ECLI:NL:RBMNE:2024:7260

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummers: UTR 23/875, UTR 23/876, UTR 23/877, UTR 23/878, UTR 23/880, UTR 23/881, UTR 23/882, UTR 23/883, UTR 23/884, UTR 23/885, UTR 23/886, UTR 23/888, UTR 23/890, UTR 23/892, UTR 23/893, UTR 23/894, UTR 23/895, UTR 23/897, UTR 23/899 en UTR 23/900 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 december 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats 1] , eiser (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: P.E. Boersma). Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen: de Staat der Nederlanden (de staatssecretaris voor Rechtsbescherming). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarden van diverse onroerende zaken in [plaats 2] en één object in [plaats 1] (de objecten). 1.1. In de beschikking van 28 februari 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de objecten voor het belastingjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 als volgt vastgesteld: [adres 1] te [plaats 2] op € 260.000,- (UTR 23/875); [adres 2] te [plaats 2] op € 255.000,- (UTR 23/876); [adres 3] te [plaats 2] op € 254.000,- (UTR 23/877); [adres 4] te [plaats 2] op € 292.000,- (UTR 23/878); [adres 5] te [plaats 2] op € 272.000,- (UTR 23/880); [adres 6] te [plaats 2] op € 309.000,- (UTR 23/881); [adres 7] te [plaats 2] op € 292.000,- (UTR 23/882); [adres 8] te [plaats 2] op € 291.000,- (UTR 23/883); [adres 9] te [plaats 2] op € 291.000,- (UTR 23/884); [adres 10] te [plaats 2] op € 296.000,- (UTR 23/885); [adres 11] te [plaats 2] op € 294.000,- (UTR 23/886); [adres 12] te [plaats 2] op € 290.000,- (UTR 23/888); [adres 13] te [plaats 2] op € 290.000,- (UTR 23/890); [adres 14] te [plaats 2] op € 290.000,- (UTR 23/892); [adres 15] te [plaats 2] op € 305.000,- (UTR 23/893); [adres 16] te [plaats 2] op € 268.000,- (UTR 23/894); [adres 17] te [plaats 2] op € 269.000,- (UTR 23/895); [adres 18] te [plaats 2] op € 270.000,- (UTR 23/897); [adres 19] te [plaats 2] op € 287.000,- (UTR 23/899); (gezamenlijk: de woningen) en - [adres 20] (loods) te [plaats 1] op € 257.000,- (UTR 23/900). Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 1.2. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 februari 2023 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 1.3. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 30 september 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder, vergezeld door [taxateur 1] en [taxateur 2] , taxateur van verweerder.

2. In geschil zijn de WOZ-waarden van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser is eigenaar van deze objecten. Eiser vindt dat verweerder de WOZ-waarde van de objecten te hoog heeft vastgesteld. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarden.

3.1. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd. In dit geval is daarbij van belang dat het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift en de andere brieven vol staan met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. 3.2. Pas op de zitting is door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat verweerder in de beroepsfase de WOZ-waardes nader heeft onderbouwd met het verweerschrift en de taxatiematrix (ontvangen door de rechtbank op 14 december 2023 en op 22 december 2023 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiser) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde van eiser op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde van eiser voorafgaand aan de zitting op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.

