ECLI:NL:RBMNE:2024:7050

RECHTBANK

MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11156692 \ UC EXPL 24-4048

Vonnis van 24 december 2024

in de zaak van

de stichting

[eiseres]

,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie,

gedaagde partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,

tegen

[gedaagde]

,

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. B.E.J.M. Tomlow.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties 1 tot en met 19

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 14

- de beslissing van de griffier, waarbij de verzoeken van partijen om getuigen te horen tijdens de mondelinge behandeling op 3 december 2024, zijn afgewezen

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens vermeerdering van eis, met producties

20 tot en met 26

- de akte houdende overlegging aanvullende producties van [gedaagde] , met producties 15 tot en met 26

- de mondelinge behandeling van 3 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 december 2024 in het gebouw van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht. Namens [eiseres] waren aanwezig

[A] (bouwkundig opzichter), [B] en [C] (voorzitter), bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] en zijn partner, [D] , waren aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. De behandeling is kort na aanvang geschorst om aansluitend een descente te verrichten bij de woning van [gedaagde] . Na afloop van de descente is de behandeling in de woning van [gedaagde] voortgezet. Tijdens de zitting hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] gedurende deze procedure de huurachterstand over de periode vanaf 1 november 2023 aan [eiseres] betaalt op de derdenrekening van het kantoor van de gemachtigde van [eiseres] . Aan het einde van de behandeling is bepaald dat een tussenvonnis zal worden gegeven.

2.1. [eiseres] verhuurt aan [gedaagde] sinds 1 november 2022 de woning aan de [adres] in [plaats 1] (de woning). De huurprijs bedraagt vanaf 1 november 2023 € 1.440,97 per maand exclusief servicekosten. De huurprijs bedraagt vanaf 1 november 2024 € 1.494,29 per maand. De woning is gebouwd in 1621 en is een Rijksmonument.

2.2. [gedaagde] heeft bij de aanvang van de huurovereenkomst bij [eiseres] geklaagd over een vochtprobleem in de woning. Er zat zwarte schimmel op de muren en het stucwerk en de verf op de muren lieten los. [gedaagde] heeft daarom aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering en een deel van de huur ingehouden. [eiseres] heeft [gedaagde] daarna

(tijdelijk) € 700,- van de huurprijs kwijtgescholden.

2.3. [gedaagde] heeft op 15 november 2022 een onderzoek in de woning laten uitvoeren door [onderneming 1] B.V. ( [onderneming 1] ). [onderneming 1] concludeert in haar rapport van 23 november 2022 dat de muur aan de binnenzijde geen vochtdoorslag meer krijgt, maar dat zij geen geschikt advies kan geven om dit te herstellen. [onderneming 1] heeft verder onder meer geadviseerd het stucwerk aan de gevel aan de buitenzijde te herstellen en de dakgoten schoon te maken.

2.4. [eiseres] heeft op 7 december 2022 de volledige dakgoot laten schoonmaken en laten voorzien van een coating. Ook zijn twee kapotte dakpannen vervangen.

2.5. Op 21 december 2022 heeft [onderneming 2] ( [onderneming 2] ) in opdracht van [eiseres] een onderzoek uitgevoerd aan de woning. [onderneming 2] concludeert onder meer dat de wanden (zo goed als) volledig zijn verzadigd en adviseert vervolgonderzoek.

2.6. Op 13 februari 2023 hebben [E] en [F] van [onderneming 3] ( [onderneming 3] ) in opdracht van [eiseres] de woning bezocht en de wandafwerking bekeken. [onderneming 3] heeft haar eerste indruk in een schriftelijk verslag weergegeven (productie 8 dagvaarding). In haar verslag heeft [onderneming 3] geconstateerd dat er forse schade is aan de wandafwerking van de muur die grenst aan de steeg, vooral langs de trapopgang. Ook is er schade aan weerszijden van de muur bij het gasfornuis. [onderneming 3] heeft in haar verslag vastgesteld dat vanaf de buitenzijde alle potentiële vochtbronnen zijn uitgesloten. [onderneming 3] heeft vervolgens geadviseerd de sterk aangetaste laag stucwerk op de trap weg te nemen, met als voordeel dat eventueel vocht uit de ondergrond goed kan verdampen. [onderneming 3] heeft verder geadviseerd onderzoek te doen door boormeel op de aangetaste plekken van de muur te verzamelen en te analyseren op zowel zout- als vochtgehalte. Volgens [onderneming 3] kan alleen op basis van deze gegevens een plan voor herstel worden opgezet. Onderdeel van dit onderzoek is dat een logger wordt geplaatst die de relatieve luchtvochtigheid en temperatuur opneemt en opslaat.

