ECLI:NL:RBMNE:2024:3258

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/2065 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2024 in de zaak tussen [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: mr. P. Smit), en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Almere (het college), verweerder (gemachtigde: mr. J.P.H. de Bruijn). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de aan haar opgelegde last onder dwangsom van 11 oktober 2022 (het primaire besluit) wegens het met het bestemmingsplan strijdige gebruik van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning). De rechtbank beoordeelt of het college dat op een juiste manier heeft gedaan. 1.1. Naar aanleiding van meldingen over kamerverhuur en overlast die door omwonenden is ervaren, hebben toezichthouders van de gemeente Almere bij een controle op 25 januari 2022 geconstateerd dat vier kamers van de woning werden verhuurd aan elk één persoon en dat deze personen in dienst waren van uitzendbureau [uitzendbureau] B.V. ( [uitzendbureau] ). De verhuur van de woning wordt geregeld door [bedrijf] .com B.V. ( [bedrijf] ) enig aandeelhouder van [eiseres] B.V. Dit geconstateerde gebruik is volgens het college in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘‘Chw bestemmingsplan Algemene regels woningsplitsing en kamerbewoning’’ (het Chw-bestemmingsplan). Naast het voornoemde bestemmingsplan is ook het bestemmingsplan ‘‘Molenbuurt, Bouwmeesterbuurt, Landgoederenbuurt en Polderpark’’ (het bestemmingsplan Molenbuurt) van toepassing. 1.2. Op 14 juli 2022 heeft het college aan eiseres laten weten voornemens te zijn een last onder dwangsom op te leggen. Het college heeft hierna met het primaire besluit aan eiseres een last onder dwangsom opgelegd en gelast om de overtreding binnen drie maanden te staken en gestaakt houden. Doet eiseres dit niet, dan verbeurt zij een dwangsom van € 10.000,-. 1.3. Met het bestreden besluit van 11 april 2023 op het bezwaar van eiseres is het college bij dat besluit gebleven. Het college heeft hierbij het advies van de bezwaarschriftencommissie van 30 maart 2023 gevolgd en de last onder dwangsom aangepast. De begunstigingstermijn is verlengd tot zes weken na het bestreden besluit. Volgens de bezwaarschriftencommissie was de last ook onvoldoende concreet om te kunnen vaststellen op welke activiteit die precies betrekking heeft. De last is nader geconcretiseerd op welke wijze het strijdige gebruik in de woning gestaakt kan worden. Verduidelijkt is dat de overtreding kan worden beëindigd door het gebruik van de woning terug te brengen naar de huisvesting door één huishouden, kamerbewoning voor maximaal twee onzelfstandige woonruimten die elk wordt bewoond door maximaal één persoon of te voldoen aan de hospitaregeling. 1.4. Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 16 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de heer [A] , vertegenwoordiger van eiseres, de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van het college en de toezichthouder van het college. Ook waren bij de zitting aanwezig de heer [B] , een van de eigenaren van de woning en diens gemachtigde.