De woningen 4.1. De WOZ-waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 4.2. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2018 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met de volgende vier in [plaats 2] gelegen woningen: - [adres 21] , verkocht op 15 augustus 2018 voor € 310.000,-; - [adres 22] , verkocht op 6 juni 2017 voor € 274.000,-; - [adres 23] , verkocht op 6 december 2018 voor € 445.000,-; en - [adres 24] , verkocht op 8 april 2017 voor € 275.000,-. 4.3. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan met het taxatierapport en de toelichting die daarop in het verweerschrift is gegeven. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling, ligging en type betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder voor de woningen lagere prijzen per vierkante meter hanteert dan de prijs per vierkante meter van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte. Verweerder heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 4.4. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 4.5. Eiser stelt dat de WOZ-waardes van de objecten aan de [adres 6] tot en met [nummer 1] (de oneven nummers) ten onrechte hoger zijn vastgesteld dan de WOZ-waardes van de woningen aan [adres 1] tot en met [nummer 2] (de even nummers) en de [adres 5] tot en met [nummer 3] (de oneven nummers), terwijl het om identieke objecten gaat. Voor de WOZ-waardes van alle woningen zou daarom uitgegaan moeten worden van een prijs per vierkante meter van € 1.470,-, zo stelt eiser. 4.6. De rechtbank kan verweerder volgen in de toelichting dat de WOZ-waarde niet wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met andere WOZ-waarden, maar aan de hand van gerealiseerde markttransacties. Bovendien heeft verweerder toegelicht dat het verschil in prijs per vierkante meter kan worden verklaard doordat de woningen aan de [adres 6] tot en met [nummer 1] een vrij uitzicht hebben, terwijl de woningen aan de [adres 5] tot en met [nummer 3] tegenover een schoolplein liggen, wat effect heeft op de waarde van die woningen. In zoverre gaat het dus ook niet om (nagenoeg) identieke woningen, zoals eiser stelt. De rechtbank kan dit volgen en neemt daarbij in overweging dat de waarde per vierkante meter voor de objecten aan de [adres 6] tot en met [nummer 1] ligt tussen de € 1.616,- en € 1.622,-. Dat is nog steeds ruimschoots lager dan de vierkante meterprijs van de referentiewoningen. Gelet daarop is ook de waarde van die woningen weldegelijk voldoende onderbouwd door de verkoopprijs van de referenties. De beroepsgrond slaagt niet. 4.7. Eiser heeft verder aangevoerd dat door verweerder bij de waardebepaling van de woningen ten onrechte geen rekening is gehouden met het verschil tussen hoekwoningen en tussenwoningen. De rechtbank begrijpt dit standpunt zo dat eiser vindt dat de WOZ-waardes van zijn tussenwoningen had moeten worden uitberekend op basis van een lagere prijs per vierkante meter dan de WOZ-waardes van zijn hoekwoningen. Ook hier geldt echter dat de WOZ-waardes van de tussenwoningen van eiser niet moeten worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de WOZ-waardes van andere woningen, in dit geval de hoekwoningen van eiser. Bovendien heeft de taxateur op de zitting toegelicht dat – voor zover een hoekwoning een groter perceel heeft dan een tussenwoning – de hogere waarde van een hoekwoning terugkomt in de grondwaarde, niet in de prijs per vierkante meter woonoppervlakte. De hogere grondwaarde leidt echter in de regel wel tot een hogere WOZ-waarde. De rechtbank kan dit volgen en stelt vast dat de hoekwoningen hier ook een hogere WOZ-waarde hebben gekregen dan de tussenwoningen. De hoekwoningen van eiser hebben namelijk telkens een hogere WOZ-waarde dan de tussen de desbetreffende hoekwoningen gelegen tussenwoningen. De beroepsgrond slaagt niet. 4.8. Voor zover de beroepsgrond van eiser ook gericht is tegen de WOZ-waarde van de andere woningen dan de [adres 6] tot en met [nummer 1] (de oneven nummers) en de (overige) hoekwoningen, heeft eiser die beroepsgrond op geen enkele manier onderbouwd. Integendeel, ter zitting heeft de gemachtigde van eiser aangegeven dat de WOZ-waardes van die andere woningen niet (langer) worden betwist. [adres 20] 5.1. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de [adres 20] terecht is bepaald met behulp van de huuwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. 5.2. Uit de taxatiematrix volgt dat de huurwaarde voor het object is bepaald op € 45.000,-. Deze huurwaarde is vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 8, [nummer 3] . Deze kapitalisatiefactor is het resultaat van een vergelijking met de kapitalisatiefactoren van referentieobjecten die zijn bepaald door de verkoopprijzen van referentieobjecten te delen door (getaxeerde) huurprijzen. De waarde van het object op de waardepeildatum is daarbij getaxeerd op € 257.000,-. Huurcijfer 5.3. De huurcijfers die zijn gebruikt ter onderbouwing van de huurwaarde zijn afkomstig van gerealiseerde huurcijfers van vier bedrijfsruimten in [plaats 1] , aan de [adres 25] , [adres 26] , [adres 27] en [adres 28] . Eiser heeft de gehanteerde huurwaarden voor de objecten niet betwist. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem gehanteerde huurwaarden van de objecten ook voldoende onderbouwd. Kapitalisatiefactor 5.4. Verweerder is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 8,9. De rechtbank overweegt dat de gebruikte referentieobjecten geschikt zijn voor een vergelijking, omdat zij qua bouwjaar, oppervlakte, ligging in het waardegebied en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn. De kapitalisatiefactor is ook even laag als de laagste kapitalisatiefactor van de referenties (die variëren tussen 8,9 en 10,3). Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de taxatiematrix voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor van de [adres 20] niet te hoog is vastgesteld. Gronden van eiser 5.5. Eiser voert aan dat sprake is van een onjuiste objectafbakening. Verder zijn de referenties die zijn gebruikt niet vergelijkbaar volgens eiser, omdat het bedrijfsruimten betreffen terwijl het object aan de [adres 20] een loods is. Tot slot voert eiser aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de leegstand en bepleit een waarde van € 199.000,-.

