ECLI:NL:RBMNE:2021:4418
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Meervoudige handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/480918 / HA ZA 19-43
Vonnis van 15 september 2021
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. P.H. van der Vleuten te Utrecht,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. J. Mencke te Amsterdam.
Partijen zullen hierna als volgt worden aangeduid. Eiser zal [eiser] genoemd worden. Gedaagden zullen samen (in mannelijk enkelvoud) de notaris genoemd worden en waar dat nodig is zullen zij ieder apart worden aangeduid als [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] .
1.1. Na het tussenvonnis van 9 oktober 2019 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, zijn aan het dossier nog de volgende stukken toegevoegd:
het e-mailbericht van 27 augustus 2020 van de griffier waarbij partijen zijn verzocht voor de mondelinge behandeling een schriftelijke conclusie in te dienen;
de conclusie van repliek van 30 september 2020 met productie 10 tot en met 17 van [eiser] ;
de conclusie van dupliek van 28 oktober 2020 met productie 4 van de notaris.
1.2. De mondelinge behandeling is gehouden op 19 november 2020. Daarbij waren aanwezig de heer [eiser] , vergezeld door zijn echtgenote, met mr. Van Vleuten en (voor [gedaagde sub 1] ) mevrouw [gedaagde sub 2] en de heer [gedaagde sub 3] , met mr. Mencke. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Partijen hebben vragen van de rechtbank beantwoord en over en weer op elkaars standpunten kunnen reageren. Aan het einde van de mondelinge behandeling is in overleg met partijen afgesproken dat de zaak vier weken zal worden aangehouden voor onderling overleg.
1.3. Uit e-mailberichten van mrs. Mencke en Van der Vleuten van 15 december 2020 blijkt dat het onderling overleg niet tot een regeling heeft geleid. Daarna zijn nog de volgende aktes aan het procesdossier toegevoegd:
akte uitlating naar aanleiding van comparitie van partijen van 20 januari 2021 met productie 18 en 19 van [eiser] ;
de akte na comparitie van 17 februari 2021 met productie 5 tot en met 8 van de notaris;
de akte uitlating producties van 17 maart 2021 van [eiser] .
1.4. Daarna is vonnis bepaald.
De rechtbank:
4.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.172.844,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 mei 2019 tot de dag van volledige betaling;
4.2. veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.783,-;
4.3. veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 17.793,02;
4.4. veroordeelt de notaris, onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met € 85,-;
4.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, mr. P. Krepel en mr. A. Wilken en in tegenwoordigheid van mr. M.A. Rademaker, griffier, in het openbaar uitgesproken op 15 september 2021.
De rechtbank gaat ervan uit dat dit getal niet klopt, omdat tussen partijen in rechte al vaststaat dat het om 20.721 m² gaat. Zie randnummer 3.2 van het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 24 maart 2020. Dit maakt voor de uiteindelijke beslissing geen verschil.
De rechtbank gaat ervan uit dat dit bedrag berust op een vergissing, en dat het € 335.831,- moet zijn. Dit maakt voor de uiteindelijke beslissing geen verschil.
Bij dagvaarding vorderde [eiser] € 5.574.975,-. Hij heeft dat verminderd met € 257.019. Zie conclusie van repliek, randnummer 31 en 32.
Dat is volgens de notaris niet de volledige circa 217.000 m² (de rechtbank gaat er overigens vanuit dat de notaris 220.006 m² bedoelt) die aan [onderneming 2] is verkocht, maar slechts 175.000 m² omdat een deel van de grond al eerder verkocht zou zijn om te kunnen voldoen aan de al toegewezen vordering (van € 518.025,-). Die had [eiser] namelijk niet helemaal kunnen verhalen op de grond waarvan de bestemming in “verkeer” was gewijzigd. Die grond had immers slechts € 335.831,- opgebracht. Met aftrek van de boedelbijdrage had [eiser] voor die grond slechts € 325.831,- ontvangen. Het verschil zou [eiser] al op de nog resterende grond hebben verhaald zodat daar maar een kleiner perceel over zou zijn gebleven, aldus de notaris.