2. Naar het oordeel van de rechtbank is het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Zij doet dit aan de hand van de beroepsgronden van eiseres. 3. Op 1 januari 2024 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat voor die datum een bestuurlijke sanctie is opgelegd, is in deze zaak de Wabo met de onderliggende regelingen nog van toepassing. Dat volgt uit het overgangsrecht van artikel 4.23 van de Invoeringswet Omgevingswet. Mocht het college zich baseren op de constateringen van de toezichthouders? 4. De rechtbank stelt vast dat de last van het college van 11 oktober 2022 is gebaseerd op de constatering dat in de woning vier kamers worden verhuurd, elk aan één persoon. Deze constatering is gebaseerd op het controlerapport van de toezichthouders van 25 januari 2022 en een tweede controle op 21 september 2022. In het eerste controlerapport staat dat de woning op dat moment aan vier personen wordt verhuurd, allen werkzaam voor [uitzendbureau] . Eiseres betwist dit in beroep, omdat tijdens de eerste controle de vier personen niet aanwezig waren en dit dus niet feitelijk is geconstateerd door de toezichthouders. Tijdens de tweede controle is volgens eiseres niet feitelijk geconstateerd dat er daadwerkelijk vijf personen aanwezig waren, omdat de toezichthouders niet de twee slaapkamers hebben betreden waar op dat moment personen sliepen. 5. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Het college mocht in de besluitvorming uitgaan van de constateringen van de toezichthouders. Tijdens de eerste controle is in het bijzijn van zowel één van de eigenaren van de woning, meneer [B] , als ook door vertegenwoordigers van [bedrijf] en [uitzendbureau] geconstateerd dat de woning aan vier van haar werknemers werd verhuurd. In het controlerapport is aangegeven dat de heer [B] , [bedrijf] en [uitzendbureau] hebben verklaard dat zij niet op de hoogte waren van het beleid van het college over kamerverhuur en zij niet wisten dat een omgevingsvergunning verplicht is. Een dergelijke opmerking ligt niet voor de hand als de woning op dat moment feitelijk niet – zoals eiseres achteraf stelt – aan vier werknemers verhuurd zou zijn. Daar komt bij dat in het controlerapport is vermeld dat vier slaapkamers als zodanig waren ingericht. Op de foto’s in het controlerapport is te zien dat de slaapkamers een bewoonde indruk maken, zoals de persoonlijke spullen op de grond en op een nachtkastje en een half beslapen bed. 6. Nadien zijn toezichthouders van de gemeente nog een keer op 21 september 2022 ter controle langs geweest naar aanleiding van meldingen uit de buurt dat er meer dan vier personen in de woning zouden verblijven. Op het moment van de controle zijn drie bewoners aangetroffen. Deze bewoners gaven aan dat er in de woning op dat moment nog twee personen aanwezig waren, maar dat deze op dat moment sliepen. Het is voor de rechtbank niet in te zien welk belang deze bewoners zouden hebben om hier in strijd met de waarheid over te verklaren. Het college kon aldus van de constatering uitgaan dat het op 25 januari 2022 geconstateerde gebruik in september 2022 nog niet was beëindigd. Er is sprake van een overtreding 7. Eiseres voert aan dat geen sprake is van een overtreding. Er is volgens haar, anders dan het college stelt, geen strijd met artikel 4.1, onder a van het Chw-bestemmingsplan, omdat er geen verandering in het bestaande gebruik is. Eiseres wijst op het (mede) vigerende bestemmingsplan Molenbuurt op grond van welk bestemmingsplan de bestemming van de woning “wonen” is. Eiseres wijst er daarbij op dat de term ‘‘gebruik’’ niet in het Chw-bestemmingsplan is gedefinieerd. Ook de term ‘‘wonen’’ is niet gedefinieerd in het Chw-bestemmingsplan en het bestemmingsplan Molenbuurt. Nu dit begrip niet is gedefinieerd, moet op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) worden aangesloten bij het algemeen spraakgebruik. Van “wonen” is volgens deze jurisprudentie zowel sprake bij bewoning door de vorige eigenaren als ook bij huisvesting van arbeidsmigranten. Volgens eiseres mag voor de uitleg van het begrip ‘‘wonen’’ niet worden aangehaakt bij het begrip ‘‘woning’’ dat wél in het bestemmingsplan is gedefinieerd. Ook is er volgens eiseres sprake van de bewoning van de woning door één huishouden, waardoor er volgens eiseres geen overtreding is van het bestemmingsplan. 8. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college terecht geconstateerd dat het verhuren van de woning voor kamerbewoning in strijd is met artikel 4.1, onder a van het Chw-bestemmingsplan en er dus sprake is van een overtreding. De rechtbank legt dit uit. Verandering van het bestaande gebruik? 