ECLI:NL:RBMNE:2024:6495

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Lelystad Tussenvonnis van 23 oktober 2024 in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak in de hoofdzaak met zaaknummer: C/16/549307 / HL ZA 22-321 mevrouw [procesdeelneemster I], woont in [woonplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [procesdeelneemster I] , advocaat: mr. J.H. Heeringa, tegen 1de commanditaire vennootschap [procesdeelneemster II] C.V., gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,2. mevrouw [procesdeelneemster III], woont in [woonplaats 2] , gedaagde partijen, hierna te noemen: [procesdeelneemster II] en [procesdeelneemster III] , en tezamen: [procesdeelneemster II] c.s. (in vrouwelijk enkelvoud), advocaat: mr. H.A.A. Voermans. in de vrijwaringszaak met zaaknummer: C/16/555244 / HL ZA 23-115 1de commanditaire vennootschap [procesdeelneemster II] C.V., gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,2. mevrouw [procesdeelneemster III], woont in [woonplaats 2] , gedaagde partijen, hierna te noemen: [procesdeelneemster II] en [procesdeelneemster III] , en tezamen: [procesdeelneemster II] c.s. (in vrouwelijk enkelvoud), advocaat: mr. H.A.A. Voermans. tegen de heer [procesdeelnemer IV] handelend onder de namen [handelsnaam] gevestigd te [vestigingsplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [procesdeelnemer IV] , advocaat: mr. M.B. Chylinska.

1.1. Het verloop van de hoofdzaak blijkt uit: ­ de dagvaarding met producties 1 t/m 19; ­ de conclusie van antwoord en incidentele conclusie tot oproeping in de vrijwaring, met producties 1 t/13; ­ het vonnis in vrijwaringsincident van 8 maart 2023; ­ de akte van [procesdeelneemster II] c.s. met productie 14; ­ de akte van [procesdeelneemster I] met producties 20 t/m 24; ­ de akte van [procesdeelneemster I] met productie 25; ­ de akte van [procesdeelneemster II] c.s. met producties 15 t/m 20; ­ de akte van [procesdeelneemster I] met aanvulling van de grondslag en met producties 26 t/m 39; ­ het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 mei 2024, met aangehecht: o de spreekaantekeningen van [procesdeelneemster I] ; o de spreekaantekeningen van [procesdeelneemster II] c.s.; o brief van [procesdeelneemster II] c.s. van 12 juli 2024 in reactie op het proces-verbaal van de mondelinge behandeling. ­ de e- mails van [procesdeelneemster I] van 18 en 24 juli 2024; ­ de e-mail van [procesdeelneemster II] c.s. van 24 juli 2024; ­ de e-mail van 25 juli 2024 van de rechtbank. 1.2. Het verloop van de vrijwaringszaak blijkt uit: ­ de dagvaarding met producties 1 t/m 23; ­ de conclusie van antwoord met productie 1; ­ het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 mei 2024, met aangehecht: o de spreekaantekeningen van [procesdeelneemster II] c.s.; o brief van [procesdeelneemster II] c.s. van 12 juli 2024 in reactie op het proces-verbaal van de mondelinge behandeling. 1.3. De hoofdzaak en de vrijwaringszaak zijn gezamenlijk behandeld tijdens de mondelinge behandeling. Vervolgens is in beide procedures vonnis bepaald. Vanwege de verwevenheid van de zaken worden de zaken hieronder tezamen beoordeeld. 2De kern van de zaak in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak 2.1. [procesdeelneemster I] heeft een (gedeeltelijke) gerenoveerde woning van [procesdeelneemster II] gekocht. [procesdeelneemster II] heeft voorafgaand aan de verkoop de woning laten renoveren door het aannemersbedrijf van [procesdeelnemer IV] . 2.2. Volgens [procesdeelneemster I] kent de woning gebreken en beantwoordt de geleverde woning niet aan de koopovereenkomst. Dat is [procesdeelneemster II] c.s. grotendeels met [procesdeelneemster I] oneens. In de hoofdzaak twisten partijen (1) over de vraag of de gebreken het normale gebruik van de woning belemmeren, en (2) over de omvang van de (schade van de) gebreken. Tijdens de procedure hebben partijen in onderling overleg een aantal geschilpunten opgelost. Voor een aantal punten komt de rechtbank tot het oordeel dat er geen sprake is van een gebrek. Voor twee punten acht de rechtbank het noodzakelijk zich te laten inlichten over de (vermeende) gebreken en het benodigde herstel. Voor één gebrek stelt de rechtbank de tekortkoming vast en worden partijen in de gelegenheid gesteld zich nader uit te laten over de schade. 2.3. In de vrijwaringszaak houdt [procesdeelneemster II] c.s. de door haar ingeschakelde aannemer [procesdeelnemer IV] aansprakelijk voor haar schade, in het geval zij schadeplichtig is tegenover [procesdeelneemster I] . Ook in deze procedure acht de rechtbank een deskundigenbericht noodzakelijk. 