ECLI:NL:RBMNE:2024:3947

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Lelystad Zaaknummer: C/16/575663 / KL ZA 24-131 Vonnis in kort geding van 26 juni 2024 in de zaak van [eiseres] , te [woonplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat: mr. L.H.E. Drenthe, tegen [gedaagde] , te [woonplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. A.J.M. Knoef.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, met producties, van 3 juni 2024; - de conclusie van antwoord met producties; - de mondelinge behandeling van 18 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de spreekaantekeningen van [eiseres] ; - de spreekaantekeningen van [gedaagde] .

2.1. [eiseres] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). 2.2. [eiseres] verhuurt de woning al ongeveer acht jaar aan wisselende huurders. Daarvoor heeft zij de heer [A] van [naam makelaardij] (hierna: [A] ) ingeschakeld. 2.3. Op 21 december 2022 heeft [A] , handelend als gemachtigde van [eiseres] , een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend. Daarin is opgenomen dat de woning wordt verhuurd aan [gedaagde] . Verder is opgenomen dat de overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten van 1 januari 2023 tot 31 december 2023 en dat de huur € 2.400,00 per maand bedraagt en bij vooruitbetaling is verschuldigd. 2.4. [gedaagde] woont samen met zijn partner in de woning. 2.5. [eiseres] ontving ter zake de verhuur van de woning tot en met november 2023 via [A] een bedrag van € 2.400,00 per maand. Vanaf december 2023 heeft zij geen betalingen meer ontvangen. 2.6. Op 15 november 2023 zijn [eiseres] en [gedaagde] een schriftelijke koopovereenkomst aangegaan, waarbij [gedaagde] de woning van [eiseres] heeft gekocht. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de levering op 1 december 2023 plaatsvindt. Ook is ten gunste van [gedaagde] een ontbindende voorwaarde van financiering opgenomen, op grond waarvan hij tot en met uiterlijk 1 december 2023 het recht heeft om de koopovereenkomst onder bepaalde voorwaarden te ontbinden. 2.7. [gedaagde] is de koopovereenkomst niet nagekomen en heeft de woning niet afgenomen. 2.8. Bij brief van 28 mei 2024 schrijft [eiseres] aan [gedaagde] de koopovereenkomst te ontbinden en sommeert zij [gedaagde] om de woning binnen 48 uur te verlaten, omdat de huurovereenkomst tussen hen is geëindigd. 2.9. [gedaagde] heeft de woning niet ontruimd en verblijft daar op dit moment nog.

3.1. [eiseres] vordert – samengevat – bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] : om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd; om de ontruimingskosten aan [eiseres] te betalen als hij de woning niet vrijwillig ontruimt; om aan [eiseres] een schadevergoeding te betalen van € 2.400,00 per maand vanaf 1 januari 2024 tot het moment dat [gedaagde] de woning heeft verlaten, te vermeerderen met de wettelijke rente over die periode vanaf het moment dat is gedagvaard tot de voldoening; om aan [eiseres] de proceskosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. De voorzieningenrechter heeft de onderbouwing van [eiseres] van deze vorderingen – samengevat – als volgt begrepen. Per 1 januari 2023 is zij met [gedaagde] een schriftelijke huurovereenkomst aangegaan, op grond waarvan de woning voor de duur van één jaar aan [gedaagde] is verhuurd. In november 2023 heeft [gedaagde] de woning gekocht. De levering zou plaatsvinden op 1 december 2023. Deze koopovereenkomst heeft te gelden als beëindigingsovereenkomst, op grond waarvan de huurovereenkomst door partijen met wederzijds goedvinden per 1 december 2023 is beëindigd. [gedaagde] is de koopovereenkomst niet nagekomen en verblijft op dit moment zonder recht of titel in de woning. Ook betaalt hij sinds december 2023 geen huur meer. Subsidiair voert [eiseres] aan dat de huurovereenkomst per 31 december 2023 is geëindigd, omdat deze voor de duur van één jaar is aangegaan. Meer subsidiair stelt zij dat er sprake is van een diplomatenclausule. Nog meer subsidiair stelt zij dat, mocht de huurovereenkomst op dit moment nog bestaan, er sprake is van dringend eigen gebruik. [eiseres] kampt namelijk met een agressieve vorm van ALS en wil de laatste periode van haar leven in de woning doorbrengen. 3.3. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de voorzieningenrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. 3.4. [gedaagde] baseert zijn verweer – kort weergegeven – op het volgende. [gedaagde] heeft al verschillende jaren via [A] , een bevriende makelaar, woningen in gebruik. Via hem heeft hij ook de woning van [eiseres] in gebruik gekregen, en wel voor onbepaalde tijd. In ruil voor het gebruik verricht [gedaagde] allerlei hand- en spandiensten voor [A] . Huur heeft hij nooit betaald, dat betaalde [A] aan [eiseres] . [gedaagde] woont sinds juli 2022 samen met zijn partner in de woning. [gedaagde] betwist dat hij de door [eiseres] overgelegde huurovereenkomst, waarin een looptijd van één jaar is opgenomen, heeft ondertekend. Hij kampt met gezondheidsproblemen en heeft met hulp van de gemeente allerlei aanpassingen aan de woning gedaan. Dat zou hij niet hebben gedaan als hij de woning maar één jaar mocht gebruiken. De koop van de woning is niet doorgegaan, omdat hij de financiering niet rond kon krijgen. Hem is nooit gezegd dat de huurovereenkomst na een jaar eindigde en er heeft ook geen opzegging plaatsgevonden. [gedaagde] betwist dat [eiseres] de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik. Aan de vereisten daarvoor wordt niet voldaan. [gedaagde] en zijn partner hebben geen andere woonruimte waar zij naartoe kunnen.

Spoedeisend belang 4.1. Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang vereist. Hiervan is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht 4.2. [eiseres] heeft gesteld dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst om verschillende redenen is geëindigd. Wanneer de voorzieningenrechter [eiseres] hierin volgt, dan betekent dit dat [gedaagde] de woning al bijna een half jaar zonder recht of titel bewoont en heeft [eiseres] er als eigenaar belang bij dat deze situatie spoedig wordt beëindigd. Daarmee is het spoedeisend belang van [eiseres] bij de door haar gevorderde ontruiming gegeven. Inleiding 4.3. In dit kort geding moet worden beoordeeld of een vordering [eiseres] tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is om daarop vooruit te lopen door in dit kort geding de ontruiming als voorlopige voorziening uit te spreken. In dit vonnis geeft de voorzieningenrechter alleen een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. De rechtsverhouding tussen partijen 4.4. De eerste vraag is hoe de rechtsverhouding tussen [eiseres] en [gedaagde] moet worden gekwalificeerd. Met andere woorden: op welke grondslag maakt [gedaagde] gebruik van de woning? Volgens [eiseres] is er sprake van een huurovereenkomst. Ter zitting heeft mr. Knoef namens [gedaagde] aanvankelijk de stelling ingenomen dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst. Later is zij hierop teruggekomen en heeft zij aangevoerd dat er toch sprake is van huur. 4.5. Partijen zijn het er dus over eens dat er tussen hen een huurovereenkomst geldt (dan wel gold). De voorzieningenrechter sluit zich daarbij aan. Geen beëindigingsovereenkomst 4.6. [eiseres] heeft zich ten eerste op het standpunt gesteld dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aangemerkt moet worden als beëindigingsovereenkomst, op grond waarvan partijen met wederzijds goedvinden hebben afgesproken dat de huur per de afgesproken leveringsdatum van 1 december 2023 wordt beëindigd. [gedaagde] betwist dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. 4.7. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat onder de voorliggende omstandigheden het enkele sluiten van een koopovereenkomst terwijl de huurovereenkomst nog loopt, nog niet betekent dat partijen zonder meer hebben afgesproken dat de huur per de afgesproken leveringsdatum eindigt. Partijen zijn immers een ontbindende voorwaarde van financiering overeengekomen. Dit betekent dat het nog niet zeker was dat de koop doorging, zodat niet aannemelijk is dat het de bedoeling van [gedaagde] was om met het sluiten van de koop ook direct zijn huurrecht prijs te geven. Bovendien kan het niet de bedoeling van [gedaagde] zijn geweest om afstand te doen van zijn rechten uit de huurovereenkomst voordat de koopovereenkomst (door beide partijen) was nagekomen en hij eigenaar van de woning was geworden. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd 4.8. Ten tweede heeft [eiseres] aangevoerd dat er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst welke per 31 december 2023 is geëindigd. [gedaagde] meent echter dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan en hij dus huurbescherming geniet. [eiseres] heeft een getekende huurovereenkomst overgelegd. Daarin is een looptijd van één jaar opgenomen, van 1 januari 2023 tot 31 december 2023. [gedaagde] heeft betwist dat hij deze overeenkomst heeft ondertekend. 4.9. De aard van de kortgedingprocedure biedt geen ruimte voor bewijslevering. De kortgedingrechter beslist op voorhand welke feiten voldoende aannemelijk zijn. 4.10. Feit is dat [eiseres] een huurovereenkomst heeft overgelegd waarin [gedaagde] als huurder is opgenomen. Deze huurovereenkomst is namens de verhuurder en door de huurder geparafeerd en ondertekend. 4.11. [A] heeft de woning van [eiseres] verhuurd en heeft ook deze huurovereenkomst opgesteld. Bij e-mail van 17 juni 2024 heeft [A] verklaard dat de huurovereenkomst in zijn aanwezigheid is ondertekend. Weliswaar verklaart [A] niet met zoveel woorden dat het [gedaagde] is geweest die de huurovereenkomst heeft ondertekend, maar aannemelijk is dat hij dit wel heeft bedoeld. [gedaagde] heeft immers verklaard dat hij en [A] al jaren bevriend zijn. Niet aannemelijk is dat iemand anders zich bij de ondertekening als [gedaagde] heeft voorgedaan, zonder dat [A] dit heeft opgemerkt. Bovendien schrijft [A] in de e-mail dat de huurovereenkomst is beëindigd in het kader van de koopovereenkomst die op 1 december 2023 geëffectueerd zou worden. [gedaagde] heeft wel erkend dat hij deze koopovereenkomst heeft ondertekend. Ook in dit licht is het niet aannemelijk dat [A] twee personen door elkaar haalt. 4.12. Verder is van belang dat [gedaagde] het bestaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd onvoldoende heeft onderbouwd, en daarmee het bestaan van de door [eiseres] gestelde tijdelijke huurovereenkomst onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. De stellingen van [gedaagde] komen erop neer dat hij met [A] heeft afgesproken dat hij de woning voor onbepaalde tijd mag gebruiken in ruil voor het verrichten van allerlei klusjes, zonder huur te hoeven betalen. Hij heeft echter onvoldoende onderbouwd wanneer, hoe en onder welke voorwaarden deze afspraak precies is gemaakt en waarom dit kwalificeert als een met [eiseres] aangegane huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het had op zijn weg gelegen om hier, mede gelet op de door [eiseres] overgelegde schriftelijke en getekende huurovereenkomst, meer handen en voeten aan te geven. Hetzelfde geldt voor de stelling dat hij al sinds 1 juli 2022 gebruikmaakt van de woning, dus zes maanden vóór het ingaan van de schriftelijke huurovereenkomst. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om te onderbouwen dat het gebruik in die periode van zes maanden als huurovereenkomst met [eiseres] kwalificeert en dat door het aansluitend per 1 januari 2023 aangaan van een nieuwe huurovereenkomst ingevolge artikel 7:271 lid 1 laatste zin BW een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Dit heeft hij echter nagelaten. 4.13. Het voorgaande maakt dat de voorzieningenrechter tot de conclusie komt dat op voorhand voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] de door [eiseres] overgelegde huurovereenkomst wel heeft ondertekend. Daardoor is er tussen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van één jaar tot stand gekomen. Dat [gedaagde] naar eigen zeggen al sinds 1 juli 2022 in de woning woont, maakt dit niet anders. Hij heeft onvoldoende onderbouwd dat de grondslag van het (vermeende) gebruik in de periode juli tot en met december 2022 een huurovereenkomst is, Aanzegging einde huur 4.14. Artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte die zijn aangegaan voor de duur van twee jaar of korter niet hoeven te worden opgezegd. Op grond van artikel 7:228 lid 1 BW eindigen deze overeenkomsten door het enkele verloop van de overeengekomen tijd. Daarvoor is dus geen opzegging vereist. Wel moet de verhuurder bij een dergelijke kortdurende huurovereenkomst de huurder maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het verstrijken van de bepaalde duur schriftelijk daarover informeren (een aanzegging).

