ECLI:NL:RBMNE:2022:589

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/521999 / HA ZA 21-359

Vonnis van 23 februari 2022

in de zaak van

[eiser] H.O.D.N. [handelsnaam],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. P.A. Dijkstra te Haarlem,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. A.C. de Kanter te Amersfoort.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;

de conclusie van antwoord.

1.2. Op 11 januari 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt. Beide partijen hebben spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd. Na sluiting van de mondelinge behandeling is datum voor vonnis bepaald.

2 Waar het in deze procedure om gaat

2.1. [handelsnaam] , de eenmanszaak van [eiser] , houdt zich onder meer bezig met de bemiddeling in vastgoed. [eiser] zoekt op commissiebasis passend vastgoed en ontzorgt beleggers door het aanbrengen hiervan.

2.2. [gedaagde] houdt zich bezig met het financieren (beleggen in) en houden van vastgoed(ondernemingen) en het voeren van het beheer daarover.

2.3. Op 15 februari 2018 benaderde [eiser] via LinkedIn de heer [A] (hierna: [A] ), die volgens zijn profiel de functie "sr. manager vastgoed bij [gedaagde] B.V. / [onderneming 1] " had. [eiser] schreef dat hij bemiddelde in vastgoed met de vraag of partijen daarin iets voor elkaar konden betekenen. [A] antwoordde daarvoor open te staan en benoemde zijn voorkeuren bij de vraag naar vastgoedportefeuilles.

2.4. Op 7 maart 2018 en 11 juli 2018 stuurde [eiser] per e-mail drie proposities voor vastgoedportefeuilles aan [A] . [A] wees de proposities af en benoemde waarom deze niet aansloten op de voorkeuren. Op 19 september 2018 stuurde [eiser] vijf nieuwe proposities voor vastgoedportefeuilles aan [A] . Hierop reageerde [A] dat er interesse was in één van de proposities, een project te [plaatsnaam 1] waarbij een kantoorpand zou worden getransformeerd naar 36 appartementen (hierna: project [plaatsnaam 1] ), en deed hij navraag over één van de betrokkenen bij het project ( [onderneming 2] BV) die werd genoemd in een openbaar faillissementsverslag. Op 8 oktober 2018 reageerde [eiser] dat een faillissement hem onbekend was, dat er al onderhandelingen met een andere partij gaande waren, maar mogelijk nog zouden stranden, en dat het project in eigendom was of zou komen van [onderneming 3] B.V. Op 22 oktober 2018 schreef [A] dat hij alleen interesse had in een zogeheten turn-key oplevering, met de vraag wat de status was van de onderhandelingen met de andere partij.

2.5. Op 1 november 2018 vond vervolgens een bespreking plaats tussen [eiser] , [A] en de heer [B] (hierna: [B] ), werkzaam als bestuurder bij [gedaagde] . Op 15 november 2018 stuurde [B] een appbericht naar [eiser] met een krantenartikel over het project [plaatsnaam 1] , waarbij hij onder meer schreef: "Tenzij jij andere info hebt lijkt het erop dat hier sprake is van desinformatie over een pand wat (nog) niet te koop staat en waar blijkbaar de hele regio al naar kijkt. Dat schiet niet op." [eiser] reageerde dezelfde dag dat hij bekend was met het krantenartikel en vroeg of [B] met de eigenaar om tafel wilde als dat kon. Daarop reageerde [B] : "Veel te diffuus op dit moment. Ga ik nu geen tijd insteken. Tenzij jouw relatie nieuw licht op de zaak kan werpen. Mogelijk hoor ik nog wat hierover via mijn [plaatsnaam 1(-s)] netwerk."

2.6. Op 26 november 2018 schreef [A] aan [eiser] dat hij concrete interesse had in project [plaatsnaam 1] en dat hij en [B] graag op korte termijn kennis wilden maken met de nieuwe eigenaar van het pand. Hij schreef ook: "Wij hebben inderdaad begrepen rechtstreeks uit het ' [plaatsnaam 1(-se)] ' dat er blijkbaar (nagenoeg) overeenstemming is tussen de familie [C] en een koper. Wij gaan er dan vanuit dat de partij waar jij ons mee in contact kunt brengen deze koper zal zijn. Laatste keer hier noemde je aannemer [D] uit [plaatsnaam 2] als koper, we zouden daar op korte termijn prima langs kunnen gaan."

