ECLI:NL:RBMNE:2024:4627

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 10993654 \ UC EXPL 24-1853 Vonnis van 31 juli 2024 in de zaak van [eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: mr. E.C. Aantjes-Breel, tegen [gedaagde] , HANDELEND ONDER DE NAAM [handelsnaam], te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. D. Weering van Stichting Univé Rechtshulp.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de conclusie van antwoord - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald - drie berichten (respectievelijk ingekomen op 25 juni, 9 juli en 18 juli 2024) van [eiseres] ten behoeve van de mondelinge behandeling van 19 juli 2024 met productie(s) 20 tot en met 27 - een akte overlegging producties van [gedaagde] , ingekomen op 3 juli 2024, ten behoeve van de mondelinge behandeling van 19 juli 2024 - de mondelinge behandeling van 19 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij door partijen spreekaantekeningen zijn overgelegd. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Waar het over gaat 2.1. [gedaagde] huurt vanaf 23 januari 2012 unit A in het bedrijfsverzamelgebouw aan de [adres] te [plaats] . In eerste instantie heeft [gedaagde] 65 m2 bedrijfsruimte gehuurd. Met ingang van 1 januari 2015 heeft [gedaagde] de naastgelegen bedrijfsruimte erbij gehuurd en huurt hij in totaal 108 m2 bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde). 2.2. [gedaagde] gebruikt het gehuurde voor zijn bedrijf waarin hij glas gerelateerde werkzaamheden en timmerwerkzaamheden verricht. [gedaagde] levert maatwerk en ook (maatwerk) producten verwant aan zijn ambacht (glazenier en timmerman) voor de doe het zelver, waaronder glas (in lood), kit, lijm en ventilatieroosters. 2.3. Op 1 december 2022 heeft [eiseres] het gehuurde in eigendom gekregen. Op 12 oktober 2023 heeft [eiseres] via haar beheerder, [onderneming 1] (hierna: [onderneming 1] ), de huur opgezegd wegens voorgenomen sloop- en nieuwbouwplannen. Partijen zijn het erover eens dat voor de daarbij aangezegde ontruimingsdatum moet worden uitgegaan van 1 februari 2025. 2.4. [gedaagde] is het er niet mee eens dat hij uit het verhuurde moet vertrekken. Wat hem betreft is de voorgenomen sloop en nieuwbouw niet nodig en van dringend eigen gebruik geen sprake. Hij beroept zich op huurbescherming omdat hij bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW huurt. [eiseres] ziet dat anders. Zij vordert in deze procedure, samengevat, primair een verklaring voor recht dat het gehuurde bedrijfsruimte is in de zin van art.7:230a BW, subsidiair een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt. [gedaagde] vindt dat die vorderingen moeten worden afgewezen. Als de kantonrechter dat niet doet vraagt hij de kantonrechter te bepalen dat aan hem een verhuiskostenvergoeding van € 43.244,20 moet worden betaald.