9. Op grond van het bestemmingsplan Molenbuurt heeft het perceel aan de [adres] in [woonplaats] de enkelbestemming ‘‘Wonen-1’’. Op grond van het eveneens geldende Chw-bestemmingsplan heeft het perceel de aanduiding “overige zone – algemene regels Woningsplitsing en kamerbewoning”. Artikel 4.1, onder a van het Chw-bestemmingsplan bepaalt dat een verandering van het bestaande gebruik van een bestaande woning niet mag leiden tot kamerbewoning of tot woningsplitsing. 10. Kamerbewoning is in artikel 1.7 van het Chw-bestemmingsplan gedefinieerd als een zelfstandige woning, of een deel daarvan, in gebruik geven of laten geven als onzelfstandige woonruimte. Het begrip ‘‘onzelfstandige woonruimte’’ is in artikel 1.8 gedefinieerd als woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte. Het begrip ‘‘zelfstandige woonruimte’’ is gedefinieerd als woonruimte die een eigen toegang heeft en die door één huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen, zoals badruimte, toilet en keuken, buiten de woonruimte. 11. Niet ter discussie staat dat de woning voor inwerkingtreding van het Chw-bestemmingsplan niet voor kamerbewoning werd gebruikt en dat ten tijde van het opleggen van de last dat wel werd gedaan. Aldus is er sprake van een verandering van het bestaande gebruik van de woning naar kamerbewoning en is het gebruik in strijd met artikel 4.1, onder a van het Chw-bestemmingsplan. 12. Eiseres kan niet gevolgd worden in haar stelling dat er geen verandering van het bestaande gebruik is. Anders dan in de zaken in de jurisprudentie waarnaar zij verwijst, is er in artikel 4.1, onder a van de planregels van het Chw-bestemmingsplan een duidelijk verbod voor kamerbewoning opgenomen, welk begrip in het bestemmingsplan is gedefinieerd. Daar komt nog bij dat in dit artikelonderdeel van de planregel eveneens een koppeling met het begrip “woning” legt, dat in het bestemmingsplan is gedefinieerd als het complex van ruimten dat een zelfstandige woonruimte vormt, geschikt en bestemd voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. De rechtbank ziet gelet op de tekst van de planregel niet in dat voor de uitleg hiervan aansluiting moet worden gezocht bij het begrip “wonen” in het normale spraakgebruik. Bewoning door één huishouden? 13. Eiseres voert ook aan dat de woning wordt bewoond door één huishouden, waardoor er volgens eiseres geen overtreding is van het bestemmingsplan. 14. De rechtbank stelt voorop dat zij hiervoor heeft overwogen dat het college zich bij het opleggen van de last heeft mogen baseren op de constateringen van de toezichthouders. Geconstateerd is dat de woning werd verhuurd aan vier werknemers van [uitzendbureau] . Al naar gelang het contract kunnen de werknemers hier enkele weken tot maanden verblijven. Dit wordt ook bevestigd door de latere verhuurovereenkomsten die in de bezwaarprocedure zijn overgelegd, waaruit volgt dat de kamers uit de woning werden verhuurd voor een beperkte tijd.

33. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. G.M.C.P. Maarhuis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 mei 2024. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Gewezen wordt op de uitspaken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ECLI:NL:RVS:2018:1882 en ECLI:NL:RVS:2010:BL7013. Uitspraak van de ABRvS van 28 juni 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2501. Uitspraak van de ABRvS van 17 juni 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BI8471. Uitspraken van de ABRvS van 31 mei 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2067 en ECLI:NL:RVS:2023:2071. Zie de arresten van de Hoge Raad van. 21 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7938 (Drijfmest-arrest) en van 26 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:733. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de ABRvS van 24 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2568. Uitspraak van de ABRvS van 24 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2568. Uitspraak van de ABRvS van 29 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:295. Uitspraak van de ABRvS van 17 juli 2023, ECLI:NL:RVS:2014:328. Uitspraak van de ABRvS van 5 maart 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BC5757. Bijvoorbeeld de uitspraak van de ABRvS van 24 december 2023, ECLI:NL:RVS:2013:2589. Uitspraak van de ABRvS van 2 februari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:330. Uitspraak van de ABRvS van 14 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:566 en de uitspraak van 9 november 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU3757.

