeente gestelde voorwaarden, het daarvoor bestemde formulier uiterlijk op 13 januari 2021 ondertekend aan haar geretourneerd moest zijn. Dat [eisers] na het verstrijken van deze termijn er nog steeds vanuit mochten gaan dat de koop van de kavel door zou gaan, hebben zij niet gesteld en dat blijkt ook nergens uit. 3.13. Ten slotte stellen [eisers] ook nog dat de Gemeente wist dat zij hun bezittingen in de VS gingen verkopen. Maar afgezien van het feit dat daarmee nog niet is gegeven dat [eisers] daardoor schade zouden leiden, laat staan dat dit voor de Gemeente duidelijk had moeten zijn, legt dit enkele feit onvoldoende gewicht in de schaal om de handelwijze van de Gemeente onaanvaardbaar te achten. Proceskosten 3.14. [eisers] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van de Gemeente betalen. Deze proceskosten worden begroot op: - griffierecht € 688,00 - salaris advocaat € 7.004,00 (2 punten × € 3.502,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 7.870,00 3.15. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 3.16. De rechtbank zal de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren zoals gevorderd door de Gemeente.

De rechtbank 4.1. wijst de vorderingen af; 4.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 7.780,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend; 4.3. veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald; 4.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.L. Beckers en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Lelystad Zaaknummer: C/16/580398 / HL ZA 24-235 Vonnis van 29 januari 2025 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2] , beide wonend in [woonplaats] , eisers, hierna: [eisers] advocaat: mr. C. Brocklebank-Groen, tegen Gemeente Almere, zetelend in Almere, gedaagde, hierna: de Gemeente, advocaat: mr. J.E. Veenstra en mr. W.R. de Vries.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 15, - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6, - de nadere producties 16 tot en met 24 van [eisers] van 18 december 2024. 1.2. Op de mondelinge behandeling is gezegd dat uiterlijk vandaag vonnis wordt gewezen. 2De kern van de zaak 2.1. [eisers] hebben in 2019 een zelfbouwkavel in Almere in optie gekregen van de Gemeente. In dat verband hebben zij een reserveringsovereenkomst met de Gemeente gesloten, waarin de stappen zijn vastgelegd om te komen tot de koop van die kavel. Onder meer vanwege de coronasituatie hebben [eisers] een aantal keer uitstel gekregen om aan hun verplichtingen te voldoen. Uiteindelijk was de Gemeente niet tot nader uitstel bereid en is de reserveringsovereenkomst komen te vervallen. De Gemeente mocht het op 20 januari 2021 gedane aanbod tot koop van [eisers] weigeren en is daardoor niet tekortgeschoten. De Gemeente heeft ook geen onrechtmatige daad jegens [eisers] gepleegd door de onderhandelingen af te breken.