2.7. [eiseres] en [gedaagde] zijn daarna in overleg gegaan over het wegnemen van de problemen en over de huurprijs. Dit overleg heeft geleid tot een allonge op de huurovereenkomst, waarin onder meer het volgende staat:

“- Huurder heeft sinds aanvang van de huur al last van loslatend stucwerk/zoutuitbloeiingen in de woning. Verhuurder tracht het probleem in nauw overleg met Huurder weg te nemen.

(..)

1. Huurder krijgt een korting op de kale huurprijs van 40% met ingang van de ingangsdatum van de huurovereenkomst (1 november 2022) tot het moment dat de problemen in de woning redelijkerwijs niet langer tot verminderd huurgenot leiden.

(..)

7. (..) Na afronding en oplevering van de herstelwerkzaamheden worden de problemen aan het stucwerk geacht te zijn verholpen en het huurgenot van Huurder weer voldoende hersteld, tenzij aantoonbaar anders blijkt. Verhuurder draagt nog zorg voor nieuwe radiatoren op de begane grond van het gehuurde ter verhoging van het comfort.

(..).”

2.8. [onderneming 3] heeft eind maart/begin april 2023 vervolgonderzoek verricht en een rapport uitgebracht. [onderneming 3] constateert op basis van haar vervolgonderzoek dat de muur in de woning droog is, maar dat het zoutgehalte in de muur wel hoog is. Volgens [onderneming 3] is het aannemelijk dat sprake is van ‘oud zeer’, mogelijk veroorzaakt door een vroegere lekkage. [onderneming 3] acht het niet aannemelijk dat het binnenklimaat een grote rol speelt bij de problemen van de pleisterlaag van de muur. In de wand naast het fornuis is sprake van een verhoogde vochtigheid, waarvoor [onderneming 3] aanbeveelt een dichte tegelwand of een vochtdicht verfsysteem aan te brengen - tot de hoogte van de afzuigkap - en de werking van de afzuigkap te controleren.

2.9. [eiseres] heeft daarna verschillende werkzaamheden in de woning laten verrichten, waaronder het afbikken van het binnenpleisterwerk bij de trap, vervangen van de afzuigkap, plaatsing van een verhoogde schacht en reinigen en efficiënter instellen van de mechanische ventilatie.

2.10. [eiseres] heeft [gedaagde] op 28 november 2023 bericht dat de werkzaamheden zijn afgerond en dat de huurkorting komt te vervallen. [eiseres] heeft daarbij vermeld dat zij de afgebikte binnenmuur zal laten monitoren en dat die monitoring op twee momenten in 2024 zal plaatsvinden. [gedaagde] heeft daarop laten weten dat het vochtprobleem nog niet is opgelost omdat het nog een flinke tijd kan duren voordat het vocht uit de muur is getrokken en tot die tijd de door hem geplaatste luchtontvochtiger continu (24/7) aan staat. Volgens [gedaagde] is het niet meer dan logisch dat de huurkorting pas komt te vervallen na de 2e monitoring van de muur in 2024. Ook is volgens [gedaagde] sprake van tocht in de woning.

2.11. [gedaagde] heeft vanaf 1 december 2023 niet de volledige huurprijs betaald. Hij heeft in februari 2024 een verzoek van [eiseres] om loggers in de woning te plaatsen, afgewezen.

2.12. [eiseres] heeft [gedaagde] op 25 april 2024 gesommeerd de huurachterstand te betalen die is ontstaan omdat niet de gehele huurprijs is voldaan.

2.13. De gemachtigde van [gedaagde] heeft op 13 mei 2024 een rapport van 8 mei 2024 naar [eiseres] gestuurd en gesteld dat er nog steeds sprake is van een gebrek. Het bijgevoegde rapport is gebaseerd op vochtmetingen die [gedaagde] zelf aan de woning heeft verricht.

