ECLI:NL:RBMNE:2024:5879

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: C/16/571254 / HA ZA 24-105 Vonnis van 18 september 2024 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , die woont in [woonplaats 1] ,2. [eiseres sub 2], die woont in [woonplaats 1] , eisende partijen, hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [eiser sub 1] , advocaat: mr. M.F.H. van Delft, tegen 1 [gedaagde sub 1] , die woont in [woonplaats 2] ,2. [gedaagde sub 2], die woont in [woonplaats 2] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [gedaagde sub 1] , advocaat: mr. L.T. Lonis.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties (1 t/m 16), - de conclusie van antwoord met producties (1 t/m 10), - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - het bericht van 13 juni 2024 met producties (17 en 18) van [eiser sub 1] , - het bericht van 18 juni 2024 met productie (19) van [eiser sub 1] . 1.2. De mondelinge behandeling was op 24 juni 2024, daarbij waren aanwezig: - de heer [eiser sub 1] en mevrouw [eiseres sub 2] , bijgestaan door mr. Van Delft, - de heer [gedaagde sub 1] en mevrouw [gedaagde sub 2] , bijgestaan door mr. Lonis. 1.3. De advocaten van partijen hebben hun standpunten mondeling toegelicht, mr. Van Delft aan de hand van spreekaantekeningen. Deze zijn in het dossier gevoegd. Verder hebben de advocaten en partijen vragen van de rechter beantwoord en over en weer op elkaars standpunten gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de zitting. 1.4. Aan het einde van de zitting heeft de rechter partijen meegedeeld dat uitspraak zal worden gedaan. 2De kern van de zaak 2.1. De zaak gaat over de koop van een bedrijfswoning met een bijbehorende bedrijfshal. Volgens [eiser sub 1] (de koper) is de koopovereenkomst onder invloed van bedrog en/of dwaling tot stand gekomen en is sprake van non-conformiteit van het pand. De rechtbank oordeelt dat van bedrog dan wel dwaling geen sprake is. Het beroep op ontbinding op grond van non-conformiteit slaagt ook niet want [gedaagde sub 1] is met betrekking tot de gestelde gebreken niet in verzuim. Van de gevorderde schadevergoeding in verband met herstelkosten wordt slechts een klein deel (€ 2.000 voor de lekkage boven de overkapping) toegewezen. Op dat punt is [gedaagde sub 1] wel in verzuim. Omdat [eiser sub 1] voor het grootste deel ongelijk krijgt, moet hij de proceskosten van [gedaagde sub 1] betalen.

Waar gaat het om? 3.1. [eiser sub 1] heeft in november 2022 van [gedaagde sub 1] een bedrijfswoning met een bijbehorende bedrijfshal in [plaats] gekocht (hierna: het pand). Volgens [eiser sub 1] is de koopovereenkomst onder invloed van bedrog en/of dwaling tot stand gekomen en is sprake van non-conformiteit van het pand. Hij stelt daartoe dat [gedaagde sub 1] onjuiste mededelingen heeft gedaan over (1) de aanwezigheid van asbest, (2) het transformatorhuisje en (3) de daadwerkelijke toestand van het pand dan wel dat [gedaagde sub 1] zijn mededelingsplicht hierover heeft geschonden. Wat wil [eiser sub 1] ? 3.2. [eiser sub 1] vordert in de eerste plaats de koopovereenkomst tussen hem en [gedaagde sub 1] te vernietigen (met terugbetaling van de koopsom van € 650.000 met nevenvorderingen) op grond van bedrog en/of dwaling. Mocht dat niet slagen, dan vordert hij de koopovereenkomst te ontbinden (met terugbetaling van de koopsom van € 650.000 met nevenvorderingen) op grond van non-conformiteit. Mocht dat ook niet slagen, dan vordert hij op grond van non-conformiteit om zijn schade (van € 83.250 aan herstelkosten + € 25.000 voor het transformatorhuisje) te laten vergoeden door [gedaagde sub 1] . [eiser sub 1] heeft de bewijslast van zijn stelling dat sprake is van bedrog en/of dwaling of van non-conformiteit 3.3. De vorderingen van [eiser sub 1] worden hierna besproken. Daarbij geldt dat [eiser sub 1] volgens de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de bewijslast heeft van zijn stelling dat sprake is van bedrog en/of dwaling of van non-conformiteit. Primaire grondslag: bedrog en/of dwaling 3.4. [eiser sub 1] beroept zich primair op bedrog en dwaling. Dat zijn wilsgebreken die, als de wilsvorming onder invloed van een informatiegebrek wordt gevormd, leiden tot vernietigbaarheid van de tot stand gekomen rechtshandeling. 