Om te komen tot een vaststelling van wat er nu nog aan schade resteert, nadat een deel van de schade al is ontvangen door [eiser] , moet in de vaststelling van de situatie met beroepsfout rekening gehouden worden met de betaling die [eiser] al heeft ontvangen.
Inleiding
2.1. In deze zaak gaat het om het vaststellen van schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van een beroepsfout van de notaris. Die had verzuimd om ten behoeve van [eiser] een hypotheekrecht te vestigen op landbouwpercelen die [eiser] had verkocht met een nabetalingsverplichting onder opschortende voorwaarde. Omdat de debiteur van de voorwaardelijke nabetalingsverplichting ( [onderneming 1] ) failliet is gegaan, moet de rechtbank de (onderhandelings)positie waarderen die [eiser] zou hebben gehad als voorwaardelijk separatist in het faillissement van [onderneming 1] als de notaris geen beroepsfout zou hebben gemaakt.
Wat is er gebeurd?
2.2. [eiser] heeft in 2005 ongeveer 24 hectare landbouwgrond verkocht en geleverd aan [onderneming 1] . Het was zogenaamde “warme” grond in het gebied ‘ [naam gebied] ’ in de omgeving van [plaatsnaam] . [gedaagde sub 1] was bij deze transactie en het transport als notaris betrokken.
2.3. Naast de koopsom van € 4.800.000,- waren partijen overeengekomen dat [onderneming 1] nog € 25,- per vierkante meter moest betalen als de grond definitief zou worden bestemd voor “nieuwe bebouwde stedenbouwkundige ontwikkeling”. Tot zekerheid voor deze nabetalingsverplichting had de notaris een recht van hypotheek voor een bedrag van
€ 6.000.000,- voor [eiser] moeten vestigen. Maar dat heeft de notaris niet gedaan.
Wat is het punt?
2.4. In de jaren 2007-2010 zijn voor concernfinancieringen van [onderneming 1] voor SNS en ABN AMRO hypotheekrechten gevestigd op de genoemde percelen. Op 4 februari 2013 is [onderneming 1] failliet verklaard. Voor [eiser] resteert slechts een concurrente vordering onder opschortende voorwaarde in het faillissement van [onderneming 1] .
2.5. Het staat inmiddels vast dat de notaris door het hypotheekrecht niet te registreren een beroepsfout heeft gemaakt. Daarom zijn [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk aansprakelijk voor alle schade die daarvan voor [eiser] het gevolg is. Omdat een deel van de verkochte landbouwgronden ondertussen een definitieve bestemmingswijziging “verkeer” ( [.] ) heeft ondergaan, is een deel van die schade bekend. De notaris is voor dat deel van de schade veroordeeld tot betaling van
€ 518.025,- vermeerderd met rente en kosten. Aan die veroordeling heeft de notaris voldaan. Die veroordeling is met het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 24 maart 2020 definitief geworden.
Nu een procedure over de (mogelijk) resterende schade
2.6. In deze zaak gaat het om de vraag of, en zo ja hoeveel schade [eiser] verder nog lijdt door de beroepsfout van de notaris. Partijen denken verschillend over de manier waarop de schade moet worden bepaald, over de aspecten die daarbij een rol spelen en of, en zo ja hoe die aspecten de hoogte van de schade bepalen. Omdat het partijen niet lukt de schade in onderling overleg af te wikkelen, is [eiser] deze schadestaatprocedure tegen de notaris begonnen.
De schade volgens [eiser]
2.7. Volgens [eiser] is zijn schade € 5.307.956,-. [eiser] komt als volgt tot dit bedrag.
2.8. In 2015 heeft de curator door een bestemmingswijziging naar verkeer en een onteigeningsprocedure door de gemeente [naam gemeente] (hierna ook: de gemeente) 23.319 m² grond verkocht en geleverd aan de gemeente voor € 335.931,-. Hierop is de [.] ontwikkeld.
