ECLI:NL:RBMNE:2022:5330

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht kantonrechter locatie Utrecht zaaknummer: 9876420 UC EXPL 22-3280 MS/5566 Vonnis van 7 december 2022 inzake 1 [eiser sub 1] , wonende te [woonplaats] 2 [eiseres sub 2] , wonende te [woonplaats] , gezamenlijk verder ook te noemen [eiser sub 1] c.s., eisende partijen, gemachtigden: mr. W.M. Janse en mr. R.F. Rebel, tegen: [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , verder ook te noemen [gedaagde] , gedaagde partij, gemachtigde: mr. M. Blok.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 2 december 2021; - de conclusie van antwoord van 9 februari 2022; - de akte met producties van de kant van [eiser sub 1] c.s. van 2 november 2022; en - het proces-verbaal van de zitting van 2 november 2022. 1.2. Daarna heeft de kantonrechter besloten dat vandaag in de zaak uitspraak wordt gedaan.

2.1. [eiser sub 1] c.s. hebben op of rond 31 januari 2020 van [gedaagde] de woning aan de [adres] in [plaats] gekocht voor € 620.000. Partijen hebben daarbij gebruik gemaakt van een NVM-koopovereenkomst (de koopovereenkomst). 2.2. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende: “6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. […] 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. […] Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek nieuw voor oud. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. […] artikel 23 Ouderdomsclausule Het pand is meer dan 80 jaar oud, hetgeen inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere, woningen. Verkoper kan derhalve niet instaan voor de kwaliteit van bouwkundige en mechanisch onderdelen en/of technische installaties van de onroerende zaak.” 2.3. In de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst staat onder meer het volgende: “i. Is de elektrische installatie vernieuwd? Zo ja, wanneer en welke onderdelen? 2006, Alles, inclusief groepen” 2.4. [eiser sub 1] c.s. hebben de woning voorafgaand aan de koop van de woning meermaals bezichtigd. [eiser sub 1] c.s. hebben geen bouwkundige keuring laten uitvoeren. 2.5. De woning is op 1 mei 2020 aan [eiser sub 1] c.s. geleverd. 2.6. Bij brief van 4 november 2020 hebben [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] bericht dat zij na de levering een aantal gebreken in de woning hebben geconstateerd, onder andere met betrekking tot de elektrische installatie, de afvoer van de wc (met sanibroyeur/vermaler) op de bovenverdieping en het dak van de uitbouw. In die brief hebben [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van die gebreken en [gedaagde] verzocht om de gebreken binnen twee maanden weg te laten nemen. 2.7. In reactie daarop heeft [gedaagde] aangeboden de afvoer van de wc te laten koppelen aan de droogweerafvoerpijp, dan wel een bedrag van € 300,- aan [eiser sub 1] c.s. te voldoen zodat zij de afvoer zelf kunnen laten koppelen. Voor het overige heeft [gedaagde] aansprakelijkheid van de hand gewezen. 2.8. [eiser sub 1] c.s. hebben op 8 april 2021 [onderneming] ( [onderneming] ) onderzoek laten doen naar de gestelde gebreken in de woning. Naar aanleiding daarvan heeft [onderneming] op 8 juni 2021 een rapport uitgebracht met haar bevindingen (het [onderneming] rapport). Daarin is onder andere het volgende vermeld: “1. Wandafwerking slaapkamer […] Niet vastgesteld is of het elektra geheel volgens voorschriften correct is aangebracht. De elektrische installatie dient te zijn aangelegd (bij renovatie) conform de NEN1010. Dat wil zeggen dat bedrading in een slagvaste PVC buis dient te verlopen (bij bv. het uitvoeren van een renovatie) Bij de lichtschakelaar is duidelijk dat deze niet in een inbouwdoos eindigt. Dit is wel de bedoeling. Het is aannemelijk dat de installatie niet geheel voldoet en aangepast dient te worden. […] 2. Riolering van toilet Duidelijk is dat het toilet op de 1e verdieping niet is aangesloten op het riool. De riolering van dit toilet loost op het platte dak (er is sprake van een vermaler op het toilet). Dit is geen juiste oplossing cq aansluiting. Voor een correcte toepassing en gebruik van een volwaardig toilet dient sprake te zijn van een aansluiting op een standleiding cq riolering in de woning. Hiervoor zal in de woning een standleiding naar de 1e verdieping moeten worden aangebracht. Vanuit de hal is dit mogelijk om vervolgens vanuit de kruipruimte deze aan te sluiten op de riolering. Het betekent een renovatie van het toilet op de 1e verdieping. Het is een wel een keuze om middels een vermaler op het toilet gebruik te maken van een riolering met een kleinere diameter. Dit hoeft dus niet perse op een riolering met een diameter van 110 mm. Tevens zal ook de standleiding correct bovendaks belucht moeten worden. […] 3. Ontbreken van tengels onder dakpannen De woning is aan de achterzijde