3.5. Van bedrog is sprake, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door (1) enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door (2) het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door (3) een andere kunstgreep (artikel 3:44 lid 3 BW). [eiser sub 1] beroept zich op de eerste twee omschreven situaties. 3.6. Op grond van artikel 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar in het geval dat de onjuiste voorstelling van zaken is veroorzaakt door: (a) een inlichting van de wederpartij, (b) schending van een mededelingsplicht en (c) wederzijdse dwaling. [eiser sub 1] beroept zich op de bepaling genoemd onder b. Geen sprake van bedrog en/of dwaling over de aanwezigheid van asbest 3.7. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen sprake van bedrog en/of dwaling over de aanwezigheid van asbest. Volgens [eiser sub 1] heeft [gedaagde sub 1] zijn mededelingsplicht geschonden omdat uit de leveringsakte van 30 juni 2022, toen [gedaagde sub 1] het pand in eigendom kreeg van de vorige eigenaar ( [A] ), is opgenomen dat het pand een asbestdak heeft. Hij stelt dat [gedaagde sub 1] dat bij de koop met hem opzettelijk heeft verzwegen. 3.8. Het gaat om de volgende bepaling in de leveringsakte van juni 2022 (die ook in de bijbehorende koopovereenkomst van februari 2019 is opgenomen) tussen (de vorige eigenaar) [A] (als verkoper) en [gedaagde sub 1] (als koper): “(…) Koper is ermee bekend dat de onroerende zaak is voorzien van een asbestdak. Koper is ermee bekend dat dit asbestdak voor 2024 moet worden verwijderd. Koper aanvaardt alle aansprakelijkheid en gevolgen die uit de aanwezigheid van het asbestdak en/of de verwijdering van het asbestdak uit de onroerende zaak kan voortvloeien. (…)”. 3.9. Deze bepaling is in de koopovereenkomst van december 2022 tussen [gedaagde sub 1] en [eiser sub 1] niet overgenomen. Daarin is juist opgenomen dat het verkoper ( [gedaagde sub 1] ) niet bekend is of er asbest in het pand is verwerkt. 3.10. Toch volgt daaruit niet dat [gedaagde sub 1] opzettelijk onjuiste mededelingen over de aanwezigheid van asbest heeft gedaan of de aanwezigheid hiervan opzettelijk heeft verzwegen. In de leveringsakte tussen [A] en [gedaagde sub 1] staat weliswaar dat het pand een asbestdak heeft maar uit niets blijkt dat dit in werkelijkheid ook zo is. [eiser sub 1] heeft ook niet gesteld dat hij asbest heeft aangetroffen en het is ook niet naar voren gekomen bij de bouwkundige visuele inspectie die hij na de levering heeft laten doen. Verder is er een goede verklaring waarom de betreffende asbestbepaling in de ene leveringsakte wel en niet in de andere is opgenomen. Zo wijst [gedaagde sub 1] erop dat [A] het pand zelf niet in gebruik heeft gehad en waarschijnlijk heeft beoogd uit te sluiten dat op enig moment over een al dan niet aanwezig asbestdak zou kunnen worden gereclameerd. Verder heeft hij toegelicht dat toen hij het pand betrok er twee asbestskapjes op de schoorsteen zaten, dat deze zijn verwijderd en dat hij er daarom van uitging dat er daarna geen asbest meer in het pand aanwezig was. Met verwijzing naar een verklaring van zijn makelaar heeft hij verder toegelicht dat pas later bleek dat de toenmalige verwijzing naar het asbestdak betrekking had op een aantal ABC-golfplaten bij een overkapping achteraan in de hal en dat dit waarschijnlijk de reden is geweest dat de bepaling toen is opgenomen maar dat naderhand bleek dat deze platen toch niet asbesthoudend waren. 