3.1. [eisers] vorderen dat de rechtbank de Gemeente veroordeelt tot betaling van schadevergoeding van € 547.185,31 dan wel € 172.625,11, primair op grond van het niet-nakomen van de reserveringsovereenkomst en subsidiair, op grond van onrechtmatig afgebroken onderhandelingen. 3.2. Op de zitting heeft mr. Brocklebank-Groen verklaard dat de – naar de rechtbank begrijpt: subsidiaire – vordering wordt verminderd tot het zogeheten negatieve contractsbelang. Desgevraagd heeft mr. Brocklebank-Groen in dit verband geen concreet bedrag kunnen noemen. 3.3. De Gemeente is het niet eens met [eisers] en wil dat de rechtbank de vorderingen afwijst. Geen tekortkoming onder de reserveringsovereenkomst 3.4. Volgens [eisers] is de Gemeente tekortgeschoten in haar verplichtingen onder de reserveringsovereenkomst omdat de Gemeente heeft geweigerd de kavel op 20 januari 2021 aan hen te verkopen. 3.5. Daarin volgt de rechtbank [eisers] niet. De reserveringsovereenkomst heeft uitdrukkelijk tot doel het recht op koop van de kavel te omkaderen en dat recht bestaat dan ook enkel zolang de reserveringsovereenkomst geldt. Aan deze laatste voorwaarde is niet voldaan omdat de reserveringsovereenkomst, na twee eerdere verlengingen, liep tot 2 januari 2021. Over een derde verlenging hebben partijen weliswaar uitvoerig overleg gehad, maar hierover is uiteindelijk geen wilsovereenstemming bereikt. Dat betekent dat toen [eisers] op 20 januari 2021 – uit het niets, na eerder te hebben gemeld dat zij de financiering niet rond kregen – aan de Gemeente mededeelden dat zij de kavel wilden kopen, de Gemeente niet langer was gebonden aan de reserveringsovereenkomst zodat het haar vrij stond het aanbod van [eisers] naast zich neer te leggen. 3.6. Dat de Gemeente op 28 januari 2021 aan [eisers] heeft laten weten dat de reserveringsovereenkomst op 21 januari 2021 is beëindigd is ongelukkig, maar wil niet zeggen dat deze op 20 januari 2021 nog bestond. Het was duidelijk of had dat moeten zijn dat de tweede verlenging gold tot 2 januari 2021. [eisers] hebben nog betoogd dat zij de Nederlandse taal niet of slecht machtig zijn en daardoor de brieven van de Gemeente slecht begrepen, maar dat is een omstandigheid die voor hun rekening en risico komt. Het had op hun weg gelegen om de daarvoor benodigde bijstand in te roepen. 3.7. De rechtbank overweegt ten overvloede dat [eisers] onvoldoende hebben onderbouwd dat zij schade hebben geleden door de gestelde tekortkoming. [eisers] wijzen op gederfde inkomsten omdat zij hun bezittingen in de VS te gelde hebben moeten maken om de aankoop van de kavel te kunnen financieren, maar dit inkomstenverlies hadden zij ook gehad als de koop wel was doorgegaan. Zij hadden het geld immers nodig voor het kopen van de kavel en de bouw van een huis. Hetzelfde geldt voor de opgevoerde makelaarskosten in verband met de verkoop van hun huis in de VS. De reserveringsvergoedingen die [eisers] aan de Gemeente hebben moeten betalen en de kosten voor de aanvraag van de omgevingsvergunning hadden zij ook gehad als de koop wel was doorgegaan. Geen onrechtmatige daad 3.8. [eisers] betogen subsidiair dat de Gemeente de onderhandelingen om te komen tot een koopovereenkomst niet had mogen afbreken. Volgens is hen is de Gemeente aansprakelijk voor de schade die zij hierdoor hebben geleden. 3.9. Het betoog van [eisers] slaagt niet omdat zij tegenover de gemotiveerde betwisting door de Gemeente onvoldoende hebben onderbouwd dat zij er op mochten vertrouwen dat er een koopovereenkomst met de Gemeente tot stand zou komen. 3.10. Volgens [eisers] voldeden zij aan alle voorwaarden uit de reserveringsovereenkomst en mochten zij er daarom vanuit gaan, dat als zij de wens daartoe aan de Gemeente kenbaar maakten, zij de kavel konden kopen. Dat was wellicht zo in december 2020, maar vast staat dat [eisers] toen die wens niet kenbaar hebben gemaakt. In plaats daarvan hebben zij op 23 december 2020 om een derde verlenging gevraagd omdat zij hun financiering nog niet rond hadden. De Gemeente heeft toen de op 28 december 2020 geplande tekenafspraak afgezegd, kennelijk met instemming van [eisers] , en partijen zijn in gesprek gegaan over de door [eisers] gewenste verlenging. 3.11. Zolang deze gesprekken nog liepen mochten [eisers] er inderdaad vanuit gaan dat het – als partijen het hierover eens zouden worden – alsnog tot koop van de kavel zou komen. Maar feit is dat partijen het uiteindelijk niet eens zijn geworden omdat [eisers] meer uitstel wilden dan de zes maanden waartoe de Gemeente maximaal bereid was. En [eisers] hebben geen feiten en omstandigheden gesteld waaraan zij – ondanks de duidelijke en consequente stellingname over de (on)mogelijkheid van verder uitstel van de zijde van de Gemeente – het vertrouwen kunnen ontlenen dat het uiteindelijk toch tot een koop zou komen. Dat geldt des te meer omdat de Gemeente als bestuursorgaan in beginsel is gebonden aan de termijnen die zij stelt aan burgers en bedrijven, zodat het haar ook niet zonder meer vrij staat tot in lengte van dagen uitstel te blijven verlenen. 3.12. Uiteindelijk hebben [eisers] pas op 20 januari 2021 aan de Gemeente gemeld dat zij de kavel wilden kopen, maar de Gemeente had [eisers] daarvóór al laten weten dat als [eisers] haar aanbod voor een derde verlenging wilden accepteren onder de door de Gemeente gestelde voorwaarden, het daarvoor bestemde formulier uiterlijk op 13 januari 2021 ondertekend aan haar geretourneerd moest zijn. Dat [eisers] na het verstrijken van deze termijn er nog steeds vanuit mochten gaan dat de koop van de kavel door zou gaan, hebben zij niet gesteld en dat blijkt ook nergens uit. 3.13. Ten slotte stellen [eisers] ook nog dat de Gemeente wist dat zij hun bezittingen in de VS gingen verkopen. Maar afgezien van het feit dat daarmee nog niet is gegeven dat [eisers] daardoor schade zouden leiden, laat staan dat dit voor de Gemeente duidelijk had moeten zijn, legt dit enkele feit onvoldoende gewicht in de schaal om de handelwijze van de Gemeente onaanvaardbaar te achten. Proceskosten 3.14. [eisers] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van de Gemeente betalen. Deze proceskosten worden begroot op: - griffierecht € 688,00 - salaris advocaat € 7.004,00 (2 punten × € 3.502,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 7.870,00 3.15. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 3.16. De rechtbank zal de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren zoals gevorderd door de Gemeente.

De rechtbank 4.1. wijst de vorderingen af; 4.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 7.780,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend; 4.3. veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald; 4.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.L. Beckers en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.