Bij de tweede controle worden drie werknemers van het uitzendbureau in de woning aangetroffen met deels Poolse en Roemeense nationaliteit. Gelet op deze constateringen – en zoals eiseres in het beroepschrift ook zelf onderkent – is er sprake van een situatie waarin de woning verhuurd wordt aan arbeidsmigranten. 15. Het verhuren aan arbeidsmigranten en het samenwonen van arbeidsmigranten kan niet worden gelijkgesteld aan een huishouden, omdat het samenleven niet wordt gekenmerkt door continuïteit en onderlinge verbondenheid. De arbeidsmigranten zijn slechts een aantal weken tot maanden in het pand gehuisvest. De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van continuïteit in het samenleven. Arbeidsmigranten hebben niet de intentie om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Het gaat niet om een samenlevingsvorm die bestond vóór en stand zal houden ná de bewoning van de woning. Het samenwonen kenmerkt zich in dit geval door een tevoren vaststaande tijdelijkheid van de samenwoning. De beroepsgrond slaagt niet. Geen overtreding door het ontstaan van een vergunning van rechtswege? 16. Eiseres voert verder nog aan dat indien sprake is van een overtreding, deze wordt gelegaliseerd door de van rechtswege ontstane omgevingsvergunning. De rechtbank volgt eiseres hierin niet omdat er naar het oordeel van de rechtbank geen omgevingsvergunning van rechtswege is ontstaan, zoals zij heeft overwogen in haar uitspraak van 21 mei 2024 met zaaknummer 23/2101. Eiseres is overtreder 17. Eiseres voert aan dat zij ten onrechte als overtreder is aangemerkt. Zij is geen eigenaar, geen huurder, geen verhuurder en geen beheerder van de woning. Zij stelt dat zij het ook niet in haar macht heeft om de overtreding te beëindigen en dat de overtreding niet aan haar kan worden toegerekend. 18. De rechtbank geeft eiseres hierin geen gelijk. Volgens de rechtspraak van de ABRvS dient voor het opleggen van herstelsancties aan een rechtspersoon te worden aangesloten bij de strafrechtelijke criteria voor functioneel daderschap. Een rechtspersoon kan worden aangemerkt als dader van een strafbaar feit indien de desbetreffende gedraging redelijkerwijs aan die rechtspersoon kan worden toegerekend. Die toerekening is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval, waartoe mede behoort de aard van de (verboden) gedraging. Een belangrijk oriëntatiepunt bij de toerekening is of de gedraging heeft plaatsgevonden dan wel is verricht in de sfeer van de rechtspersoon. Een dergelijke gedraging kan in beginsel worden toegerekend aan de rechtspersoon. Van een gedraging in de sfeer van de rechtspersoon kan sprake zijn indien zich een of meer van de navolgende omstandigheden voordoen: a. a) het gaat om een handelen of nalaten van iemand die hetzij uit hoofde van een dienstbetrekking hetzij uit anderen hoofde werkzaam is ten behoeve van de rechtspersoon, b) de gedraging past in de normale bedrijfsvoering of taakuitoefening van de rechtspersoon, c) de gedraging is de rechtspersoon dienstig geweest in het door hem uitgeoefende bedrijf of in diens taakuitoefening, d) de rechtspersoon vermocht erover te beschikken of de gedraging al dan niet zou plaatsvinden en zodanig of vergelijkbaar gedrag werd blijkens de feitelijke gang van zaken door de rechtspersoon aanvaard of placht te worden aanvaard, waarbij onder bedoeld aanvaarden mede begrepen is het niet betrachten van de zorg die in redelijkheid van de rechtspersoon kon worden gevergd met het oog op de voorkoming van de gedraging. 