ECLI:NL:RBMNE:2025:1679

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/4818 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2025 in de zaak tussen [eiser ] en [eiseres] , uit [plaats 1] , eisers, en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente 1], verweerder (gemachtigde: P.E. Boersma).

1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 2.920.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eisers als eigenaren van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eisers zijn tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 16 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 2.758.000,-. 1.3 Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 1.4 Naar aanleiding van het beroepschrift van eisers heeft de heffingsambtenaar door de taxateur een nader onderzoek laten doen naar de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft op 17 mei 2024 een schikkingsvoorstel gestuurd aan eisers en voorgesteld om de waarde van de woning te verlagen naar € 2.644.000,-. De waarde was ook in de bezwaarfase niet genoeg verlaagd. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van het schikkingsvoorstel een taxatiematrix ingediend. Eisers zijn niet akkoord gegaan met het schikkingsvoorstel. De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend. 1.5 De zaak is behandeld op de zitting van 27 februari 2025. Hieraan heeft eiseres [eiseres] namens eisers deelgenomen. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben ook deelgenomen aan de zitting.

2. De woning is een in 1904 gebouwde vrijstaande woning met drie bergingen van in totaal 91 m², twee tuinhuizen van in totaal 21 m², een voorraadkelder van 16 m², een zolder van 12 m² en twee balkons van respectievelijk 4 m² en 2 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 241 m² met een perceeloppervlakte van 21.331 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers bepleiten in beroep een lagere waarde van € 1.758.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 2.644.000,-. 4. Nu de heffingsambtenaar de door hem in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eisers ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 2.644.000,- bestrijden, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is. 5. Niet in geschil is dat de waarde van de woning van eisers te hoog is vastgesteld en dat deze waarde ten onrechte is gehandhaafd in de bestreden uitspraak.

5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen. 7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats 2] en [plaats 1] , te weten: - [adres 2] in [plaats 1] , verkocht op 22 maart 2022 voor € 1.750.000,-; [adres 3] in [plaats 2] , verkocht op 1 mei 2021 voor € 2.000.000,-; [adres 4] in [plaats 2] , verkocht op 31 mei 2021 voor € 1.445.000,-; [adres 5] in [plaats 2] , verkocht op 19 april 2021 voor € 2.050.000,-; [adres 6] in [plaats 2] , verkocht op 22 april 2021 voor € 1.850.000,-; [adres 7] in [plaats 1] , verkocht op 9 december 2021 voor € 1.826.000,-. Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk? 8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn, waarvan een aantal ook rijksmonumenten. De referentiewoningen zijn ook niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 9. Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 10. Ter zitting is door eisers toegelicht dat het beroep niet ziet op de waardebepaling van de woning, maar slechts op de waardering van de grond. Dat maakt de beoordeling in het beroep beperkter. De rechtbank zal de bespreking dan ook beperken tot de waardebepaling van de grond. Beroepsgronden De waardering van de grond is onjuist 11. Eisers stellen zich op het standpunt dat de taxateur ten onrechte de gebruikelijke staffel heeft toegepast op het perceel van eisers. De staffel van € 75,- per m² behoort niet voor de resterende grond te gelden. Voor de resterende grond zou een bosgrond prijs berekend moeten worden van € 5,- per m². Eisers verzoeken dan ook om de grond vanaf 4.450 m² als bosgrond te zien en daarvoor een staffel van € 5,- per m² toe te passen. 11.1 Verweerder heeft ter zitting toegelicht waarom is gekozen voor het toepassen van deze grondstaffel. Uit de marktgegevens blijkt dat de grondprijs in [plaats 1] hoger ligt dan de grondprijs in de gemeente [gemeente 2] . Zelfs de waarden in [plaats 1] verschillen van elkaar. De woning en het perceel van eisers ligt in een waardegebied waar uit de verkoopcijfers blijkt dat het erg gewild is. Dat volgt ook uit de marktgegevens. Om deze reden zit er zo’n groot verschil tussen de grondstaffels. 11.2 Eisers hebben ter zitting aangevoerd dat zij niets kunnen doen met de woning omdat het een rijksmonument betreft. Zij zijn van mening dat hier een correctie van de grondstaffel had moeten worden toegepast, omdat sprake is van bijzondere omstandigheden. Dat onderbouwen zij als volgt. Allereerst is sprake van een rijksmonument. De woning kan niet worden afgebroken of in vergaande mate worden verbouwd. De woning met het bijbehorende perceel worden daardoor minder aantrekkelijk voor kopers. Daarnaast bestaat het perceel voor een groot gedeelte uit een verwaarloosd stuk bos. Door de inrichting van het perceel kan dit niet gesplitst worden en kunnen er ook geen twee woningen worden gebouwd. Het perceel zou om deze redenen volgens eisers niet meer waard zijn dan € 5,- per m² vanaf 4.450 m². Een correctie dient toegepast te worden. 11.2 De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht dat uit de marktgegevens naar voren komt dat in [plaats 1] voor vergelijkbare woningen met grote perceeloppervlakten hoge prijzen worden betaald. De omstandigheden die eisers aanvoeren leiden niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft de hiervoor genoemde standpunten van eisers terecht niet als bijzondere omstandigheden aangemerkt, omdat de grond los moet worden gezien van de woning. De beroepsgrond slaagt niet. Het stijgingspercentage 12. De WOZ-waarde van de woning is niet langer in geschil, zie rechtsoverweging 10. Echter, eisers hebben ook ter zitting nog aangehaald dat de WOZ-waarde met 70 % is toegenomen terwijl er niets is veranderd. De heffingsambtenaar heeft daarover op zitting gezegd dat de markt enorm veranderd is en dat het object in de jaren ervoor aan de lage kant is gewaardeerd en dat de verkoopprijzen van woningen zijn geëxplodeerd in [plaats 1] . De heffingsambtenaar geef aan dat hij had ervoor kunnen kiezen de WOZ-waarde gefaseerd te laten verhogen, maar uiteindelijk was de klap toch wel gekomen. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen.

13. Onder rechtsoverweging 4 heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep gegrond is. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank bepaalt dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op de door de heffingsambtenaar voorgestelde waarde van € 2.644.000,-. 14. De rechtbank draagt de heffingsambtenaar daarom op het door eisers betaalde griffierecht van € 50,- te vergoeden. Van een vergoeding van de proceskosten is geen sprake, omdat er door eisers geen kosten zijn gemaakt die volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht vergoed kunnen worden.

De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 2.644.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eisers te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 april 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.