2.7. Hierop reageerde [eiser] op 28 november 2018 als volgt: "De eigenaar heeft aangegeven inmiddels een intentieovereenkomst met een partij te hebben. Hij zegt 90% zeker te zijn dat dat doorgaat. Hij is verder niet met andere partijen in gesprek. Hij is tevens met een tweede project bezig, wat eventueel ook interessant zou kunnen zijn. Ik heb voorgesteld om op korte termijn ook met jullie kennis te maken om te kijken of er een deal gedaan kan worden (dit project of het tweede project). Tevens zit hij morgen met de heren uit [.] om de [plaatsnaam 1] -deal aan zijn kant rond te maken. Vrijdag zal ik vervolgens met hem contact hebben om de uitkomst en stand van zaken te bespreken en vervolgens aan jullie terugkoppelen." Ook benoemde [eiser] in deze e-mail dat hij een "aanbrengfee" van 1% voorstelde voor de potentiële transactie, waarop hij door een relatie uit zijn netwerk was geattendeerd, die daarvoor een fee van 1,75% wilde rekenen.

2.8. Op 29 november 2018 reageerde [A] dat hij benieuwd was naar wat het tweede project zou inhouden en: "Ik zou me een vergoeding van max. 1% bij exclusieve deals kunnen voorstellen maar dat is dan aan jou toch en niet aan jouw relatie?" Daarop reageerde [eiser] op 5 december 2018: "Zie reactie van dhr. [D] hieronder. Het verzoek om meer informatie over het tweede project staat nog bij hem uit. Over jouw vraag inzake de courtage; dit project is bij mij aangedragen door een relatie, dan dien ik dus courtage met hem te delen. 1% zou overigens akkoord zijn, maar zoals het er nu uitziet is de kans groot dat [plaatsnaam 1] dus al verkocht is." Op dezelfde dag reageerde [A] dat hij en [B] het zouden afwachten en dat [eiser] hen voor andere projecten mocht blijven benaderen.

2.9. Op 13 maart 2019 stuurde [eiser] aan [A] een verkoopbrochure van project [plaatsnaam 1] , waarbij hij schreef: "Ik heb begrepen dat [onderneming 4] het project van [D] heeft overgenomen en verder heeft uitgewerkt. Bijgaand de brochure. Hoor graag of jullie – onder dezelfde voorwaarden – nog interesse hebben om aan te kopen, dan zal ik proberen jullie in direct contact te brengen met de eigenaar." Op dezelfde dag reageerde [A] als volgt: "Grappig, na een vooraankondiging vorige week heb ik gister dit project ook al weer aangeboden gekregen via een partij met welke mensen wij al eerder zaken gedaan hebben. Wel beetje bijzonder want de presentatie die ik gister ontving is opgebouwd uit delen van de presentatie die jij mij nu mailt. Wij hebben gister die andere partij aangegeven dat we op zich wel een interessant project vinden om nog eens naar te kijken."

2.10. Op 14 maart 2019 reageerde [eiser] op de e-mail van [A] : "Wat [plaatsnaam 1] betreft, het is via via de markt rondgeslingerd met deels ook informatie die niet volledig c.q. onjuist is, heb ik inmiddels begrepen. Ik zit volgende week met de eigenaar ( [naam onderneming 4] [....] ) en zal je daarna berichten. Mocht je liever deze opportunity via een andere relatie willen benaderen, laat het me dan svp uiterlijk maandag weten." Op dezelfde dag schreef [A] terug: "Het bleef een beetje verwarrend rondom [plaatsnaam 1] en dus heb ik dhr. [E] van [onderneming 4] zelf maar even gebeld hoe het zit en wie er nu in de lead is voor de verkoop. De andere partij waar ik deze lead van binnen heb gekregen is dus de exclusieve partij die over dit project kan beschikken volgens de eigenaar. Logischerwijs zal ik dit traject dan ook met hen opnemen." Daarop reageerde [eiser] op 20 maart 2019: " [F] is namens de eigenaar de verkopende partij en treedt dus voor hem op. Mocht het tot een transactie komen, dan ga ik ervan uit dat ik mijn courtage van jullie als koper ontvang, aangezien ik het project bij jullie heb aangebracht. Dat jullie er nu voor kiezen direct met de verkopende partij te schakelen is wat mij betreft overigens geen probleem." [A] antwoordde hierop dezelfde dag afwijzend, omdat van een exclusieve bemiddelingsopdracht geen sprake was, zij al eerder zaken deden met [F] en dat [F] zelfstandig en rechtstreeks [gedaagde] had benaderd over het project.

