ECLI:NL:RBMNE:2023:7653

vonnis RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel rechtkantonrechter locatie Almere Vonnis van 20 september 2023 in de zaak met zaaknummer 10374949 / MC EXPL 23-1371 van de besloten vennootschap[eiseres] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,eiseres, hierna ook te noemen: [eiseres] ,gemachtigde mr. A. Hofman, tegen de besloten vennootschap[gedaagde] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,gemachtigde mr. A.W. Smidt.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 24 februari 2023 met 9 producties; de conclusie van antwoord met 16 producties; de aanvullende productie 10 van [eiseres] ; de aanvullende producties 17 tot en met 20 van [gedaagde] ; de mondelinge behandeling van 8 augustus 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Tijdens de mondelinge behandeling van 8 augustus 2023 was namens [eiseres] de heer [A] , directeur, aanwezig (hierna: [A] ). Hij werd bijgestaan door mr. Hofman. Namens [gedaagde] was de heer [B] , indirect bestuurder, aanwezig (hierna: [B] ). Hij werd bijgestaan door mr. Smidt. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

Waar gaat deze zaak over? 2.1. [gedaagde] huurde vanaf 1 januari 2021 tot en met 30 juni 2022 van [eiseres] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: de bedrijfsruimte). Volgens [eiseres] zijn in de bedrijfsruimte zonder toestemming veranderingen aangebracht en is andere schade aangericht. [eiseres] vindt dat [gedaagde] de herstelkosten aan haar moet vergoeden, omdat [gedaagde] de bedrijfsruimte bij het einde van de huurovereenkomst niet correct heeft opgeleverd. Daarom vordert [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 75.000,-, met rente en kosten. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Volgens [gedaagde] heeft zij de bedrijfsruimte opgeleverd in de staat waarin zij deze bij aanvang van de huur heeft ontvangen. [gedaagde] vindt dat niet zij, maar de vorige huurder aansprakelijk is voor de gevorderde herstelkosten. Verder voert [gedaagde] aan dat [eiseres] geen herstelkosten heeft gemaakt of zal maken, omdat [eiseres] de bedrijfsruimte heeft verkocht en de koper de bedrijfsruimte volledig heeft verbouwd. Wat oordeelt de kantonrechter? 2.2. [gedaagde] krijgt van de kantonrechter gelijk. [gedaagde] hoeft geen schadevergoeding aan [eiseres] te betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is. Totstandkoming, opzegging en einde van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] 2.3. Vanaf 1 februari 2018 tot en met 31 december 2020 werd de bedrijfsruimte gehuurd door [bedrijf 1] B.V., een bedrijf van de heer [C] (hierna: [C] ). [bedrijf 1] B.V. stelde de bedrijfsruimte feitelijk ter beschikking aan [bedrijf 2] B.V., een ander bedrijf van [C] . [bedrijf 2] B.V. hield zich bezig met de in- en verkoop van lachgasflessen. [B] raakte medio april 2019 bij [bedrijf 2] B.V. betrokken. Enige tijd later (in 2019) hebben [B] en [C] samen [gedaagde] opgericht. Ook [gedaagde] hield zich in de bedrijfsruimte bezig met de in- en verkoop van lachgasflessen. Op enig moment in 2020 hebben [B] en [C] besloten dat [gedaagde] zou worden voortgezet door [B] (althans door [bedrijf 3] B.V.), zonder [C] . [C] zou met zijn bedrijven [bedrijf 1] B.V. en [bedrijf 2] B.V. de bedrijfsruimte verlaten. In februari 2021 heeft [C] telefonisch contact met [eiseres] opgenomen om te regelen dat [gedaagde] de huurder van de bedrijfsruimte zou worden. Tijdens dit telefoongesprek heeft [C] namens [gedaagde] een huurovereenkomst met [eiseres] gesloten. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] met ingang van 1 januari 2021 huurder van de bedrijfsruimte is geworden. Per e-mail van 11 maart 2022 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd. Door deze opzegging is de huurovereenkomst per 1 juli 2022 beëindigd. Inspectierapport na het einde van de huurovereenkomst 2.4. Op 1 juli 2022 heeft [bedrijf 4] B.V. de bedrijfsruimte in opdracht van [eiseres] geïnspecteerd. [eiseres] heeft het inspectierapport ingediend. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] de bedrijfsruimte heeft opgeleverd in de staat zoals deze is beschreven in het inspectierapport. Uit het rapport volgt dat in de bedrijfsruimte schade is aangericht en veranderingen zijn aangebracht. De herstelkosten worden in het rapport begroot op circa € 75.000,- exclusief btw. [eiseres] vindt dat [gedaagde] die kosten aan haar moet vergoeden. Geen opnamestaat bij aanvang van de huurovereenkomst 2.5. Bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 januari 2021 hebben partijen geen opnamestaat gemaakt. In beginsel geldt op grond van artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dat, behoudens tegenbewijs door [eiseres] , wordt verondersteld dat [gedaagde] de bedrijfsruimte bij aanvang van de huurovereenkomst in de staat heeft ontvangen zoals deze was bij oplevering aan het einde van de huurovereenkomst. Omdat het in dit geval gaat om bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:230a BW, staat het partijen vrij om af te wijken van het vermoeden uit artikel 7:224 lid 2 BW. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben partijen geen afwijkende afspraken gemaakt. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is. Mondelinge huurovereenkomst, algemene bepalingen niet van toepassing 2.6. [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat partijen een schriftelijke huurovereenkomst hebben gesloten, waarin de ‘Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (ROZ-model juli 2003, hierna: de algemene bepalingen) van toepassing zijn verklaard. In de algemene bepalingen staat – voor zover van belang – het volgende: “Einde huurovereenkomst of gebruik (…) 10.1.2 Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering. 10.1.3 Bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, wordt huurder verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te hebben ontvangen.”. Volgens [eiseres] zijn partijen hiermee afgeweken van artikel 7:224 lid 2 BW. 2.7. [gedaagde] voert aan dat zij nooit een schriftelijke huurovereenkomst heeft aanvaard. Volgens [gedaagde] hebben partijen mondeling een huurovereenkomst gesloten. Dat de algemene bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zijn, blijkt volgens [gedaagde] nergens uit. 2.8. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] lag het op de weg van [eiseres] om verder te onderbouwen dat [gedaagde] de schriftelijke huurovereenkomst – en daarmee de algemene bepalingen – heeft aanvaard. Dat heeft [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gedaan. [eiseres] heeft weliswaar een schriftelijke huurovereenkomst op naam van [gedaagde] ingediend, maar die overeenkomst is niet door [gedaagde] ondertekend. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] de schriftelijke huurovereenkomst stilzwijgend heeft aanvaard. Ter onderbouwing heeft [eiseres] een e-mail van 19 februari 2021 ingediend, waarin zij – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde] (althans aan [C] ) schrijft: “Bijgevoegd het aangepaste contract. Graag ontvangen we de overeenkomst ondertekend retour.”. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] niet tegen de inhoud van de toegezonden huurovereenkomst geprotesteerd. Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter nog niet dat sprake is van stilzwijgende aanvaarding door [gedaagde] . Dat geldt al helemaal omdat [eiseres] [gedaagde] in de email expliciet verzoekt om de huurovereenkomst ondertekend retour te sturen, wat [gedaagde] niet heeft gedaan. [eiseres] stelt verder nog dat [gedaagde] uitvoering heeft gegeven aan de schriftelijke huurovereenkomst. Volgens [eiseres] heeft zij de maandelijkse facturen voor de huur sinds de email van 19 februari 2021 op naam van [gedaagde] gesteld en heeft [gedaagde] deze facturen betaald. Ook deze omstandigheid is onvoldoende om te spreken van stilzwijgende aanvaarding. Betaling van de huurprijs kan namelijk ook op basis van een mondelinge huurovereenkomst plaatsvinden.

2.16. De conclusie is dat de door [eiseres] gevorderde schadevergoeding van € 75.000,- zal worden afgewezen, omdat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor eventuele schade van [eiseres] . Ook de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, die samenhangen met de gevorderde schadevergoeding, zullen worden afgewezen. Proceskosten en nakosten 2.17. [eiseres] moet de proceskosten van [gedaagde] betalen, omdat [eiseres] ongelijk heeft gekregen. De kosten van [gedaagde] worden begroot op € 1.588,- (2 punten x tarief € 794,-) aan salaris voor de gemachtigde. 2.18. Als [gedaagde] nog kosten moet maken om de beslissing uit te voeren, moet [eiseres] die ook betalen. Die eventuele kosten worden vermeld onder de beslissing.