3.11. Tegen deze achtergrond kan uit het enkele feit dat in de eerdere leveringsakte is opgenomen dat het pand een asbestdak heeft niet worden afgeleid dat daarvan sprake was en dat [gedaagde sub 1] dit wist en opzettelijk heeft verzwegen. De vordering van [eiser sub 1] op deze grondslag kan dus niet slagen. Het beroep op bedrog en/of dwaling over het transformatorhuisje slaagt niet 3.12. Het beroep op bedrog en/of dwaling over het transformatorhuisje dat zich op het erf bevindt, slaagt ook niet. [eiser sub 1] stelt dat [gedaagde sub 1] hem had verteld dat er onderhandelingen met Stedin waren over de overdracht hiervan en dat de verkoopopbrengst ongeveer € 25.000 zou zijn. Later bleek echter dat het voorstel van Stedin maar € 14.000 beliep en dat dit niet alleen voor het transformatiehuisje was maar daarbij ook nog 37 vierkante meter grond. Ter zitting heeft [eiser sub 1] verklaard dat de makelaar van [gedaagde sub 1] hem heeft verteld dat er een bod was van ongeveer € 30.000 voor het transformatorhuisje. Hij wijst er verder op dat hij geen grond kan missen omdat hij elke vierkante meter om het huis en het bedrijfsgedeelte nodig heeft als parkeerplaats voor zijn bedrijf. 3.13. Met verwijzing naar artikel 19 van de koopovereenkomst voert [gedaagde sub 1] aan dat van bedrog of dwaling over het transformatorhuisje geen sprake is, dat hij (slechts) gesproken heeft met Stedin maar dat er nog geen bindende afspraken waren gemaakt. Ter zitting heeft hij toegelicht dat er voor hem geen noodzaak meer was de onderhandelingen met Stedin af te ronden omdat hij inmiddels een ander huis had gevonden. Hij heeft toegelicht dat hij met Stedin heeft gesproken over een vergoeding van zijn uren die hij aan het uitzoeken van alles had besteed en dat hij dit aan zijn makelaar heeft verteld.

De rechtbank 4.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiser sub 1] te betalen een bedrag van € 2.000,00 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 23 december 2023 tot de dag van volledige betaling, 4.2. veroordeelt [eiser sub 1] in de proceskosten van [gedaagde sub 1] van € 6.662,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser sub 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.3. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.1. en 4.2. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 4.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024. pvt/4189

3.14. In artikel 19 van de koopovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [eiser sub 1] is het volgende opgenomen: “artikel 19 Stedin transformatiehuisje en herinrichting [.] Het is koper bekend, dat er telefonisch contact is geweest tussen verkoper en Netbeheerder Stedin over de formaliseren en verkopen van de ondergrond met opstal (transformatorhuisje) aan netbeheerder Stedin. De situatie blijft ongewijzigd tot aan overdracht en de eventuele verdere afhandeling, verantwoordelijkheid en risico’s zijn daarmee voor koper.” 3.15. Uit deze bepaling in de koopovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [eiser sub 1] blijkt dus dat er nog geen overeenstemming was tussen [gedaagde sub 1] en Stedin over de verkoop van het transformatorhuisje. Verder blijkt uit de bepaling dat een eventuele verkoop ook de ondergrond betrof en dat de eventuele verdere afhandeling voor risico van [eiser sub 1] was. Dat er nog geen overeenstemming tussen [gedaagde sub 1] en Stedin was, blijkt verder ook uit de mail namens Stedin aan [eiser sub 1] (productie 7 dagvaarding). 3.16. Gelet op deze bepaling in de koopovereenkomst, is niet gebleken dat [eiser sub 1] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er al wél overeenstemming was tussen [gedaagde sub 1] en Stedin over de verkoop van het transformatorhuisje en de prijs daarvan en dat dit zonder grond zou zijn. Zijn beroep op bedrog en/of dwaling op dit punt slaagt daarom niet. Dat [gedaagde sub 1] , al dan niet via zijn makelaar, verkeerde mededelingen over de verkoopprijs en de omvang van de ondergrond van het transformatorhuisje gedaan, heeft [eiser sub 1] verder onvoldoende onderbouwd en daar zijn ook geen aanknopingspunten voor. Zo is er bijvoorbeeld in de koopovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [eiser sub 1] niets over een mogelijke waarde van transformatorhuisje vermeld en is er geen bepaling opgenomen waaruit volgt dat bij het bepalen van de koopprijs rekening is gehouden met een eventuele verkoopwaarde van het transformatorhuisje. Het beroep op dwaling over de toestand van het pand slaagt niet 3.17. Het beroep op dwaling over de toestand van het pand slaagt ook niet. Ter zitting heeft [eiser sub 1] toegelicht dat hij een beroep doet op de schending van de mededelingsplicht van artikel 6:228 lid 1 sub b BW. Het pand werd verkocht als gerenoveerd maar is “onoordeelkundig” gerenoveerd. Daarvan heeft [gedaagde sub 1] ten onrechte geen melding gemaakt, aldus [eiser sub 1] . 