ECLI:NL:RBMNE:2024:7655

uitspraak RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/2056 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, de heffingsambtenaar (gemachtigde: B. Boersma). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 februari 2023. 1.1. In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 1.351.000,-. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd. 1.2. Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 21 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 1.3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Na indiening van het beroep heeft de heffingsambtenaar een schikkingsvoorstel gedaan en aan eiser voorgesteld de waarde van de woning vast te stellen op €1.245.000,-. Dit schikkingsvoorstel heeft eiser niet geaccepteerd. De heffingsambtenaar heeft daarna op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 4 april 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] (taxateur).

2. De woning is een in 1938 gebouwde vrijstaande woning, met een aangebouwde garage, kelder en een berging/schuur. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 226 m2 en een kaveloppervlakte van 1.500 1112. 3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.165.000.-. De heffingsambtenaar handhaaft de in zijn schikkingsvoorstel vastgestelde waarde van € 1.245.000,-.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning onderbouwd door gebruik te maken van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen. Het betreft de volgende woningen: [referentiewoning 1] , verkocht op I april 2021 voor € 1.975.000,-; [referentiewoning 2] , verkocht op 31 juli 2020 voor € 1.282.500,-; [referentiewoning 3] , verkocht op 1 september 2020 voor € 1.260.000,-; [referentiewoning 4] , verkocht op 20 augustus 2021 voor € 1.430.000,-. Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt? 6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dit hieronder uit aan de hand van de door eiser ingediende beroepsgronden. 7. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardevermindering van de woning als gevolg van planschade. Deze planschade is vastgesteld in het door eiser overgelegde rapport van SAOZ. Zolang de planschade niet is weggenomen of is vergoed, is de schade reëel en drukt de schade de waarde van de woning. Gedurende het gehele belastingjaar 2022 is de schade geleden en heeft dus de waardevermindering van de woning bestaan. Tot een nieuw bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, blijft de planschade bestaan. Eiser verwijst ter zake naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 mei 20231, waarin is geoordeeld dat er in die zaak sprake was van planschade en de waarde van de woning op basis van het gelijkheidsbeginsel met 8% verlaagd moest worden. 8. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar het standpunt ingenomen dat voldoende rekening is gehouden met de door eiser geleden planschade. Om de waarde van de woning te onderbouwen is gezocht naar referentiewoningen die onder hetzelfde bestemmingplan vallen en ook last hebben van planschade. Dit staat echter niet op deze manier in de taxatiematrix. 9. De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat sprake is van planschade. De rechtbank is van oordeel dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de door eiser geleden planschade bij de vaststelling van de waarde van de woning. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk niet dat, en in hoeverre, de referentiewoningen ook planschade hebben geleden. De enkele stelling van de heffingsambtenaar dat bij deze referentiewoningen ook sprake was van planschade is daarvoor onvoldoende. Dit is immers niet te controleren en blijkt niet uit de taxatiematrix. Hierdoor is niet duidelijk of de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met de woning en in hoeverre rekening is gehouden met de geleden planschade en de verschillen tussen de woning en referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt. Omdat het beroep reeds hierom slaagt, laat de rechtbank de overige beroepsgronden van eiser onbesproken. Heeft eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt? 10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. In de hiervoor reeds genoemde uitspraak van het Gerechtshof Arnhem­ Leeuwarden van 16 mei 2023 gaat het over de woning aan de [adres 2] . Deze woning is vergelijkbaar met de woning van eiser. Verder worden alle woningen in de wijk allemaal op dezelfde systematisch wijze getroffen door planschade. Volgens eiser is de systematische oorzaak van de planschade voor alle getroffen woningen hetzelfde. De heffingsambtenaar heeft voor andere vergelijkbare woningen in de omgeving met planschade vastgesteld dat de waarde van de woning verlaagd moet worden met 8%. Dit is niet gebeurd voor de woning van eiser, daardoor is aan eiser een onevenredig hoge aanslag opgelegd. 11. De rechtbank overweegt het volgende. In de hiervoor genoemde uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 mei 2023 is onder verwijzing naar een uitspraak van de Hoge Raad van 23 april 20042 overwogen dat het gelijkheidsbeginsel van toepassing kan zijn a) indien in een meerderheid van de met het geval van de betrokken belastingplichtige vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven, b) indien de ongelijke behandeling van rechtens en feitelijk gelijke gevallen steunt op een gevoerd begunstigend (niet-gepubliceerd) beleid of c) indien zij voortkomt uit een oogmerk van begunstiging. Voor de aanwezigheid van een oogmerk van begunstiging moet vast staan dat de heffingsambtenaar het andere geval welbewust heeft bevoordeeld. Hierbij is het oogmerk van de heffingsambtenaar beslissend en niet de voorstelling die eiser zich daarvan heeft gemaakt. Het Gerechtshof heeft voorts overwogen dat met betrekking tot het oogmerk van begunstiging de woning aan de [adres 3] en de woning aan de [adres 2] voldoende vergelijkbaar zijn om te beoordelen of de inwerkingtreding van het bestemmingsplan invloed heeft gehad op de waarde van de woning. Daarbij heeft het Gerechtshof van belang geacht dat (onbetwist is gesteld dat) de breedte van de percelen en de gevel van de woningen gelijk zijn, de woningen beiden beginjaren '60 zijn gebouwd, op eenzelfde wijze gesitueerd zijn op de percelen en deze percelen een vergelijkbare oppervlakte hebben, de woningen beiden in subbestemming Wonen-4 van het bestemmingsplan zijn ingedeeld en niet voldoen aan de eisen van het bestemmingsplan en kwalificeren als 'bestaande afwijking'. ___________ 1ECLI:NL:GHARL:2023:4102. 2 ECLl:NL:HR:2004:AL8260. 12. De rechtbank is van oordeel dat in het geval van eiser geen sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel. Eiser heeft namelijk onvoldoende onderbouwd dat zijn woning voldoende vergelijkbaar is met de woning aan de [adres 2] . Daarbij acht de rechtbank - gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 11 is overwogen - van belang dat de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat de woningen verschillen in bouwjaar, een andere subbestemming hebben in het bestemmingsplan en er ook diverse verschillen bestaan in de objectkenmerken. De beroepsgrond slaagt niet. 13. De rechtbank is daarom van oordeel dat eiser ook de door hem voorgestane waarde van €1.165.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij komt dat eiser ook geen andere documenten (bijvoorbeeld een taxatierapport) heeft overgelegd om de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. 14. De rechtbank is van oordeel dat zowel de heffingsambtenaar als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning aan de [adres 1] schattenderwijs verminderen tot een bedrag van €1.195.000,-. 15.

De rechtbank: Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Skerka, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2024. Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 21 juni 2024. Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via . Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. "Formulieren en inloggen" op www.rechtspraak.nl Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem­ Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.