ECLI:NL:RBMNE:2024:7331

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11310703 \ UC EXPL 24-6317 ABK 62937 Vonnis van 18 december 2024 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , wonend in [woonplaats 1] ,2. [eiseres sub 2], wonend in [woonplaats 1] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , procederend in persoon, tegen [gedaagde] , wonend in [woonplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de conclusie van repliek- de conclusie van dupliek. 1.2. Daarna is bepaald dat in deze zaak een vonnis zal worden uitgesproken. 2Kern van de zaak 2.1. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] huurden van 16 april 2018 tot en met 29 februari 2024 van [gedaagde] gestoffeerde zelfstandige woonruimte. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 900,- betaald. [gedaagde] heeft die waarborgsom niet terugbetaald. Volgens [gedaagde] moeten [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] kosten aan hem vergoeden, omdat zij de woonruimte aan het einde van de huur niet in de oorspronkelijke staat hebben opgeleverd. [gedaagde] wil de waarborgsom verrekenen met die kosten. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn het daar niet mee eens en vorderen in deze zaak terugbetaling van de volledige waarborgsom. Die vordering wordt toegewezen.

Terugbetaling van een waarborgsom 3.1. Als een huurder een waarborgsom heeft gestort, moet de verhuurder die binnen veertien dagen na het eindigen van de huurovereenkomst terugbetalen. Dat is alleen anders als sprake is van een (huur)betalingsachterstand, of als er schade aan het gehuurde is waarvoor de huurder aansprakelijk is. De verhuurder mag de borg dan, onder voorwaarden, verrekenen met zijn aanspraak op de huurder. Het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt niet 3.2. [gedaagde] vindt dat hij de waarborgsom van € 900,- mag verrekenen met zijn aanspraak tot schadevergoeding op [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Dat verweer gaat niet op, want [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn niet aansprakelijk voor schade aan het gehuurde. [gedaagde] heeft het gehuurde namelijk tijdens de eindoplevering en eindinspectie op 26 februari 2024 aanvaard in de staat waar het gehuurde zich op dat moment in bevond. [gedaagde] kan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] daarna niet alsnog aanspreken tot vergoeding van schades aan het gehuurde, die tijdens de eindinspectie al aanwezig en kenbaar waren. De kantonrechter licht dat verder toe. 3.3. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] moesten de woonruimte aan het einde van de huur aan [gedaagde] opleveren in de staat waarin zij de woonruimte bij aanvang van de huur hadden ontvangen, behoudens normale slijtage en veroudering. Die staat is omschreven in een opleverrapport en volgt daarnaast uit de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] overgelegde foto’s van de woonruimte bij aanvang van de huur. 3.4. Op 26 februari 2024 heeft de eindoplevering en eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Er heeft geen voorinspectie plaatsgevonden. Het doel van een voorinspectie is om huurders nog in de gelegenheid te stellen om eventuele gebreken te herstellen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben die gelegenheid niet gehad. Als er geen voorinspectie wordt gehouden en bij de eindoplevering blijkt dat sprake is van oplevergebreken heeft de verhuurder weliswaar – in beginsel – recht op schadevergoeding, maar alleen van die kosten die de huurder ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. In dit geval heeft [gedaagde] echter geen recht op schadevergoeding. Op het namens huurders en verhuurder ondertekende eindinspectierapport wordt namelijk geen enkel oplevergebrek vermeld. Onder het kopje ‘Geconstateerde gebreken of wijzigingen met eventuele opmerkingen en afspraken’ staat met de hand geschreven ‘Bezemschoon’, met daarbij een krul. Onderaan het eindinspectierapport wordt door partijen verklaard dat ‘hierboven al de hen bekende gebreken of wijzigingen zijn vermeld’. Voorzover [gedaagde] [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] al kon aanspreken tot vergoeding van enige schade aan het gehuurde, heeft [gedaagde] door ondertekening van het eindinspectierapport afstand gedaan van dat recht. Dat geldt volgens het eindinspectierapport alleen niet voor ‘de schade die naderhand mocht blijken’. Zogenoemde ‘verborgen gebreken’ zijn op die manier uitgezonderd. 3.5. Voor het eerst op 29 februari 2024, dus ná de eindoplevering en eindinspectie, heeft [gedaagde] aangegeven geen genoegen te nemen met de staat waarin de woonruimte is opgeleverd. In de mail worden de volgende punten genoemd: Het gat in de deur Beschadigingen aan de deur naar de slaapkamer Loskomend stucwerk in de badkamer, beschadigde kozijnen en schimmel Beschadigd stucwerk in de woonkamer, bij de ramen aan de achterkant Kapotte kozijnen Losliggende en ontbrekende plinten De gordijnen heeft [gedaagde] moeten weggooien en afvoeren De afvalcontainer op het terras heeft [gedaagde] ook moeten afvoeren 3.6. Dit zijn echter geen gebreken die tijdens de eindinspectie niet hadden kunnen worden gezien. Door het eindinspectierapport te ondertekenen, zonder daarin melding te maken van de in 3.5 genoemde schades als oplevergebreken, heeft [gedaagde] afstand gedaan van een eventueel recht om [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aan te spreken tot vergoeding van de herstelkosten. 3.7. [gedaagde] mag de gestelde herstelkosten, wat daar verder ook van zij, dus niet verrekenen met de waarborgsom en moet de waarborgsom aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] terugbetalen. Wettelijke rente 3.8. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben wettelijke rente over de hoofdsom gevorderd vanaf 3 april 2024. De verschuldigdheid van wettelijke rente is door [gedaagde] niet betwist en wordt daarom toegewezen. [gedaagde] moet incassokosten betalen 3.9. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 188,77 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 135,00 bij € 900,00 in hoofdsom. De kantonrechter wijst daarom € 135,00 toe. 3.10. Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen: - hoofdsom € 900,00 - buitengerechtelijke incassokosten € 135,00 + Totaal € 1.035,00 [gedaagde] moet proceskosten betalen 3.11. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden begroot op: - dagvaarding € 136,72 - griffierecht € 218,00 Totaal € 354,72 3.12. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 3.13. De vordering van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tot vergoeding van kosten bestaande uit salaris voor de gemachtigden wordt afgewezen, omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zich in deze procedure niet hebben laten bijstaan door een gemachtigde.

