ECLI:NL:RBMNE:2024:5201

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummers: UTR 22/3327, UTR 22/3328, UTR 22/3329, UTR 22/3330 en UTR 22/3331 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 juli 2024 in de zaak tussen [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage). Inleiding 1.1. In de beschikking van 30 april 2021 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats 1] en [plaats 2] voor het belastingjaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020 als volgt vastgesteld: Zaaknummer Woning/niet-woning Object Vastgestelde waarde UTR 22/3327 Niet-woning [adres 1] [plaats 1] € 280.000,- UTR 22/3328 Niet-woning [adres 2] [plaats 1] € 317.000,- UTR 22/3329 Niet-woning [adres 3] [plaats 1] € 317.000,- UTR 22/3330 Niet-woning [adres 4] [plaats 2] € 798.000,- UTR 22/3331 Niet-woning [adres 5] [plaats 2] € 1.336.000,- 1.2. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 1.3. In de uitspraak op bezwaar van 28 maart 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd. 1.4. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend. 1.5. De zaak is behandeld op de digitale zitting van 15 juli 2024. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

2. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de “pinpointbrief” en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. 3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 12 december 2023 en op 27 februari 2024 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. 5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. 6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.

7. De onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] is een kantoor met vier parkeerplaatsen. Het object is gelegen op een A1 locatie in [plaats 1] . Het object heeft als bouwjaar 2008 en heeft een oppervlakte van 164 m2. 8. De onroerende zaak aan de [adres 2] in [plaats 1] is een kantoor. Het object is gelegen op een A1 locatie in [plaats 1] . Het object heeft als bouwjaar 2008 en heeft een oppervlakte van 189 m2. 9. De onroerende zaak aan de [adres 3] in [plaats 1] is een kantoor. Het object is gelegen op een A1 locatie in [plaats 1] . Het object heeft als bouwjaar 2008 en heeft een oppervlakte van 189 m2. 10. De onroerende zaak aan de [adres 4] in [plaats 2] is een bedrijfspand. Het object is gelegen in winkelcentrum [naam winkelcentrum] in Utrecht. Het object heeft als bouwjaar 2008 en heeft een oppervlakte van 1.020 m2. 11. De onroerende zaak aan de [adres 5] in [plaats 2] is een bedrijfspand. Het object is gelegen in winkelcentrum [naam winkelcentrum] in Utrecht. Het object heeft als bouwjaar 2008 en heeft een oppervlakte van 1.244 m2.