2.9. Op 13 juni 2017 heeft de curator 220.006 m² landbouwgrond verkocht en geleverd aan [onderneming 2] bv (hierna ‘ [onderneming 2] ’) voor
€ 932.800,-. Deze grond had nog geen bestemmingswijziging ondergaan. Het was nog steeds agrarische grond. Volgens [eiser] had de grond die verkocht is aan [onderneming 2] toen een marktwaarde van € 5.500.150,-. Dat baseert [eiser] op een taxatierapport van [onderneming 3] van 31 januari 2019. Die waarde samen met de opbrengst van de gedwongen verkoop aan de gemeente [naam gemeente] , is bij elkaar € 5.835.981,-. [eiser] zegt dat hij zich daarop had kunnen verhalen als hij het hypotheekrecht had gehad.
2.10. Op grond van de uitkomst van de bodemzaak over de aansprakelijkheid, heeft [eiser] al een bedrag van € 518.025,- ontvangen voor de percelen waarvan de bestemming al is gewijzigd. Dat bedrag trekt [eiser] daarom weer van af van zijn vordering in deze procedure. Daarmee komt de schade die nog vergoed moet worden op (bruto) € 5.317.956,-. Wat [eiser] betreft kan daarop voor boedelbijdrage die [eiser] had moeten betalen nog een bedrag van € 10.000,- in mindering worden gebracht. De totale schade komt dan op € 5.307.956,-.
De vordering van [eiser]
2.11. [eiser] vordert, na vermindering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad dat de rechtbank [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 5.307.956,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2014, en anders vanaf 10 februari 2015. Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden veroordeeld tot betaling van € 2.783,- voor buitengerechtelijke kosten en in de kosten van deze procedure, met nakosten.
De schade volgens de notaris
2.12. Volgens de notaris heeft de curator in 2017 de toen nog resterende grond voor de marktwaarde aan [onderneming 2] verkocht. Dat zou met [eiser] als (eerste) hypotheekhouder niet anders zijn geweest omdat de curator [eiser] op grond van artikel 58 Fw voor het blok had kunnen zetten: zelf verkopen of toestaan dat de curator verkoopt. Dan was de grond verkocht, net als nu is gebeurd. De prijs zou dan niet anders zijn geweest omdat de curator door andere crediteuren en de rechter-commissaris dusdanig wordt gecontroleerd dat de verkoopprijs overeenkomt met de hoogst mogelijke (markt)waarde.
2.13. Omdat de opschortende voorwaarde niet was vervuld en het recht van parate executie dat hypotheekhouders ABN Amro en SNS toekwam losstond van het faillissement, zou de datum van verkoop de uiterste datum zijn geweest voor het in vervulling gaan van de voorwaarde. Omdat de voorwaarde destijds niet was vervuld, had [eiser] in dat scenario niet meegedeeld in de verkoopopbrengst. Primair stelt de notaris dat [eiser] dus geen schade heeft.
2.14. Als de grond niet buiten het faillissement om zou zijn verkocht, dan zou de termijn voor de vervulling van de voorwaarde uiterlijk eindigen bij het einde van het faillissement. Omdat die datum niet bekend is, moet worden geschat wanneer het faillissement eindigt en wat de kans is dat tijdens het faillissement de voorwaarde nog in vervulling gaat.
Die kans is maximaal 10%. Omdat in deze hypothetische situatie volgens de notaris nog 175.000 vierkante meter beschikbaar zou zijn geweest voor dit deel van de vordering, gaat het dan om een bedrag van € 437.500,- (175.000 x € 25,- x 0,1). Daar moest dan nog de boedelbijdrage van € 10.000,- van af. Subsidiair bedraagt de schade van [eiser] dus (maximaal) € 427.500,-.
3Wat vindt de rechtbank?
Schadeberekening - toetsingskader
3.1. [eiser] moet zoveel mogelijk in de financiële situatie worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als de beroepsfout niet zou zijn gemaakt. Daarbij moeten alle omstandigheden worden meegewogen. Het verschil tussen de situatie waarin [eiser] nu, met beroepsfout, in financieel opzicht verkeert en de situatie waarin hij naar alle waarschijnlijkheid zonder de beroepsfout zou hebben verkeerd, vormt zijn schade.