De kantonrechter: 3.1. wijst de vorderingen af; 3.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.588,- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 3.3. veroordeelt [eiseres] , als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op € 132,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling. Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2023.

Daar komt nog bij dat [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd dat zij de maandelijkse huurprijs (via [C] ) vanaf 1 januari 2021 heeft betaald, dus ook al vóór de e-mail van 19 februari 2021 met de schriftelijke huurovereenkomst. [eiseres] stelt verder nog dat [gedaagde] uitvoering heeft gegeven aan de schriftelijke huurovereenkomst door bij de opzegging de contractuele opzegtermijn van drie maanden in acht te nemen. Volgens [gedaagde] is er een andere reden waarom zij een opzegtermijn van drie maanden in acht heeft genomen. [gedaagde] voert aan dat zij medio februari 2022 telefonisch contact met [eiseres] heeft opgenomen om de huuropzegging aan te kondigen, waarna [eiseres] op 9 maart 2022 in de bedrijfsruimte is langsgekomen. Tijdens dit bezoek is volgens [gedaagde] door [eiseres] medegedeeld dat [gedaagde] de huur pas per 1 juli 2022 kon opzeggen, waarmee [gedaagde] akkoord is gegaan. Vervolgens heeft [gedaagde] de huuropzegging in haar e-mail van 11 maart 2022 bevestigd (“Zoals eerder besproken wil ik bij deze schriftelijk de huur op zeggen van het pand op de [adres] te [plaats] opzeggen.”). Naar het oordeel van de kantonrechter is door deze gemotiveerde betwisting niet komen vast te staan dat [gedaagde] uitvoering heeft gegeven aan de schriftelijke huurovereenkomst. [eiseres] heeft verder geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit een (stilzwijgende) aanvaarding van de schriftelijke huurovereenkomst – en daarmee de algemene bepalingen – door [gedaagde] kan worden afgeleid. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat partijen slechts mondeling een huurovereenkomst hebben gesloten. 2.9. [eiseres] stelt zich verder nog (naar de kantonrechter begrijpt) op het standpunt dat de algemene bepalingen van toepassing zijn op de mondelinge huurovereenkomst met [gedaagde] . Volgens [eiseres] heeft zij de huurovereenkomst met [bedrijf 1] B.V. op telefonisch verzoek van [C] omgezet naar een huurovereenkomst met [gedaagde] . [eiseres] ging ervan uit dat de algemene bepalingen op de huurovereenkomst met [gedaagde] van toepassing zouden zijn, omdat deze ook onderdeel waren van de huurovereenkomst tussen [bedrijf 1] B.V. en [eiseres] . Hoewel volgens [eiseres] formeel geen sprake is van contractovername door [gedaagde] , beschouwde zij haar oude huurder ( [bedrijf 1] B.V.) en haar nieuwe huurder ( [gedaagde] ) door de vertegenwoordiging van [C] van beide vennootschappen in materieel opzicht wel als dezelfde partij. Dat [C] kennis had van de algemene bepalingen, moet volgens [eiseres] aan [gedaagde] worden toegerekend. 2.10. Uit de stellingen van [eiseres] begrijpt de kantonrechter dat [eiseres] een beroep doet op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:248 lid 1 BW. Deze bepaling kan [eiseres] niet helpen. Uit niets blijkt dat de algemene bepalingen onderdeel waren van de huurovereenkomst tussen [bedrijf 1] B.V. en [eiseres] . In de door [eiseres] ingediende schriftelijke huurovereenkomst op naam van [bedrijf 1] B.V. wordt verwezen naar de algemene bepalingen, maar die huurovereenkomst is niet ondertekend. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] naar voren gebracht dat [bedrijf 1] B.V. nooit tegen de algemene bepalingen heeft geprotesteerd en aan de schriftelijke huurovereenkomst uitvoering heeft gegeven door de maandelijkse huurprijs te betalen. Hieruit kan naar het oordeel van de kantonrechter nog niet worden afgeleid dat [bedrijf 1] B.V. de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden heeft aanvaard (zie rechtsoverweging 2.10 voor de motivering). Verder blijkt ook nergens uit dat [bedrijf 1] B.V. (althans [C] ) bekend was of had kunnen zijn met de algemene bepalingen. Onderaan de door [eiseres] ingediende huurovereenkomst