2.14. [eiseres] heeft het rapport van 8 mei 2024 aan [onderneming 3] voorgelegd. [onderneming 3] heeft hierover in haar reactie van 23 mei 2024 onder meer opgemerkt dat de door [gedaagde] gebruikte vochtmeter ongeschikt is voor metingen op een zouten bevattende muur en dat geen sprake is van een sterk verhoogde luchtvochtigheid. [onderneming 3] merkt verder op dat in het rapport van [gedaagde] niet wordt gerept over de aangetroffen zoutbelasting, terwijl het voor het schadebeeld wel van belang is vast te stellen of sprake is van zoutbelasting.

2.15. [eiseres] heeft de reactie van [onderneming 3] naar [gedaagde] gestuurd. [gedaagde] heeft ook daarna niet de volledige huurprijs voldaan.

2.16. [gedaagde] heeft daarna nog aanvullend onderzoek laten verrichten door [onderneming 4] . In haar rapport van 4 juli 2024 concludeert [onderneming 4] dat aan de buitenzijde van de muur van de woning sprake is van een relatief hoge vochtigheidsgraad. [onderneming 4] vermoedt dat sprake is van optrekkend vocht. [onderneming 4] heeft ook vochtschade aan de muur aan de steegzijde geconstateerd. Verder lijkt de coating van de dakgoten incorrect aangebracht, waardoor er een vergrote kans is op capillaire werking van de goten.

in conventie:

3.1. [eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand tot en met juni 2024 van € 3.217,69 en vanaf 1 juli 2024 tot en met

31 oktober 2024 van € 2.127,34. [eiseres] vordert tevens de veroordeling van [gedaagde] om aan haar de huurprijs inclusief servicekosten te betalen van € 1.494,29 vanaf 1 november 2024, tot het moment dat de huurovereenkomst zal zijn geëindigd.

in reconventie:

3.2. [gedaagde] vordert:

[eiseres] te veroordelen zodanige werkzaamheden te verrichten dat de luchtvochtigheid op geen van de plaatsen aan de binnenzijde van het gehuurde en in de binnenmuur een waarde van 60% overstijgt, op straffe van een dwangsom;

de huurprijs van het gehuurde vanaf 1 november 2022 te verminderen tot 40% van de verschuldigde huurprijs;

[eiseres] te veroordelen tot betaling van de kosten van het rapport van [onderneming 4] en de energiekosten van de luchtontvochtiger over de periode dat de luchtontvochtiger is ingeschakeld, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

De standpunten van partijen

3.3. [eiseres] legt aan de vordering in conventie ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst de huur moet betalen. Tevens baseert [eiseres] zich op de afspraken in de allonge. Volgens [eiseres] zijn de werkzaamheden afgerond en ligt de bewijslast dat nog sprake is van gebreken bij [gedaagde] . [eiseres] concludeert tot afwijzing van de vorderingen in reconventie. [eiseres] stelt dat het percentage huurprijsvermindering tussen partijen al is gefixeerd op 40%. Het staat volgens [eiseres] niet vast dat wanneer de luchtvochtigheid een waarde van 60% overstijgt, dan sprake is van een gebrek. Als al wordt aangenomen dat er nog gebreken zijn, dan staat niet vast welke gebreken dat zijn en hoe deze moeten worden opgelost.

3.4. [eiseres] stelt zich verder op het standpunt dat het loslatend stucwerk wel degelijk is verholpen, door zoutuitbloeiing. Omdat [gedaagde] geen medewerking verleent aan de nameting, kan dit echter niet objectief worden vastgesteld, wat voor zijn rekening en risico moet komen. Volgens [eiseres] is er geen vochtprobleem en zijn de tochtklachten ongegrond. Het rapport van [onderneming 4] bewijst volgens [eiseres] niet dat sprake is van een vochtprobleem. [eiseres] verwijst tijdens de procedure naar de reactie van [onderneming 3] van

18 november 2024 op het rapport van [onderneming 4] . [eiseres] merkt over het rapport van [onderneming 4] op dat zij met een reguliere vochtmeter heeft gemeten, terwijl de door [onderneming 3] gehanteerde meetmethode, waarbij monsters zijn genomen en laboratoriumonderzoek heeft plaatsgevonden, door het RIVM wordt aanbevolen.