3De vorderingen In de hoofdzaak 3.1. [procesdeelneemster I] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. primair: [procesdeelneemster II] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan haar van een bedrag van € 150.720,00, met de wettelijke rente van 18 maart 2022;subsidiair: de koopovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk ontbindt, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 150.720,00, met de wettelijke rente vanaf 18 maart 2022 en [procesdeelneemster II] c.s. veroordeelt dat bedrag aan [procesdeelneemster I] te betalen, met de wettelijke rente vanaf 18 maart 2022;meer subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen wijzigt in die zin dat de koopsom wordt verminderd met een bedrag van € 150.720,00 en [procesdeelneemster II] veroordeelt dat bedrag aan [procesdeelneemster I] te betalen, met de wettelijke rente vanaf 18 maart 2022; 2. [procesdeelneemster II] c.s. hoofdelijk veroordeelt aan [procesdeelneemster I] te betalen de deskundigenkosten van € 6.806,26: 3. [procesdeelneemster II] c.s. hoofdelijk veroordeelt aan [procesdeelneemster I] te betalen de kosten van de bouwtekeningen, constructieberekeningen en leges van € 3.236,75 + P.M. 4. [procesdeelneemster II] c.s. hoofdelijk veroordeelt aan [procesdeelneemster I] te betalen de kosten van de tijdelijke woning van € 9.050,00 5. [procesdeelneemster II] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten 3.2. [procesdeelneemster II] c.s. verzoekt om [procesdeelneemster I] niet-ontvankelijkheid in haar vorderingen te verklaren, dan wel haar vorderingen af te wijzen, met veroordeling van [procesdeelneemster I] in de kosten van deze procedure. In de vrijwaringszaak 3.3. Voor zover in de hoofdzaak de eis ten laste van [procesdeelneemster II] c.s. wordt toegewezen, vordert [procesdeelneemster II] c.s. in vrijwaring dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [procesdeelnemer IV] veroordeelt tot betaling aan haar: 1. een bedrag van € 168.582,00 + PM (aangepast aan hetgeen [procesdeelneemster I] vordert), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 maart 2022 tot aan de dag van betaling; 2. de buitengerechtelijke kosten van € 2.495,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding tot aan de dag van betaling; 3. de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente bij uitblijven van betaling binnen 14 dagen na vonnisdatum. 3.4. [procesdeelnemer IV] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [procesdeelneemster II] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [procesdeelneemster II] c.s., met veroordeling van [procesdeelneemster II] c.s. in de kosten van deze procedure, uitvoerbaar bij voorraad.

4.1. De rechtbank zal de vorderingen en stellingen van [procesdeelneemster I] hierna beoordelen. [procesdeelneemster III] is geen contractspartij bij de koopovereenkomst 4.2. Volgens [procesdeelneemster I] is [procesdeelneemster III] ook als persoon partij bij de koopovereenkomst. [procesdeelneemster I] verwijt [procesdeelneemster III] dat zij onrechtmatig heeft gehandeld tegenover haar, omdat zij moet hebben geweten van de gebreken aan de woning, gelet op de aard en de omvang ervan, en deze voor haar verzwegen heeft. [procesdeelneemster II] betwist dit gemotiveerd. 4.3. Anders dan [procesdeelneemster I] betoogt, volgt uit de tussen partijen gesloten NVM-koopovereenkomst naar het oordeel van de rechtbank niet dat [procesdeelneemster III] in persoon contractspartij is bij deze overeenkomst. Onder het kopje ‘ondergetekenden’ is vermeld dat [procesdeelneemster II] CV de verkopende partij is en dat [procesdeelneemster III] als bevoegd bestuurder namens deze handelt. [procesdeelneemster II] c.s. heeft toegelicht dat [procesdeelneemster III] de bestuurder is van [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ), en dat die BV op haar beurt de beherend vennoot is van [procesdeelneemster II] CV. Volgens [procesdeelneemster II] c.s. volgde deze informatie uit de stukken die als bijlagen bij de koopovereenkomst waren gevoegd. Dit is niet weersproken door [procesdeelneemster I] . Met haar ondertekening heeft [procesdeelneemster III] dus niet zichzelf als contractspartij gebonden, maar heeft zij als (indirect) bestuurder namens [procesdeelneemster II] CV getekend. 