ECLI:NL:RBMNE:2021:3958

vonnis RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht handelskamer locatie Utrecht zaaknummer / rolnummer: C/16/496605 / HA ZA 20-92 Vonnis van 25 augustus 2021 in de zaak van 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres sub 1] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 1] , 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres sub 2] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 2] , eiseressen, advocaat mr. J.N. Heeringa te Amsterdam, tegen 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde sub 1] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 3] , 2. [gedaagde sub 2], wonende te [woonplaats] , gedaagden, advocaat mr. J. Ekelmans te 's-Gravenhage. Eiseressen zullen hierna ieder afzonderlijk respectievelijk [eiseres sub 1] B.V. en [eiseres sub 2] B.V. genoemd worden en tezamen [achternaam van A en B] c.s. (enkelvoud). Gedaagden zullen hierna ieder afzonderlijk respectievelijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding met producties (35), de conclusie van antwoord met producties (12), de akte wijziging van eis en overlegging aanvullende producties (36 – 39), de aanvullende productie (40) van [achternaam van A en B] c.s., het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 april 2021, de spreekaantekeningen van [achternaam van A en B] c.s. de spreekaantekeningen van gedaagden. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. De zussen [A] en [B] (hierna [A] en [B] ) zijn de bestuurders van respectievelijk [eiseres sub 1] B.V. en [eiseres sub 2] B.V. 2.2. Tot 5 juli 2019 waren [A] en [B] ook de bestuurders van de besloten vennootschap [bedrijfsnaam 1] B.V (hierna [bedrijfsnaam 1] ). Daarvoor werd [bedrijfsnaam 1] bestuurd door hun vader. De artiestennaam van hun vader was [artiestennaam] . 2.3. [bedrijfsnaam 1] is op 5 juli 2019 juridisch gesplitst. De mogelijke vorderingen van [bedrijfsnaam 1] op [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn daarbij overgegaan naar [achternaam van A en B] c.s., elk voor de helft. [bedrijfsnaam 1] zal hierna daarom ook worden aangeduid onder naam van haar rechtsopvolgers, [achternaam van A en B] c.s. 2.4. [bedrijfsnaam 1] had percelen grond in [naam gemeente] in eigendom (hierna ook: het terrein [bedrijfsnaam 1] ). In een akte uit 1989 (hierna de akte 1989) is op verschillende percelen grond een recht van opstal gevestigd ten behoeve van de besloten vennootschap [bedrijfsnaam 2] B.V. (na de wijziging op 20 juli 2004 geheten [bedrijfsnaam 3] B.V.) bij welke vennootschap de heer [C] (hierna [C] ) betrokken is. [C] exploiteert op het terrein [bedrijfsnaam 1] een speelpark. 2.5. In de akte 1989 is de volgende koopoptie opgenomen: ‘1. De comparanten sub 1 en 2 genoemd in hun gemelde hoedanigheid verklaarden voor en namens de te [naam gemeente] gevestigde besloten vennootschap : [bedrijfsnaam 1] B.V. te verlenen aan de comparanten sub 3 genoemd in hun hoedanigheid het recht om alle hiervoor breder omschreven percelen grond (met inbegrip van die gedeelten van gemelde percelen, die niet in opstalrecht worden uitgegeven) vanaf één april tweeduizend negentien te kopen, welk recht de comparanten sub 3 genoemd voor en namens de te [vestigingsplaats 4] gevestigde besloten vennootschap : [bedrijfsnaam 2] B.V. verklaarden aan te nemen. De koopsom zal worden vastgesteld door drie deskundigen, welke door de grondeigenaar en de opstalhouder gezamenlijk zullen worden benoemd. Bij gebreke van overeenstemming geschiedt de benoeming op verzoek van de meest gerede partij, door de Kantonrechter te Hilversum. (…) 3. Indien de opstalhouder van het hem verleende recht van koop wenst gebruik te maken, zal hij daarvan bij aangetekende brief of deurwaardersexploit aan de grondeigenaar moeten kennisgeven, na ontvangst van welke kennisgeving de koopovereenkomst zal zijn tot stand gekomen voor de door de voormelde deskundigen vastgestelde of vast te stellen prijs. 