ECLI:NL:RBMNE:2024:4350

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/2036 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser (gemachtigde: H. Vloet), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: W.G. Vos). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning). 1.1. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 maart 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 986.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 13 februari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar deels gegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag verlaagd naar € 900.000,-. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 1.4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 3 april 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [taxateur] , taxateur.

De aanleiding voor deze procedure 1. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2019. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 177 m². De woning beschikt over een berging/schuur van 6 m² en over een voorraadkelder van 21 m². De woning ligt op een perceel van 1.389 m². 1.1. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 800.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 900.000,-. 1.2. Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op het verzoek van eiser alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd. Beroep op artikel 40 Wet WOZ 2. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning en hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Ook heeft de heffingsambtenaar volgens eiser niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden en uiteindelijk hoe de heffingsambtenaar aan een eindwaarde van de referentieobjecten is gekomen. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de beroepsgronden over het verstrekken van de grondstaffels en de inzichtelijkheid van de indexeringspercentages ingetrokken. Ook heeft de gemachtigde aangegeven dat de correctiefactoren van de objectonderdelen (factor voorzieningen) zijn ontvangen en het verzoek om die gegevens dus ook niet langer onderdeel uitmaakt van deze beroepsgrond. De rechtbank zal deze eerder door gemachtigde verzochte gegevens dan ook niet verder bespreken. 2.1. Gemachtigde heeft op de zitting aangegeven dat de door de heffingsambtenaar dat uit het taxatieverslag niet kan worden afgeleid hoe de factoren kwaliteit en uitstraling van het object zijn beoordeeld. De waardering van deze factoren is uiteindelijk wel in de taxatiematrix die in beroep is overgelegd, terug te vinden. Door deze informatie niet eerder toe te sturen, over welke informatie de heffingsambtenaar wél beschikt, handelt de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ. 2.2. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat alle gegevens zijn overgelegd en er geen sprake is van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ. Met betrekking tot de door eisers gevraagde inzichtelijkheid, heeft de heffingsambtenaar er op gewezen dat de waarde modelmatig wordt bepaald. De factoren “kwaliteit” en “uitstraling” zijn niet als zodanig apart gewaardeerd bij de waardebepaling in het taxatieverslag. Kwaliteit maakt onderdeel uit van de onderhoudstoestand en de uitstraling van het object kan worden afgeleid uit de foto’s van het object en de referentiepanden op het taxatieverslag en daarnaast uit informatie van Google Maps. 2.3. De rechtbank stelt voorop dat in de beroepsfase de waarde van het object – in tegenstelling tot de primaire fase – handmatig door een taxateur wordt bepaald. Dit is een fijnmaziger manier van de waardebepaling, waarin de factoren “kwaliteit” en “uitstraling” apart in de taxatiematrix worden gewaardeerd door de taxateur. De rechtbank acht aannemelijk dat deze factoren, die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, ook niet als zodanig ten grondslag hebben gelegen aan de waardebepaling in de primaire fase. Daarom bestond er geen verplichting voor de heffingsambtenaar om deze gegevens te verstrekken. De rechtbank volgt hierbij het recente arrest van de gerechtshof Arnhem-Leeuwarden hierover. De rechtbank oordeelt daarom ook in deze zaak dat geen sprake is van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.