8. Het beroep is ongegrond, omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. Daarom blijft de uitspraak op bezwaar in stand. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.

De rechtbank - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot het betalen van € 1.000,- schadevergoeding aan eiser; - veroordeelt de Staat tot het betalen van € 1.000,- schadevergoeding aan eiser; - veroordeelt verweerder tot betaling van € 109,40 aan proceskosten aan eiser; - veroordeelt de Staat tot betaling van € 109,40 aan proceskosten aan eiser. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 december 2024. De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221, is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiser. ECLI:NL:RBMNE:2023:6191. Artikel IV, onder b, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm. Zie hiervoor artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Zie hiervoor artikel 8:94, tweede lid, van de Awb. Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526. Zie het arrest van de Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummers: UTR 23/875, UTR 23/876, UTR 23/877, UTR 23/878, UTR 23/880, UTR 23/881, UTR 23/882, UTR 23/883, UTR 23/884, UTR 23/885, UTR 23/886, UTR 23/888, UTR 23/890, UTR 23/892, UTR 23/893, UTR 23/894, UTR 23/895, UTR 23/897, UTR 23/899 en UTR 23/900 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 december 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats 1] , eiser (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: P.E. Boersma). Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen: de Staat der Nederlanden (de staatssecretaris voor Rechtsbescherming). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarden van diverse onroerende zaken in [plaats 2] en één object in [plaats 1] (de objecten). 1.1. In de beschikking van 28 februari 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de objecten voor het belastingjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 als volgt vastgesteld: [adres 1] te [plaats 2] op € 260.000,- (UTR 23/875); [adres 2] te [plaats 2] op € 255.000,- (UTR 23/876); [adres 3] te [plaats 2] op € 254.000,- (UTR 23/877); [adres 4] te [plaats 2] op € 292.000,- (UTR 23/878); [adres 5] te [plaats 2] op € 272.000,- (UTR 23/880); [adres 6] te [plaats 2] op € 309.000,- (UTR 23/881); [adres 7] te [plaats 2] op € 292.000,- (UTR 23/882); [adres 8] te [plaats 2] op € 291.000,- (UTR 23/883); [adres 9] te [plaats 2] op € 291.000,- (UTR 23/884); [adres 10] te [plaats 2] op € 296.000,- (UTR 23/885); [adres 11] te [plaats 2] op € 294.000,- (UTR 23/886); [adres 12] te [plaats 2] op € 290.000,- (UTR 23/888); [adres 13] te [plaats 2] op € 290.000,- (UTR 23/890); [adres 14] te [plaats 2] op € 290.000,- (UTR 23/892); [adres 15] te [plaats 2] op € 305.000,- (UTR 23/893); [adres 16] te [plaats 2] op € 268.000,- (UTR 23/894); [adres 17] te [plaats 2] op € 269.000,- (UTR 23/895); [adres 18] te [plaats 2] op € 270.000,- (UTR 23/897); [adres 19] te [plaats 2] op € 287.000,- (UTR 23/899); (gezamenlijk: de woningen) en - [adres 20] (loods) te [plaats 1] op € 257.000,- (UTR 23/900). Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 1.2. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 februari 2023 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 1.3. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 30 september 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder, vergezeld door [taxateur 1] en [taxateur 2] , taxateur van verweerder.

2. In geschil zijn de WOZ-waarden van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser is eigenaar van deze objecten. Eiser vindt dat verweerder de WOZ-waarde van de objecten te hoog heeft vastgesteld. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarden.

