ECLI:NL:RBMNE:2022:5918

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/803 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2022 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: C. van Abbe), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] (verweerder) (gemachtigde: R. Janmaat).

1.1. In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 413.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2. In de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 13 september 2022 op zitting behandeld via MS Teams. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.

2. De woning is een in 2000 gebouwd appartement met een gebruikersoppervlakte van 107 m² met een onderpandige berging / schuur van 5 m², een balkon van 2 m², een dakterras van 45 m² en een parkeerplek. 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 374.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. 4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. 5. De rechtbank vindt dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom. [adres 2] 7. Eiser voert aan dat de door verweerder gebruikte referentiewoning [adres 2] een lagere waarde van de woning van eiser onderbouwt. Beide woningen hebben sinds de bouw geen nieuwe voorzieningen gekregen. De voorzieningen van dit object zijn daarom gelijk aan die van de woning. Als de juiste objectkenmerken worden verdisconteerd onderbouwt dit referentieobject een lagere waarde. 8. Verweerder erkent dat referentiewoning [adres 2] en de woning van eiser hetzelfde voorzieningenniveau hebben. Verweerder wijst er terecht op dat referentie [adres 2] boven de ingang van een supermarkt ligt met uitzicht op horeca. Deze ligging verklaart de lagere woningwaarde per m² voor dit referentieobject. Gelet hierop slaagt de beroepsgrond dat deze referentie een lagere waarde van de woning onderbouwt niet. [adres 3] en [adres 4] 9. Eiser voert aan dat ook de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] een lagere waarde onderbouwen. [adres 3] is identiek aan de woning qua grootte maar verkeert in een betere staat dan de woning. [adres 4] verkeert in een betere staat dan de woning en heeft 17 m² meer oppervlakte. 10. De berpoepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft op de zitting gemotiveerd bestreden dat deze twee referentiewoningen in betere staat zouden verkeren. Verweerder heeft erop gewezen dat de voorzieningen zoals de keuken, de badkamer en het toilet ook in deze woningen dateren uit het bouwjaar, net als bij de woning van eiser. Eiser heeft dit onvoldoende weersproken. Het verschil in gebruiksoppervlakte tussen [adres 4] en de woning onderbouwt op zichzelf niet dat de woning te hoog is getaxeerd. Gedateerde voorzieningen 11. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. 12. Deze grond slaagt ook niet. Verweerder heeft terecht gesteld dat eiser dit standpunt niet heeft onderbouwd met objectieve en concrete gegevens. Het standpunt van eiser en de overgelegde foto’s overtuigen de taxateur niet in de zin dat het voorzieningenniveau minder dan voldoende zou zijn. Verweerder is het daar mee eens en heeft op de zitting toegelicht dat die foto’s erop duiden dat de belangrijkste voorzieningen dateren uit het bouwjaar en dat de kwalificatie “voldoende” juist is. Eiser heeft ook dit onvoldoende weersproken. De KOUDV+L-factoren 13. Eiser stelt dat op het taxatieverslag de KOUDV+L-factoren van de referentiewoningen en de woning zijn vermeld zonder dat inzichtelijk is gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Volgens eiser moeten deze factoren met cijfers worden onderbouwd. 14. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder rekenkundig de verschillen in de KOUD+L-waarderingen, in dit geval het onderhouds- en voorzieningenniveau, had moeten aantonen. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat niet met correcties wordt gerekend, maar dat de getaxeerde waarde van de woning wordt afgezet tegen de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Volgens verweerder zou het hanteren van correctiepercentages berusten op aannames die geen beter beeld van de markt opleveren. De rechtbank merkt nog op dat er bij de WOZ-waardevaststelling ook geen verplichting bestaat om voor de waardebepalende factoren een rekenmodel te gebruiken of correctiepercentages te hanteren. Verweerder is vrij in de manier waarop hij de waarde middels onderbouwende verkopen aannemelijk maakt. Volgens de rechtbank heeft verweerder in voldoende in mate inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen door waardebepalende factoren te vermelden en deze per woning te kwalificeren. De beroepsgrond slaagt niet. 15. Voor zover eiser klaagt over het niet inzichtelijk maken van de waardering van alle KOUDV+L-factoren heeft verweerder er terecht op gewezen dat aan eiser het taxatieverslag met daarop de kwalificaties voor onderhoud en voorzieningen van de woning en de referentiewoningen is verstrekt. In het taxatieverslag worden de waardebepalende factoren van de woning vermeld die door verweerder gebruikt worden voor wat betreft onderhoud (daarbij inbegrepen kwaliteit van het object) en voorzieningenniveau. Uitstraling wordt niet apart vermeld maar is controleerbaar en inzichtelijk door middel van de foto’s in het taxatieverslag. Doelmatigheid is in dit geval geen criterium dat is gebruikt in het model. De ligging is verdisconteerd in de verkoopcijfers. Verweerder heeft in beroep mede aan de hand van een taxatiematrix een verdere onderbouwing gegeven. De rechtbank is van oordeel dat verweerder op deze wijze voldoende inzicht heeft gegeven op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De beroepsgrond slaagt niet. Reserve Vereniging van Eigenaren (VvE) 16. Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat verweerder er geen rekening mee heeft gehouden dat de verkoopcijfers van de referentieobjecten met het aandeel in de VvE reserves gecorrigeerd moeten worden. 17. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft zowel in de uitspraak op bezwaar als op de zitting toegelicht dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde rekening wordt gehouden met het aandeel van de VvE-reserve op de transactiesommen van de referentieobjecten. Dit aandeel wordt bij de referentiewoningen in aftrek genomen op de verkoopprijs. Indexering 18. Eiser voert in het beroepschrift aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. De rechtbank begrijpt dat eiser hiermee de vraag stelt of er een indexering in de uitspraak op bezwaar is toegepast. En, zo ja, op welke wijze dat is gebeurd. 19. De rechtbank stelt voorop dat zij er van uit gaat dat eiser in de bezwaarfase de beschikking had over het in die fase relevante indexeringspercentage. In de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift licht verweerder namelijk toe dat het indexeringspercentage aan eiser is toegezonden. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond van eiser veronderstelt volgens de rechtbank dat verweerder in bezwaar een cijfermatige indexering van de onderbouwende verkoopcijfers heeft toegepast. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat echter niet. En ook anderszins is niet gebleken, dat in bezwaar sprake is geweest van een cijfermatige toepassing en uitwerking van een indexering. Voor die conclusie heeft eiser geen aanknopingspunt geboden.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 december 2022. De griffier is niet in staat deze uitspraak te ondertekenen rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. ECLI:NL:RBMNE:2021:2890. ECLI:NL:RBMNE:2022:3338.