ECLI:NL:RBMNE:2024:6624
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/556527 / HA ZA 23-343
Vonnis van 9 oktober 2024
in de zaak van
de stichting
STICHTING MONUMENTENBEZIT,
gevestigd in gemeente Wijdemeren en kantoorhoudende in 's-Graveland,
eiseres in de zaak van de vordering, verweerster in de zaak van de tegenvordering,
advocaat mr. M. Niermeijer in Bussum,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAERTENSHOEVE B.V.,
gevestigd in Westbroek en kantoorhoudende in Utrecht,
gedaagde in de zaak van de vordering, eiseres in de zaak van de tegenvordering,
advocaat mr. M. van Weeren in Amsterdam.
Partijen zullen hierna eiseres in conventie en gedaagde in conventie genoemd worden.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding,
de incidentele conclusie tot verwijzing naar de kantonrechter,
de incidentele conclusie van antwoord,
het incidenteel vonnis in het verwijzingsincident van 30 augustus 2023,
de conclusie van antwoord in de hoofdzaak, tevens conclusie van eis in reconventie in de hoofdzaak,
de incidentele conclusie tot voeging van de besloten vennootschappen [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ) en [onderneming 2] B.V. (hierna: [onderneming 2] ), allebei gevestigd te [vestigingsplaats] en allebei vertegenwoordigd door advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
de conclusie van antwoord in het voegingsincident van Maertenshoeve,
de conclusie van antwoord in het voegingsincident van SMB,
het incidenteel vonnis in het voegingsincident van 6 december 2023,
de akte uitlating vonnis van [onderneming 1] en [onderneming 2] ,
de conclusie van antwoord in reconventie tevens antwoordakte op akte uitlating vonnis gevoegde partijen,
het B-16 formulier van 29 mei 2024 van [onderneming 1] en [onderneming 2] met het verzoek om de procedure ten aanzien van hen door te halen,
het B-16 formulier van 7 juni 2024 waarin SMB instemt met doorhaling van de zaak ten aanzien van [onderneming 1] en [onderneming 2] .
1.2. De mondelinge behandeling heeft op 5 juli 2024 plaatsgevonden. De advocaat van Maertenshoeve heeft spreekaantekeningen voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken. Daarna is vonnis bepaald.
2 De kern van de zaak
2.1. SMB is eigenaar van twee percelen grond. Hierop is een tijdelijk recht van erfpacht gevestigd dat is geëindigd op 31 december 2023. Maertenshoeve was erfpachter van de percelen. Partijen hebben een geschil over de gevolgen van het einde van het tijdelijke erfpachtrecht. De vordering van SMB zal worden toegewezen en de tegenvorderingen van Maertenshoeve zullen worden afgewezen.
3 De achtergrond van het geschil
Wat er aan het geschil voorafging
3.1. In 1949 heeft de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat) twee percelen grond (hierna: de Percelen) met daarop opstallen in tijdelijke erfpacht uitgegeven met een erfpachtsakte (hierna: de Erfpachtsakte). De erfpacht eindigt op 31 december 2023. De opstallen bestaan uit een bedrijfspand met aan- en toebehoren (hierna: het Bedrijfspand), dat in 1969 de status van rijksmonument heeft gekregen. Maertenshoeve, een beleggingsmaatschappij, is sinds 2006 erfpachter van de Percelen. Zij verhuurde het Bedrijfspand als kantoorruimte. In 2016 is de (bloot) eigendom van de Percelen overgaan op SMB.
3.2. In een brief van 24 mei 2022 heeft SMB Maertenshoeve op het einde van het erfpachtrecht gewezen en daarbij ook de ontruiming tegen 31 december 2023 aangezegd. Op dit tijdstip zijn ook de huurders van het Bedrijfspand door SMB geïnformeerd over het eindigende erfpachtrecht van Maertenshoeve en is hen tegen 31 december 2023 de ontruiming aangezegd. De meeste huurders zijn vóór deze ontruimingsdatum vertrokken, maar twee huurders, [onderneming 1] en [onderneming 2] , voegden zich in deze procedure aan de kant van Maertenshoeve omdat zij hun huisvesting in het Bedrijfspand wilden behouden.