4. De akte van overdracht zal worden verleden voor een door de opstalhouder aan te wijzen notaris, binnen twee maanden daarna; (…) In de akte van overdracht zullen worden opgenomen alle bedingen, die in dergelijke akten te maken gebruikelijk zijn. (…) 6. Indien de grondeigenaar in strijd handelt met enige bepaling van deze akte of weigert of nalatig is tot de uitvoering of toepassing daarvan mede te werken zal hij ten behoeve van de opstalhouder een onmiddellijk vorderbare boete verbeuren van twintig maal de laatstgeldende canon behoudens het recht van de opstalhouder om van de voormelde grondeigenaar te eisen een vergoeding van de door hem gelden meerdere schade. De opstalhouder kan tegelijk nakoming van de boete en de hoofdverbintenis vorderen. De grondeigenaar staat echter niet in voor het feit dat door enige wettelijke bepaling afbreuk zal worden gedaan aan het bij deze akte aan de opstalhouder verleende kooprecht.’ 2.6. [voorletter van A] en [voorletter van B] [achternaam van A en B] woonden met hun gezinnen in het pannenkoekenhuis dat op het gedeelte van het terrein [bedrijfsnaam 1] stond waarop geen opstalrecht gevestigd was. Het pannenkoekenhuis bestond uit verschillende vertrekken. Naast de beide zussen woonde er ook de tweede echtgenote van hun vader, mevrouw [D] , samen met de zoon van [artiestennaam] en haar. Zij woonden in het boothuis dat een onderdeel is van het pannenkoekenhuis. De moeder van de beide zussen, mevrouw [E] , woonde eveneens op het terrein [bedrijfsnaam 1] in een los gelegen boerderij. 2.7. [achternaam van A en B] c.s. was er van op de hoogte dat uitoefening van het optierecht tot gevolg zou hebben dat alle bewoners het terrein [bedrijfsnaam 1] zouden moeten verlaten. 2.8. In april 2011 is [gedaagde sub 1] benaderd door [achternaam van A en B] c.s. met het verzoek om haar te adviseren over de verkoop aan [C] van de haar in eigendom toebehorende en op het terrein [bedrijfsnaam 1] aanwezige boerderij. [gedaagde sub 1] heeft het werk toebedeeld aan [gedaagde sub 2] . 2.9. [gedaagde sub 2] heeft op 20 april 2011 aan [C] laten weten dat hij [achternaam van A en B] c.s. vanaf dat moment vertegenwoordigt bij de onderhandelingen over de verkoop van de boerderij. [achternaam van A en B] c.s. had daarover eerst zelf met [C] gesproken. [gedaagde sub 2] heeft meteen een reactie gegeven op de namens [C] aan [achternaam van A en B] c.s. toegestuurde en door [C] al ondertekende concept koopovereenkomst. [C] had in die overeenkomst ook bepalingen opgenomen met een wijziging van de koopoptie uit de akte 1989. [achternaam van A en B] c.s. stelden zich op het standpunt dat die wijziging niet was afgesproken. [gedaagde sub 2] heeft namens [achternaam van A en B] c.s. aan [C] op 21 april 2011 onder meer bericht: ‘(…)Cliënte verzocht mij te reageren op de door u toegezonden (concept-)overeenkomst (…): Artikel 17 8. Dit betreft een voorgestelde intensieve wijziging van de opstalrechtakte. Van cliënt begrijp ik dat daarover (nog) geen overeenstemming bereikt is en in het kader van deze verkoop ook niet over is gesproken. Zonder in detail op de voorgestelde wijzigingen te willen ingaan, kan ik u zeggen dat het mij opvalt dat de daarin voorgestelde wijzigingen louter in het voordeel van de koper zouden werken, althans de rechten van de koper/opstalnemer aanzienlijk worden uitgebreid. Cliënte stelt voor dat artikel 17 uit de koopovereenkomst wordt verwijderd, de koopovereenkomst na doorvoering van voormelde wijzigingen wordt getekend en dat partijen vervolgens met elkaar in overleg treden omtrent de aanpassing van de opstalrechtakte.’ 2.10. [C] antwoordde dezelfde dag: “Het is geen concept. Immers de koopovereenkomst is reeds getekend.” 2.11. Op 28 april 2011 heeft [gedaagde sub 2] per email als volgt de advocaat van [C] bericht: ‘(…) Ik heb u aangegeven dat cliënte bereid is om van gedachte te wisselen over het eventueel aanpassen van de opstalrechtakte, maar dat er wel een balans in de eventuele aanpassingen moet zijn wil er tot overeenstemming worden gekomen. De huidige redactie van artikel 17 van de concept-koopovereenkomst is te eenzijdig c.q. nadelig voor cliënte om daar zonder meer mee akkoord te gaan.’ 2.12. Over de wijzigingsvoorstellen die namens [C] werden gedaan heeft [gedaagde sub 2] gecorrespondeerd met [achternaam van A en B] c.s. [gedaagde sub 2] heeft een en ander per email afgestemd met onder andere de schoondochter van [A] : mevrouw [F] (hierna [F] ). 2.13. Op 27 oktober 2011 is de koopovereenkomst met betrekking tot de boerderij tot stand gekomen. Daarbij zijn ook wijzigingen van het optierecht overeengekomen. De koopprijs was € 2.075.000,00. 2.14. Bij de levering van de boerderij is ten behoeve van mevrouw [E] een levenslang recht van vruchtgebruik gevestigd.