3.18. Met verwijzing naar een bouwkundige visuele inspectie die hij na de levering heeft laten uitvoeren, stelt [eiser sub 1] dat [gedaagde sub 1] onder meer heeft gezwegen over dat: er houtrot aan de buitenzijde van het woongedeelte is, er een lekkage is geweest, een afzuiging in de keuken ontbreekt, de meterkast onjuist is aangesloten, de badkamer voorzetwanden heeft, in het rook/gasafvoerkanaal plastic folie is aangebracht, er houtrot op de raam- en deuropeningen van de bedrijfsruimte is, de gevel van de bedrijfsruimte met houten schroten op een onjuiste wijze zijn aangebracht, de bedrading in de meterkast in de bedrijfsruimte niet geïsoleerd is. 3.19. Ter zitting heeft hij toegelicht dat het feit dat de renovatie onoordeelkundig is uitgevoerd het duidelijkst blijkt uit de houten delen aan de buitenzijde van het woonhuis. Deze zijn aangebracht zonder gebruik te maken van spijkers/nagels met koppen, waardoor de houten delen los kunnen raken. Ook is het regelwerk niet op voldoende afstand geplaatst (te ver uit elkaar) en zijn er op te grote afstand onvoldoende spijkers/nagels aangebracht en is er geen sprake van dampkerende folie ten behoeve van isolatie en vochtkering. Hij wijst er verder op dat volgens [gedaagde sub 1] de gevels in 2020 geïsoleerd zijn wat volgens hem apert onjuist is. 3.20. Dit betoog van [eiser sub 1] slaagt niet. Bij een beroep op dwaling gaat het om een onjuiste voorstelling van zaken maar dat hiervan sprake was, is niet gebleken. [eiser sub 1] noemt gebreken die naar voren zijn gekomen bij een bouwkundige visuele inspectie die hij een paar maanden na de levering van het pand heeft laten uitvoeren. Het gaat dus om zichtbare gebreken die voor het grootste deel ook al zichtbaar moeten zijn geweest bij de koop en die bij een bezichtiging en/of inspectie eenvoudigweg hadden kunnen worden geconstateerd. Dat geldt zeker voor het volgens [eiser sub 1] meest significante verwijt over de houten delen aan de buitenzijde van het woonhuis. Ook de lekkage in de badkamer van de bedrijfswoning is bij de bezichtiging gezien en besproken. Hierover heeft [gedaagde sub 1] toegezegd dat die gerepareerd zou worden en dat is gebeurd. Daarover is ook een bepaling opgenomen in artikel 20 de koopovereenkomst. 3.21. Voor zover niet voor alle gestelde gebreken geldt dat deze bij de verkoop voor [eiser sub 1] zichtbaar waren, is niet gebleken dat [gedaagde sub 1] deze heeft verzwegen of dat [gedaagde sub 1] daarvan melding had moeten doen. Zo zat er blijkbaar geen afzuigkap in de keuken en in de lijst van zaken heeft [gedaagde sub 1] hierover “nvt” aangevinkt. Dat wil echter nog niet zeggen dat [gedaagde sub 1] ten onrechte over het ontbreken van een interne afzuiging heeft gezwegen of hierover een melding had moeten doen. Dat [gedaagde sub 1] onjuiste informatie heeft gegeven over de isolatie van het pand is ook niet gebleken. [gedaagde sub 1] heeft ter zitting toegelicht dat enkel de spouwmuren van het woonhuis met isolatie zijn volgespoten. Dat is ook in de verkoopbrochure vermeld. Gelet op de verkoopbrochure mocht [eiser sub 1] niet verwachten dat ook de bedrijfsruimte geïsoleerd was. Hij mocht wel verwachten dat daar sandwichpanelen zaten, zoals in de verkoopbrochure vermeld, maar die zitten er ook. Voor het verwijt over de isolatie geldt bovendien dat [eiser sub 1] zelf als expert op dat gebied kan worden beschouwd nu hij een handel in isolatiematerialen drijft. Dat bij de bezichtiging van de bedrijfshal bewust de elektriciteit buiten werking zou zijn gesteld om gebreken te camoufleren heeft [gedaagde sub 1] betwist, en uit de e-mail van de makelaar van [gedaagde sub 1] (productie 7 f cva) blijkt ook dat - na enig zoeken - de schakelaar wel is gevonden. 