3.3. In januari 2024 heeft de advocaat van SMB de huurovereenkomsten die Maertenshoeve met [onderneming 1] en [onderneming 2] had gesloten (hierna: de Huurovereenkomsten) voorwaardelijk opgezegd en de ontruiming aangezegd. Nadat zij de kantoorruimtes in 2024 met toestemming van SMB nog een aantal maanden hebben gebruikt, hebben [onderneming 1] en [onderneming 2] een regeling met SMB getroffen, en hebben zij de kantoorruimtes verlaten en aan SMB opgeleverd. Ten aanzien van [onderneming 1] en [onderneming 2] is de procedure doorgehaald.
De vordering en tegenvorderingen
3.4. Eerst vorderde SMB – samengevat – een verklaring voor recht dat het recht van erfpacht op 31 december 2023 eindigt en veroordeling van Maertenshoeve om uiterlijk op die datum de Percelen leeg en ontruimd aan SMB op te leveren. Omdat de Percelen inmiddels aan SMB zijn opgeleverd en alle huurders uit het Bedrijfspand zijn vertrokken, heeft SMB deze vorderingen op de mondelinge behandeling ingetrokken. Na deze eiswijziging resteert de vordering van SMB om Maertenshoeve te veroordelen in de proceskosten inclusief nakosten en de wettelijke rente.
3.5. Maertenshoeve voert verweer tegen de vordering van SMB en heeft (na eiswijziging in de spreekaantekeningen op zitting) een aantal tegenvorderingen ingesteld. Deze tegenvorderingen zien op betaling door SMB van een vergoeding voor de waarde van het Bedrijfspand en/of vergoeding van de investeringen van Maertenshoeve in het Bedrijfspand en van de waarde van de huurovereenkomsten, alsmede verklaringen voor recht in dat verband.
3.6. SMB voert verweer tegen deze tegenvorderingen.
4.1. De rechtbank zal de vordering van SMB toewijzen en de tegenvorderingen van Maertenshoeve afwijzen. Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot deze beslissing komt. Vanwege de eiswijziging van SMB, blijft alleen haar vordering tot veroordeling van Maertenshoeve in de proceskosten over. Daarom komen hieronder eerst de tegenvorderingen van Maertenshoeve aan de orde. Daarbij komen eerst wat algemene overwegingen van de rechtbank en daarna zullen de vorderingen van Maertenshoeve worden besproken.
Algemene overwegingen over de vorderingen van Maertenshoeve
4.2. Voor de vorderingen van Maertenshoeve gelden in het algemeen de volgende overwegingen;
Maertenshoeve heeft het Erfpachtrecht gekocht onder de voorwaarden die in de Erfpachtsakte staan vermeld.
Op grond van de Erfpachtsakte moest Maertenshoeve ervan uit gaan dat zij in beginsel op 31 december 2023 moest ontruimen en van de erfverpachter geen vergoeding zou krijgen voor de Bedrijfsgebouwen. In artikel 14 lid 3 van de Erfpachtsakte staat namelijk dat de erfpachter bij het einde van de erfpachtsovereenkomst geen recht heeft op vergoeding van de kosten die hij heeft gemaakt voor de erfpachtsoppervlakte. In artikel 15 van de Erfpachtsakte staat dat de erfverpachter bij het einde van de erfpachtovereenkomst van de erfpachter kan verlangen dat hij het Bedrijfspand opruimt en de Percelen leeg oplevert en als de erfverpachter dat niet verlangt, deze eigendom worden van de erfverpachter zonder dat de erfverpachter daarvoor een vergoeding hoeft te betalen aan de erfpachter.
Bij de aankoop van het erfpachtrecht door Maertenshoeve was ook al duidelijk dat het Bedrijfsgebouw een Monumenten status had en dus niet verwijderd zou kunnen worden. Daar had Maertenshoeve ook geen belang bij; verwijdering van het Bedrijfsgebouw zou voor Maertenshoeve alleen maar substantiële extra kosten hebben gegeven.