3.5. [gedaagde] voert verweer in conventie en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] voert in reconventie – samengevat – aan dat door de vochtproblematiek, loszittend stucwerk en tocht, nog steeds sprake is van een gebrek aan het gehuurde, op grond waarvan hij recht heeft op huurprijsvermindering. [gedaagde] verwijst naar de metingen die hij zelf in mei 2024 heeft verricht en naar het rapport van [onderneming 4] dat op zijn verzoek is opgesteld. [gedaagde] stelt dat de gebreken die [onderneming 2] op

21 december 2022 al had waargenomen nog steeds aanwezig zijn. Omdat hij vanwege het gebrek recht heeft op huurprijsvermindering is volgens [gedaagde] geen sprake van achterstallige huur en is er geen reden om hem te veroordelen tot betaling van de maandelijkse huur van € 1.457,47.

3.6. [gedaagde] baseert zich voor zijn standpunt, dat nog steeds sprake is van een vochtprobleem en een gebrek, met name op het rapport van [onderneming 4] van 4 juli 2024 en op de nadere reactie van [onderneming 4] van 20 november 2024.

4.1. De kantonrechter stelt vast dat partijen zich voor hun standpunten voornamelijk baseren op de door hen ingebrachte deskundigenrapporten, van [onderneming 3] respectievelijk

[onderneming 4] . Uit de reactie van [onderneming 3] van 18 november 2024 blijkt dat zij de deskundigheid van [onderneming 4] in twijfel trekt. [onderneming 4] weerspreekt in haar reactie van 20 november 2024 vervolgens verschillende bevindingen van [eiseres] .

4.2. Voor de beoordeling of sprake is van een huurachterstand of dat [gedaagde] vanaf

1 november 2022 recht heeft op (meer) huurprijsvermindering is onder meer van belang of sprake is (geweest) van een vochtprobleem dat een (ernstig) gebrek vormt en of dit gebrek inmiddels is verholpen. De overgelegde deskundigenrapporten geven hierover geen eenduidig beeld. De kantonrechter kan niet beoordelen of inderdaad sprake was of is van een vochtprobleem in de woning en hoe dit eventuele probleem hersteld kan worden. Voor het herstellen van een (mogelijk nog aanwezig) vochtprobleem is het noodzakelijk dat de oorzaak van het vochtprobleem bekend is. De kantonrechter overweegt daarom een onderzoek door een deskundige/deskundigen in te laten stellen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

- de wenselijkheid van een deskundigenbericht;

- het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);

- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

4.3. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op bouwkundig gebied en stelt voor de heer [G] , senior specialist bouwtechniek, werkzaam bij [onderneming 5] te [plaats 2] (zie ook de informatie op de website van [onderneming 5] : [.]), als deskundige te benoemen.

4.4. Indien partijen bezwaar hebben tegen het benoemen van de heer [G] , dan dienen zij dit te motiveren bij de te nemen akte. Tevens dienen partijen dan in onderling overleg overeenstemming te bereiken over de persoon die in plaats van de heer [G] als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De kantonrechter zal vervolgens, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige, mogelijk de heer [G] , benoemen.

4.5. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat de deskundige de volgende vragen moeten worden gesteld:

Wat is de gemiddelde luchtvochtigheid in de woning?

Wat is de vochtigheidsgraad van de binnen- en buitenmuren van de woning?

Is de (lucht)vochtigheid in de woning en/of de binnen- en/of buitenmuren naar uw mening zodanig hoog dat deze kan afdoen aan de leefbaarheid van de woning en/of kan leiden tot (gezondheids)schade voor de bewoners?

Alleen indien het antwoord op vraag 3 bevestigend is:

3.a. Waardoor wordt deze te hoge (lucht)vochtigheid volgens u veroorzaakt?

b. Wat moet er volgens u gebeuren om de (lucht)vochtigheid in de woning naar een aanvaardbaar niveau te krijgen?

c. Zijn de maatregelen die [eiseres] als verhuurder tot nu toe heeft genomen om het vochtprobleem in de woning op te lossen, voldoende?

Alleen indien het antwoord op vraag 3.c ontkennend is:

Hoelang verwacht u dat het duurt om de (lucht)vochtigheid op een aanvaardbaar niveau te krijgen?

4. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

4.6. De kantonrechter ziet in de omstandigheden van het geding aanleiding om te bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door beide partijen elk voor de helft moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eiseres] en [gedaagde] worden betaald.

4.7. In het eindvonnis zal de kantonrechter beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

4.8. De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

4.9. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De kantonrechter

5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 22 januari 2025 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,

5.2. bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

5.3. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. Nicholson en in het openbaar uitgesproken door

mr. O.P. van Tricht op 24 december 2024.

40160