3.1. [achternaam van A en B] c.s. is van mening dat [gedaagde sub 1] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en dat [gedaagde sub 2] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. [achternaam van A en B] c.s. voert daarvoor – kort weergegeven – de volgende drie redenen aan. i) In de eerste plaats heeft [gedaagde sub 2] volgens [achternaam van A en B] c.s. - gezien de positie van [bedrijfsnaam 1] destijds - niet goed onderhandeld en met name de belangen van [achternaam van A en B] c.s. niet goed behartigd in verband met de hoogte van de boete en de koppeling van het verbeuren van de boete aan de verplichting om [bedrijfsnaam 1] leeg op te leveren, ii) Daarnaast is zij volgens [achternaam van A en B] c.s. niet, althans onvoldoende, door [gedaagde sub 2] ingelicht dan wel gewaarschuwd over de wijzigingen in 2011 en de voor haar mogelijk nadelige consequenties ervan, en iii) heeft [gedaagde sub 2] geen enkele waarschuwing of vooraankondiging afgegeven ter zake van het inroepen door [C] van de koopoptie waardoor [achternaam van A en B] c.s. in acute nood is komen te verkeren. Volgens [achternaam van A en B] c.s. heeft [gedaagde sub 2] aldus niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat mag worden verwacht. Zij verbindt hieraan - na wijziging van eis - de vordering om: primair te verklaren voor recht dat [gedaagde sub 1] jegens [achternaam van A en B] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de wet en de overeenkomst met [achternaam van A en B] c.s., dan wel onrechtmatig jegens [achternaam van A en B] c.s. heeft gehandeld, te verklaren voor recht dat [gedaagde sub 2] jegens [achternaam van A en B] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld, gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de schade van € 600.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, gedaagden (hoofdelijk) te veroordelen tot vergoeding aan [achternaam van A en B] c.s. van een bedrag van € 87.051,30 (advocaatkosten en kosten notaris), subsidiair, in aanvulling op het voorgaande ook  dat gedaagden hierdoor gehouden zijn alle schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, als gevolg van het onrechtmatig handelen/toerekenbaar tekortschieten aan [achternaam van A en B] c.s. te vergoeden, in alle gevallen  gedaagden (hoofdelijk) te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 1.562,97 en de (na)kosten van deze procedure. 3.2. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren gemotiveerd verweer. Zij beroepen zich er in de eerste plaats op dat [achternaam van A en B] c.s. niet tijdig heeft geklaagd, althans dat haar vorderingen zijn verjaard. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten vervolgens dat sprake is geweest van een beroepsfout. Volgens hen is in 2011 na de onderhandelingen met [C] een deugdelijke overeenkomst tot stand gekomen en heeft [gedaagde sub 2] [achternaam van A en B] c.s. voldoende ingelicht over de wijzigingen ten opzichte van de akte 1989 en de gevolgen daarvan. [gedaagde sub 2] stelt verder dat hij er vanuit gaat dat hij [achternaam van A en B] c.s. in 2016 telefonisch op de hoogte heeft gesteld van de vooraankondiging door [bedrijfsnaam 3] B.V. dat zij het optierecht ging inroepen. Subsidiair betwisten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het causale verband tussen de beweerde beroepsfout en de gestelde schade. Ook de (omvang van de) schade hebben zij bestreden. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Inleiding 4.1. Aan de orde is de vraag of [gedaagde sub 1] tekort geschoten is in de nakoming van de tussen [achternaam van A en B] c.s. en [gedaagde sub 1] tot stand gekomen overeenkomst van opdracht omdat [gedaagde sub 2] bij de uitvoering van die opdracht een beroepsfout heeft gemaakt. De rechtbank overweegt daarover als volgt. Uitgangspunt 4.2. Artikel 7:401 BW bepaalt dat de opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen. Bij de beantwoording van de vraag of aan die zorgplicht is voldaan, wordt volgens vaste rechtspraak als uitgangspunt genomen dat een advocaat als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Het antwoord op de vraag of in een geval als het onderhavige voldoende zorgvuldigheid is betracht, is mede afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval (Hoge Raad 7 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF1304). Wanneer een advocaat een cliënt adviseert in het kader van een door een cliënt te nemen beslissing over een bepaalde kwestie, brengt de zorgvuldigheidsplicht mee dat de advocaat de cliënt in staat stelt goed geïnformeerd te beslissen. Het antwoord op de vraag of en in welke mate een advocaat de cliënt daarbij behoort te informeren over en te waarschuwen voor een bepaald risico, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dat kader kan onder meer betekenis toekomen aan de ernst en omvang van het desbetreffende risico, de mate van waarschijnlijkheid dat dit zich zal realiseren en de mate waarin de cliënt ervan heeft blijk gegeven zich reeds van dat risico bewust te zijn (Hoge Raad 29 mei 2015, ECLI:NL:HR:2015:1406). Schending zorgplicht? 