Maertenshoeve had er belang bij om het Bedrijfsgebouw te handhaven en te onderhouden omdat Maertenshoeve door verhuur van het Bedrijfsgebouw substantiële huurinkomsten ontving.
Desondanks was er bij het einde van de erfpachtsovereenkomst sprake van achterstallig onderhoud van circa € 30.000,-.
Geen vernietiging van artikel 14 lid 3 en artikel 15 van de erfpachtakte
4.3. Maertenshoeve doet een beroep op vernietiging van artikel 14 lid 3 respectievelijk artikel 15 van de Erfpachtakte (hierna: Erfpachtakte) op grond van artikel 6:233 onder a BW, maar dat beroep slaagt niet. Voor vernietiging op grond van artikel 6:233 onder a BW geldt dat er sprake moet zijn van een beding in algemene voorwaarden dat onredelijk bezwarend is. Nog daargelaten in hoeverre deze regel geldt voor de Erfpachtsakte die is overeengekomen in 1949, zijn artikel 14 en 15 van de Erfpachtsakte geen algemene voorwaarden. Ze zijn ook niet onredelijk bezwarend, aangezien Maertenshoeve een professionele partij is in de vastgoedbranche en deze bepalingen in die branche niet ongebruikelijk zijn. Voor zover Maertenshoeve niet zou hebben kennisgenomen van deze voorwaarden, is dat aan haar zelf te wijten. Artikel 14 en 15 van de Erfpachtsakte zullen dus niet worden vernietigd.
SMB is niet verplicht tot heruitgifte of onderhandelen over nieuw erfpachtcontract
4.4. Het staat niet ter discussie dat het tijdelijke erfpachtrecht inmiddels geëindigd is. SMB is dan in principe niet tot heruitgifte aan Maertenshoeve verplicht: het uitgangspunt is dat SMB in zee mag gaan met wie zij wil. Wel is het zo dat SMB geen misbruik mag maken van de machtspositie die zij heeft. Verder geldt dat na het einde van een tijdelijk erfpachtrecht een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding blijft bestaan met de voormalige erfpachter.SMB hoeft het erfpachtrecht niet opnieuw uit te geven aan Maertenshoeve. Daarvoor geldt het volgende:
Maertenshoeve heeft vanwege liquiditeitskrapte meerdere keren de jaarlijkse canon niet of niet tijdig betaald en zij is twee keer (bij verstek) tot betaling van achterstallige canon veroordeeld.
Er is sprake van achterstallig onderhoud, dat is ingeschat op € 30.000,- (zie verder hierna onder 4.5 sub c).
Juist bij een pand met de status van een Monument en omdat SMB eigenaar is geworden omdat zij monumenten goed kan beheren, is achterstallig onderhoud een groot probleem.
Maertenshoeve heeft onvoldoende onderbouwd dat zij (met het oog op haar huidige financieringsconstructie en de verwachte huurinkomsten) in de toekomst (wel) in staat zal zijn om zowel de jaarlijkse (waarschijnlijk hogere) erfpachtcanon als de onderhoudskosten te betalen.
Dat Maertenshoeve een substantieel bedrag heeft betaald bij de aankoop van het erfpachtrecht in 2008 is voor haar risico.
Dat SMB een te exploiteren pand op de Percelen heeft staan, zonder daarvoor een vergoeding te betalen aan Maertenshoeve is een gevolg van de afspraken tussen partijen bij het afsluiten van de erfpacht en dus ook geen reden om anders te oordelen.
De gevraagde verklaring voor recht dat hier op SMB een verplichting zou rusten, zal dus worden afgewezen.