19. Eiseres is als moedermaatschappij de enig bestuurder en de enig aandeelhouder van [bedrijf] (de dochtermaatschappij). Eiseres maakt als moedermaatschappij onderdeel uit van een professioneel vastgoed concern. Het concern bestaat uit diverse dochterondernemingen die opereren in de vastgoedbranche. [bedrijf] verhuurt woningen en garandeert de maandelijkse verhuur daarvan. De rechtbank stelt vast dat de overtreding – de (kamersgewijze) verhuur van een woning aan arbeidsmigranten – past in de normale bedrijfsuitoefening van eiseres. De verboden gedraging is ook aan dienstig geweest aan eiseres en de beleggingsdoelstellingen van eiseres omdat zij hierdoor inkomen heeft verkregen. De rechtbank stelt ook vast dat eiseres erover vermocht beschikken of de gedraging al dan niet zou plaatsvinden, gelet op de feitelijke zeggenschap die eiseres over [bedrijf] heeft. Dit leidt de rechtbank af uit de correspondentie in het dossier tussen de bestuurder van eiseres en het college over de overtreding en het eventueel legaliseren daarvan. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres terecht als overtreder aangemerkt. De beroepsgrond slaagt niet. Is er sprake van concreet zicht op legalisatie? 20. Eiseres voert aan dat indien sprake is van een overtreding, en er geen sprake is van een van rechtswege verleende omgevingsvergunning, er sprake is van concreet zicht op legalisatie. Volgens eiseres zou er op 7 april 2023 sprake zijn geweest van een complete aanvraag en heeft de behandelaar van de aanvraag aangegeven de aanvraag praktisch en positief te willen oplossen. 21. De rechtbank overweegt dat volgens vaste rechtspraak van de ABRvS het enkele feit volstaat dat het college niet bereid is een omgevingsvergunning te verlenen voor afwijking van het bestemmingsplan voor het oordeel dat geen concreet zicht op legalisering aanwezig is. Dat een aanvraag is ingediend, maakt dit niet anders. Voor de beantwoording van de vraag of concreet zicht op legalisatie bestaat, is het moment van het nemen van de beslissing op bezwaar beslissend. 22. In het voornemen van 14 juli 2022 en in het primaire besluit heeft het college aangegeven niet bereid te zijn een omgevingsvergunning te verlenen vanwege de ontvangen overlastmeldingen en klachten. In het aanvullende verweerschrift van 22 december 2023 heeft het college aangegeven dat ten tijde van het bestreden besluit en ten tijde van het opstellen van het verweerschrift er geen bereidheid is om de omgevingsvergunning te verlenen. Op de zitting heeft het college bevestigd dat zij ten tijde van het bestreden besluit niet bereid was om een omgevingsvergunning te verlenen. Van concreet zicht op legalisatie is daarom naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet. Hoogte van de dwangsom 23. Eiseres meent dat de hoogte van de dwangsom onredelijk hoog is, nu ook aan de eigenaren en de onderhuurders een last onder dwangsom is opgelegd. Volgens eiseres is onduidelijk of en op welke wijze het college rekening heeft gehouden met de criteria uit het Beleidskader uitvoering en handhaving Almere 2019-2022 (het beleidskader). 24. Volgens artikel 5:32b, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient de dwangsom in redelijke verhouding te staan tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde werking van de dwangsomoplegging. In zijn algemeenheid geldt dat het opleggen van een last onder dwangsom ten doel heeft de overtreder te bewegen tot naleving van de voor hem geldende regels. Om dit doel te bereiken kan de hoogte van het bedrag worden afgestemd op het financiële voordeel dat een overtreder kan verwachten bij het niet naleven van deze regels. Van de dwangsom moet een zodanige prikkel uitgaan, dat de opgelegde last wordt uitgevoerd zonder dat een dwangsom wordt verbeurd. Bij het bepalen van de hoogte van de dwangsom heeft het bestuursorgaan een grote mate van beoordelingsvrijheid die door de rechter terughoudend moet worden getoetst. 25. Uit het advies van de bezwaarschriftencommissie, dat het college in het bestreden besluit heeft overgenomen en als ingelast heeft beschouwd, volgt dat het college bij het bepalen van de hoogte van de dwangsom rekening heeft gehouden met de criteria als genoemd in het ‘Beleidskader uitvoering-handhaving Almere 2019-2022’.