3.1. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd. In dit geval is daarbij van belang dat het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift en de andere brieven vol staan met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. 3.2. Pas op de zitting is door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat verweerder in de beroepsfase de WOZ-waardes nader heeft onderbouwd met het verweerschrift en de taxatiematrix (ontvangen door de rechtbank op 14 december 2023 en op 22 december 2023 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiser) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde van eiser op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde van eiser voorafgaand aan de zitting op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.

De woningen 4.1. De WOZ-waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 4.2. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2018 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met de volgende vier in [plaats 2] gelegen woningen: - [adres 21] , verkocht op 15 augustus 2018 voor € 310.000,-; - [adres 22] , verkocht op 6 juni 2017 voor € 274.000,-; - [adres 23] , verkocht op 6 december 2018 voor € 445.000,-; en - [adres 24] , verkocht op 8 april 2017 voor € 275.000,-. 4.3. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan met het taxatierapport en de toelichting die daarop in het verweerschrift is gegeven. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling, ligging en type betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder voor de woningen lagere prijzen per vierkante meter hanteert dan de prijs per vierkante meter van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte. Verweerder heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 4.4. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 4.5. Eiser stelt dat de WOZ-waardes van de objecten aan de [adres 6] tot en met [nummer 1] (de oneven nummers) ten onrechte hoger zijn vastgesteld dan de WOZ-waardes van de woningen aan [adres 1] tot en met [nummer 2] (de even nummers) en de [adres 5] tot en met [nummer 3] (de oneven nummers), terwijl het om identieke objecten gaat. Voor de WOZ-waardes van alle woningen zou daarom uitgegaan moeten worden van een prijs per vierkante meter van € 1.470,-, zo stelt eiser. 4.6. De rechtbank kan verweerder volgen in de toelichting dat de WOZ-waarde niet wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met andere WOZ-waarden, maar aan de hand van gerealiseerde markttransacties. Bovendien heeft verweerder toegelicht dat het verschil in prijs per vierkante meter kan worden verklaard doordat de woningen aan de [adres 6] tot en met [nummer 1] een vrij uitzicht hebben, terwijl de woningen aan de [adres 5] tot en met [nummer 3] tegenover een schoolplein liggen, wat effect heeft op de waarde van die woningen. In zoverre gaat het dus ook niet om (nagenoeg) identieke woningen, zoals eiser stelt. De rechtbank kan dit volgen en neemt daarbij in overweging dat de waarde per vierkante meter voor de objecten aan de [adres 6] tot en met [nummer 1] ligt tussen de € 1.616,- en € 1.622,-. Dat is nog steeds ruimschoots lager dan de vierkante meterprijs van de referentiewoningen. Gelet daarop is ook de waarde van die woningen weldegelijk voldoende onderbouwd door de verkoopprijs van de referenties. De beroepsgrond slaagt niet. 4.7. Eiser heeft verder aangevoerd dat door verweerder bij de waardebepaling van de woningen ten onrechte geen rekening is gehouden met het verschil tussen hoekwoningen en tussenwoningen. De rechtbank begrijpt dit standpunt zo dat eiser vindt dat de WOZ-waardes van zijn tussenwoningen had moeten worden uitberekend op basis van een lagere prijs per vierkante meter dan de WOZ-waardes van zijn hoekwoningen. Ook hier geldt echter dat de WOZ-waardes van de tussenwoningen van eiser niet moeten worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de WOZ-waardes van andere woningen, in dit geval de hoekwoningen van eiser. Bovendien heeft de taxateur op de zitting toegelicht dat – voor zover een hoekwoning een groter perceel heeft dan een tussenwoning – de hogere waarde van een hoekwoning terugkomt in de grondwaarde, niet in de prijs per vierkante meter woonoppervlakte. De hogere grondwaarde leidt echter in de regel wel tot een hogere WOZ-waarde. De rechtbank kan dit volgen en stelt vast dat de hoekwoningen hier ook een hogere WOZ-waarde hebben gekregen dan de tussenwoningen. De hoekwoningen van eiser hebben namelijk telkens een hogere WOZ-waarde dan de tussen de desbetreffende hoekwoningen gelegen tussenwoningen. De beroepsgrond slaagt niet. 4.8. Voor zover de beroepsgrond van eiser ook gericht is tegen de WOZ-waarde van de andere woningen dan de [adres 6] tot en met [nummer 1] (de oneven nummers) en de (overige) hoekwoningen, heeft eiser die beroepsgrond op geen enkele manier onderbouwd. Integendeel, ter zitting heeft de gemachtigde van eiser aangegeven dat de WOZ-waardes van die andere woningen niet (langer) worden betwist. [adres 20] 5.1. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de [adres 20] terecht is bepaald met behulp van de huuwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. 5.2. Uit de taxatiematrix volgt dat de huurwaarde voor het object is bepaald op € 45.000,-. Deze huurwaarde is vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 8, [nummer 3] . Deze kapitalisatiefactor is het resultaat van een vergelijking met de kapitalisatiefactoren van referentieobjecten die zijn bepaald door de verkoopprijzen van referentieobjecten te delen door (getaxeerde) huurprijzen. De waarde van het object op de waardepeildatum is daarbij getaxeerd op € 257.000,-. Huurcijfer 5.3. De huurcijfers die zijn gebruikt ter onderbouwing van de huurwaarde zijn afkomstig van gerealiseerde huurcijfers van vier bedrijfsruimten in [plaats 1] , aan de [adres 25] , [adres 26] , [adres 27] en [adres 28] . Eiser heeft de gehanteerde huurwaarden voor de objecten niet betwist. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem gehanteerde huurwaarden van de objecten ook voldoende onderbouwd. Kapitalisatiefactor 5.4. Verweerder is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 8,9. De rechtbank overweegt dat de gebruikte referentieobjecten geschikt zijn voor een vergelijking, omdat zij qua bouwjaar, oppervlakte, ligging in het waardegebied en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn. De kapitalisatiefactor is ook even laag als de laagste kapitalisatiefactor van de referenties (die variëren tussen 8,9 en 10,3). Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de taxatiematrix voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor van de [adres 20] niet te hoog is vastgesteld. Gronden van eiser 5.5. Eiser voert aan dat sprake is van een onjuiste objectafbakening. Verder zijn de referenties die zijn gebruikt niet vergelijkbaar volgens eiser, omdat het bedrijfsruimten betreffen terwijl het object aan de [adres 20] een loods is. Tot slot voert eiser aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de leegstand en bepleit een waarde van € 199.000,-.