4.4. In zoverre [procesdeelneemster I] heeft bedoeld te betogen dat zij erop mocht vertrouwen dat niet [procesdeelneemster II] CV, maar [procesdeelneemster III] haar contractspartij zou zijn bij de koopovereenkomst, volgt de rechtbank haar hierin niet. In de aanvullende akte van 14 mei 2024 verklaart [procesdeelneemster I] dat, toen zij de koopovereenkomst ontving, het haar duidelijk werd dat [procesdeelneemster II] CV de verkopende partij zou zijn. Op dat moment was de koop nog niet gesloten. Als [procesdeelneemster I] geen woning had willen kopen van de CV, had zij van de koop kunnen afzien. 4.5. Omdat [procesdeelneemster III] bij deze verkooptransactie handelde als bestuurder van [onderneming 1] , de beherend vennoot van de CV, en namens deze de verkooptransactie heeft gesloten, kan zij naar het oordeel van de rechtbank niet rechtstreeks in persoon aansprakelijk worden gesteld op grond van onrechtmatige daad. Zij handelde immers niet voor zichzelf. Onder bijzondere omstandigheden kan zij wel als bestuurder van de vennootschap, naast de vennootschap, aansprakelijk zijn. Daarvoor zou [procesdeelneemster III] als bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kunnen worden gemaakt, zoals [procesdeelneemster I] heeft bepleit. Geen persoonlijk ernstig verwijt 4.6. [procesdeelneemster I] stelt dat [procesdeelneemster III] misbruik heeft gemaakt van de identiteitsverschil tussen [procesdeelneemster II] CV en haar beherend vennoot [onderneming 1] , onder verwijzing naar het Rainbowarrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA7480). De rechtbank volgt [procesdeelneemster I] hierin niet. [procesdeelneemster II] CV is geen rechtspersoon. De beherend vennoot is met haar vermogen hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden van de CV. Het is de rechtbank dan ook niet duidelijk op welk misbruik [procesdeelneemster I] hier doelt. De enkele omstandigheid dat [procesdeelneemster III] niet voor zichzelf optrad en niet zichzelf als contractspartij bij de koopovereenkomst bond, kan haar niet als misbruik van de vennootschappelijke structuur worden verweten. Zoals onder r.o. 4.4. is overwogen, was het [procesdeelneemster I] bij het tekenen van de koopovereenkomst duidelijk dat zij de woning niet van [procesdeelneemster III] in persoon kocht. 4.7. Verder stelt [procesdeelneemster I] dat ze het sterke vermoeden heeft dat de koopsom van de woning niet aan [procesdeelneemster II] ten goede is gekomen, waardoor de CV geen verhaal meer zou bieden en dat hetzelfde zou gelden voor [onderneming 1] . Volgens [procesdeelneemster I] is [procesdeelneemster III] als bestuurder hierdoor een ernstig verwijt te maken, omdat zij wist of had moeten begrijpen dat door haar handelen de vennootschap haar verplichtingen niet zou kunnen nakomen en ook geen verhaal zou bieden voor de als gevolg van haar handelen optredende schade. [procesdeelneemster II] c.s. heeft betwist dat hiervan sprake is. Omdat naar het oordeel van de rechtbank vooralsnog niet is gebleken dat de vennootschap geen verhaal zou kunnen bieden in het geval van aansprakelijkheid, kan [procesdeelneemster III] nu geen onrechtmatige daad worden verweten. 4.8. Ook stelt [procesdeelneemster I] dat [procesdeelneemster III] haar onjuiste mededelingen heeft verstrekt door in strijd met de waarheid geen mededelingen te doen over de lekkages aan het dak en de dakgoten, waardoor zij onder een onjuiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst heeft gesloten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [procesdeelneemster I] niet gesteld en onderbouwd waarom – als er al sprake zou zijn van het doen van onjuiste mededelingen – zou moeten leiden tot aansprakelijkheid van [procesdeelneemster III] zelf en niet van (alleen) [procesdeelneemster II] C.V. Tussenconclusie 4.9. Naar het oordeel van de rechtbank is [procesdeelneemster III] als natuurlijk persoon geen partij bij de koopovereenkomst en heeft [procesdeelneemster I] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat [procesdeelneemster III] als bestuurder van [onderneming 1] , de beherend vennoot van [procesdeelneemster II] CV, onrechtmatig heeft gehandeld jegens [procesdeelneemster I] . Non-conformiteit 4.10. [procesdeelneemster I] verwijt [procesdeelneemster II] dat zij bij de koopovereenkomst tekort geschoten is in de nakoming daarvan door een woning te leveren die niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en dat er aanvullende afspraken niet zijn nagekomen door [procesdeelneemster II] c.s. Zij stelt dat de geleverde woning een aantal gebreken kent en dat [procesdeelneemster II] , na daartoe te zijn aangemaand, heeft geweigerd alsnog deugdelijk na te komen door de gebreken te (laten) herstellen. 