Geen verplichting van SMB tot vergoeding van gestelde investeringen in het Bedrijfspand
4.5. De vordering tot vergoeding van investeringen van SMB in het Bedrijfspand zal worden afgewezen. In artikel 15 Erfpachtsakte is bepaald dat erfverpachter geen vergoeding is verschuldigd aan erfpachter bij het einde van de erfpacht. Dat Maertenshoeve geen gebruik kan maken van de mogelijkheid om het Bedrijfspand af te breken vanwege de status van monument, betekent niet dat SMB daarom zou moeten gaan betalen aan Maertenshoeve. Daarbij geldt het volgende:
a. Het Bedrijfspand heeft al sinds 1969 de status van rijksmonument. Dat is (ver) voordat Maertenshoeve in 2006 het recht van erfpacht op de Percelen met de rechten op het Bedrijfspand verkreeg. Toen zij erfpachter werd, was Maertenshoeve van deze status op de hoogte (of had dit moeten zijn), aangezien dit in de leveringsakte staat vermeld in de omschrijving van het verkochte. Maertenshoeve wist dus bij aankoop dat zij aan wettelijke onderhouds- en instandhoudingsplichten rekening moest voldoen.
Het enkele feit dat het Bedrijfspand een rijksmonument is geworden, is onvoldoende om te oordelen dat de (onderhouds)kosten die Maertenshoeve in dat verband voor het Bedrijfspand heeft gemaakt, voor vergoeding door SMB in aanmerking zouden moeten komen. Maertenshoeve had ook zonder monumentenstatus belang bij onderhoud van het Bedrijfspand om te voorkomen dat zij zou opdraaien voor de eventuele kosten van verwijdering van het Bedrijfspand. Ook had Maertenshoeve belang bij het onderhouden van het Bedrijfspand, omdat zij de kantoorruimtes in het pand aan bedrijven verhuurde en daarmee substantiële huurinkomsten genereerde.
Welke (extra) investeringen Maertenshoeve specifiek in het kader van de monumentenstatus van het Bedrijfspand (afgezien van regulier onderhoud) heeft gedaan, heeft zij in de processtukken en op de mondelinge behandeling niet (voldoende) duidelijk gemaakt en/of onderbouwd. Het lijkt er meer op dat Maertenshoeve rekening heeft gehouden met het eindigen van het erfpachtrecht, aangezien de post direct achterstallig onderhoud in het door Maertenshoeve overgelegde taxatierapport van het Bedrijfspand van 17 januari 2023 (hierna: het Taxatierapport) is geschat op € 30.000,- (schilderwerk en herstel boeidelen/daklijst en goten). Volgens SMB heeft zij tijdens een bezichtiging in februari 2024 geconstateerd dat kostbaar houtrotherstel moet plaatsvinden.
Ook moet de volledige dakconstructie vervangen worden, en de huurders hebben geklaagd over lekkage. Ook wijst SMB op een brief van [onderneming 2] van mei 2023 waarin [onderneming 2] vermeldt dat de buitenkant van het Bedrijfspand ‘op vreselijke wijze aan het vervallen is, zonder dat er initiatieven zijn geweest tot preventief en correctief onderhoud, danwel minimaal het stoppen van verder verval’, dat het Bedrijfspand verder achteruit is gegaan (‘een monument onwaardig’) en dat [onderneming 2] Maertenshoeve daar frequent, maar vergeefs op heeft gewezen. In verband met het achterstallige onderhoud, kan het standpunt van Maertenshoeve dat er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van SMB, omdat zij bij het einde van het tijdelijke erfpacht opstallen krijgt geleverd die in betere staat zijn dan in de Erfpachtakte is overeengekomen, (ook) niet worden gevolgd. Voor het geval wel sprake zou zijn van investeringen (bijvoorbeeld als onderdeel van de door Maertenshoeve betaalde koopprijs) geldt het volgende.
Maertenshoeve komt geen beroep toe op artikel 5:99 BW. Op grond van artikel 5:99 BW rust op de eigenaar in beginsel een vergoedingsplicht van de aanwezige gebouwen na het einde van de erfpacht, maar omdat het tijdelijke erfpachtrecht vóór 1 januari 1992 tot stand is gekomen, moet de vraag of SMB een vergoeding aan Maertenshoeve moet betalen in verband met de beëindiging van de erfpacht volgens art. 170 Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek worden beantwoord aan de hand van de regels van het oud BW. Onder het oude recht was er geen sprake van een vergoedingsplicht van de grondeigenaar bij afloop van de erfpacht (artikel 773 BW (oud)). De erfpachter had alleen een wegnemingsrecht (artikel 772 BW (oud)). Wel konden partijen van artikel 773 BW (oud) afwijken en in de vestigingsakte een (opstal)vergoeding overeenkomen (artikel 782 BW (oud)). In artikel 15 Erfpachtakte is niet afgeweken; deze bepaling is dus in overeenstemming met artikel 773 BW (oud). Vanwege de ratio van art. 170 Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek, namelijk het voorkomen dat eigenaren bij de invoering van het nieuwe BW onvoorzien te maken krijgen met een vergoedingsplicht waarmee zij bij het vestigen van de erfpacht geen rekening konden houden, is het niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat SMB geen vergoeding aan Maertenshoeve verschuldigd is.