Het beoordelingskader 3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 3.1. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen. 3.2. Om de waarde van de woning te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] [wijk] , te weten: [adres 2] , verkocht op 7 juli 2020 voor € 891.000,-; [adres 3] , verkocht op 14 juli 2020 voor € 870.000,-; [adres 4] , verkocht op 19 mei 2020 voor € 863.000,-; [adres 5] , verkocht op 7 augustus 2019 voor € 845.000,-. 4. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen, neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. 5.1. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. Metrages 6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning onterecht uitgaat van een gebruiksoppervlakte van 201 m2. Volgens eiser beschikt de woning over een gebruiksoppervlakte van 175 m2. Eiser heeft ter onderbouwing van deze stelling de bouwtekening van de woning overgelegd. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal daarom deze beroepsgrond buiten beschouwing laten. Ondoelmatigheid perceel 7. Eiser stelt dat het perceel van de woning ondoelmatig is en dat hier door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee is gehouden. Door de vorm van het perceel is het perceel niet optimaal bruikbaar en dit maakt het object moeilijker te verkopen. Een relatief groot gedeelte van het perceel is namelijk een oprijlaan naar de woning. Daarnaast kan het perceel enkel bereikt worden via perceel [nummer] , wat ook een negatieve invloed heeft op de waarde. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal daarom deze beroepsgrond buiten beschouwing laten.Toestandspeildatum 8. Eiser stelt dat de woning op de toestandspeildatum 1 januari 2021 nog niet volledig gereed was en hier door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee is gehouden. Zo was de badkamer pas in 2022 gereed en was de woning van binnen niet volledig afgewerkt. Doordat hier onvoldoende rekening mee is gehouden is de eindwaarde te hoog vastgesteld. 8.1. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting gewezen op het feit dat deze beroepsgrond niet in het beroepschrift van eiser is opgenomen en stelt zich daarom primair op het standpunt dat deze beroepsgrond in strijd met de goede procesorde is aangevoerd. Subsidiair, zo heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht, stelt hij zich op het standpunt dat de taxateur voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de woning op wat punten aan de binnenzijde nog afgemaakt dient te worden en dat dit ook uit de taxatiematrix blijkt. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting gewezen op het feit dat de referentiewoning aan de [adres 2] casco is verkocht. Ook heeft hij toegelicht dat het feit dat de voorzieningen die wel gerealiseerd zijn, zoals de badkamer, als nieuwbouw zijn te kwalificeren en dat om die reden kan worden uitgegaan van de waardering ‘goed’, ‘goed’ en ‘modern’. 8.2. De rechtbank acht de beroepsgrond van eiser niet in strijd met de goede procesorde. Daarbij neemt zij in aanmerking dat ditzelfde punt is aangedragen door eiser in de procedure van eiser over belastingjaar 2022. De rechtbank overweegt omtrent het subsidiaire standpunt van de heffingsambtenaar als volgt. Gelet op de omstandigheden dat de onderbouwing aan de [adres 2] casco is verkocht en dat de voorzieningen van de woning die ten tijde van de waardepeildatum gerealiseerd waren, zijn te kwalificeren als nieuwbouw, is naar het oordeel van de rechtbank door de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de afwerking van de woning. De rechtbank kan de uitleg die de taxateur op de zitting daarover heeft gegeven goed volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Immateriële schadevergoeding 9. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt. 9.1. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. 9.2. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 11 april 2022. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit 2 jaar, 2 maanden en 9 dagen. Dit betekent dat de redelijke termijn, naar boven afgerond, met drie maanden is overschreden. Dit leidt tot de conclusie dat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen. 9.3. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daar van af te wijken. Vanwege de overschrijding met 3 dagen heeft eiseres dus recht op € 50,- schadevergoeding. 9.4. Deze rechtbank heeft eerder geoordeeld dat de bestuursrechter moet differentiëren bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn aan de hand van de omvang van de financiële belangen en de aard van de zaken. De rechtbank hanteert sinds 4 september 2023 een forfaitair uitgangspunt van € 50,- per half jaar in WOZ-zaken. Daarbij wijst de rechtbank tevens op het recente arrest van het gerechtshof Amsterdam, waarin het gerechtshof de immateriële schadevergoeding eveneens matigt tot € 50,- per half jaar. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De heffingsambtenaar heeft er naar boven afgerond 10 maanden en 3 dagen over gedaan en dus 4 maanden en 3 dagen te lang. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 50,- aan schadevergoeding aan eiser moeten betalen. Proceskostenvergoeding en griffierecht 10. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden. Immers, het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiser gedaan gedurende het beroep – overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Daarvoor was eiser geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Awb. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van een vergoeding daarvan. 10.1. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 875,-.

12. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond. 12.1. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 50,- aan schadevergoeding aan eiser; veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan eiser. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2024. De griffier is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2262. Artikel IV, onder b, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm. Uitspraak van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481, overwegingen 9-12. Gerechtshof Amsterdam 4 juni 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1524. Zie het arrest van de Hoge Raad van 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.