Situatie nu, met beroepsfout: [eiser] heeft € 518.025,-
3.2. [eiser] kan nu nog slechts als concurrente crediteur zijn vordering onder opschortende voorwaarde in het faillissement indienen. Ook als de voorwaarde in vervulling gaat voordat het faillissement eindigt, levert dat op basis van algemene ervaringsgegevens niets of nauwelijks iets op.
3.3. Inmiddels heeft [eiser] € 518.025,- ontvangen aan nabetaling voor de percelen waarvan de bestemming is gewijzigd.
3.4. Voor de percelen waarvan de bestemming niet is gewijzigd, en die door de curator aan [onderneming 2] zijn verkocht, heeft [eiser] niets ontvangen.
De hypothetische situatie zonder fout: [eiser] zou hebben € 1.690.869,-
3.5. In de hypothetische situatie zonder beroepsfout zou [onderneming 1] (ook) failliet zijn gegaan. In dat geval zou [eiser] een voorwaardelijk recht van eerste hypotheek hebben gehad voor alle percelen grond die hij aan [onderneming 1] had verkocht. Om vast te stellen wat dat financieel zou hebben opgeleverd voor [eiser] zal de rechtbank de volgende hypothetische vragen beantwoorden:
Hoe, en voor welk bedrag, zou de vordering van [eiser] in dat geval in het faillissement zijn geverifieerd of gewaardeerd?
Zou voornoemd (eventueel) bedrag uit de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopopbrengst van de grond kunnen worden voldaan?
Zo nee, is het aannemelijk dat er een hogere verkoopopbrengst had kunnen worden gerealiseerd als [eiser] erbij betrokken zou zijn geweest als voorwaardelijk separatist?
3.6. Omdat voor een deel van de grond de voorwaarde van de bestemmingswijziging in vervulling is gegaan (de onteigende grond), en voor een deel de bestemming niet is gewijzigd (de landbouwpercelen), zal de rechtbank de hiervoor genoemde vragen voor de onteigende grond en de landbouwpercelen afzonderlijk behandelen. De hypothetische financiële situatie zonder fout is dan de som van de hypothetische opbrengst voor [eiser] van de onteigende grond en de landbouwpercelen.
De opbrengst van de onteigende grond zou € 325.831,- zijn geweest
3.7. De bestemming van de onteigende grond werd dusdanig kort na datum faillissement gewijzigd, dat de rechtbank ervan uitgaat dat in de hypothetische situatie van [eiser] met een hypotheekrecht, de discussie tussen [eiser] en de curator over de waardering van de vordering van [eiser] toen nog op gang moest komen. Voor de waarde van de vordering voor de onteigende grond gaat de rechtbank ervan uit dat partijen zouden komen tot de volle waarde van € 25,- per vierkante meter. Dat heeft de rechtbank al eerder beslist, en dat is door het Hof Arnhem-Leeuwarden bevestigd. Dat zou een vordering van € 518.025,- hebben opgeleverd.
3.8. [eiser] zou die vordering niet helemaal op de opbrengst van de onteigende grond hebben kunnen verhalen. Die opbrengst was slechts € 335.831,- . [eiser] had bovendien een boedelbijdrage moeten betalen. Partijen gaan er beiden vanuit dat die
€ 10.000,- zou zijn geweest. De onteigeningsverkoop aan de gemeente had [eiser] dus € 325.831,- (€ 335.831,- - € 10.000,-) opgeleverd, terwijl hij een vordering zou hebben gehad van € 518.025,-.
3.9. Het verschil van € 192.194,- (hierna ‘de overloopvordering’) zou hij pas kunnen verhalen op de nog resterende grond als die verkocht zou worden. Dat had [eiser] zelf kunnen doen, en in het eindvonnis is ook overwogen dat [eiser] de overloopvordering zou verhalen op de resterende landbouwpercelen. Maar, anders dan de notaris meent, is niet gezegd dat [eiser] dat toen meteen zou hebben gedaan. Het ligt veel meer voordehand dat [eiser] zou hebben gewacht omdat hij speculeerde op waardestijging van de grond en in vervulling gaan van de voorwaarde voor de nog resterende landbouwpercelen. Daar gaat de rechtbank dan ook vanuit.