In verband met de monumentenstatus en de vergoedingsverplichting, wijst Maertenshoeve nog op het wegnemingsrecht van artikel 772 BW (oud) en artikel 5:89 lid 3 BW. Volgens haar kan het Bedrijfspand niet worden weggehaald en is er daardoor sprake van ongerechtvaardigde verrijking van SMB. Dit standpunt van Maertenshoeve gaat niet op. Het wegnemingsrecht van artikel 772 BW (oud) ziet op gebouwen, werken en beplantingen die de erfpachter onverplicht had aangebracht: ‘Bij het eindigen van zijn regt, kan hij wegnemen alle zoodanige door hem gestelde gebouwen of gemaakte beplantingen, waartoe hij, uit kracht der overeenkomst, niet gehouden was; (…).’ Hiervan is bij het Bedrijfspand geen sprake: dat stond er al toen Maertenshoeve erfpachter werd.
Geen verklaringen voor recht over de gestelde investeringen
4.6. Er is geen reden om een verklaring voor recht af te geven dat Maertenshoeve niet heeft kunnen afschrijven op gestelde investeringen. Daarvan is namelijk geen sprake. Voor zover Maertenshoeve heeft geïnvesteerd, heeft zij over de jaren dat zij over het pand beschikte daarover kunnen afschrijven. Dat zij wellicht over de jaren na het einde van de erfpachtovereenkomst nog had kunnen afschrijven als de erfpacht weer aan haar zou zijn uitgegeven, maakt niet dat SMB aansprakelijk zou kunnen zijn. Verder is niet duidelijk wat het belang van Maertenshoeve is bij deze verklaring voor recht.
4.7. Onder verwijzing naar het voorgaande is er ook geen grond voor een verklaring voor recht dat SMB aan Maertenshoeve een vergoeding verschuldigd is voor de (extra) investeringen dan wel kosten die zij heeft gemaakt om het rijksmonument in stand te houden. Daarbij geldt nog dat Maertenshoeve zelf ook belang had bij onderhoud van het Bedrijfspand, omdat zij de kantoorruimtes tijdens de looptijd van de erfpacht verhuurde. Zij heeft daarmee aanzienlijke huurinkomsten gegenereerd.
SMB is niet verplicht om de marktwaarde van het Bedrijfspand te vergoeden
4.8. Maertenshoeve vordert verder een verklaring voor recht dat SMB gehouden is aan Maertenshoeve de marktwaarde van het Bedrijfspand te vergoeden, en benoeming van een deskundige die deze vergoeding zal vaststellen. Deze tegenvordering zal worden afgewezen. Daarbij geldt het volgende.
4.9. Uit de plattegrond in de Erfpachtakte blijkt dat het Bedrijfspand er al stond op het moment dat de Percelen in 1949 door de Staat in erfpacht werden uitgegeven. Volgens het Taxatierapport gebruikte de toenmalige erfpachter het Bedrijfspand om er zijn aannemersbedrijf in uit te oefenen. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat het Bedrijfspand door hem werd gebruikt als opslagloods en kantoor. Daarna is het Bedrijfspand door de opvolgend erfpachter in 1996 gerestaureerd en verbouwd tot drie afzonderlijke kantoorruimtes. Het pand is hierdoor weer in oude glorie hersteld en gemoderniseerd, aldus het Taxatierapport. Het gerestaureerde Bedrijfspand met kantoorruimtes stond er dus al toen Maertenshoeve in 2006 erfpachter werd.