De kantonrechter 4.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] te betalen een bedrag van € 1.035,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 3 april 2024, tot de dag van volledige betaling, 4.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 354,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 4.4. wijst het meer of anders gevorderde af. 4.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024. Artikel 7:261b lid 3 BW. Artikel 7:224 lid 2 BW

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11310703 \ UC EXPL 24-6317 ABK 62937 Vonnis van 18 december 2024 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , wonend in [woonplaats 1] ,2. [eiseres sub 2], wonend in [woonplaats 1] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , procederend in persoon, tegen [gedaagde] , wonend in [woonplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de conclusie van repliek- de conclusie van dupliek. 1.2. Daarna is bepaald dat in deze zaak een vonnis zal worden uitgesproken. 2Kern van de zaak 2.1. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] huurden van 16 april 2018 tot en met 29 februari 2024 van [gedaagde] gestoffeerde zelfstandige woonruimte. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 900,- betaald. [gedaagde] heeft die waarborgsom niet terugbetaald. Volgens [gedaagde] moeten [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] kosten aan hem vergoeden, omdat zij de woonruimte aan het einde van de huur niet in de oorspronkelijke staat hebben opgeleverd. [gedaagde] wil de waarborgsom verrekenen met die kosten. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn het daar niet mee eens en vorderen in deze zaak terugbetaling van de volledige waarborgsom. Die vordering wordt toegewezen.