uitgebouwd. Bij de dakconstructie van het nieuwe gedeelte is niet gekozen voor het aanbrengen van tengels op het aanwezige houten dakbeschot. Bij een dergelijke dakconstructie (gordingkap, dakbeschot) is het nodig om tengels aan te brengen. Dit is nodig om onder de dakpannen te kunnen ventileren. Door het ontbreken van tengels is dit nauwelijks mogelijk. Hierdoor is de kans aanwezig dat het beschot te vochtig blijft en aangetast raakt. Het dakbeschot is op een steekproefsgewijs geïnspecteerd. Uit deze vochtmeting is nog geen sprake van een aangetast dakbeschot. Echter, het ontbreken van ventilatie onder de dakpannen vertegenwoordigt een aanzienlijk risico op aantasting door vocht. Het is goed denkbaar dat op een aantal plaatsen op het dakvlak sprake zal zijn van aantasting. […] Bij een bouwkundige inspectie hadden de geconstateerde gebreken naar voren gekomen doordat een inspecteur ook de dakpannen steekproefsgewijs had gelicht, en ook op het platte dak de uitstekende riolering had waargenomen. Bij een visuele inspectie zal naar waarschijnlijkheid de onvolledige elektrische installatie niet direct opgevallen zijn.” 2.9. [eiser sub 1] c.s. hebben bij brief van 1 juli 2021 het [onderneming] rapport aan [gedaagde] gestuurd en [gedaagde] gesommeerd om de kosten voor het herstel van de genoemde gebreken te voldoen. [gedaagde] heeft daar geen gevolg aangegeven en heeft zijn eerdere standpunten gehandhaafd.

3.1. [eiser sub 1] c.s. vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen een bedrag van in totaal € 14.005,14 (bestaande uit een bedrag van € 11.979,- aan hoofdsom, een bedrag van € 1.131,35 aan gemaakte expertisekosten (van [onderneming] ) en een bedrag van € 894,79 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 december 2021, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure en de nakosten. 3.2. Ter onderbouwing van die vordering stellen [eiser sub 1] c.s. dat de woning niet voldoet aan de conformiteitseis van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en dat [gedaagde] jegens [eiser sub 1] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. In dat verband wijzen [eiser sub 1] c.s. op een drietal gebreken in de woning: de elektrische installatie in de slaapkamer is niet volgens de NEN 1010 norm aangelegd; de afvoer van de wc op de bovenverdieping is niet aangesloten op de riolering; en het dak van de uitbouw bevat geen tengels onder de dakpannen. Volgens [eiser sub 1] c.s. staan die gebreken aan normaal gebruik van de woning in de weg. [gedaagde] heeft de gebreken (ii) en (iii) ook ten onrechte niet medegedeeld aan [eiser sub 1] c.s. Op basis van het [onderneming] rapport worden de kosten van herstel geschat op € 900,- voor het aanpassen van de elektrische installatie en het herstel van het stucwerk, € 2.000,- voor het aansluiten van de wc op de riolering door middel van een standleiding, en € 7.000,-, voor het aanpassen van de dakconstructie. Inclusief BTW van 21% komt het totale gevorderde schadebedrag daarmee op € 11.979,-. 3.3. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten. [gedaagde] erkent dat hij gehouden kon worden om de wc alsnog aan te sluiten op het riool, dan wel om de daarmee gemoeide herstelkosten tot een bedrag van € 300,- aan [eiser sub 1] c.s. te voldoen. Voor het overige betwist [gedaagde] dat sprake is van gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Ook zijn de gevorderde herstelkosten volgens [gedaagde] te hoog geschat. [gedaagde] stelt verder dat de gestelde gebreken kenbaar waren voor [eiser sub 1] c.s., en betwist dat hij een mededelingsplicht zou hebben geschonden. Het eerder ingenomen standpunt, dat uit de dagvaarding niet blijkt op welke wijze en wanneer het verzuim is ingetreden, heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. In deze zaak moet worden beoordeeld of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. Daarbij is het volgende juridisch kader van belang. Juridisch kader 4.2. De koopovereenkomst is gebaseerd op een standaard NVM-model, en bevat in de artikelen 6.1 en 6.3 een regeling met betrekking tot non-conformiteit die afwijkt van de wettelijke regeling van artikel 7:17 BW. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst geeft als hoofdregel dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Daardoor draagt de koper in beginsel het risico voor alle gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt vervolgens een vergaande uitzondering op artikel 6.1 gemaakt. Met artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning (als woonhuis) verhinderen. 4.3. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Aan de andere kant zal een koper van een bestaande woning, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. 