4.10. Dat er tijdens een periode van bijna 75 jaar aanpassingen zijn gedaan om het Bedrijfspand verhuurbaar te maken, en dat Maertenshoeve vanwege de verhuur gedurende de looptijd van de erfpacht ook nog het een en ander aan onderhoud van het Bedrijfspand en de kantoorruimtes zou hebben gedaan, maakt nog niet dat SMB aan Maertenshoeve de marktwaarde van het Bedrijfspand moet vergoeden. In artikel 14 lid 3 en artikel 15 Erfpachtakte is dat uitdrukkelijk uitgesloten (zie verder ook hiervoor). Ook de redelijkheid en billijkheid kunnen daarvoor geen grondslag zijn. De verklaring voor recht zal worden afgewezen.
SMB hoeft de Huurovereenkomsten niet gestand te doen
4.11. De huurders van Maertenshoeve, [onderneming 1] en [onderneming 2] , hebben na het einde van de erfpachtovereenkomst de kantoorruimtes nog een aantal maanden gebruikt, maar zij zijn inmiddels vertrokken. Afgezien van het feit dat de huurders de panden inmiddels hebben verlaten en de Huurovereenkomsten hierdoor niet meer kunnen worden nageleefd, zou SMB hiertoe ook niet gehouden zijn.
4.12. Op grond van artikel 5:94 lid 2 BW is de eigenaar na het einde van de erfpacht verplicht een bevoegdelijk aangegane verhuur gestand te doen. Toch hoeft SMB de Huurovereenkomsten niet gestand te doen. Van bevoegdelijk aangegane verhuur is in dit geval namelijk geen sprake. Op grond van artikel 5 lid 1 Erfpachtakte mag de erfpachter het onroerend goed niet zonder toestemming van de erfverpachter aan derden verhuren of in gebruik geven (en wordt een dergelijke handeling op grond van artikel 5 lid 4 Erfpachtakte als nietig ten opzichte van de erfverpachter beschouwd). Omdat er geen sprake is van een dergelijke toestemming, mocht Maertenshoeve de Percelen dus niet verhuren, en is de verplichting uit artikel 5:94 lid 2 tot gestanddoening van de Huurovereenkomsten dus niet van toepassing.
4.13. Maertenshoeve stelt zich hierbij nog op het standpunt zij de registergoederen in verhuurde staat heeft gekocht en dat de vorige eigenaar – de Staat – dit altijd heeft toegestaan. Verder geldt volgens Maertenshoeve dat SMB deze situatie heeft overgenomen toen zij eigenaar werd van de Percelen. SMB wist toen dat het Bedrijfspand verhuurd was. Daarvoor wijst Maertenshoeve op artikel 7.2 van de akte van overdracht aan SMB (hierna: Akte van overdracht), waarin staat dat SMB zich wat betreft de verhuursituatie op de hoogte heeft kunnen stellen van de situatie.
Volgens Maertenshoeve kan SMB daarom niet meer klagen: dit zou misbruik van recht ex artikel 3:13 BW opleveren. Verder meent Maertenshoeve dat nooit is gebleken dat er sprake zou zijn van onbevoegde verhuur, dat SMB rekening moet houden met de belangen van Maertenshoeve en de huurders bij voortzetting van de Huurovereenkomsten en dat de aanzegging dat de huurders bij het einde van de erfpacht moesten vertrekken ongegrond en onrechtmatig is jegens de huurders.
4.14. De rechtbank overweegt dat het enkele feit dat de Staat niet is opgetreden tegen de verhuur van het Bedrijfspand, niet betekent dat daaruit toestemming voor de verhuur mag worden afgeleid. Dat geldt ook voor het standpunt van Maertenshoeve dat SMB wist dat het Bedrijfspand werd verhuurd: dit wil nog niet zeggen dat SMB hiermee akkoord ging. Dat SMB deze situatie tijdens de looptijd van de tijdelijke erfpacht heeft toegestaan, brengt nog niet met zich mee dat zij de Huurovereenkomsten gestand moet doen na het eindigen van de erfpacht. Het had (juist) op de weg van Maertenshoeve gelegen om ervoor te zorgen dat de Huurovereenkomsten op 31 december 2023 eindigden. De (tijdige) aanzegging door SMB was dan ook niet ongegrond of onrechtmatig, en ook is er geen sprake van misbruik van recht.
