ECLI:NL:RBMNE:2023:7452

ECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: C/16/555801 / HA ZA 23-309 Vonnis van 27 december 2023 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , wonende te [woonplaats 1] ,2. [eiser sub 2], wonende te [woonplaats 1] ,3. [eiser sub 3], wonende te [woonplaats 2] ,4. [eiser sub 4], wonende te [woonplaats 3] (Zuid-Afrika), eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers c.s.] , advocaat: mr. W.H.R. baron van Boetzelaer te Heerenveen, tegen PVO HOLDING B.V., gevestigd te Loenen aan de Vecht, gedaagde partij, hierna te noemen: PVO, advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met 9 producties, - de conclusie van antwoord met 10 producties, - de e-mail van 20 september 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - de brief van 3 november 2023 van [eisers c.s.] met producties 9 tot en met 13 van [eisers c.s.] , - het bericht van 13 november 2023 van [eisers c.s.] met productie 14, - de mondelinge behandeling van 15 november 2023, waarbij namens [eisers c.s.] spreekaantekeningen zijn voorgedragen en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. [eisers c.s.] en PVO hebben op 22 februari 2021 een koopovereenkomst gesloten waarbij PVO aan [eisers c.s.] heeft verkocht een onroerende zaak (met toebehoren) aan de [adres] in [plaats] . 2.2. De koopovereenkomst heeft [eisers c.s.] op 18 mei 2021 buitengerechtelijk ontbonden. Bij vonnis van 20 april 2022 heeft deze rechtbank op vordering van [eisers c.s.] voor recht verklaard dat de koopovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig door [eisers c.s.] is ontbonden. De rechtbank heeft PVO veroordeeld tot betaling van de gevorderde contractuele boete van € 88.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld, zodat dit vonnis tussen partijen kracht van gewijsde heeft gekregen. 2.3. [eisers c.s.] vordert in deze procedure vergoeding van de werkelijk door haar geleden schade die zij heeft begroot op € 350.470,43, vermeerderd met de wettelijke rente, de kosten van deskundigen (€ 3.427,33), de buitengerechtelijke incassokosten (€ 6.775,00) en de proceskosten. 2.4. Volgens [eisers c.s.] hebben partij afgesproken dat bij een tekortkoming de tekortschietende partij een boete verbeurt van tenminste 10% van de koopprijs, maar dat laat onverlet het recht van de andere partij om de door haar werkelijk geleden schade in de vorm van aanvullende schadevergoeding te vorderen. Volgens [eisers c.s.] is zijn werkelijk schade veel hoger dan het boetbedrag dat PVO al heeft betaald. Die schade bestaat uit gederfde winst, de beoogde waardevermeerdering van het pand door herontwikkeling en de toekomstige exploitatie van de onroerende zaak, aldus [eisers c.s.] 2.5. PVO vindt dat [eisers c.s.] geen recht heeft op aanvullende schadevergoeding en voert daartoe verschillende argumenten aan. In de eerste plaats is PVO van mening dat de contractuele boet een gefixeerde schadevergoeding betreft. Ten tweede zijn partijen volgens PVO overeengekomen dat de onroerende zaak als ‘as is-where is’ zou worden geleverd, wat betekent dat PVO geen garanties heeft verstrekt voor de beoogde exploitatie door [eisers c.s.] Ook daarom kan [eisers c.s.] geen aanspraak maken op schadevergoeding wegens gederfde winst en/of het niet realiseren van de beoogde exploitatie van de onroerende zaak. Ten derde vindt PVO dat [eisers c.s.] zijn recht op aanvullende schadevergoeding te vorderen heeft verwerkt, danwel handelt in strijd met redelijkheid en billijkheid. Verder voert PVO aan dat het causaal verband tussen het schadeveroorzakende feit en de vermeende schade ontbreekt en betwist zij de omvang van de gevorderde schade. Volgens PVO moeten de vorderingen van [eisers c.s.] daarom worden afgewezen en moet [eisers c.s.] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. 2.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3.1. De rechtbank wijst de vorderingen van [eisers c.s.] af en veroordeelt hem in de proceskosten van PVO. Hierna wordt toegelicht hoe de rechtbank tot deze beslissing is gekomen. Boetebeding is gefixeerde schadevergoeding 3.2. Tussen partijen staat vast dat PVO tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat zij om die reden een boete heeft verbeurd. De vraag die in deze procedure voorligt is of [eisers c.s.] naast de contractuele boete, die PVO al heeft betaald, recht heeft op nog een aanvullende schadevergoeding. Die vraag wordt ontkennend beantwoordt omdat het eerste verweer van PVO slaagt. 