staat “Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ‘ALGEMENE BEPALINGEN (…)”. Onder die tekst is op de daarvoor bedoelde plek door [bedrijf 1] B.V. (ook) geen handtekening gezet. [eiseres] heeft verder geen stukken (bijvoorbeeld een email aan [bedrijf 1] B.V. of een verklaring van [C] ) ingediend waaruit blijkt dat zij de algemene bepalingen aan [bedrijf 1] B.V. ter hand heeft gesteld. Dat [C] door de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [bedrijf 1] B.V. kennis had van de algemene bepalingen, is dan ook niet gebleken. Alleen daarom al gaat het beroep van [eiseres] op artikel 6:248 lid 1 BW niet op. 2.11. Op grond van het voorgaande gaat de kantonrechter ervan uit dat de algemene bepalingen niet van toepassing zijn op de mondelinge huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] . [eiseres] heeft verder niets gesteld waaruit zou kunnen blijken dat partijen onderling afspraken hebben gemaakt die afwijken van artikel 7:224 lid 2 BW. Dat betekent dat deze wettelijke bepaling van toepassing is. Schade al aanwezig bij aanvang van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] 2.12. Uit artikel 7:224 lid 2 BW volgt het vermoeden dat de schade en de veranderingen in de bedrijfsruimte bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 januari 2021 al aanwezig waren. Het lag op de weg van [eiseres] om dit vermoeden te ontzenuwen door aannemelijk te maken dat de bedrijfsruimte op 1 januari 2021 in goede staat verkeerde. Daarin is [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter niet geslaagd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] naar voren gebracht dat de schade in de laatste periode van de huurovereenkomst met [gedaagde] is ontstaan. Volgens [eiseres] is zij vroeger (naar de kantonrechter begrijpt: vóór 1 januari 2021) wel eens binnen geweest en zag alles er toen nog normaal uit. [eiseres] stelt dat [C] naderhand (naar de kantonrechter begrijpt: na 1 januari 2021) aan haar heeft verklaard dat de bedrijfsruimte ten tijde van de contractwissel in goede staat verkeerde en dat de schade en de veranderingen zoals beschreven in het inspectierapport zich nog niet hadden voorgedaan. Volgens [eiseres] raakte zij ook pas in de laatste periode van de huurovereenkomst met [gedaagde] op de hoogte van de schade en de veranderingen. Deze stellingen – die [gedaagde] gemotiveerd heeft weersproken – zijn zonder verdere onderbouwing onvoldoende. [eiseres] had (bij dagvaarding) in ieder geval een verklaring van [C] of foto’s van de bedrijfsruimte van vóór 1 januari 2021 moeten indienen, om haar stellingen te ondersteunen. Dat al helemaal omdat [gedaagde] Whatsapp-berichten van oudwerknemers heeft ingediend waaruit kan worden afgeleid dat de schade en veranderingen al aanwezig waren vóór 1 januari 2021. [eiseres] heeft bij dagvaarding weliswaar een bewijsaanbod gedaan, maar vanwege het gebrek aan onderbouwing ziet de kantonrechter geen aanleiding om tot bewijslevering door [eiseres] over te gaan. 2.13. Omdat [eiseres] het vermoeden uit artikel 7:224 lid 2 BW onvoldoende heeft ontzenuwd, stelt de kantonrechter vast dat de schade en veranderingen in de bedrijfsruimte zoals weergegeven in het inspectierapport al aanwezig waren bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 januari 2021. Dat betekent dat [gedaagde] haar opleveringsverplichting uit artikel 7:224 BW correct is nagekomen. Deze bepaling (in samenhang met artikel 7:215 BW en artikel 6:74 BW) biedt dan ook geen grondslag voor de door [eiseres] gevorderde herstelkosten. [gedaagde] is niet aansprakelijk voor schade die vóór 1 januari 2021 is ontstaan 2.14. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] zich nog op het standpunt gesteld dat [gedaagde] ook aansprakelijk is voor de herstelkosten als vast zou komen te staan dat de schade (waaronder de schade door de ongeoorloofde veranderingen) vóór 1 januari 2021 is ontstaan. [eiseres] stelt dat zij de bedrijfsruimte op 1 februari 2018 in goede staat en zonder schade en gebreken aan [bedrijf 1] B.V. heeft verhuurd. Volgens [eiseres] is de schade dus na 1 februari 2018 ontstaan. Omdat [C] zowel [bedrijf 1] B.V.