2.11. Vervolgens lag het contact tussen [eiser] , [A] en [B] stil. Op 29 mei 2019 werd het kantoorpand te [plaatsnaam 1] geleverd via een zogeheten A-B-C-D-transactie. De levering vond plaats van (a) [C] aan (b) [onderneming 5] B.V. aan (c) [onderneming 4] B.V. (hierna: [onderneming 4] ) aan (d) [gedaagde] . De koopprijs die [gedaagde] betaalde aan [onderneming 4] bedroeg € 3.446.800,00.

2.13. Partijen verschillen van mening of tussen hen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen voor de werkzaamheden die [eiser] heeft verricht voor het project [plaatsnaam 1] en of [gedaagde] daarvoor een vergoeding verschuldigd is.

2.14. [eiser] meent van wel, omdat hij het project [plaatsnaam 1] heeft aangedragen en hij de opdracht heeft gekregen van [gedaagde] om te bemiddelen. Omdat [gedaagde] het kantoorpand te [plaatsnaam 1] heeft aangekocht, heeft hij recht op zijn commissie van 1%. Volgens [eiser] heeft hij het aanbod dat hieraan ten grondslag ligt op 7 maart 2018 gedaan en op 28 november 2018 herhaald. [gedaagde] heeft dat aanbod (stilzwijgend) aanvaard. [eiser] vordert om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 69.460,00 dan wel een door de rechtbank vast te stellen redelijk loon, de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.469,60 en de proceskosten.

2.15. [gedaagde] voert aan dat [eiser] haar ten onrechte heeft gedagvaard, omdat hij in de aanloop naar deze procedure de factuur en alle correspondentie enkel heeft gericht aan [onderneming 1] . Daarnaast bestrijdt zij dat van een bemiddelingsovereenkomst sprake is, omdat partijen (nog) geen afspraken hadden gemaakt en de verkopend eigenaar uiteindelijk iemand anders was dan degene die [eiser] had genoemd. [gedaagde] mocht het kantoorpand daarom kopen via een andere bemiddelaar ( [F] ) die zij al kende en die haar op eigen initiatief had benaderd (namens de verkopend eigenaar) voordat [eiser] dat op 13 maart 2019 deed door toezending van de verkoopbrochure. Van enige vorm van (succesvolle) bemiddeling is daarom geen sprake geweest, zodat geen vergoeding verschuldigd is. [gedaagde] verzoekt [eiser] in de reële proceskosten te veroordelen.

Het beoordelingskader: de totstandkoming van een bemiddelingsovereenkomst

3.1. Tussen partijen staat niet ter discussie dat zij geen duurzame en overkoepelende bemiddelingsovereenkomst hebben gesloten. Partijen zijn het er namelijk over eens zijn dat hun werkwijze is om alleen een bemiddelingsovereenkomst te sluiten als er na een "teaser" (een beknopte weergave van de hoofdlijnen van de propositie) concreet interesse is in een specifiek project en [eiser] de verkoper van het betreffende vastgoed met [gedaagde] om tafel krijgt. Daarbij zouden de voorwaarden voor de bemiddeling (zoals de commissie) per project kunnen verschillen. Het draait in deze procedure daarom enkel om de vraag of tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen voor de specifieke werkzaamheden die [eiser] heeft verricht voor het project [plaatsnaam 1] . Voor het antwoord op die vraag geldt het volgende beoordelingskader.

