ECLI:NL:RBMNE:2024:6517

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/6648 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 oktober 2024 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: M.M. Vrolijk), en de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder (gemachtigde: P.H.M. Verhoef).

1.1 In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 78.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 17 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 augustus 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 60.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 78.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [woonplaats], te weten: - [adres 2], verkocht op 25 november 2021 voor € 225.000,-; - [adres 3], verkocht op 8 april 2022 voor € 326.197,-; - [adres 4], verkocht op 25 december 2021voor€ 268.796,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook flats of bovenwoningen zijn die in de gemeente [woonplaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en het gebruiksoppervlak door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Ingetrokken beroepsgronden 9. Gemachtigde van eiser heeft op de zitting een pleitnota overlegd waarin staat dat verschillende beroepsgronden worden ingetrokken en waarin wordt verwezen naar nummers van alinea’s uit de verschillende beroepschriften. Echter, niet in alle beroepschriften zijn de alinea’s genummerd. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser gezegd dat de rechtbank dan maar moet nummeren om te kunnen bepalen welke beroepsgronden zijn ingetrokken. Dat heeft de rechtbank gedaan en zij heeft bij de nummering dezelfde systematiek toegepast als de gemachtigde van eiser heeft toegepast in de beroepschriften die wel zijn genummerd. Als het zo zou zijn dat de rechtbank een beroepsgrond ingetrokken heeft geacht terwijl dit niet de bedoeling was, dan komt dit voor risico van de gemachtigde van eiser. 9.1 Uit bovenstaand volgt dat eiser de gronden met betrekking tot de badkamer, de duurzaamheid en het bouwjaar in heeft getrokken. Ook de gronden met betrekking tot de schending van artikel 40 Wet WOZ, met uitzondering van de KOUDV-factoren en de indexering zijn ingetrokken. De rechtbank zal deze gronden dan ook niet verder bespreken. De staat van onderhoud 10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning. Volgens eiser worden objecten met een matige tot slechte staat van onderhoud, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare objecten waarvan het onderhoud op peil is. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is volgens eiser de waarde te hoog vastgesteld. 10.1 De heffingsambtenaar stelt dat eiser geen foto’s of andere informatie heeft overlegd. Dit ondanks dat de heffingsambtenaar hier wel om heeft verzocht. Vanwege het uitblijven van een reactie is volgens de heffingsambtenaar vervolgens een informatiebeschikking genomen waardoor er sprake is van omkering van de bewijslast. Op grond van de gegevens zoals die bij de heffingsambtenaar bekend zijn is dan ook een inschatting gemaakt. Volgens de heffingsambtenaar is er voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud doordat ‘factor 2’ (“onder gemiddeld)” is gehanteerd. 10.2 De rechtbank overweegt hierover dat eiser weliswaar stelt dat er sprake is van een matige staat van onderhoud en dat dit een waardedrukkend effect heeft, maar het lag op de weg van eiser om te onderbouwen dat de staat van onderhoud nog slechter is dan “onder gemiddeld”, bijvoorbeeld aan de hand van foto’s of andere objectieve gegevens. Dit heeft eiser niet gedaan, ondanks dat de heffingsambtenaar hier herhaaldelijk om heeft verzocht. De beroepsgrond slaagt dus niet. Het ontbreken van een spouwmuur bij de woning 11. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van een spouwmuur bij de woning. Het ontbreken van een spouwmuur resulteert in een lagere WOZ-waarde, vanwege de mindere energie-efficiëntie en hogere stookkosten. Kopers zien dit als een tekortkoming volgens eiser. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen met een spouwmuur. Doordat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning geen spouwmuur heeft, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld volgens eiser. 11.1 De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat nader onderzoek heeft uitgewezen dat bij het bepalen van de waarde voldoende rekening is gehouden met de beperkte (spouwmuur)isolatie van de woning. Hier is rekening mee gehouden door voor de staat van onderhoud factor 2 (“onder gemiddeld”) te hanteren. Daarnaast heeft referentiewoning [adres 2] ook geen spouwmuren, hierdoor zit het ontbreken van spouwmuren volgens de heffingsambtenaar verdisconteerd in de verkoopprijs. Als er volgens de rechtbank wel meer gecorrigeerd had moeten worden vanwege het ontbreken van spouwmuren, was de waarde nog niet te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar wijst erop dat de marge heel groot is. De gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referenties leiden namelijk tot een getaxeerde waarde van de woning van € 93.600,-, terwijl de WOZ-waarde is vastgesteld op € 78.000,-. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet. De ligging 12. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt nabij een school . Dit zorgt volgens eiser voor een lagere waarde vanwege het extra verkeer, lawaai en drukte in de omgeving. Dit kan kopers afschrikken. Dit resulteert in een lagere waarde. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die niet nabij een school liggen. Door hier onvoldoende rekening mee te houden is de waarde van de woning volgens eiser te hoog vastgesteld. 12.1 De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat in de verrichte marktanalyse, gebaseerd op alle relevante werkelijke verkoopprijzen, zorgvuldig rekening is gehouden met alle waarde drukkende factoren die van toepassing zijn. Volgens de heffingsambtenaar is uit onderzoek gebleken dat de door eiser genoemde overlast niet van dien aard is dat de waarde hierop aangepast moet worden. 12.2 De rechtbank is van oordeel dat de ligging nabij een school geen waardedrukkend effect heeft omdat eventuele overlast subjectief van aard is. Niet iedereen zal de nabijheid van een school als overlast ervaren. De nabijheid van een school zal voor potentiële kopers met kinderen juist een waardeverhogend effect hebben. Daarnaast merkt de rechtbank op dat tussen de woning en de scholen in de buurt een aantal huizenblokken en de rivier Hollandsche IJssel zit, waardoor eventueel te ervaren overlast nihil zal zijn. De beroepsgrond slaagt niet. Het gebruiksoppervlak 13. Eiser stelt dat de referentiewoningen allemaal veel groter zijn dan de woning. Daarom zijn de referentiewoningen niet vergelijkbaar met de woning en kunnen ze niet ter onderbouwing van de waarde van de woning worden gebruikt. 13.1 De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat de gebruikte referentiewoningen op het taxatieverslag en in de taxatiematrix prima bruikbaar zijn. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen is voldoende rekening gehouden. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat er geen woningen met een zelfde gebruiksoppervlak zijn verkocht in [woonplaats] binnen een jaar rondom de waardepeildatum.

17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 17.1 Omdat er geen sprake is van een vergoeding van de proceskosten gaat de rechtbank niet in op de gronden van eiser tegen de uitbetaling van proceskosten aan eiser zelf zoals is bepaald in artikel 30a van de Wet WOZ.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 oktober 2024. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Eiser verwijst naar de uitspraak van uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 20 november 2023, ECLI:NL:RBOBR:2023:5419. Eiser verwijst naar de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 29 april 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:1914. Zie ook de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 5 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890. ECLI:NL:CRVB:2014:3123 r.o. 4.1