4.11. [procesdeelneemster II] voert verweer. Volgens [procesdeelneemster II] is er geen sprake van non-conformiteit bij de koopovereenkomst, omdat de door [procesdeelneemster I] gestelde gebreken niet het normale gebruik van de woning belemmeren of omdat deze gebreken kenbaar waren bij het sluiten van de koopovereenkomst. Wat [procesdeelneemster I] mocht verwachten blijkt uit de NVM-koopovereenkomst en wordt ingekleurd door de omstandigheid dat het een woning uit 1902 betreft, volgens [procesdeelneemster II] . Op de punten waar [procesdeelneemster II] erkent dat er sprake is van een gebrek, wordt verweer gevoerd tegen de omvang van het gebrek en de hoogte van de schade. Juridisch kader non-conformiteit 4.12. De rechtbank beoordeelt dit als volgt. Een afgeleverde zaak, dus ook een woning, moet op grond van het bepaalde in artikel 7:17 lid 1 BW aan de overeenkomst beantwoorden. Op grond van het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

4.16. [procesdeelneemster I] vordert vergoeding van de kosten die zij moet maken om de gebreken te herstellen. Deze gebreken zijn puntsgewijs beschreven in de dagvaarding. De kosten voor het herstel zijn gebaseerd op een offerte van aannemer [onderneming 2] (productie 17 bij de dagvaarding) en zijn begroot op € 150.730,00. Na de zitting verholpen gebreken 4.17. Na de mondelinge behandeling heeft [procesdeelnemer IV] in overleg met [procesdeelneemster I] een aantal gebreken die zich volgens [procesdeelneemster I] voordeden in haar woning verholpen. Bij e-mail van 24 juli 2024 is namens [procesdeelneemster I] meegedeeld dat de volgende gestelde gebreken niet meer in de beoordeling van haar vorderingen betrokken hoeven worden: - punt 1: de bedrading vanaf de lichtschakelaars in de woning; - punt 3: badkamer niet geaard - punt 4: verwarmingscapaciteit - punt 7: aanvoer en retour radiatoren - punt 17: toilet - punt 18: berging - punt 20: diverse gebreken in de keuken. 4.18. Deze gebreken zullen niet meer door de rechtbank worden beoordeeld. Gestelde gebreken die geen onderdeel zijn van de offerte van [onderneming 2] 4.19. In de dagvaarding heeft [procesdeelneemster I] een aantal gebreken genoemd (namelijk punten 2, 11, 12, 13 en 25) en benoemt dat zij daarvoor een schadevergoeding wenst. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat deze gebreken geen onderdeel zijn van de offerte van [onderneming 2] en waarvoor [procesdeelneemster I] dus ook geen schadevergoeding heeft gevorderd in het petitum. Het gaat om de volgende gebreken: - punt 2: spotjes in de badkamer - punt 11, 12 en 13: hellend dak, lekkages, nokvorsten en dakraam; - punt 25: lekkage onder de aansluiting tussen de bakgoot en het hellend dak. 4.20. De rechtbank overweegt dat op eiser enkel de verplichting rust om bij dagvaarding feiten te stellen, waaruit in het algemeen het geleden hebben van schade kan worden afgeleid. Op de rechtbank rust de verplichting om de zaak naar de rol te verwijzen voor uitlating over de omvang van de schade indien de mogelijkheid van schade zonder meer aannemelijk is, ook als dit niet uitdrukkelijk is gevorderd (zie HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BR5211). Dit betekent concreet voor deze zaak, dat als sprake is van een gebrek die voor vergoeding in aanmerking komt, [procesdeelneemster I] alsnog de gelegenheid moet krijgen om haar schade toe te lichten. [procesdeelneemster II] zal in dat geval in de gelegenheid worden gesteld om daarop te reageren. 4.21. De rechtbank zal hierna puntsgewijs de door [procesdeelneemster I] gestelde gebreken beoordelen. De nummers van de punten verwijzen naar nummering die [procesdeelneemster I] in haar dagvaarding aanhoudt en die gebaseerd zijn op gebreken die zijn vastgesteld in het bouwkundig rapport van het [onderneming 3] ( [onderneming 3] ). Vermeende gebreken Punt 2: spotjes in de badkamer 4.22. [procesdeelneemster I] stelt zich op het standpunt dat [procesdeelneemster II] ongeschikte lichtspotjes in de badkamer heeft laten installeren. Namelijk spotjes die niet geschikt zijn voor een vochtige ruimte als de badkamer. [procesdeelneemster I] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de spotjes in de badkamer inmiddels vervangen zijn. [procesdeelneemster II] betwist dat de spotjes niet geschikt waren. Volgens haar zijn IP23 spotjes geïnstalleerd die ook voor de badkamer geschikt zijn. 4.23. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [procesdeelneemster I] onvoldoende onderbouwd dat de lichtspotjes niet geschikt waren voor de badkamer. [procesdeelneemster II] heeft met een overzicht van de IP-waardes van spotjes toegelicht dat de spotjes geschikt waren voor een vochtige ruimte. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een gebrek waar [procesdeelneemster II] aansprakelijk voor zou zijn. Punt 5: douchewand 4.24. De glazen douchewand is niet voorzien van een stabilisatiestang. Volgens [procesdeelneemster I] is daardoor sprake van een gevaarlijke situatie en zij stelt dat dit normaal gebruik van de woning in de weg staat. Ter onderbouwing verwijst [procesdeelneemster I] naar het rapport van [onderneming 3] , waarin is geconcludeerd dat de glazendouchewand vanwege het ontbreken van de stang onstabiel staat. Het gevaar schuilt erin dat de douchewand kapot kan springen, wanneer er tegenaan wordt geleund, aldus het rapport. [procesdeelneemster II] betwist dat hier sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert en verwijst naar het contra-expertise rapport van [onderneming 4] B.V., waarin is opgenomen dat er sprake is van een stabiele situatie. 4.25. De rechtbank is van oordeel dat op dit punt geen sprake is van een gebrek dat voor vergoeding door [procesdeelneemster II] in aanmerking komt. De badkamer is onderdeel van de renovatie die door [procesdeelneemster II] is uitgevoerd en [procesdeelneemster I] mag verwachten dat de douchewand dus geen constructieve gebreken kent (zie hiervoor r.o. 4.15.). [procesdeelneemster I] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat sprake zou zijn van een constructief gebrek, en dat de douchewand niet zonder stabilisatiestang geïnstalleerd had mogen worden. Bovendien heeft de deskundige van [procesdeelneemster II] c.s. aangevoerd dat de situatie stabiel is, wat lijkt overeen te komen met de conclusie van [onderneming 3] omdat de deskundige van [onderneming 3] alleen rept over de gevaarlijke situatie die kan optreden als er abusievelijk tegenaan wordt geleund. Punt 11: nokvorsten 4.26. Tijdens de mondeling behandeling heeft [procesdeelneemster I] aangegeven dat het probleem van de nokvorsten al was opgelost. Naar de rechtbank begrijpt is dit door [procesdeelnemer IV] in een eerder stadium al gedaan. De rechtbank laat dit punt verder buiten beschouwing. Punt 12: Hellend dak en lekkages 4.27. Volgens [procesdeelneemster I] is de schoorsteen in slechte conditie en zijn diverse panlatten verouderd en vergaan. Ook is er geen dakbeschot aangebracht op de plek waar de dakramen hebben gezeten, zodat een gevaarlijke situatie is ontstaan. Ook zijn er lekkages. 4.28. Volgens [procesdeelneemster II] zijn er geen renovatiewerkzaamheden aan het dak verricht. Op de NVM-vragenlijst bij de koopovereenkomst is ook door [procesdeelneemster II] aangegeven dat het dak en de schoorsteen niet vernieuwd zijn zodat [procesdeelneemster I] bekend kon zijn met de staat van het dak. 4.29. Naar het oordeel van de rechtbank zijn er geen gebreken aan het dak die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Niet is gebleken dat [procesdeelneemster II] werkzaamheden aan het dak heeft verricht. Dit betekent dat [procesdeelneemster I] niet mocht verwachten dat het dak en de schoorsteen in goede conditie waren bij een dergelijk oud huis uit 1902. Daar komt bij dat de staat van het dak ook in de NVM-koopakte was aangegeven en al was opgemerkt in het bouwkundig rapport waar [procesdeelneemster I] mee bekend was ten tijde van de koop van de woning. Punt 13: Dakraam 4.30. [procesdeelneemster I] voert aan dat het dakraam in verouderde conditie verkeerde. De gootstukken dienden te worden hersteld. Er is een lekkage geweest als gevolg van de verouderde gootstukken.

De verwijten van [procesdeelneemster II] c.s. en reactie van [procesdeelnemer IV] 5.1. [procesdeelneemster II] stelt dat, voor zover zij schadeplichtig is tegenover [procesdeelneemster I] , [procesdeelnemer IV] hiervoor tegenover haar aansprakelijk is op grond van zijn verplichtingen uit de opdracht tot renovatiewerkzaamheden welke partijen zijn overeengekomen (hierna: de aannemingsovereenkomst). In geval van gebreken in de woning is [procesdeelnemer IV] immers tekort geschoten in de nakoming van zijn opdracht om deugdelijk (renovatie)werk te verrichten aan de woning, aldus [procesdeelneemster II] . 5.2. [procesdeelnemer IV] voert verweer. De rechtbank zal per gesteld gebrek de standpunten van partijen beoordelen. Afwijzen vorderingen van [procesdeelneemster III] 5.3. Omdat de rechtbank in de hoofdzaak de vorderingen die [procesdeelneemster I] tegen [procesdeelneemster III] heeft ingesteld zal afwijzen, geldt dat ook voor de vorderingen die [procesdeelneemster III] in de vrijwaringszaak tegen [procesdeelnemer IV] heeft ingesteld.