SMB hoeft de waarde van de huurrechten niet te vergoeden
4.15. Er is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking van SMB door de door Maertenshoeve afgesloten Huurovereenkomsten. Integendeel. Hierbij geldt het volgende.
Uit de Erfpachtakte volgt dat Maertenshoeve de Percelen ter vrije beschikking moet stellen aan SMB. Uit de Erfpachtakte blijkt niet dat SMB een vergoeding voor de huurrechten aan Maertenshoeve verschuldigd is. Integendeel, vergoedingsplichten van de erfverpachter worden steeds uitgesloten. Verder geldt dat verhuur van het Bedrijfspand zonder toestemming van de erfverpachter niet was toegestaan op grond van de Erfpachtakte.
SMB wilde de Huurovereenkomsten niet overnemen en wilde ook niet dat de Huurovereenkomsten na 31 december 2023 werden voortgezet. Dit heeft zij al in mei 2022 aan [onderneming 1] en [onderneming 2] (en de andere huurders van het Bedrijfspand) laten weten. De Huurovereenkomsten zijn inmiddels geëindigd.
In januari 2024 heeft SMB de Huurovereenkomsten voorwaardelijk (afhankelijk van de uitkomst van deze procedure) opgezegd. Omdat deze procedure nog aanhangig was, kon SMB de feitelijke ontruiming toen nog niet bewerkstelligen en daarom heeft zij de ontruiming van [onderneming 1] aangezegd tegen 30 september 2024 (de einddatum van de huurovereenkomst van [onderneming 1] en Maertenshoeve) en de ontruiming van [onderneming 2] aangezegd tegen 31 augustus 2024 (rekening houdend met de opzegtermijn van zes maanden in de huurovereenkomst van [onderneming 2] en Maertenshoeve).
Het enkele feit dat [onderneming 1] en [onderneming 2] een aantal maanden langer gebruik hebben gemaakt van de kantoorruimtes, tegen betaling van een gebruiksvergoeding aan SMB gelijk aan de huurprijs, maakt nog niet dat er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van SMB. Tegenover betaling van de gebruiksvergoeding door [onderneming 1] en [onderneming 2] staat namelijk dat SMB de kantoorruimtes aan hen ter beschikking stelde, waardoor niet direct van een verrijking van SMB kan worden gesproken. Ook valt niet in te zien niet waarom de door Maertenshoeve gestelde verrijking van SMB ongerechtvaardigd zou zijn: dat SMB kantoorruimte aan [onderneming 1] en [onderneming 2] ter beschikking heeft gesteld, is een gevolg van het feit dat Maertenshoeve (onbevoegd) het Bedrijfspand aan hen heeft verhuurd, en het is niet onredelijk dat SMB daar een (redelijke) vergoeding voor ontvangt.
4.16. De vorderingen van Maertenshoeve gebaseerd op de huurovereenkomsten zullen daarom worden afgewezen.
De overige tegenvorderingen
4.17. Uit wat de rechtbank hierboven heeft overwogen, blijkt niet dat SMB in de gegeven omstandigheden onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van Maertenshoeve, te weten behoud van het recht van erfpacht op de Percelen door middel van heruitgifte of een vergoeding om het verlies van het recht van erfpacht te compenseren. De gevorderde verklaring voor recht in dit kader zal dan ook worden afgewezen.
4.18. Aangezien alle (andere) tegenvorderingen van Maertenshoeve zullen worden afgewezen, bestaat er geen grond meer voor benoeming van een deskundige, waardoor de rechtbank ook die tegenvordering zal afwijzen.