3.10. In deze schadestaatprocedure gaat het daarmee vooral nog over de hypothetische verificatie van de vordering voor de landbouwpercelen, en of die vordering verhaald had kunnen worden op de landbouwpercelen.
De opbrengst van de landbouwpercelen zou € 1.365.038,- zijn geweest
3.11. Volgens [eiser] zou hij ook op de landbouwpercelen het recht van parate executie hebben gehad; en had dat hem de werkelijke marktwaarde van de landbouwpercelen opgeleverd. Daartoe stelt [eiser] dat [onderneming 1] in verzuim verkeerde door het faillissement, en hij daarom het recht van parate executie had gehad ongeacht het in vervulling gaan van de voorwaarde. Maar dat is niet zo. Zo lang de voorwaarde niet in vervulling ging, was de vordering niet opeisbaar, en was van verzuim geen sprake.
3.12. [eiser] heeft ook gesteld dat hij met het hypotheekrecht dicht op het vuur zou hebben gezeten, en dan zelf de grond zou hebben gekocht voor iets meer dan de waarde die de curator met de verkoop aan [onderneming 2] heeft gerealiseerd. Dan had [eiser] winst gemaakt omdat de werkelijke waarde van grond op dat moment veel hoger lag volgens [eiser] . Die benaderingswijze volgt de rechtbank ook niet omdat in dat geval [eiser] zou hebben gehandeld net als iedere andere goed geïnformeerde handelaar. Het causaal verband tussen de fout van de notaris en de schade raakt dan uit beeld. Het is niet zo dat het ontbreken van een (voorwaardelijk) recht van hypotheek [eiser] heeft belet actiever op de curator af te stappen. Dat [eiser] destijds niet zelf actiever op de curator is afgestapt levert weliswaar geen eigen schuld op (dat is al eerder beslist), maar het is ook niet zo dat hem die kans ontnomen is door de hypotheek niet in te schrijven.
3.13. De vordering van [eiser] voor de landbouwpercelen zou geverifieerd kunnen worden voor de waarde ervan op het ogenblik van de faillietverklaring. Als de curator en de schuldeisers het niet eens zouden kunnen worden over deze wijze van verificatie, dan zou de vordering voor het volle bedrag voorwaardelijk worden toegelaten (art. 130 Fw). Anders dan de notaris aanvoert, is het niet zo dat in dat geval de datum van verkoop de uiterste datum zou zijn geweest voor het in vervulling gaan van de voorwaarde. Als de curator de landbouwpercelen zou hebben verkocht, zou de opbrengst ervan in de consignatiekas zijn gestort tot aan het einde van het faillissement. Als voor die tijd de voorwaarde in vervulling zou gaan, zou [eiser] zich voor de gehele vordering van € 25,- per vierkante meter kunnen verhalen op die opbrengst.
3.14. Omdat het onzeker is of de voorwaarde in vervulling gaat voor het einde van het faillissement, leidt een scenario waarin de curator en de schuldeisers het niet eens zouden worden en de vordering dus voorwaardelijk zou worden toegelaten niet tot een nu vast te stellen waarde van de vordering.
3.15. Om tot een hypothetische waardering te komen, gaat de rechtbank daarom uit van een (hypothetisch) scenario waarin de curator en de schuldeisers wel tot overeenstemming zouden zijn gekomen over de waarde van de vordering van [eiser] voor de landbouwpercelen. Daartoe gaat de rechtbank er vanuit dat de betrokken partijen (de curator, [eiser] , ABN Amro en SNS) hadden ingeschat wat de kans zou zijn dat de voorwaarde in vervulling zou gaan vóór het einde van het faillissement, en op basis daarvan – en een aantal andere factoren die de onderhandelingspositie zouden beïnvloeden – een percentage zouden zijn overeengekomen, dat zij zouden toepassen op de (volle) vordering die [eiser] zou krijgen als de voorwaarde in vervulling zou gaan.
Dat percentage zal de rechtbank inschatten op basis van hypothetische omstandigheden die voor de betrokken partijen relevant zouden zijn geweest bij die hypothetische onderhandelingen over de waarde van de vordering van [eiser] .