3.1. De kantonrechter vindt aannemelijk dat sprake is van huur bedrijfsruimte ten behoeve van een klein ambachtsbedrijf met een voor publiek toegankelijk lokaal waarin producten worden verkocht en diensten worden verleend. Dat betekent dat [gedaagde] aanspraak kan maken op huurbescherming. De plannen die [eiseres] met het gehuurde heeft zijn niet te beschouwen als dringend eigen gebrek zoals bedoeld in de wet . Dat betekent dat [eiseres] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig op kon zeggen en dus geen datum kan worden bepaald waarop de huurovereenkomst eindigt. De kantonrechter zal hierna uitleggen hoe zij tot dit oordeel komt. Kwalificatie van de huurovereenkomst 3.2. De vraag die beantwoord moet worden is hoe de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en (de rechtsvoorganger van) [eiseres] moet worden gekwalificeerd: een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW of een huurovereenkomst ex art. 7:290 BW. Wat staat er in de huurovereenkomst zelf 3.3. Voor de beantwoording van deze vraag is allereerst van belang wat er in de huurovereenkomst staat. [gedaagde] heeft met de rechtsvoorganger van [eiseres] , de heer [A] (hierna: [A] ), twee opvolgende schriftelijke huurovereenkomsten gesloten. Uit die overeenkomsten maakt de kantonrechter het volgende op. 3.3.1. Boven iedere overeenkomst staat “HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”. Die kop doet vermoeden dat het gaat om artikel 7:230a bedrijfsruimte. 3.3.2. In artikel 1.2. van beide overeenkomsten staat, voor zover voor de beoordeling relevant, het volgende: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als, opslag/kantoor voor verkoop van glas en onderhoudswerk. indien en voor zover passend binnen het vigerende bestemmingsplan en conform de lokale voorschriften.(…)”. Het door de verhuurder zelf vetgedrukte gedeelte van artikel 1.2. laat zien dat het gehuurde binnen de vigerende bestemming kon worden gebruikt voor verkoop van glas. Omdat niet ter discussie staat dat het bedrijf van [gedaagde] moet worden beschouwd als een ambachtsbedrijf ligt voor de hand dat met deze bepaling de mogelijkheid werd geboden vanuit het gehuurde rechtstreekse roerende zaken aan het publiek te leveren. Daaruit kan dan worden afgeleid dat partijen gebruik voorstond zoals bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW. 3.4. De tekst van de huurovereenkomst is dus tegenstrijdig en levert vragen op. Hoe de huurovereenkomst moet worden uitgelegd, kan bovendien niet alleen worden beantwoord op grond van de tekst van de overeenkomst. Het is ook belangrijk wat partijen verder nog gezegd en gedaan hebben, en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten. Daarbij geldt dat doorslaggevend is wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst over het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan en hoe dat moet worden gekwalificeerd. Het kan dus niet zo zijn dat een verhuurder eenzijdig een huurovereenkomst van kleur kan laten verschieten door te kiezen voor een modelovereenkomst voor bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW terwijl partijen uit de verklaringen over en weer mochten verwachten een bedrijfsruimte te (ver)huren voor de exploitatie van een bedrijf ex art.7:290 lid 2 BW. Dat zou in strijd zijn met de huurbescherming die artikel 7:290 BW e.v. aan een dergelijke huurder beoogt te bieden. Wat was de bedoeling van partijen 3.5. [gedaagde] heeft zowel in de stukken als bij de mondelinge behandeling uitgelegd dat hij als glazenier/timmerman werkzaamheden verricht in zijn werkplaats die in het gehuurde zit, maar dat hij ook rechtstreeks producten levert aan zijn klanten. Daar zitten aannemers bij, zoals [A] die een eigen schilderbedrijf heeft, die maatwerk zoeken, maar [gedaagde] verricht ook werkzaamheden voor en levert producten aan particulieren, bijvoorbeeld als iemand op maat gemaakt glas wil. Hij verkoopt ook aanverwante artikelen zoals hang- en sluitwerk. Dat was al zo toen hij de huurovereenkomst met [A] sloot en dat is nog steeds zo. [gedaagde] zegt dat hij dat zo besproken heeft met [A] . Daarom staat in de huurovereenkomst dat het gehuurde ook bestemd is voor verkoop. [eiseres] heeft dat niet gemotiveerd betwist. [eiseres] heeft alleen uitvoerig en gemotiveerd gesteld dat de verkoop die vanuit het gehuurde plaats vindt niet kan worden beschouwd als detailhandel en dat het gehuurde niet als een winkel kan worden gezien waar publiek zo maar binnen kan lopen. Als er al iets wordt verkocht dan wordt dat volgens [eiseres] gedaan op bestelling en alleen maar ter plaatse afgehaald. [eiseres] verwijst daarvoor naar een verklaring die is ondertekend door [A] , maar die blijkt te zijn opgesteld door een medewerker van de makelaar van [eiseres] ( [onderneming 1] ), de heer [B] (hierna: [B] ). In die verklaring ligt de nadruk op een herhaalde mededeling dat het gehuurde nooit verhuurd en gebruikt is als winkel. Onder het vierde punt van die verklaring staat “Met de vermelding verkoop in de huurovereenkomst was nooit bedoeld dat daar verkoop aan particulieren als winkel zou komen. Hiermee werd bedoeld verkoop aan glaszetter, schildersbedrijven en aannemers of levering van glas om te plaatsen”. [gedaagde] heeft naar aanleiding van die verklaring met [A] gebeld en van hem begrepen dat die verklaring niet klopt met wat hij met [B] heeft besproken. [A] heeft vervolgens een mail naar [B] gestuurd met de volgende inhoud. “Punt 4 is niet naar waarheid geschreven, of het is je ontgaan, in gesprekken die wij hebben gehad over deze kwestie van [handelsnaam] , heb ik gezegd dat er wel aan particulieren werd geleverd bijv. een enkelruitje dat kwamen ondernemers en particulieren ook afhalen. Winkel is natuurlijk n.v.t. dat wist [gedaagde (voornaam)] ook, en daar is nooit in mijn periode over gesproken nog dat [gedaagde] daar om heeft gevraagd. [handelsnaam] werkt veel voor particulieren, ze weten hem ook te vinden als ze wat nodig hebben.” Naar aanleiding van die mail heeft [B] het volgende laten weten aan de raadsvrouw van [eiseres] : “ [A] was bang dat hij hiermee zou verklaren dat [gedaagde] niet voor particulieren werkte of dat er nooit particulieren iets hadden afgehaald. Hij heeft mij daarover een mail gestuurd (…) en is op kantoor geweest. Ik heb hem toen de strekking van de tekst nogmaals toegelicht, namelijk dat het erom ging dat de ruimte niet gebruikt werd als winkel, dat we wisten dat [gedaagde] wel ruiten zet bij particulieren en dat er ook wel eens een particulier een ruit komt afhalen na bestelling. Toen was hij gerustgesteld en hoefde de verklaring niet te worden aangepast van [A] ”. 3.6. Uit wat (hiervoor weergegeven) is verklaard over het tot stand komen van de huurovereenkomst volgt dat [A] met [gedaagde] heeft afgesproken dat hij vanuit het gehuurde producten kon verkopen aan mensen die zich daarvoor bij hem meldden en hem ter plaatse wisten te vinden als ze wat nodig hadden. 3.7. De kantonrechter begrijpt dat [A] en [gedaagde] zich daarbij niet druk hebben gemaakt over de kwalificatie van die overeenkomst.

De kantonrechter 4.1. wijst de vorderingen af, 4.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.3. veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 4.4. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024. 1286 Dat is bedrijfsruimte zoals bedoeld in art. 7:290 BW Art. 7:297 BW Artikel 7:290 lid 2 BW bepaalt namelijk (voor zover relevant): Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: a. een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor (…) een ambachtsbedrijf, (…) indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken (…) aanwezig is (…) Hoge Raad 13 maart 1981, NJ 1981/635 (Haviltex). Zie noot 3 (HR 23 september 1983, NJ 1984/309 (https://www.inview.nl/document/id1576198309236348nj1984309dosred)(Stenen consumptiekiosk), HR 6 februari 1987, NJ 1987/979 (https://www.inview.nl/document/id1576198702067044nj1987979dosred)([achternaam 1] / [onderneming 4]) en HR 4 oktober 1996, NJ 1997/103 (https://www.inview.nl/document/id1576199610048782nj1997103dosred)(Drukkerij)). HR 4 oktober 1996, NJ 1997/103 (https://www.inview.nl/document/id1576199610048782nj1997103dosred)(Drukkerij). r.o. 4.4 van HR 20 februari 1998, NJ 1998/740 (https://www.inview.nl/document/id1576199802209033nj1998740dosred)([onderneming 5] / [achternaam 2]). Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr. 5 (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-26932-5.html?idp=http%3A%2F%2Fsignin.rechtspraak.nl%2Fadfs%2Fservices%2Ftrust), p. 4 HR 18 juni 1993, NJ 1993/614 (https://www.inview.nl/document/id1576199306188183nj1993614dosred)([onderneming 6] / Geminiziekenhuis artikel 7:296 BW art. 7:294 BW Art. 7:296 lid 1 sub b BW

[gedaagde] heeft namelijk tot twee keer toe een overeenkomst getekend waar met grote letters “kantoorruimte” boven staat, terwijl het dat in ieder geval niet was en [A] zegt daarover in de verklaring die [B] heeft opgesteld (en waar [A] niet op teruggekomen is) alleen: dat hij niet bekend was met het wetsartikel 7:290 BW; dat detailhandel ter plaatse niet is toegestaan. Daaruit begrijpt de kantonrechter dat voor [A] vooral belangrijk was dat het gebruik dat [gedaagde] van het gehuurde maakte zou passen binnen wat op basis van het bestemmingsplan vanuit de gemeente was toegestaan. Daarom heeft hij met [B] kennelijk ook gesproken over de controle die er vanuit de gemeente is geweest naar het naleven van het bestemmingsplan. Uit wat [A] heeft verklaard kan niet worden opgemaakt dat hij persé een huurovereenkomst ex art. 7:230a BW heeft willen sluiten in plaats van een huurovereenkomst ex art. 7:290 BW. Uit niets blijkt namelijk dat [A] op de hoogte was van de inhoud van die wettelijke bepalingen. 3.8. De kantonrechter begrijpt dat wat [A] en [gedaagde] hebben afgesproken past binnen de overgelegde regels van het bestemmingsplan. Niet ter discussie staat namelijk dat het bedrijf van [gedaagde] valt onder de bestemmingsomschrijving van “bedrijf” in artikel 3.1. van het vigerende Bestemmingsplan [.] (prod. 13 bij dagvaarding). [eiseres] heeft aangevoerd dat ter plaatse detailhandel niet is toegestaan, maar daarvan is ook geen sprake. Het betreft verkoop van producten en diensten, samenhangend met het verrichten van werkzaamheden binnen het ambachtsbedrijf. Dat dat niet mag blijkt niet uit de overgelegde gegevens. De gemeente heeft ook nooit een punt van gemaakt van het bedrijf dat [gedaagde] ter plaatse uitoefent. En hoe moet wat partijen hebben afgesproken wettelijk worden gezien? 3.9. [eiseres] heeft [A] heeft benaderd om van hem bevestigd te krijgen dat [gedaagde] geen winkel in het gehuurde had en heeft. [eiseres] heeft niet onderzocht of het gehuurde werd gebruikt als voor publiek toegankelijk lokaal waar afnemers van de producten van het ambachtsbedrijf van [gedaagde] terecht konden. Juist dat laatste is waar het in deze zaak om gaat. Een bedrijfsruimte die wordt verhuurd om een ambachtsbedrijf in uit te oefenen hoeft namelijk, anders dan [eiseres] kennelijk veronderstelt, niet tevens ingericht te zijn als een winkel/detailhandel om te kunnen worden beschouwd als bedrijfsruimte ex artikel 7:290 lid 2 BW. 3.10. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat het gehuurde moet worden beschouwd als een voor het publiek toegankelijk lokaal. Of daarin wel of niet altijd een toonbank van enige omvang heeft gezeten en/of een zitje aanwezig was waarop bezoek kon plaatsnemen is daarvoor niet van doorslaggevend belang. Wel dat het publiek [gedaagde] in zijn werkplaats (al dan niet na het maken van een afspraak) bezocht en daar dingen werden besteld en/of afgehaald. Dat dat het geval was volgt uit de hiervoor besproken stukken en stellingen in deze zaak. Zoals [A] het in zijn mail aan [B] verwoordt: “de klanten wisten hem te vinden”. Dat dit voldoende is wordt als volgt toegelicht. 