De vorderingen in conventie en reconventie en de proceskosten
4.19. - salaris advocaat € 2.093,00 (3 punten x €598,00 in conventie + 0,5 punt x
€598,00 in reconventie)
Totaal € 3.176,14
4.20. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De rechtbank
in conventie en reconventie
5.1. veroordeelt Maertenshoeve in de proceskosten, aan de zijde van SMB tot op heden begroot op €3.176,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Maertenshoeve niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Maertenshoeve €92,00 extra betalen, plus de kosten van de betekening,
5.2. veroordeelt Maertenshoeve in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. van Rens, rechter, bijgestaan door
mr. L. Leber, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.
Maertenshoeve vordert:
Primair:
a. een verklaring voor recht dat SMB gehouden is aan Maertenshoeve de marktwaarde van het Bedrijfspand te vergoeden en bij tussenvonnis een deskundige te benoemen die de verschuldigde vergoeding zal vaststellen.
b. een verklaring voor recht dat SMB de Huurovereenkomsten gestand dient te doen op grond van artikel 5:94 lid 2 BW;
Subsidiair:
te bepalen dat SMB tot heruitgifte van het recht van erfpacht van Maertenshoeve moet overgaan, of tenminste SMB op te leggen met Maertenshoeve in onderhandeling te treden over een nieuw erfpachtcontract;
Meer subsidiair:
a. een verklaring voor recht dat Maertenshoeve het Bedrijfspand niet
heeft kunnen afschrijven en daarom niet in afgeschreven staat kan
opleveren;
b. een verklaring voor recht dat artikel 14 lid 3 van de erfpachtakte (hierna: de Erfpachtakte) op grond van artikel 6:233 onder a BW rechtsgeldig door Maertenshoeve is vernietigd, of ten minste een verklaring voor recht dat artikel 14 lid 3 Erfpachtakte alleen ziet op de erfpachtoppervlakte namelijk de in erfpacht uitgegeven grond, en niet op kosten door de erfpachter gemaakt voor het Bedrijfspand;
c. een verklaring voor recht dat artikel 15 Erfpachtakte op grond van artikel 6:233 onder a BW rechtsgeldig door Maertenshoeve is vernietigd, of ten minste een verklaring voor recht dat de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 en 6:248 BW) eraan in de weg staat dat SMB nakoming van artikel 15 Erfpachtakte kan vorderen, namelijk de uitsluiting van enige vergoeding aan de erfpachter, nu de status van het Bedrijfspand is gewijzigd en de erfpachter het Bedrijfspand niet heeft kunnen afschrijven;
d. een verklaring voor recht dat SMB de waarde van huurrechten die bij einde erfpacht overgaan op SMB aan Maertenshoeve moet vergoeden;
e. een verklaring voor recht dat SMB de (extra) investeringen dan wel kosten die Maertenshoeve heeft gemaakt om het Bedrijfspand/monument in stand te houden aan Maertenshoeve moet vergoeden;
f. in alle gevallen waarin een vergoeding vastgesteld moet worden bij tussenvonnis een deskundige te benoemen die de verschuldigde vergoeding(en) zal vaststellen;
g. een verklaring voor recht dat SMB in de gegeven omstandigheden onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van Maertenshoeve als erfpachter;
h. te bepalen dat als Maertenshoeve gehouden zou zijn aan oplevering, SMB de Huurovereenkomsten gestand doet op grond van artikel 5:94 lid 2 BW;
in alle gevallen:
een veroordeling van SMB in de proceskosten inclusief nakosten en de wettelijke rente.
HR 26 maart 1999, NJ 1999, 446 r.o. 3.3.2 ( [.] e.a./Gemeente ’s-Gravenhage)
In artikel 7.2 van Akte van overdracht staat: ‘De SMB is door de NMo (Nationale Monumentenorganisatie, toevoeging rechtbank), voor zover de verhuursituatie van de Monumenten zulks toestond, voor het verlijden van deze akte in de gelegenheid gesteld zich op de hoogte te stellen van de staat waarin de Monumenten zich op dat moment bevond. De SMB heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt.’
type: LL5240
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Maertenshoeve veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten (inclusief nakosten) aan de zijde van SMB worden voor de conventie en reconventie begroot op:
dagvaarding € 129,14
griffierecht € 676,00
nakosten € 278,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de