4.22. De conclusie is dat de voorzieningenrechter de gevorderde ontruiming zal toewijzen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis. [gedaagde] heeft gevraagd om een ruimere termijn, mede gelet op zijn fragiele gezondheid. De voorzieningenrechter gaat daarin niet mee en hecht daarbij mede belang aan het feit dat [gedaagde] al bijna zes maanden zonder recht of titel gebruikmaakt van de woning en hem vervangende woonruimte is aangeboden. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat zijn gezondheid dusdanig slecht is dat een ontruiming binnen veertien dagen na betekening onhaalbaar is. Machtiging ontruiming en ontruimingskosten 4.23. [eiseres] heeft gevorderd dat de ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd. Die vordering zal worden afgewezen. De wet schrijft namelijk al voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Daarvoor is geen aanvullende veroordeling of machtiging van de voorzieningenrechter nodig. Als [gedaagde] de woning niet zelf verlaat, dan zal [eiseres] na betekening van dit vonnis op grond van de wet (artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) de deurwaarder in moeten schakelen om [gedaagde] dwingen de woning te verlaten. 4.24. De gevorderde ontruimingskosten worden ook afgewezen, omdat nog niet vast staat dat deze kosten gemaakt zullen worden en hoe hoog deze kosten mogelijk zullen zijn. Schadevergoeding 4.25. [eiseres] vordert een schadevergoeding van € 2.400,00 per maand vanaf 1 januari 2024 tot het moment dat [gedaagde] de woning heeft verlaten. 4.26. Hiervoor is overwogen dat voldoende aannemelijk dat [gedaagde] sinds 1 januari 2024 zonder recht of titel gebruikmaakt van de woning. Dit is onrechtmatig tegenover [eiseres] en zij lijdt daardoor schade. Voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter [gedaagde] zal veroordelen om die schade aan [eiseres] te vergoeden. De schade bestaat uit de misgelopen huurinkomsten. Op dit moment bedraagt de schade € 14.400,00 (6 x € 2.400,00). [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan [eiseres] te betalen. De wettelijke rente over dit bedrag wordt als onbetwist en op de wet conform de vordering toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding. 4.27. [gedaagde] zal ook worden veroordeeld om € 2.400,00 per maand te betalen vanaf 1 juli 2024 tot het moment waarop hij uit de woning heeft ontruimd. De wettelijke rente over deze termijnen wordt toegewezen vanaf de opeisbaarheid daarvan, te weten de eerste dag van iedere maand. Proceskosten 4.28. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op: - dagvaarding € 136,72 - griffierecht € 1.325,00 - salaris advocaat € 715,00 (tarief Handel-KG eenvoudig) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.354,72 4.29. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter: 5.1. veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan [eiseres] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen; 5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen: € 14.400,00 aan schadevergoeding over de periode januari tot en met juni 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW vanaf 3 juni 2024 tot de dag van betaling; € 2.400,00 per maand vanaf 1 juli 2024 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming van de woning heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW over elke niet tijdig betaalde maandtermijn vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de dag van betaling; 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.354,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente van artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2024. 45353