3.10.1. De wet bepaalt dat in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van zaken of voor dienstverlening aanwezig moet zijn. Dat hoeft geen besloten ruimte te zijn of een anderszins als zodanig kenbare inrichting om klanten te ontvangen. Voldoende is dat een ‘verkooppunt’ voor het publiek aanwezig is. Niet vereist is dat het publiek zich ook daadwerkelijk bij het verkooppunt vervoegt. Daaruit kan worden afgeleid dat als sprake is van een gebouwde onroerende zaak die contractueel bestemd is voor de uitoefening van een ambachtsbedrijf niet snel mag worden aangenomen dat een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening ontbreekt. Alleen als elke bedoeling van de ondernemer om het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt, is daarvan geen sprake. 3.10.2. Aannemelijk is dat sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken, als in de verhuurde ruimte een verkooppunt aanwezig is waar koopovereenkomsten tot stand komen tussen de huurder en klanten die hem bezoeken, welke koopovereenkomsten leiden tot rechtstreekse levering (dus zonder tussenkomst van derden) door de huurder/verkoper aan die klanten. Het ligt voor de hand dat de levering niet per se hoeft plaats te vinden in de gehuurde ruimte. 3.10.3. Het ‘publiek’ mag een enigszins beperkt publiek zijn. 3.11. De conclusie is dan ook dat de onderhavige huurovereenkomst moet worden beschouwd als een huurovereenkomst bedrijfsruimte zoals bedoeld in art. 7:290 e.v. BW. De opzegging van de huurovereenkomst 3.12. Omdat sprake is van een huurovereenkomst ex art. 7:290 BW kan die slechts worden opgezegd op grond van de limitatief in de wet opgesomde redenen. Die gronden moeten op straffe van nietigheid van de opzegging in de opzegging staan vermeld. 3.13. [eiseres] heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens voorgenomen sloop en nieuwbouwplannen en aangevoerd dat renovatie noodzakelijk is om het pand te laten voldoen aan de eisen van deze tijd en de behoefte van de gemeente en provincie aan bedrijfsruimte. Het beoogde nieuwbouwplan, waarvoor inmiddels een omgevingsvergunning is verleend, voorziet in deze behoefte en zal bijna energie neutraal worden dus een verbetering betekenen ten opzichte van het huidige bedrijfsverzamelgebouw. Het nieuw te realiseren gebouw biedt ruimte voor 7 te verhuren units (ten opzichte van 5 units nu). De bedoeling is dat op de begane grond bedrijvigheid mogelijk wordt gemaakt en dat iedere unit op de eerste verdieping kantoorruimte krijgt. Voor [gedaagde] is in het nieuw te realiseren gebouw volgens [eiseres] geen plaats. [eiseres] voert dus één van de wettelijke opzeggingsgronden aan: het persoonlijk in duurzaam gebruik willen nemen en daartoe het verhuurde dringend nodig hebben. 3.14. Onder duurzaam gebruik wordt, dat staat met zoveel woorden in de wet, niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. [eiseres] heeft de noodzaak voor renovatie alleen onderbouwd met een verwijzing naar een taxatierapport van NV [onderneming 2] ( [onderneming 2] ). Uit dit taxatierapport blijkt volgens [eiseres] dat renovatie in lijn is met de wens van gemeente en provincie. Dat het hier gaat om renovatie die voor de eigenaar en de huurders van het pand nodig is blijkt daar echter niet uit. Alleen dat kennelijk [onderneming 2] ook interesse heeft getoond voor aankoop van het bedrijfsverzamelgebouw. [eiseres] heeft ook niet aannemelijk gemaakt een persoonlijk belang te hebben bij het duurzaam in gebruik nemen van het bedrijfsverzamelgebouw. Integendeel. Uit de door haar overgelegde stukken (prod. 23 en 24) en de daarop gegeven toelichting bij de mondelinge behandeling, blijkt dat [eiseres] het door haar nieuw te realiseren bedrijfsverzamelgebouw al in december 2023 heeft verkocht aan [onderneming 3] B.V. [eiseres] heeft ook erkend het bedrijfsverzamelgebouw alleen te hebben gekocht om ter plaatse iets nieuws te ontwikkelen en dat met winst door te verkopen. 3.15. Dat betekent dat [eiseres] niet op de aangevoerde grond de huurovereenkomst kon opzeggen. Aan een belangenafweging ex art. 7:297 lid 3 komt de kantonrechter niet toe omdat die grond niet aan de opzegging ten grondslag is gelegd.