ECLI:NL:RBMNE:2024:1705

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/3416 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2024 in de zaak tussen [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats], eiseres (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder (gemachtigde: D. Koopmans). Inleiding 1. In de beschikking van 30 april 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de wet WOZ de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 428.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze onroerende zaak ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.1. Eiseres is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 april 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.2. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatiematrix ingediend. 1.3. De zaak is behandeld op de digitale zitting van 4 maart 2024. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en J. Lekkerkerker (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Inleiding 2. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. 3. Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarden nader heeft onderbouwd met het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting. 4. De onroerende zaak aan de [adres 1] heeft als bouwjaar 2008 en een oppervlakte van 298 m2. 5. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.

6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. 7. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin. 8. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt? 9. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 37.548,- per jaar (huurwaarde per m2: € 126,-). Voor de huurwaarde is de heffingsambtenaar uitgegaan van de eigen huurprijs van het object. De huurovereenkomst is aangegaan op 1 december 2017 voor € 39.500,- per jaar. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de huurvrije periode van anderhalve maand, door uit te gaan van een huurwaarde van € 38.013,- per jaar. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [woonplaats] rondom de waardepeildatum. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,4. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor bepaald door de verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. 9.1. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt geldt dat in beginsel het eigen huurcijfer het meest geschikt is om de (huur)waarde van het object uit af te leiden. De ingangsdatum van de huurovereenkomst ligt weliswaar voor de waardepeildatum, maar de taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting hierover toegelicht dat de looptijd van de huurovereenkomst vijf jaar is en gezien de stijgende markt het gehanteerde huurcijfer niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur volgen. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. Bovendien zijn de referentieobjecten ook gelegen in [woonplaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties ongeveer één jaar voor of na de waardepeildatum zijn gesloten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De huurovereenkomst van het object 10. De gemachtigde van eiseres voert op de zitting aan dat de huurovereenkomst van het object van eiseres ten onrechte niet is overgelegd. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft het eigen huurcijfer gebaseerd op het huurinlichtingenformulier van het object van eiseres. De heffingsambtenaar beschikt niet over de huurovereenkomst van het object en hoeft dit daarom ook niet aan eiseres te overleggen. De heffingsambtenaar hoeft immers alleen de stukken te overleggen die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Eiseres beschikt verder zelf over deze huurovereenkomst en de gemachtigde van eiseres kan dit via eiseres tot zijn beschikking krijgen. De beroepsgrond treft in zoverre geen doel. De aktes van levering van de referentieobjecten 11. De gemachtigde van eiseres heeft verder op de zitting aangevoerd dat ten onrechte de aktes van levering van de referentieobjecten niet zijn overgelegd. De rechtbank overweegt als volgt. De gemachtigde van eiseres vraagt in zijn pinpointbrief wel om stukken, maar dit doet hij alleen in algemene bewoordingen. Verder doet de gemachtigde van eiseres dit verzoek in elke zaak met dezelfde pinpointbrief. Dit acht de rechtbank daarom niet als een voldoende specifiek verzoek om stukken. Als een partij in elke zaak op dezelfde manier om dezelfde stukken vraagt, ongeacht of ze nou eerder zijn verstrekt of niet, dan is het voor de heffingsambtenaar niet na te gaan welk specifiek stuk er in een concreet geval nou ontbreekt. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres pas concreet gemaakt welke stukken hij mist. Het pas op de zitting aanvoeren van deze beroepsgrond acht de rechtbank in strijd met de goede procesorde. Het is in een dergelijk laat stadium niet meer te doen voor de heffingsambtenaar om eventueel ontbrekende stukken te verstrekken. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. De door de heffingsambtenaar gehanteerde huurtransacties 12. Eiseres voert verder aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurtransacties onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. [adres 2], [adres 3] en [adres 4] zijn namelijk veel groter en [adres 5] is daarentegen veel kleiner dan het object van eiseres. 12.1. De gehanteerde huurtransacties in de taxatiematrix zijn echter niet gehanteerd om de huurwaarde van het object van eiseres mee te onderbouwen. De heffingsambtenaar is namelijk uitgegaan van het eigen huurcijfer. De heffingsambtenaar heeft de huurtransacties daarentegen wel gebruikt om de getaxeerde huurwaardes in de taxatiematrix aannemelijk te maken. De huurwaardes voor de berekening van de kapitalisatiefactor zijn namelijk getaxeerd. De getaxeerde huurwaardes liggen in lijn met de gerealiseerde huurcijfers. De getaxeerde gemiddelde huurwaardes zijn namelijk bepaald op € 90,- ([adres 6] en [adres 7]), € 110 ([adres 8]) en € 95,- ([adres 9]), terwijl de gemiddelde gerealiseerde huurcijfers per m2 van de referentieobjecten € 94,- ([adres 2]), € 96 ([adres 3]), € 125,- ([adres 4]) en € 135,- ([adres 5]) bedragen. Uit de taxatiematrix blijkt verder dat voor het onderbouwen van de kapitalisatiefactor de heffingsambtenaar ten opzichte van het object van eiseres twee grotere referentieobjecten en een kleiner referentieobject heeft gehanteerd. De huurtransacties zijn daarom voldoende vergelijkbaar met de kooptransacties. 12.2. De rechtbank merkt daarbij op dat het verschil in oppervlakte op zichzelf niet voldoende is om aan te nemen dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. Referentieobjecten hoeven immers niet identiek te zijn. Wel dienen referentieobjecten in voldoende mate vergelijkbaar te zijn en dient de heffingsambtenaar rekening te houden met verschillen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er rekening is gehouden met verschillen. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. De beroepschrift slaagt niet. Immateriële schadevergoeding 13. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. In belastingzaken wordt, als de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. In deze beroepszaak is het bezwaarschrift ontvangen op 11 mei 2021 en is door de rechtbank op 21 maart 2024 uitspraak gedaan. De redelijke termijn van 2 jaar wordt dus met (afgerond naar boven) 11 maanden overschreden. 14. De rechtbank ziet, evenals in een eerdere zaak van deze gemachtigde en heffingsambtenaar, reden de redelijke termijn voor deze zaak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende. De termijn van twee jaar kan verlengd worden bij bijzondere omstandigheden. Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van de redelijke termijn, worden volgens vaste rechtspraak onder meer gerekend: “[…] de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.” 15. De rechtbank stelt vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda.

De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schadevergoeding af. Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 maart 2024. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. In haar uitspraak van 24 januari 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:221) is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiseres. Rechtbank Midden-Nederland, 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191 ro. 17-23. Hoge Raad, 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:263.