8. Het beroep is ongegrond, omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. Daarom blijft de uitspraak op bezwaar in stand. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.

De rechtbank - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot het betalen van € 1.000,- schadevergoeding aan eiser; - veroordeelt de Staat tot het betalen van € 1.000,- schadevergoeding aan eiser; - veroordeelt verweerder tot betaling van € 109,40 aan proceskosten aan eiser; - veroordeelt de Staat tot betaling van € 109,40 aan proceskosten aan eiser. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 december 2024. De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221, is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiser. ECLI:NL:RBMNE:2023:6191. Artikel IV, onder b, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm. Zie hiervoor artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Zie hiervoor artikel 8:94, tweede lid, van de Awb. Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526. Zie het arrest van de Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.

5.6. De taxateur heeft op zitting toegelicht dat het object wel degelijk juist is afgebakend. Het betreft namelijk een bedrijfsruimte en niet slechts een loods. De referenties zijn daarmee ook goed vergelijkbaar. Ten aanzien van de leegstand heeft de taxateur aangegeven dat voor zover hier sprake van is, dit verdisconteerd is in de veel lagere waardering ten opzichte van de referenties. De rechtbank kan dit volgen. De waarde van € 257.000,- is veel lager dan de waarde in het economisch verkeer zoals bepaald op basis van de vergelijking met de referenties. Ook heeft het object aan de [adres 20] de laagste waarde per vierkante meter. Voor de vaststelling van die waarde is bovendien ook uitgegaan van een brutohuurwaarde en een kapitalisatiefactor die gelijk of lager zijn dan die van de referenties. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde voor de [adres 20] niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgronden slagen niet. De duur van de procedure en het verzoek om immateriële schadevergoeding 6.1. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dit verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt. 6.2. De redelijke termijn is in principe overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. 6.3. Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023, stelt de rechtbank echter vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiser en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiser leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan de gemachtigde van eiser worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiser ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden. 6.4. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit 4 jaar en (naar boven afgerond) 11 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaken de redelijke termijn is overschreden met 23 maanden en dat een schadevergoeding moet worden toegekend. 6.5. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van€ 500,- per half jaar. Vanwege de overschrijding met 23 maanden heeft eiser dus recht op € 2.000,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan verweerder en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank verweerder en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. 6.6. Als de verlenging van de termijn evenredig verdeeld wordt over de periodes die verweerder en rechtbank mogen doen over hun procedures, betekent dat dat de bezwaarprocedure drie maanden langer had mogen duren en de beroepsprocedure negen maanden. De bezwaarfase heeft afgerond 21 maanden geduurd en daarmee 12 maanden te lang. De beroepsfase heeft in totaal afgerond 38 maanden geduurd en daarmee 11 maanden te lang. Dat leidt ertoe dat verweerder € 1.000,- aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat € 1.000,-. 6.7. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de staatssecretaris voor Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren. Proceskostenvergoeding en griffierecht 7.1. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft verweerder het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden. Immers, het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiser gedaan gedurende het beroep. Daarvoor was eiser geen griffierecht verschuldigd. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van een vergoeding daarvan. 7.2. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er gelet op het arrest van de Hoge Raad van 10 november 2023 aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 218,75 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 875,- en een toegepaste wegingsfactor van 0,25 (zeer licht)). De rechtbank gaat uit van een wegingsfactor zeer licht omdat de proceskostenvergoeding uitsluitend voortvloeit uit de overschrijding van de redelijke termijn. De proceskosten ten aanzien van dit verzoek komen voor de helft voor rekening van de Staat. Dit leidt tot de slotsom dat verweerder € 109,40 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 109,40.