4.4. Als sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, komt dit op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst toch voor rekening en risico van de koper als dat gebrek bij het sluiten van de koopovereenkomst kenbaar was voor de koper. Volgens vaste rechtspraak kan dit echter niet met succes aan de koper worden tegengeworpen als de verkoper ten aanzien van dat gebrek zelf een mededelingsplicht schond. Elektrische installatie 4.5. Uit het voorgaande volgt dat onder ‘normaal gebruik’ in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst onder andere wordt verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn. Volgens vaste rechtspraak betekent dit voor wat betreft een elektrische installatie dat ervan mag worden uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften. Elektriciteit is immers een niet ongevaarlijk iets, terwijl het voor de bruikbaarheid van de woning zeer belangrijk is. 4.6. [eiser sub 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat de elektrische installatie niet aantoonbaar veilig is waardoor mogelijk een risico op brandgevaar bestaat. Daarbij wijzen zij op het [onderneming] rapport, waarin is geconcludeerd dat de elektrisch installatie niet conform de voorschriften uit de NEN 1010 is aangelegd, nu de bedrading bij de in het rapport genoemde lichtschakelaar niet in een inbouwdoos eindigt. [gedaagde] heeft daar tegenover in wezen niet meer gesteld dan dat hij nooit problemen heeft gehad met de desbetreffende schakelaar. Daarmee heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat ten aanzien van de elektrische installatie sprake is van een gebrek. Gelet op de hierboven genoemde rechtspraak gaat het daarbij bovendien om een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat. 4.7. Het verweer van [gedaagde] , dat dit gebrek kenbaar was voor [eiser sub 1] c.s., wordt niet gevolgd. [eiser sub 1] c.s. hebben namelijk gemotiveerd betwist dat het probleem bij een bouwkundige keuring in het kader van de aankoop van de woning zou zijn ontdekt. Zij hebben er in dat verband op gewezen dat de elektra niet zichtbaar was op het moment van de bezichtigingen, nu dit in de muren was verwerkt. Daarom kon pas bij de renovatie het gebrek worden geconstateerd. Daaruit volgt dat dit gebrek slechts had kunnen worden vastgesteld op basis van destructief onderzoek, door middel van het openbreken van de muren. Van [eiser sub 1] c.s. kon echter in redelijkheid niet dergelijk destructief onderzoek worden verlangd. 4.8. De conclusie is dat het hier gaat om een gebrek dat voor [eiser sub 1] c.s. niet kenbaar was en dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst komen dergelijke gebreken voor rekening van [gedaagde] . 4.9. Het beroep van [gedaagde] op de ouderdomsclausule van artikel 23 van de koopovereenkomst doet daar niet aan af. Een redelijke uitleg van die clausule brengt namelijk mee dat die clausule slechts ziet op gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat het gebrek aan de elektrische installatie verband houdt met de ouderdom van de woning. Bovendien volgt uit de door [gedaagde] ingevulde vragenlijst dat de volledige elektrische installatie in 2006 is vernieuwd. Gelet daarop hoefde [eiser sub 1] c.s. er dus ook geen rekening mee te houden dat de elektrische installatie verouderd was. Afvoer van de wc op de bovenverdieping 4.10. Ten aanzien van de afvoer van de wc op de bovenverdieping is tussen partijen op zichzelf niet in geschil dat ten tijde van de overdracht sprake was van een gebrek. De afvoer van de wc was namelijk niet aangesloten op de riolering, maar loosde op het platte dak van de uitbouw. Partijen zijn het echter niet eens over de wijze waarop dit gebrek kan worden hersteld. [gedaagde] heeft in dat kader aangeboden om de afvoer van de wc te koppelen aan de droogweerafvoer aan de buitenkant van de woning, dan wel om de kosten voor die herstelwerkzaamheden te voldoen. [eiser sub 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat deze oplossing niet voldoet. Volgens [eiser sub 1] c.s. dient voor een correcte toepassing en gebruik van een volwaardig toilet sprake te zijn van een aansluiting op een standleiding en riolering in de woning. 4.11. De kantonrechter volgt [eiser sub 1] c.s. niet in dat standpunt. Daarbij wordt vooropgesteld dat de stelplicht en bewijslast in dit verband op [eiser sub 1] c.s. rusten. [gedaagde] heeft de stelling dat de door hem aangedragen oplossing niet volstaat gemotiveerd betwist. In dat kader heeft hij uitgelegd dat de droogweerafvoer aan de buitenkant van de woning specifiek bedoeld is als afvoer voor de sanibroyeur. [gedaagde] heeft onbestreden gesteld dat die droogweerafvoerpijp ook is aangesloten op het riool. Met het aanbrengen van een koppeling tussen de afvoer van de sanibroyeur en de droogweerafvoerpijp zou de wc op de bovenverdieping dus op het riool zijn aangesloten. In het licht van die uitleg hebben [eiser sub 1] c.s. onvoldoende onderbouwd dat de door [gedaagde] aangedragen oplossing niet voldoet om het gebrek te verhelpen. Het valt verder ook niet zonder méér in te zien dat een sanibroyeur slechts als volwaardig toilet zou kunnen worden gebruikt als de afvoer is aangesloten op een standleiding in de woning, zoals [eiser sub 1] c.s. voorstaan. 