In het verweerschrift van 24 augustus 2023 is toegelicht dat het college conform het beleidskader rekening heeft gehouden met: de kosten die moeten worden gemaakt om de overtreding ongedaan te maken; de aard en de ernst van de overtreding; de draagkracht van de overtreder; voordeel / opbrengst voor de overtreder. 26. Hierbij heeft het college blijkens het bestreden besluit meegewogen dat in de woning geen (grote) aanpassingen zijn gedaan ten behoeve van de kamersgewijze verhuur, zodat niet of nauwelijks kosten hoeven worden gemaakt om de woning geschikt te maken voor bewoning door één huishouden. Het college heeft ook aangegeven dat de aard en de ernst van de overtreding zijn meegewogen. Hierbij is gekeken naar de aanmerkelijke overlast voor de omwonenden en de buurt en de veiligheid en de gezondheid van de bewoners zelf. Eiseres is een professionele onderneming die zich bezighoudt met het inhuren en doorverhuren van woonruimte ten behoeve van personeel van derden. Door eiseres is niet gesteld en onderbouwd dat zij een dwangsom van € 10.000,- niet kan betalen. Ook heeft het college meegewogen dat door eiseres geld wordt verdiend aan deze wijze van kamersgewijze verhuur. In het verweerschrift van 22 december 2023 heeft het college verder opgemerkt dat het in redelijkheid de dwangsommen aan zowel eiseres als de eigenaren heeft kunnen opleggen. Immers, de prikkel om tot beëindiging over te gaan zou te niet worden gedaan indien bij de hoogte van de dwangsom rekening wordt gehouden met het aantal overtreders. 27. Gelet op de motivering in het bestreden besluit alsmede de door het college gegeven toelichting over het bepalen van de hoogte van de dwangsom, ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat het door het college vastgestelde bedrag niet in redelijke verhouding staat tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde werking van de dwangsomoplegging. Daarbij is van belang dat het hier niet gaat om een geringe overtreding van het bestemminsplan en dat er klachten door buurtbewoners zijn geweest. De beroepsgrond slaagt niet Lengte van de begunstigingstermijn 28. Eiseres voert aan dat een begunstigingstermijn van drie maanden te kort is, gelet op de omstandigheid dat er huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd zijn gesloten zodat de huurders recht hebben op huurbescherming. Ook meent eiseres dat door de bezwaarschriftencommissie ten onrechte is overwogen dat eiseres feitelijk een begunstigingstermijn van tien maanden heeft gehad, omdat op 14 juli 2022 een voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom aan haar kenbaar is gemaakt. 29. De rechtbank stelt voorop dat voor de lengte van de begunstigingstermijn het college enige vrijheid toekomt, maar dat als uitgangspunt geldt dat deze termijn niet wezenlijk langer mag zijn dan noodzakelijk is om de overtreding te kunnen opheffen. Voor de vraag of een begunstigingstermijn in redelijkheid kan worden gesteld, is van belang of binnen die termijn aan de last kan worden voldaan. Volgens vaste rechtspraak van de ABRvS geldt als uitgangspunt dat huurbescherming niet zo ver strekt dat nooit zou kunnen worden voldaan aan een wegens strijd met het bestemmingsplan opgelegde last. Dat huurovereenkomsten zijn gesloten met huurders van de woning staat niet aan het opleggen van de last onder dwangsom in de weg. 30. De rechtbank heeft geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de begunstigingstermijn te kort is en niet binnen de termijn aan de last kan worden voldaan. De rechtbank vindt daarbij van belang dat eiseres al geruime tijd ervan op de hoogte is dat de woning in strijd met het bestemmingsplan kamersgewijs wordt verhuurd. De rechtbank is van oordeel dat eiseres op het moment van de controle door toezichthouders op 25 januari 2022 al bekend is geraakt met het feit dat het kamersgewijs verhuren van de woning op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan. Op 14 juli 2022 is het voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom aan eiseres kenbaar gemaakt. Op 11 oktober 2022 is aan eiseres de last onder dwangsom daadwerkelijk opgelegd. Het komt vervolgens voor het risico van eiseres dat zij de lopende procedures heeft afgewacht en geen actie heeft ondernomen om de overtreding te beëindigen. De beroepsgrond slaagt niet. Duidelijkheid van de last onder dwangsom 31. Eiseres voert aan dat het strijdige gebruik ook tot een einde kon komen door de verlening van een omgevingsvergunning. In zoverre zou het bestreden besluit volgens eiseres niet juist zijn, dan wel niet volledig en onvoldoende zijn gemotiveerd omdat dit niet in het besluit is vermeld om de overtreding te beëindigen. 32. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Naar het oordeel van de rechtbank was het voor eiseres voldoende duidelijk wat eiseres moest doen om de overtreding te beëindigen, mede gelet op het feit dat [bedrijf] op 22 maart 2022 en op 5 december 2022 een aanvraag voor een omgevingsvergunning heeft ingediend. De beroepsgrond slaagt niet.