12. In geschil zijn de waardes van de objecten per 1 januari 2020. Eiseres bepleit lagere waardes, namelijk voor: - [adres 1] : € 189.000,-; - [adres 2] : € 199.000,-; - [adres 3] : € 199.000,-; - [adres 4] : € 499.000,-; - [adres 5] : € 799.000,-. Maakt verweerder de waardes aannemelijk? Huurwaarde ten aanzien van alle objecten 13. Van het object [adres 1] is het huurcijfer bij de heffingsambtenaar bekend. Uit het huurinlichtenformulier blijkt dat dit object op 1 februari 2018 is verhuurd voor € 54.600,- per jaar (€ 295,- per m²). In de onderbouwing van de huurwaarde van de objecten aan de [adres 1, 2 en 3] heeft de heffingsambtenaar de huurprijzen onderbouwd met het huurcijfer van [adres 1] . Bij deze toetsing is de heffingsambtenaar uitgegaan van een gerealiseerd huurcijfer van € 36.667,- per jaar (€ 198,- per m²) bij [adres 1] . Het gerealiseerde huurcijfer zoals opgenomen in het overzicht van de huurreferenties van € 36.667,- wijkt aanzienlijk af van het eigen huurcijfer zoals vermeld op het huurinlichtingenformulier. De heffingsambtenaar is in de taxatiematrix uitgegaan van een huurwaarde van € 25.940 per jaar (€ 158,- per m²) voor [adres 1] , € 29.415,- per jaar (€ 156,- per m²) voor [adres 1 en 2] . Tijdens de zitting kon de heffingsambtenaar geen verklaring geven voor de afwijkende huurcijfers tussen het huurinlichtingenformulier en het huurcijfer in de taxatiematrix. De huurwaarde waar de heffingsambtenaar vanuit gaat wijkt echter in het voordeel van eiseres af. Daarbij komt dat de huurwaarde per m² van de objecten van eiseres binnen de bandbreedte liggen van de huurwaardes van de referentieobjecten (€ 198,-per m², € 220,- per m², € 215,- per m² en € 172,- per m²). 14. Bij de onderbouwing van de huurwaarde van het object [adres 4] heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde onder andere onderbouwd met het eigen huurcijfer. Dit object is namelijk op 1 april 2020 verhuurd voor € 88.000,- per jaar (€ 86,- per m²). Het vanwege de huurvrije periode gecorrigeerde huurcijfer voor het object is € 85.800,- per jaar (€ 84,- per m²). In de taxatiematrix is de heffingsambtenaar uitgegaan van een huurwaarde van € 76.020,- per jaar (€ 75,- per m²). 15. Bij de onderbouwing van de huurwaarde van het object [adres 5] heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde onder andere onderbouwd met het eigen huurcijfer. In het overzicht met huurcijfers staat een gerealiseerd huurcijfer voor het object van € 131.467,- per jaar (€ 108,- per m²). In de taxatiematrix is de heffingsambtenaar uitgegaan van een huurwaarde van € 126.540,- per jaar (€ 102,- per m²). 16. Naar oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde huurcijfers voldoende aannemelijk gemaakt. De gerealiseerde eigen huurcijfers zijn hoger dan de huurcijfers waar verweerder vanuit gaat. Eiseres heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank zou moeten twijfelen aan de bruikbaarheid van de eigen huurcijfers. De kapitalisatiefactor 17. Voor de kapitalisatiefactor bij de objecten aan de [adres 1, 2 en 3] is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,8. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen de objecten van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten in [plaats 1] waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de kapitalisatiefactor van de objecten niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn net als de objecten gelegen op een A1 locatie in [plaats 1] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De kapitalisatiefactor van de objecten vallen binnen de bandbreedte van de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten (15,8, 14,6 en 10,6). 18. Voor de kapitalisatiefactor van het object aan de [adres 4] is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten in [plaats 2] waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de kapitalisatiefactor van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn net als het object gelegen in of nabij winkelcentrum [naam winkelcentrum] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde kapitalisatiefactor van het object is lager dan de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten (13,8, 11,4 en 15,4). 19. Voor de kapitalisatiefactor van het object aan de [adres 5] is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,6. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten in [plaats 2] waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de kapitalisatiefactor van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn net als het object gelegen in of nabij winkelcentrum [naam winkelcentrum] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde kapitalisatiefactor van het object is lager dan de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten (12,5, 11,4 en 15,4). De referentieobjecten 20. Eiseres stelt dat de bij objecten [adres 1, 2 en 3] gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn omdat zij een veel groter gebruiksoppervlakte hebben. Zij betwist dat er geen kleinere referentieobjecten zijn en wijst daarbij op de referentieobjecten die gebruikt zijn bij [adres 4] en [adres 5] . De heffingsambtenaar is het niet met eiseres eens. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er geen kleinere kantoorpanden verkocht zijn in dit deel van [plaats 1] . Volgens de heffingsambtenaar is dit logisch aangezien de kantoorvilla’s meestal als geheel worden verkocht maar in delen worden verhuurd. Daarnaast brengt een groter object minder op dan een kleiner object (afnemende meerwaarde) en is dit juist in het voordeel van eiseres. Een vergelijking met referentieobjecten die zijn gebruikt voor de onderbouwing van de waarde aan de [adres 4] en [adres 5] in [plaats 2] gaat niet op. De ligging wijkt namelijk aanzienlijk af: [plaats 1] is geen [plaats 2] . De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn toelichting waarom er grotere referentieobjecten zijn gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet. 21. Eiseres stelt verder dat de bij de objecten [adres 4] en [adres 5] gebruikte referentieobjecten ook teveel afwijken qua gebruiksoppervlakte. De rechtbank is van oordeel dat eiseres heeft nagelaten om te onderbouwen dat het verschil in grootte ertoe zou leiden dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. De rechtbank overweegt dat er verschillen zijn tussen de objecten en de referentieobjecten, maar ook overeenkomsten qua type object, ligging en kwaliteit. Het verschil is niet dusdanig groot dat de referentieobjecten hierdoor niet vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet. De op de zaak betrekking hebbende stukken (alle objecten) 22. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overlegd.