4.12. Daar komt bij dat voor [eiser sub 1] c.s. op het moment van de bezichtigingen redelijkerwijs kenbaar was dat sprake was van een sanibroyeur waarvan de afvoer buitenom liep. Zoals [eiser sub 1] c.s. tijdens de mondelinge behandeling heeft bevestigd is de sanibroyeur immers te horen indien de wc wordt doorgetrokken. Ook was de afvoerpijp van de sanibroyeur aan de buitenkant duidelijk te zien. Omgekeerd hoefde [gedaagde] er geen rekening mee te houden dat de sanibroyeur – indien de afvoer zou zijn aangesloten op de afvoerpijp aan de buitenkant – een gebrek vormde waarvan hij [eiser sub 1] c.s. op de hoogte moest stellen.

4.18. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] aansprakelijk is voor (i) de kosten van het herstellen van de elektrische installatie en (ii) de kosten voor het aanbrengen van een koppeling tussen de afvoer van de wc op de bovenverdieping en de droogweerafvoer aan de buitenkant van de woning. 4.19. Ten aanzien van (i) heeft [eiser sub 1] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat de kosten voor het herstellen van de elektrische installatie voor hem in feite nihil zijn, aangezien hij zelf elektricien is. De kantonrechter zal het schadebedrag in navolging daarvan op nihil begroten. Ten aanzien van (ii) heeft [gedaagde] aangegeven dat de kosten daarvoor maximaal € 300,- (inclusief BTW) bedragen. Van de kant van [eiser sub 1] c.s. is niet aangegeven dat dit bedrag onjuist is, zodat de kantonrechter van dit schadebedrag uit zal gaan. 4.20. Voor wat betreft de door [eiser sub 1] c.s. gevorderde expertisekosten geldt het volgende. Op grond van artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder b BW kunnen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding als vermogensschade in aanmerking komen, mits het in de gegeven omstandigheden redelijk is geweest dat kosten zijn gemaakt en de kosten op zich ook redelijk zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de door [eiser sub 1] c.s. gevorderde kosten voor het inschakelen van een deskundige toewijsbaar. Het [onderneming] rapport heeft immers (mede) tot aansprakelijkheid van [gedaagde] geleid, zodat de daarmee gepaard gaande kosten zijn aan te merken als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Dat de schade voor wat betreft de herstelkosten voor de elektrische installatie op nihil zijn vastgesteld doet daar niet aan af, nu redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid ook voor vergoeding in aanmerking kunnen komen wanneer uiteindelijk niet komt vast te staan dat schade is geleden. De gevorderde expertisekosten van € 1.131,35 zullen dan ook worden toegewezen. 4.21. De door [eiser sub 1] c.s. gevorderde buitengerechtelijke kosten worden gematigd en worden op grond van staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten vastgesteld op € 45,- (berekend over een bedrag van € 300,-). 4.22. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op: - dagvaarding € 123,52 - griffierecht € 507,00 - salaris gemachtigde € 374,00 (2 punten x tarief € 187,00) Totaal € 1.004,52

De kantonrechter: veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.476,35, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 december 2021 tot de voldoening; veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.004,52, waarin begrepen € 374,- aan salaris gemachtigde; verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.W.A. Schimmel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022. Zie Hoge Raad, arrest van 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414. Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, arrest van 18 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:11063 en arrest van 20 oktober 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8529. Zie bijvoorbeeld recentelijk Rechtbank Rotterdam, uitspraak van 3 augustus 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:6543. Hoge Raad, arrest van 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407. Zie Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, arrest van 15 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3586. Idem. Zie in soortgelijke zin bijvoorbeeld Gerechtshof Den Haag, arrest van 14 mei 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1041 en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, arrest van 27 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3269. Zie bijvoorbeeld Hoge Raad, arrest van 13 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:586.