5.6. De taxateur heeft op zitting toegelicht dat het object wel degelijk juist is afgebakend. Het betreft namelijk een bedrijfsruimte en niet slechts een loods. De referenties zijn daarmee ook goed vergelijkbaar. Ten aanzien van de leegstand heeft de taxateur aangegeven dat voor zover hier sprake van is, dit verdisconteerd is in de veel lagere waardering ten opzichte van de referenties. De rechtbank kan dit volgen. De waarde van € 257.000,- is veel lager dan de waarde in het economisch verkeer zoals bepaald op basis van de vergelijking met de referenties. Ook heeft het object aan de [adres 20] de laagste waarde per vierkante meter. Voor de vaststelling van die waarde is bovendien ook uitgegaan van een brutohuurwaarde en een kapitalisatiefactor die gelijk of lager zijn dan die van de referenties. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde voor de [adres 20] niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgronden slagen niet. De duur van de procedure en het verzoek om immateriële schadevergoeding 6.1. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dit verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt. 6.2. De redelijke termijn is in principe overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. 6.3. Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023, stelt de rechtbank echter vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiser en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiser leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan de gemachtigde van eiser worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiser ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden. 6.4. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit 4 jaar en (naar boven afgerond) 11 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaken de redelijke termijn is overschreden met 23 maanden en dat een schadevergoeding moet worden toegekend. 6.5. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van€ 500,- per half jaar. Vanwege de overschrijding met 23 maanden heeft eiser dus recht op € 2.000,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan verweerder en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank verweerder en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. 6.6. Als de verlenging van de termijn evenredig verdeeld wordt over de periodes die verweerder en rechtbank mogen doen over hun procedures, betekent dat dat de bezwaarprocedure drie maanden langer had mogen duren en de beroepsprocedure negen maanden. De bezwaarfase heeft afgerond 21 maanden geduurd en daarmee 12 maanden te lang. De beroepsfase heeft in totaal afgerond 38 maanden geduurd en daarmee 11 maanden te lang. Dat leidt ertoe dat verweerder € 1.000,- aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat € 1.000,-. 6.7. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de staatssecretaris voor Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren. Proceskostenvergoeding en griffierecht 7.1. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft verweerder het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden. Immers, het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiser gedaan gedurende het beroep. Daarvoor was eiser geen griffierecht verschuldigd. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van een vergoeding daarvan. 7.2. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er gelet op het arrest van de Hoge Raad van 10 november 2023 aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 218,75 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 875,- en een toegepaste wegingsfactor van 0,25 (zeer licht)). De rechtbank gaat uit van een wegingsfactor zeer licht omdat de proceskostenvergoeding uitsluitend voortvloeit uit de overschrijding van de redelijke termijn. De proceskosten ten aanzien van dit verzoek komen voor de helft voor rekening van de Staat. Dit leidt tot de slotsom dat verweerder € 109,40 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 109,40.