3.3. Partijen zijn in de koopovereenkomst een boetebeding overeengekomen. Artikel 6:92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de boete in de plaats treedt van de wettelijke aanvullende en vervangende schadevergoeding. Dit is regelend recht. Partijen kunnen afwijkende afspraken maken. Volgens [eisers c.s.] hebben partijen dat ook gedaan en verwijst naar de tekst van het boetebeding. 3.4. Het boetebeding luidt als volgt: “Koper en verkoper komen overeen dat indien één der partijen zijn verplichting voortvloeiende uit hoofde van de koopovereenkomst slechts gedeeltelijk of niet nakomt, hij aan de wederpartij een boete verbeurd van minimaal 10% van de koopsom, onverminderd het recht van deze partij om nakoming, ontbinding, dan wel schadevergoeding te vorderen.” 3.5. Partijen verschillen dus van mening over de reikwijdte van het boetebeding. Dat is een kwestie van uitleg. Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op wat partijen over en weer hebben verklaard en over en weer redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden (de zogenaamde Haviltexmaatstaf). Daarbij komt het aan op alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg. 3.6. Een van de omstandigheden die bij de uitleg van de partijbedoeling een rol speelt is de tekst van de overeenkomst. De rechtbank zal in dit geval uitgaan van een objectieve taalkundige uitleg, omdat partijen in de precontractuele fase niet hebben gesproken danwel onderhandeld over de tekst en/of inhoud van het boetebeding. [eisers c.s.] heeft via zijn makelaar de koopovereenkomst waarin ook dit beding stond aan PVO gepresenteerd en zij heeft zonder opmerkingen ingestemd met dit boetebeding. 3.7. De rechtbank is van oordeel dat de strekking van het beding onduidelijk is. Uit de tekst volgt niet expliciet, zoals [eisers c.s.] betoogt, dat naast de boete recht bestaat op aanvullende schadevergoeding ofwel vergoeding van de werkelijke schade. De zin “onverminderd het recht van deze partij om nakoming, ontbinding, dan wel schadevergoeding te vorderen” kan op verschillende manieren worden uitgelegd. Dat kan worden uitgelegd als een bepaling waarbij naast boete, nakoming, ontbinding of schadevergoeding kan worden gevorderd. Het kan zo ook worden opgevat alsof de wederpartij naast de boete ook nakoming of ontbinding kan vorderen, of géén boete maar wel schadevergoeding vorderen. Die onduidelijkheid komt door het gebruik van het woord ‘danwel’. ‘Danwel’ betekent ‘of’ en niet ‘en’ zoals [eisers c.s.] suggereert. 3.8. Nu de tekst van het boetebeding onduidelijk en er niet is onderhandeld over de (tekst van) de boete, is de rechtbank van oordeel dat de bepaling conform het ‘contra proferentem-beginsel’ in het nadeel van [eisers c.s.] als opsteller van het beding dient te worden uitgelegd. Die uitleg sluit ook aan bij de bedoeling van de wetgever om een boetebeding waarvan de strekking niet duidelijk is in het voordeel van de schuldenaar uit te leggen. De rechtbank legt de bepaling in dit geval uit alsof partijen niet van de wet afwijkende afspraken hebben gemaakt. 3.9. [eisers c.s.] heeft ook gesteld dat zo’n beding waarbij aanspraak op zowel een boete als aanvullende schadevergoeding wordt gemaakt in vastgoedtransacties tussen professionele partijen gebruikelijk is en dat daarom deze bepaling ook zo gelezen moet worden. De rechtbank volgt [eisers c.s.] daarin niet. Die enkele omstandigheid betekent niet zonder meer dat PVO dat ook in dit geval zo had moeten begrijpen. In vastgoedtransacties komen namelijk ook verschillende varianten van boetebedingen voor. 3.10. [eisers c.s.] heeft verder geen andere feiten en omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. Dit betekent dat dat de bepaling zo wordt uitgelegd dat niet beoogd is om af te wijken van het wettelijke uitgangspunt dat de contractuele boete in de plaats treedt van de wettelijke schadevergoeding. 3.11. [eisers c.s.] heeft al aanspraak gemaakt op de contractuele boete. PVO heeft dat ook betaald. Dit betekent dan ook dat de vordering van [eisers c.s.] tot betaling van schadevergoeding en de daarmee samenhangende vorderingen worden afgewezen. Proceskosten 3.12. [eisers c.s.] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van PVO als volgt vastgesteld: - griffierecht € 5.737,00 - salaris advocaat € 5.290,00 (2,00 punten × € 2.645,00) Totaal € 11.027,00 3.13. De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

De rechtbank 4.1. wijst de vorderingen van [eisers c.s.] af, 4.2. veroordeelt [eisers c.s.] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van PVO tot dit vonnis vastgesteld op € 11.027,00. Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2023. AS/4879 Hoge Raad 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572. Vergelijk ook Parlementaire Geschiedenis Boek 6 BW p. 322.