3.22. Bij alle gebreken die [eiser sub 1] noemt is verder van belang dat het gaat om een pand van meer dan 75 jaar oud dat is verkocht met een ouderdomsclausule (die in de koopbrochure al aangekondigd was). Gelet daarop had van [eiser sub 1] in het kader van zijn onderzoeksplicht ook enige alertheid mogen worden verwacht door (niet pas achteraf maar) voorafgaand aan de koop een bouwkundige inspectie te laten doen om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Dat beide partijen een belang hadden bij een snelle levering - [gedaagde sub 1] in verband met vrijstelling van de overdrachtsbelasting binnen zes maanden na de datum van verkrijging en [eiser sub 1] voor de noodzakelijke uitbreiding van zijn bedrijf met het bijkomend voordeel van 8% overdrachtsbelasting in plaats van 10,4% - maakt dat niet anders. [eiser sub 1] is voorafgaand aan de koop immers wel in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie te laten doen en hij werd bijgestaan door een aankoopadviseur. Verder is hij elf dagen voor de levering al het pand ingetrokken en heeft toen dus ook alles goed kunnen bekijken of laten inspecteren maar heeft daarvan afgezien. Gelet op deze omstandigheden dient een eventuele onjuiste voorstelling van zaken voor zijn rekening te blijven.

Tussenconclusie 3.23. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de primaire vordering van [eiser sub 1] om de koopovereenkomst tussen hem en [gedaagde sub 1] te vernietigen (met terugbetaling van de koopsom van € 650.000) op grond van bedrog en/of dwaling niet slaagt. De daaraan gekoppelde nevenvorderingen delen hetzelfde lot. Subsidiaire grondslag: non-conformiteit 3.24. [eiser sub 1] beroept zich subsidiair op ontbinding van de koopovereenkomst op grond van non-conformiteit. Hij voert daartoe aan dat duidelijk is dat het pand, waarbij de badkamer lekkage heeft, de keuken niet bruikbaar is door het ontbreken van een afzuiging en een gevaarlijke schoorsteen, en een levensgevaarlijke meterkast, niet voldoet aan de eisen voor normaal gebruik zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Volgens hem heeft [gedaagde sub 1] dit bewust achtergehouden waarmee [gedaagde sub 1] geen beroep toekomt op de ouderdomsclausule. 3.25. Voor wat een koper van een koopovereenkomst mag verwachten is artikel 7:17 BW van belang. Daarin is bepaald dat een gekochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt (en dus non-conform is) als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, en dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan noodzakelijk zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. 3.26. Partijen zijn van deze wettelijke regeling afgeweken door in de koopovereenkomst onder 6.1 een regeling op te nemen waarin staat dat de onroerende zaak aan koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt. Het risico voor alle zichtbare en onzichtbare gebreken wordt daarmee bij [eiser sub 1] als koper gelegd. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bevat een uitzondering op deze hoofdregel: het risico voor gebreken die het normaal gebruik (als woonhuis en bedrijfsruimte) belemmeren en die voor de koper niet kenbaar waren, rust bij [gedaagde sub 1] als verkoper. 3.27. In de koopovereenkomst is verder afgeweken van artikel 7:17 BW en artikel 6.3. van de koopovereenkomst door in artikel 18 een ouderdomsclausule op te nemen die luidt: “Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 75 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.“ Het beroep op ontbinding op grond van non-conformiteit slaagt niet 3.28. In de overeenkomst wordt in de ouderdomsclausule het risico voor gebreken die het normale gebruik belemmeren dus ook bij [eiser sub 1] gelegd. Volgens [eiser sub 1] komt [gedaagde sub 1] geen beroep toe op de ouderdomsclausule omdat [gedaagde sub 1] bewust gebreken heeft achtergehouden. Zelfs als hij dat zou kunnen aantonen, kan zijn beroep op ontbinding van de koopovereenkomst op grond van non-conformiteit echter niet slagen omdat niet gebleken is dat [gedaagde sub 1] in verzuim is. 3.29. Voor ontbinding geldt immers dat voor zover nakoming, niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat, wanneer de schuldenaar in verzuim is. Niet gebleken is dat nakoming van wat is overeengekomen niet meer mogelijk is, dus voor het beroep van [eiser sub 1] op ontbinding is verzuim vereist. 