3.2. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Dat een door beide partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst ontbreekt waarin de wederzijdse verbintenissen zijn vastgelegd, betekent niet dat er geen sprake kan zijn van een overeenkomst. Voor de vaststelling of er wederzijdse verbintenissen zijn overeengekomen, komt het namelijk aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard, de zin die zij in de gegeven omstandigheden over en weer mochten toekennen aan elkaars verklaringen en gedragingen en hetgeen zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, van beslissende betekenis. Het gaat dan in beginsel om de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, maar dat sluit niet uit dat bij de uitleg mede wordt gelet op zich later voordoende omstandigheden voor zover voor de uitleg relevant (zie HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:2012:BX5572).

3.3. [eiser] meent dat hij met [gedaagde] een bemiddelingsovereenkomst gesloten heeft. Artikel 7:425 BW omschrijft de bemiddelingsovereenkomst als een overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden. Of van bemiddeling in een concreet geval sprake is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Zo kan de opdracht waarbij de tussenpersoon zich tot niet meer verbindt dan het uitsluitend in contact brengen van de opdrachtgever met potentiële contractspartijen, terwijl hij met de onderhandelingen of het sluiten van de overeenkomst geen bemoeienis heeft, onder omstandigheden kwalificeren als een bemiddelingsovereenkomst. Het gaat er dan om of de werkzaamheden van de tussenpersoon eraan bijdragen dat de opdrachtgever en derde de overeenkomst kunnen sluiten, waarbij het bedingen van een vergoeding door de tussenpersoon bij sluiting van de overeenkomst erop kan wijzen dat van bemiddeling sprake is (zie HR 9 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:527, Booking.com).

Is tussen partijen een (bemiddelings)overeenkomst tot stand gekomen?

3.4. Naar het oordeel van de rechtbank is, met inachtneming van de hiervoor omschreven maatstaf en de feitelijke gang van zaken in dit geval, tussen partijen geen (bemiddelings)overeenkomst tot stand gekomen. De rechtbank zal dat hierna toelichten.

3.5. De eerste vraag die beantwoord moet worden is óf en met wie [eiser] afspraken heeft gemaakt. [gedaagde] heeft namelijk aangevoerd dat [eiser] voorafgaand aan deze procedure zich steeds op het standpunt heeft gesteld dat hij een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten met [onderneming 1] . [gedaagde] zou daarom ten onrechte zijn gedagvaard. [eiser] bestrijdt dat, omdat hij met zowel [onderneming 1] als [gedaagde] contacten onderhield en [gedaagde] uiteindelijk het kantoorpand te [plaatsnaam 1] heeft aangekocht, zodat hij [gedaagde] aan de gemaakte afspraken houdt. De rechtbank geeft op dit punt [eiser] gelijk. De correspondentie tussen partijen heeft plaatsgevonden tussen [eiser] enerzijds en [A] en [B] anderzijds. [A] presenteerde zich in die contacten vanuit de functie senior manager vastgoed bij zowel [gedaagde] als [onderneming 1] . Hij mailde naar [eiser] vanaf een mailadres dat eindigde op "@ [onderneming 1] .nl". [B] gebruikte daarentegen een mailadres dat eindigde op "@ [gedaagde] .nl". Daarmee heeft [gedaagde] zelf in het midden gelaten namens welke van deze twee entiteiten zij met [eiser] correspondeerde. Het is daarom niet aan [eiser] tegen te werpen dat hij aanvankelijk dacht met [onderneming 1] een bemiddelingsovereenkomst te hebben gesloten, totdat hij er achter kwam dat [gedaagde] (en niet [onderneming 1] ) het kantoorpand te [plaatsnaam 1] uiteindelijk had aangekocht. Het stond [eiser] toen vrij om met die wetenshap niet langer [onderneming 1] aan te spreken, maar [gedaagde] .