5.4. Uit de beoordeling van de hoofdzaak volgt dat de rechtbank vooralsnog twee gebreken (het dakraam en de uitbouw) heeft vastgesteld waarvoor [procesdeelneemster II] schadeplichtig is tegenover [procesdeelneemster I] . [procesdeelneemster II] heeft ten aanzien van deze gebreken alleen wat betreft de uitbouw (punt 24) het standpunt ingenomen dat [procesdeelnemer IV] daarvoor aansprakelijk is. 5.5. Wat betreft de ventilatievoorziening (punt 23) heeft de rechtbank nog niet kunnen beoordelen of sprake is van een gebrek. Daarvoor is eerst een onderzoek door een deskundige noodzakelijk. De beoordeling van “punt 23: ventilatievoorziening” in de vrijwaring wordt dus aangehouden totdat de rechtbank hierover in de hoofdzaak heeft kunnen oordelen. Punt 24: de uitbouw 5.6. [procesdeelneemster II] c.s. stelt dat [procesdeelnemer IV] ernstig tekort is geschoten in de uitvoering van de bouw van de uitbouw en verwijst naar de gebreken zoals deze zijn geconstateerd in het rapport van [onderneming 3] . Op grond hiervan stelt [procesdeelneemster II] [procesdeelnemer IV] aansprakelijk voor de schade waartoe zij in de hoofdzaak wordt veroordeeld. Uitbouw zonder dakterras 5.7. De rechtbank overweegt dat tussen [procesdeelneemster II] en [procesdeelnemer IV] niet in geschil is dat [procesdeelneemster II] [procesdeelnemer IV] de opdracht had gegeven om een uitbouw met plat dak zonder dakterras te realiseren. [procesdeelneemster II] heeft ook niet aangevoerd dat de uitbouw eventueel wel een dakterras zou moeten kunnen dragen. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat [procesdeelnemer IV] een uitbouw zou realiseren zonder mogelijkheden voor een dakterras. 5.8. [procesdeelnemer IV] heeft aangevoerd dat hij enkel een winterkamer zou realiseren, zoals ook is opgenomen in de door [procesdeelneemster II] geaccepteerde offerte. Voor zover [procesdeelnemer IV] bedoelt dat er andere eisen gesteld kunnen worden aan een winterkamer dan aan een uitbouw zonder dakterras (of zonder dat de uitbouw geschikt zou zijn voor een dakterras), geldt dat hij dat onvoldoende heeft onderbouwd. Het is ook niet gebleken dat hij [procesdeelneemster II] daarvoor heeft gewaarschuwd. Gebreken 5.9. Tussen partijen is niet in geschil dat de uitbouw gebreken vertoont. Omdat – zoals hiervoor is overwogen - [procesdeelnemer IV] een uitbouw zonder dakterras zou realiseren, heeft [procesdeelnemer IV] terecht aangevoerd dat hij niet aansprakelijk is voor de kosten van het herstel van de uitbouw voorzien van een dakterras dan wel van een uitbouw die geschikt is voor het aanleggen van een dakterras. 5.10. [procesdeelnemer IV] betwist de ernst en omvang van de gebreken en schade, evenals dat de uitbouw gesloopt moet worden. Hij verwijst ter onderbouwing naar de constateringen uit het rapport van [onderneming 5] , overgelegd als productie 1 bij conclusie van antwoord. Het rapport van [onderneming 5] gaat uit van herstel van de gebreken van de uitbouw en begroot de schade op circa € 7.000. Gelet op de andersluidende rapporten waarnaar [procesdeelneemster II] en [procesdeelnemer IV] verwijzen voor de ernst van de gebreken en de daarmee samenhangende herstelkosten en de verschillende uitgangspunten die de rapporten hanteren, kan de rechtbank aan de hand van deze rapporten niet de ernst en omvang van de schade vaststellen. De rechtbank acht het noodzakelijk zich te laten inlichten over de vermeende gebreken en het benodigde herstel van de uitbouw door een deskundige. De vragen die de rechtbank voornemens is te stellen, zijn hierna opgenomen (zie r.o. 6.2.). 5.11. [procesdeelnemer IV] voert nog als verweer aan dat de gebreken aan de uitbouw zijn veroorzaakt doordat [procesdeelneemster II] in afwijking van de initiële opdracht, later de opdracht gaf de kozijnen van de uitbouw met 20 centimeter naar achteren te verplaatsen. Nog daargelaten dat [procesdeelneemster II] heeft betwist dat [procesdeelneemster II] deze opdracht heeft gegeven, is dit verweer van [procesdeelnemer IV] niet relevant. Als hij die aanvullende opdracht had gekregen en aanvaard zou hebben, dan zou hij ook die opdracht deugdelijk hebben moeten uitvoeren. Als het opvolgen van die opdracht niet had kunnen leiden tot deugdelijk werk, dan had [procesdeelnemer IV] die opdracht niet moeten aanvaarden of op zijn minst [procesdeelneemster II] hiervoor moeten waarschuwen. Daarvan is niet gebleken. Aanhouding verdere beslissingen 5.12. In afwachting van de benoeming van de deskundige en diens deskundigenbericht, zal verder iedere beslissing worden aangehouden. 6Voornemen benoeming deskundige in de hoofdzaak en vrijwaringszaak 6.1. De rechtbank overweegt om een onderzoek door een deskundige in te laten stellen voor de verdere beoordeling in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over: ­ het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige; ­ de aan de deskundige voor te leggen vragen. 6.2. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van woningbouw en dat de volgende vragen moeten worden gesteld: Met betrekking tot de ventilatievoorziening Is de kruipruimte en kelder aan de achterzijde van de woning voorzien van een deugdelijk functionerende ventilatievoorziening? Zo nee, kan dit worden hersteld? Zo ja, op welke wijze en wat zijn naar schatting de kosten daarvan? Zo niet, wat moet er dan gebeuren en wat zijn de kosten? Met betrekking tot de uitbouw 3. Kunt u de aard en de omvang van de gebreken van de uitbouw vaststellen uitgaande van een (i) uitbouw met dakterras én (ii) uitgaande van een uitbouw zonder dakterras en zonder dat deze geschikt hoefde te zijn voor het plaatsen van een dakterras? Daarbij vraagt de rechtbank u in het rapport duidelijk onderscheid te maken tussen (i) en (ii) (zie hiervoor). 4. Kunnen de gebreken aan de uitbouw worden hersteld of is herbouw noodzakelijk en wat zijn naar uw inschatting de kosten van herstel dan wel herbouw van de uitbouw? En kunt u daarbij wederom onderscheid maken tussen (i) een uitbouw met dakterras en een (ii) uitbouw zonder dakterras en tevens zonder dat deze geschikt hoefde te zijn voor het plaatsen van een dakterras? Daarbij vraagt de rechtbank u wederom in het rapport duidelijk onderscheid te maken tussen (i) en (ii) (zie hiervoor). 5. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling? 6.3. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat [procesdeelneemster I] , [procesdeelneemster II] en [procesdeelnemer IV] ieder een derde van het voorschot van de deskundige betaalt. 6.4. In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen. 6.5. De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen.