3.30. Dat [gedaagde sub 1] zonder ingebrekestelling in verzuim is omdat [eiser sub 1] uit een mededeling van [gedaagde sub 1] mocht afleiden dat hij tekort zal schieten in de nakoming (6:83 sub c BW) is niet gebleken. Anders dan [eiser sub 1] stelt, volgt dat niet uit de brief van 8 maart 2023 van de advocaat van [gedaagde sub 1] aan [eiser sub 1] . In die brief wordt weliswaar betwist dat sprake is van verborgen gebreken maar in de brief staat ook dat naar een aanspraak waar een rechtvaardiging voor is te vinden serieus zal worden gekeken. Bovendien was [gedaagde sub 1] op dat moment nog helemaal niet bekend met de gestelde gebreken die uit de bouwkundige visuele inspectie naar voren zijn gekomen, die zijn pas op 2 februari 2024 aan hem bekend gemaakt. 3.31. Voor verzuim was dus een ingebrekestelling nodig en die ontbreekt. [eiser sub 1] heeft op 14 april 2023 een bouwkundige visuele inspectie laten doen (door [onderneming] ) en daarvan is een rapport opgemaakt op 20 september 2023. Op 2 februari 2024 heeft de advocaat [eiser sub 1] dit rapport aan de advocaat van [gedaagde sub 1] gestuurd en gesommeerd een bedrag van € 125.000 te voldoen maar in die brief is geen gelegenheid gegeven om de gestelde gebreken te herstellen. Dat hij dat naderhand met de brief van 6 mei 2024 alsnog heeft gedaan kan hem niet meer baten. Er moet sprake zijn van verzuim vóórdat een vordering wordt ingediend en deze brief is pas gestuurd nadat [gedaagde sub 1] in deze procedure de conclusie van antwoord had ingediend. Het beroep op ontbinding van de koopovereenkomst op grond van non-conformiteit slaagt dus niet. 3.32. Over het gebrek van de lekkage bij de overkapping (dat hierna bij de gevorderde schadevergoeding nog aan de orde komt) heeft [eiser sub 1] toegelicht dat het inmiddels door een vriend met een tijdelijke noodoplossing voor nog geen € 500 is gerepareerd. Voor zover [eiser sub 1] dit gebrek ook aan zijn beroep op ontbinding ten grondslag heeft gelegd, rechtvaardigt dit enkele gebrek niet de ontbinding van de koopovereenkomst. Van de gevorderde schadevergoeding van € 83.250 aan herstelkosten is een bedrag van € 2000 toewijsbaar, de gevorderde schadevergoeding van € 25.000 voor het transformatorhuisje wordt afgewezen 3.33. Ook voor de gevorderde schadevergoeding is verzuim nodig. Zoals hiervoor besproken is daarvoor een ingebrekestelling nodig en had die ingebrekestelling voorafgaand aan deze procedure moeten worden gestuurd. [gedaagde sub 1] is op het punt van de lekkage bij de overkapping in gebreke gesteld, namelijk op 20 januari 2023. [gedaagde sub 1] heeft toen aangeboden om hiervoor € 500 te betalen maar enkel tegen finale kwijting. Dat was dus geen onvoorwaardelijk aanbod. Ten aanzien van dit gebrek is [gedaagde sub 1] dus nog steeds in verzuim. 3.34. Ter zitting heeft [eiser sub 1] toegelicht dat deze lekkage gevaarlijk is in verband met de krachtstroom die daar ook zit voor de jacuzzi. Naar het oordeel van de rechtbank staat deze gevaarlijke situatie het normale en bijzondere gebruik van het pand in de weg. Of dit gelet op de ouderdomsclausule voor risico van [eiser sub 1] komt, kan in het midden blijven. Partijen zijn het er namelijk over eens dat [gedaagde sub 1] dit gebrek moest herstellen. In de latere rapportage van [onderneming] zijn de herstelkosten daarvan begroot op € 2.000 inclusief btw. Dit bedrag zal worden toegewezen met de gevorderde rente hierover vanaf de gevorderde ingangsdatum 23 december 2023. 3.35. In de sommatiebrief van 20 januari 2023 is het transformatorhuisje ook genoemd maar de gevorderde vergoeding voor gederfde verkoopopbrengst van het transformatorhuisje zal worden afgewezen omdat van een tekortkoming op dit punt niet is gebleken.