3.16. De rechtbank gaat ervan uit dat die inschatting plaats zou hebben gevonden omstreeks de periode waarin de curator de landbouwpercelen aan [onderneming 2] verkocht; in 2017 dus.
3.17. Voor de bovengrens van het percentage hecht de rechtbank belang aan het (puur) speculatieve karakter van de handel in de warme agrarische grond ter plaatse, en de kans dat de voorwaarde zou intreden vóór einde faillissement. Dit speculatieve karakter rechtvaardigt een bovengrens van 50% .
3.18. Deze bovengrens moet nog naar beneden worden bijgesteld omdat de Provincie Zuid- Holland al had besloten dat in ieder geval vóór 2030 de bestemming niet zou wijzigen, en het in 2017 niet onrealistisch was om te denken dat vóór 2030 het faillissement van 2013 zou zijn afgewikkeld.
3.19. Er zijn nog diverse andere factoren met een dempende werking op het percentage dat partijen zouden overeenkomen, zo was de vordering van de andere separatisten onvoorwaardelijk en veel groter dan de vordering van [eiser] . De andere separatisten waren ‘deep pockets’ die er niet voor zouden terugdeinzen om in een langdurig en kostbare renvooiprocedure te verzeilen.
3.20. Die dempende werking reduceert het percentage echter niet tot minder dan 25% omdat i) uit diverse transacties in het gebied blijkt dat het een gebied voor projectontwikkelaars is waar men meent dat het niet zo zeer de vraag is of de bestemming ooit gewijzigd zal worden, maar het de vraag is wanneer dat gaat gebeuren (men twijfelt of dat al binnen één of pas na enkele decennia zal zijn); ii) [eiser] een vasthoudende onderhandelaar is met een lange beleggingshorizon; iii) [eiser] hoe dan ook nog een restantvordering (als separatist) zou hebben gehad voor de overloopvordering vanuit de onteigeningsgrond; en iv) een langdurige renvooiprocedure (uitstel) uiteindelijk de kans zou hebben vergroot dat de bestemming zou wijzigen hangende de procedure en dus vóór afwikkeling van het faillissement.
3.21. Daarom schat de rechtbank het percentage waar de betrokken partijen destijds op uit zouden zijn gekomen op 25 %. De waarde waarop de vordering van [eiser] in de hypothetische situatie zonder fout van de notaris destijds zou zijn gesteld komt daarmee op € 1.375.038,- (0,25 x € 25 x 217.000 m² ). Als [eiser] die vordering op de opbrengst van de landbouwpercelen had kunnen verhalen, zou er ook nog een boedelbijdrage van
€ 10.000,- af moeten. Dan zou de opbrengst voor [eiser] € 1.365.038,- zijn.
3.22. Voornoemd bedrag zou niet uit de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopopbrengst van de landbouwgronden kunnen worden voldaan, Die heeft immers slechts € 932.800,- opgebracht. Het is dus nog de vraag of een hogere verkoopopbrengst had kunnen worden gerealiseerd als [eiser] erbij betrokken zou zijn geweest als voorwaardelijk separatist (zie vraag 3 bij randnummer 3.5), en of dat genoeg zou zijn om de vordering van [eiser] helemaal te voldoen.
3.23. Als [eiser] zijn vordering had moeten verhalen op de grond die aan [onderneming 2] werd verkocht, dan had die grond (ten minste) € 6,20 per vierkante meter moeten opbrengen. Dat is niet gebeurd. Maar het gaat om de vraag of dat zou zijn gebeurd als [eiser] als separatist betrokken zou zijn geweest. Dat is naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk.