3.6. De tweede vraag die voorligt is of tussen [eiser] en [gedaagde] een bemiddelingsovereenkomst is gesloten. Zoals overwogen, zijn partijen het in dat kader eens dat het erop aankomt of [eiser] de verkoper van het vastgoed met [gedaagde] om tafel heeft gekregen. Dat blijkt ook uit de correspondentie tussen partijen, waarin [gedaagde] op 26 november 2018 heeft gevraagd aan [eiser] om haar om tafel te brengen met de eigenaar c.q. verkoper van het kantoorpand te [plaatsnaam 1] . Tussen partijen staat ook niet ter discussie dat op dat moment [D] als de (beoogd) verkopend eigenaar werd gezien, terwijl [eiser] eerder in zijn e-mail van 8 oktober 2018 nog [onderneming 3] B.V. als verkopend eigenaar had genoemd. Nadat partijen spraken over de commissie van 1% die [eiser] daarvoor als vergoeding wenste te ontvangen, en [gedaagde] schreef zich een dergelijke vergoeding te kunnen voorstellen bij een "exclusieve deal", berichtte [eiser] op 5 december 2018 dat het project [plaatsnaam 1] waarschijnlijk al verkocht was aan een andere koper. Tot een bemiddelingsovereenkomst kwam het op dat moment dus niet.

3.7. Vervolgens was er maanden geen contact tussen partijen. Naar aanleiding van een ontmoeting op een beurs tussen [gedaagde] en [F] , vond er in maart 2019 tussen deze twee partijen een vervolggesprek plaats om kennis te maken, zo heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht. Tijdens dat kennismakingsgesprek benoemde [F] op eigen initiatief, toen [gedaagde] meer vertelde over haar portfoliowensen voor vastgoed, dat het project [plaatsnaam 1] mogelijk interessant kon zijn voor [gedaagde] en dat zij als bemiddelaar optrad voor [onderneming 4] als de verkopend eigenaar. [F] verstrekte daarbij de verkoopbrochure van [onderneming 4] aan [gedaagde] .

3.8. Pas hierna stuurde [eiser] op 13 maart 2019 de e-mail aan [gedaagde] , waarin hij aangaf: "Ik heb begrepen dat [onderneming 4] het project van [D] heeft overgenomen en verder heeft uitgewerkt. Bijgaand de brochure. Hoor graag of jullie – onder dezelfde voorwaarden – nog interesse hebben om aan te kopen, dan zal ik proberen jullie in direct contact te brengen met de eigenaar." Op diezelfde dag schreef [gedaagde] terug het project ook via een relatie aangeboden te hebben gekregen en, nadat [eiser] op 14 maart 2019 vroeg of [gedaagde] "deze opportunity via een andere relatie willen benaderen", reageerde [gedaagde] daarop bevestigend dat zij met [F] en [onderneming 4] hierover verder wenste te spreken.

3.9. Zoals uit deze e-mails blijkt, is [gedaagde] dus niet ingegaan op het aanbod van [eiser] in zijn e-mail van 13 maart 2019 om te faciliteren dat zij met de verkoper (deze keer [onderneming 4] ) om tafel kwam te zitten. Daarvoor was [gedaagde] immers al eerder benaderd door [F] .

De rechtbank

4.1. wijst de vorderingen af;

4.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 4.304,00;

4.3. veroordeelt [eiser] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van volledige betaling en € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

4.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Hurenkamp en in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2022.

type:

coll:

3.12. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat geen (bemiddelings)overeenkomst tot stand gekomen is tussen partijen, omdat het aanbod van [eiser] om die te sluiten, niet is aanvaard door [gedaagde] . Daarnaast heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank ook geen recht op een vergoeding voor zijn werkzaamheden, omdat niet gebleken is dat [eiser] concreet heeft bijgedragen aan het tot stand brengen van de overeenkomst tussen [gedaagde] en [onderneming 4] . Dat betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

Proceskosten

3.13. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op 2.076,00 aan griffierecht en € 2.228,00 aan salaris advocaat (2 punten × tarief € 1.114,00), dus € 4.304,00 in totaal.

3.14. [gedaagde] heeft aanvullend verzocht om [eiser] te veroordelen tot betaling van de reële kosten voor de door haar en haar advocaat besteedde tijd aan deze procedure. Een dergelijke vergoeding is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen hiervan past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2012:BV7828).

3.15. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen sprake is. Zij heeft slechts aangevoerd dat niet zij, maar [onderneming 1] had moeten worden gedagvaard. Dit standpunt is niet alleen onjuist, het zou bovendien onvoldoende zijn om misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen te kunnen aannemen. Voor een veroordeling in de proceskosten boven het toepasselijke liquidatietarief bestaat daarom geen aanleiding.

3.16. De nakosten zullen worden toegewezen, zoals onder de beslissing is verwoord.