23. Het beroep is ongegrond en daarom blijft het bestreden besluit in stand. Proceskosten van de heffingsambtenaar 21. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om (de gemachtigde van) eiseres in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen. Deze kosten bedragen 2x € 75,- per bezwaardossier, per object, voor het inhuren van een extern persoon die specifiek zaken van deze gemachtigde behandelt. Haar uurvergoeding bedraagt € 75,-. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op uitspraken van de rechtbank Rotterdam en het gerechtshof Den Haag over het procedeergedrag van gemachtigde. Hoewel de gemachtigde van eiser in de fase voor het onderzoek ter zitting op bedroevende wijze procedeert ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat sprake is van misbruik van procesrecht. Ook anderszins is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van eiser of gemachtigde. De rechtbank verwijst naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en van de meervoudige kamer van deze rechtbank. De rechtbank wijst dit verzoek af. Immateriële schadevergoeding 24. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 25. Voor de duur van een bezwaar- en beroepsprocedure wordt een periode van in totaal 2 jaar doorgaans als redelijke termijn gezien, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Onder verwijzing naar rechtsoverweging 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelswijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelswijze kan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden. 26. De gemachtigde van eiser heeft in dit kader op zitting nog aangevoerd dat de rechtbank de laatste tijd niet altijd de zittingen op de afgesproken maandagmiddag gevuld krijgt en dat de termijn daarom niet verlengd mag worden. De rechtbank overweegt daarover dat het enkele feit dat het aantal zaken van deze gemachtigde in 2024 beter lijkt aan te sluiten op zijn beschikbaarheid, niets afdoet aan zijn gebrekkige capaciteit in voorgaande jaren. Aangezien het beroep van eiser is ingediend in 2022, heeft de planning van deze zaak wel degelijk te lijden gehad onder de beperkte beschikbaarheid van de gemachtigde van eiseres. De rechtbank ziet voor deze procedure daarom geen reden om af te wijken van haar uitspraak van 20 november 2023. 27. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (11 mei 2021) en de dag van deze uitspraak zit boven afgerond, 3 jaar en 3 maanden, Dit leidt tot de conclusie dat in dit geval de redelijke termijn met 3 maanden is overschreden en dat daarom het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen. 28. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. De rechtbank hanteerde ditzelfde artikel echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daarvan af te wijken. Vanwege de overschrijding met 3 maanden heeft eiseres dus recht op € 50,- schadevergoeding. Als de verlenging van de termijn evenredig verdeeld wordt over de periodes die de heffingsambtenaar en rechtbank mogen doen over hun procedures, betekent dat dat de bezwaarprocedure 3 maanden langer had mogen duren en de beroepsprocedure 9 maanden. De bezwaarfase heeft afgerond 11 maanden geduurd en daarmee 2 maanden te lang. De beroepsfase heeft afgerond 2 jaar en 2 maanden geduurd en heeft daarmee niet te lang geduurd. De termijnoverschrijding is dus te wijten aan de heffingsambtenaar. Dit leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 50,-, te betalen door de heffingsambtenaar. Proceskosten en griffierecht 29. Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank de heffingsambtenaar opdragen de voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden. 30. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met een wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 875,-. In totaal wordt dus € 875,-* 0,25 = € 218,75 toegekend. De proceskosten ten aanzien van dit verzoek komen volledig voor rekening van de heffingsambtenaar. Dit leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar € 218,75 aan proceskosten moet vergoeden. 31. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365,- aan eiseres te vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 50,-; veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 218,75. Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 juli 2024. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. In haar uitspraak van 24 januari 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:221) is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiseres. Uitspraak van 24 januari 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:674. Uitspraak van 31 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2562. ECLI:NL:RBMNE:2023:6191. Artikel IV, onder b, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm. Uitspraak van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481, overwegingen 9-12. ECLI:NL:HR:2024:567. Arrest van de Hoge Raad van 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.