3.24. Zonder [eiser] heeft de grond met de verkoop aan [onderneming 2] slechts € 932.800,- opgebracht. Dat komt neer op een bedrag van € 4,24 per vierkante meter. Dat komt blijkens de taxatierapporten (ook die van de notaris) overeen met de laagste “koude” agrarische waarde. Dat komt niet in de buurt van de waarde die referentiepercelen in de afgelopen vijftien jaar opbrachten. Die waarde schommelt tussen de € 10,- en € 40,- met een enkele uitschieter naar boven (van € 60,-) en een enkele uitschieter naar beneden (van € 5,30). Kortom, de prijs die de curator van [onderneming 2] kreeg was naar het oordeel van de rechtbank geen reële marktwaarde. Het is aannemelijk dat als [eiser] als (voorwaardelijk) separatist betrokken zou zijn geweest, hij zou hebben gezorgd voor een waarde die recht deed aan de speculatieve warme waarde die grond in de [naam gebied] al decennia heeft. Dat is in ieder geval meer dan de koude agrarische waarde die [onderneming 2] aan de curator heeft betaald en ook meer dan de nauwelijks hogere waarde van € 6,20 per vierkante meter die nodig zou zijn om de vordering van [eiser] te kunnen voldoen.
3.25. Omdat duidelijk is dat [eiser] zijn vordering had kunnen verhalen op de opbrengst als hij betrokken zou zijn geweest bij de verkoop van de grond aan [onderneming 2] , is het niet nodig om nog precies vast te stellen wat die grond destijds waard was. Een verdere beoordeling van de rapporten van [onderneming 3] en [achternaam] is dan ook niet nodig. De stellingen van de notaris en zijn bewijsaanbod doen hier niet aan af. Het kan zo zijn dat de curator wordt gecontroleerd en aan regels gebonden is die tot een goede opbrengst voor de boedel leiden. Dat betekent niet dat de curator altijd het hoogst mogelijke resultaat uit onderhandelingen haalt. De curator en de crediteuren in het faillissement kunnen ook redenen hebben om genoegen te nemen met minder dan het maximale. Met [eiser] erbij zou dat niet het geval zijn geweest omdat hij voor zijn vordering was gebonden aan alleen de grond die aan [onderneming 2] is verkocht. [eiser] wist dat de grond “warm” was en dat de waarde in ieder geval boven de agrarische waarde lag. De notaris zegt ook niet echt dat dat niet zo is. Hij biedt ook niet aan om te bewijzen dat de [onderneming 2] opbrengst het maximum was, maar dat het ‘kennelijk het maximum’ was. Eigenlijk komen zijn stellingen erop neer, dat de door de curator met [onderneming 2] overeengekomen verkoopprijs in de gegeven omstandigheden (met beroepsfout en dus zonder betrokkenheid van [eiser] ) een reële opbrengst was voor de landbouwpercelen (zie conclusie van antwoord, randnummer 4.12). Later heeft de notaris dat ook nog de kennelijk maximale opbrengst genoemd en daar bewijs van aangeboden. Maar ook als de notaris zou slagen in dat bewijs, dan zou dat niet leiden tot een ander oordeel omdat het niet moet gaan om de gegeven omstandigheden. Het zou moeten gaan over de hypothetische situatie met [eiser] erbij, en dat dan ook geen hogere opbrengst zou zijn gerealiseerd. Dat is niet aannemelijk en dat heeft de notaris ook niet gesteld. De rechtbank passeert daarom het bewijsaanbod van de notaris.
3.26. Het totaal van de bedragen die [eiser] in de situatie zonder beroepsfout zou hebben ontvangen komt dus op € 1.690.869,- (€ 325.831,- + € 1.365.038,- ).
De schade (die resteert) bedraagt dus € 1.172.844,-
3.27. Naar aanleiding van het voorgaande concludeert de rechtbank dat het verschil tussen de situatie met beroepsfout en de hypothetische situatie zonder beroepsfout
€ 1.172.844,- (€ 1.690.869,- - € 518.025,-) bedraagt. De rechtbank veroordeelt daarom [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk tot betaling van dat bedrag.
Wettelijke rente
3.28. [eiser] vordert wettelijke rente vanaf 1 juli 2014, althans vanaf 10 februari 2015. Op die data was voor de grond waar het in deze procedure over gaat de bestemming nog niet gewijzigd, en zou [eiser] zijn hypotheekrecht dus nog niet te gelde hebben gemaakt. Hij zou ook nog niet de aanvullende schade hebben geleden, die hij in deze procedure vordert.