De rechtbank bepaalt in de hoofdzaak 7.1. dat de zaak weer op de rol zal komen voor 20 november 2024 voor akte uitlating aan de zijde van [procesdeelneemster I] over haar schade zoals overwogen onder 4.32. [procesdeelneemster II] c.s. zal daarna met een termijn van vier weken in de gelegenheid worden gesteld om daarop te reageren, in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak 7.2. dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 20 november 2024 om partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht, 7.3. dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij, 7.4. en houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024. 5340

[procesdeelnemer IV] heeft volgens [procesdeelneemster I] de opdracht gekregen van [procesdeelneemster II] c.s. om de lekkage over te schilderen zonder te vermelden aan [procesdeelneemster I] dat er een lekkage was geweest. 4.31. [procesdeelneemster II] betwist dat sprake was van een lekkage voor de levering van de woning. 4.32. Uit de verklaringen van [procesdeelnemer IV] blijkt dat er een grote vochtplek zichtbaar was naast het dakraam vlak voor de verkoop van de woning en dat [procesdeelneemster II] hiervan wist. Dit blijkt ook uit de door [procesdeelnemer IV] overgelegde foto en whatsappcorrespondentie tussen [procesdeelnemer IV] en [procesdeelneemster II] waarin [procesdeelneemster II] meedeelt dit vochtprobleem niet aan [procesdeelneemster I] te zullen meedelen. [procesdeelnemer IV] heeft dit ook nog genoemd op de mondelinge behandeling. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [procesdeelneemster II] niet voldaan aan haar verplichting om [procesdeelneemster I] op de hoogte brengen van deze vochtplek in de woning. Als gevolg hiervan heeft [procesdeelneemster II] haar mededelingsplicht geschonden. Dit gebrek komt daarom voor vergoeding in aanmerking. [procesdeelneemster I] mag zich uitlaten over de hoogte van de schade en dient daarbij een concrete onderbouwing te geven van de schade. [procesdeelneemster II] krijgt de mogelijkheid om daarop op reageren. De rechtbank merkt daarbij op dat het dus enkel gaat om de schade die [procesdeelneemster I] heeft geleden door de lekkage bij het dakraam. Punt 23: ventilatievoorziening 4.33. Tussen partijen is niet in geschil dat met de renovatiewerkzaamheden een betonvloer is gestort aan de achterzijde van de woning en dat de uitbouw is geplaatst zonder ventilatiebuizen naar de oorspronkelijke gevel. 4.34. [procesdeelneemster I] stelt dat door deze renovatiewerkzaamheden van de woning geen deugdelijke ventilatievoorziening meer aanwezig is in de kruipruimte en de kelder aan de achterzijde van de woning. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst zij naar het rapport van [onderneming 3] . Daarin is vermeld dat in de kruipruimte en de kelder aan de achterzijde van de woning geen ventilatievoorziening aanwezig is. [onderneming 3] heeft geconstateerd dat dit komt door (1) de aanwezigheid van de betonvloer aan de achterzijde van de woning die met de renovatiewerkzaamheden is gestort, in combinatie met (2) de afwezigheid van buizen naar de oorspronkelijke gevel bij de uitbouw. Hierdoor is volgens [onderneming 3] de luchtstroming van voor naar achter aan de achterzijde van de woning niet meer mogelijk. Als de luchtverversing in de kruipruimte niet wordt gegarandeerd zullen de houten balken van de begane grondvloer op den duur aangetast worden door houtrot. Hierdoor wordt de stabiliteit van de vloer en de constructie die erop rust aangetast, aldus het rapport van [onderneming 3] . 