Terugbetaling van een waarborgsom 3.1. Als een huurder een waarborgsom heeft gestort, moet de verhuurder die binnen veertien dagen na het eindigen van de huurovereenkomst terugbetalen. Dat is alleen anders als sprake is van een (huur)betalingsachterstand, of als er schade aan het gehuurde is waarvoor de huurder aansprakelijk is. De verhuurder mag de borg dan, onder voorwaarden, verrekenen met zijn aanspraak op de huurder. Het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt niet 3.2. [gedaagde] vindt dat hij de waarborgsom van € 900,- mag verrekenen met zijn aanspraak tot schadevergoeding op [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Dat verweer gaat niet op, want [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn niet aansprakelijk voor schade aan het gehuurde. [gedaagde] heeft het gehuurde namelijk tijdens de eindoplevering en eindinspectie op 26 februari 2024 aanvaard in de staat waar het gehuurde zich op dat moment in bevond. [gedaagde] kan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] daarna niet alsnog aanspreken tot vergoeding van schades aan het gehuurde, die tijdens de eindinspectie al aanwezig en kenbaar waren. De kantonrechter licht dat verder toe. 3.3. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] moesten de woonruimte aan het einde van de huur aan [gedaagde] opleveren in de staat waarin zij de woonruimte bij aanvang van de huur hadden ontvangen, behoudens normale slijtage en veroudering. Die staat is omschreven in een opleverrapport en volgt daarnaast uit de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] overgelegde foto’s van de woonruimte bij aanvang van de huur. 3.4. Op 26 februari 2024 heeft de eindoplevering en eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Er heeft geen voorinspectie plaatsgevonden. Het doel van een voorinspectie is om huurders nog in de gelegenheid te stellen om eventuele gebreken te herstellen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben die gelegenheid niet gehad. Als er geen voorinspectie wordt gehouden en bij de eindoplevering blijkt dat sprake is van oplevergebreken heeft de verhuurder weliswaar – in beginsel – recht op schadevergoeding, maar alleen van die kosten die de huurder ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. In dit geval heeft [gedaagde] echter geen recht op schadevergoeding. Op het namens huurders en verhuurder ondertekende eindinspectierapport wordt namelijk geen enkel oplevergebrek vermeld. Onder het kopje ‘Geconstateerde gebreken of wijzigingen met eventuele opmerkingen en afspraken’ staat met de hand geschreven ‘Bezemschoon’, met daarbij een krul. Onderaan het eindinspectierapport wordt door partijen verklaard dat ‘hierboven al de hen bekende gebreken of wijzigingen zijn vermeld’. Voorzover [gedaagde] [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] al kon aanspreken tot vergoeding van enige schade aan het gehuurde, heeft [gedaagde] door ondertekening van het eindinspectierapport afstand gedaan van dat recht. Dat geldt volgens het eindinspectierapport alleen niet voor ‘de schade die naderhand mocht blijken’. Zogenoemde ‘verborgen gebreken’ zijn op die manier uitgezonderd. 3.5. Voor het eerst op 29 februari 2024, dus ná de eindoplevering en eindinspectie, heeft [gedaagde] aangegeven geen genoegen te nemen met de staat waarin de woonruimte is opgeleverd. In de mail worden de volgende punten genoemd: Het gat in de deur Beschadigingen aan de deur naar de slaapkamer Loskomend stucwerk in de badkamer, beschadigde kozijnen en schimmel Beschadigd stucwerk in de woonkamer, bij de ramen aan de achterkant Kapotte kozijnen Losliggende en ontbrekende plinten De gordijnen heeft [gedaagde] moeten weggooien en afvoeren De afvalcontainer op het terras heeft [gedaagde] ook moeten afvoeren 3.6. Dit zijn echter geen gebreken die tijdens de eindinspectie niet hadden kunnen worden gezien. Door het eindinspectierapport te ondertekenen, zonder daarin melding te maken van de in 3.5 genoemde schades als oplevergebreken, heeft [gedaagde] afstand gedaan van een eventueel recht om [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aan te spreken tot vergoeding van de herstelkosten. 3.7. [gedaagde] mag de gestelde herstelkosten, wat daar verder ook van zij, dus niet verrekenen met de waarborgsom en moet de waarborgsom aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] terugbetalen. Wettelijke rente 3.8. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben wettelijke rente over de hoofdsom gevorderd vanaf 3 april 2024. De verschuldigdheid van wettelijke rente is door [gedaagde] niet betwist en wordt daarom toegewezen. [gedaagde] moet incassokosten betalen 3.9. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 188,77 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 135,00 bij € 900,00 in hoofdsom. De kantonrechter wijst daarom € 135,00 toe. 3.10. Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen: - hoofdsom € 900,00 - buitengerechtelijke incassokosten € 135,00 + Totaal € 1.035,00 [gedaagde] moet proceskosten betalen 3.11. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden begroot op: - dagvaarding € 136,72 - griffierecht € 218,00 Totaal € 354,72 3.12. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 3.13. De vordering van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tot vergoeding van kosten bestaande uit salaris voor de gemachtigden wordt afgewezen, omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zich in deze procedure niet hebben laten bijstaan door een gemachtigde.

De kantonrechter 4.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] te betalen een bedrag van € 1.035,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 3 april 2024, tot de dag van volledige betaling, 4.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 354,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 4.4. wijst het meer of anders gevorderde af. 4.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024. Artikel 7:261b lid 3 BW. Artikel 7:224 lid 2 BW