4.35. [procesdeelneemster II] betwist dat door de hier bovengenoemde renovatiewerkzaamheden ter plaatste geen ventilatievoorziening meer aanwezig is. Zij verwijst naar foto’s van ventilatiepunten ter plaatse, zoals opgenomen in het rapport van [onderneming 4] . Volgens haar blijkt daaruit dat de ventilatievoorzieningen ter plaatse afdoende zijn. 4.36. [procesdeelneemster I] heeft de gestelde tekortkoming onderbouwd met een rapport, maar daar tegenover staat een gemotiveerde betwisting van [procesdeelneemster II] eveneens onderbouwd met een rapport. Vanwege de andersluidende conclusies uit de rapporten waarnaar partijen verwijzen, kan de rechtbank niet vaststellen of in de kruipruimte en de kelder aan de achterzijde van de woning sprake is van een gebrek door het ontbreken van een deugdelijk functionerende ventilatievoorziening. Om die reden is de rechtbank voornemens een deskundige te benoemen en zich daarover te laten inlichten. De vragen die de rechtbank voornemens is te stellen, zijn opgenomen in r.o. 6.1. Punt 24: de uitbouw 4.37. Tussen partijen is niet in geschil dat de uitbouw ernstige gebreken vertoont. Onder verwijzing naar de constateringen in het rapport van [onderneming 3] heeft [procesdeelneemster I] gesteld dat de gebreken dusdanig ernstig zijn dat de uitbouw moet worden gesloopt en opnieuw moet worden gebouwd. Dit heeft [procesdeelneemster II] niet weersproken. 4.38. Wel ter discussie tussen partijen staat wat voor een uitbouw [procesdeelneemster I] mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst en daarmee wat de herstelkosten zijn om die uitbouw alsnog te verkrijgen. Volgens [procesdeelneemster I] mocht zij een uitbouw met dakterras verwachten. Volgens [procesdeelneemster II] zou het een uitbouw zonder dakterras zijn. 4.39. De rechtbank is het met [procesdeelneemster I] eens dat zij mocht uitgaan van een uitbouw met een dakterras, omdat de woning met die omschrijving te koop is aangeboden en zij op basis daarvan de woning heeft aanvaard. Dat de woning te koop is aangeboden met balkon/dakterras is door [procesdeelneemster II] erkend. 4.40. [procesdeelneemster II] heeft verklaard dat [procesdeelneemster II] aan [procesdeelnemer IV] de opdracht heeft gegeven een uitbouw met een plat dak te bouwen. [procesdeelneemster II] had geen omgevingsvergunning aangevraagd voor de uitbouw, omdat een uitbouw zonder dakterras vergunningsvrij is. [procesdeelneemster II] voert als verweer dat [procesdeelneemster I] voorafgaand aan de koop zou hebben geweten dat de uitbouw geen (legaal) dakterras zou hebben. Omdat dat wordt weersproken door [procesdeelneemster I] , lag het op de weg van [procesdeelneemster II] om die vermeende wetenschap bij [procesdeelneemster I] aan te tonen. Hierin is [procesdeelneemster II] niet geslaagd. [procesdeelneemster II] wijst erop dat in de NVM vragenlijst is vermeld “uitbouw is vergunningsvrij”. Naar het oordeel van de rechtbank had [procesdeelneemster I] daaruit echter niet hoeven af te leiden dat in tegenstelling tot de informatie die zij voorafgaand aan de verkoop had gekregen, aan haar een woning zonder (legaal) dakterras werd aangeboden. De whatsappcorrespondentie, overgelegd als productie 13 bij conclusie van antwoord, waarnaar [procesdeelneemster II] verwijst, toont evenmin aan dat [procesdeelneemster I] wist dat zij een woning zou kopen met een uitbouw zonder (legaal) dakterras. Daaruit blijkt slechts dat [procesdeelneemster I] een ander soort vloer als ondergrond op het dakterras wenste. 4.41. Vanwege deze tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst is [procesdeelneemster II] gehouden de schade die [procesdeelneemster I] lijdt als gevolg hiervan, te vergoeden. [procesdeelneemster I] heeft ter onderbouwing van haar schade verwezen naar de offerte van [onderneming 2] . De rechtbank is het met [procesdeelneemster II] c.s. eens dat uit deze offerte niet kan worden afgeleid welke kosten moeten worden gemaakt voor de benodigde werkzaamheden om te komen tot een uitbouw met een legaal dakterras. Om die reden is de rechtbank voornemens een deskundige te benoemen en zich daarover te laten inlichten. De vragen die de rechtbank voornemens is te stellen, zijn hierna opgenomen (zie r.o. 6.1.). Punt 25: lekkage onder bakgoot en het hellend dak 4.42. Volgens [procesdeelneemster I] is er een ernstige lekkage in een van haar slaapkamers ontstaan die schimmel heeft veroorzaakt. Deze lekkage moet volgens [procesdeelneemster I] zijn ontstaan voor of tijdens de renovatie en willens en wetens zijn verborgen door [procesdeelneemster II] . [procesdeelneemster II] betwist dit. 4.43. Naar het oordeel van de rechtbank komt dit gebrek niet voor vergoeding in aanmerking.