4.3. In deze zaak gaat het om werkzaamheden van [gedaagde sub 2] in twee verschillende periodes: (i) in 2011 in verband met het tot stand komen van de koopovereenkomst van de boerderij en de wijzigingsakte in 2011 en (ii) in 2016 op het moment dat de vooraankondiging van het inroepen van het optierecht werd gedaan. Beide periodes komen hierna achtereenvolgens aan de orde. Wijzigingsakte 2011 4.4. Volgens [achternaam van A en B] c.s. bestaat de tekortkoming van [gedaagde sub 2] er in de eerste plaats in dat hij bij de onderhandelingen met [C] in 2011 de belangen van [achternaam van A en B] c.s. ten aanzien van met name de hoogte van de verschuldigde boete en de koppeling van de boete aan de verplichting om het terrein [bedrijfsnaam 1] leeg op te leveren, niet voldoende heeft behartigd. Daarnaast stelt [achternaam van A en B] c.s. dat [gedaagde sub 2] haar op de volgende drie cruciale onderdelen niet/onvoldoende heeft geïnformeerd over de wijzigingen in de bepalingen over de koopoptie en de mogelijk nadelig gevolgen daarvan. [achternaam van A en B] c.s. noemt in de eerste plaats (i) de vervroeging van de termijn waarbinnen uitoefening van het opstalrecht kan plaatsvinden van 2019 naar uiterlijk 2017. Volgens [achternaam van A en B] c.s. werd het zo mogelijk dat zij een aantal jaren minder canon zou ontvangen zonder dat daar enig geldelijk voordeel voor haar tegenover stond. Ten tweede (ii) vermeldt [achternaam van A en B] c.s. dat in tegenstelling tot wat is bepaald in de akte 1989, in de wijzigingsakte 2011 de garantie is opgenomen dat het terrein [bedrijfsnaam 1] leeg zou worden geleverd, wat volgens haar een verzwaring is omdat door de verstrekte garantie geen beroep op overmacht meer mogelijk is. Het derde (iii) onderdeel waarop [gedaagde sub 2] volgens [achternaam van A en B] c.s. steken heeft laten vallen, heeft betrekking op de te verbeuren boete bij niet nakoming van de aanbiedingsplicht en koopoptie. [achternaam van A en B] c.s. wijst er op dat bij de akte 1989 in dat geval een bedrag van ongeveer één miljoen euro betaald moest worden terwijl in de wijzigingsakte 2011 is opgenomen dat [achternaam van A en B] c.s. bij enig handelen in strijd met de aanbiedingsplicht, de koopoptie en het overige bepaalde een boete van vijf miljoen euro zal verbeuren. [gedaagde sub 2] had haar expliciet moeten wijzen op de risico’s en haar moeten afraden akkoord te gaan met de aanvullende bepalingen, aldus [achternaam van A en B] c.s. 4.5. [gedaagde sub 2] heeft nadrukkelijk bestreden dat hij de belangen van [achternaam van A en B] c.s. bij de onderhandelingen met [C] niet voldoende zou hebben behartigd en dat hij [achternaam van A en B] c.s. ondeugdelijk heeft geïnformeerd over de wijzigingsakte 2011. Hij voert aan dat hij alle communicatie/concepten telkens heeft uitgewisseld met [achternaam van A en B] c.s., althans met [F] , en dat [achternaam van A en B] c.s. na uitvoerig overleg uiteindelijk welbewust heeft ingestemd met de inhoud van de koopovereenkomst en alle wijzigingen. Er was volgens hem geen reden om [achternaam van A en B] c.s. op enig punt te weerhouden. Hij licht toe dat tegenover de vervroeging van de koopoptie een aanzienlijke koopprijs stond, dat de verplichting tot levering vrij van huur en gebruik niet nieuw was: dit was ook in de akte 1989 opgenomen, net als de bepaling dat binnen twee maanden na uitoefening van de optie levering moest plaats vinden. Verhoging van het boetebedrag was in de gegeven omstandigheden begrijpelijk en de koppeling aan de verplichting tot lege oplevering logisch, aldus [gedaagde sub 2] . Er was volgens hem bovendien geen aanleiding om aan de te nemen dat [achternaam van A en B] c.s. niet aan haar verplichtingen kon voldoen. 4.6. In 2017, toen het optierecht werd uitgeoefend en [achternaam van A en B] c.s. werd gewezen op de verplichting om het terrein vrij van gebruiksrechten te leveren, liep [achternaam van A en B] c.s. echter wel tegen problemen op. [C] , althans [bedrijfsnaam 3] B.V., verlangde in eerste instantie dat binnen twee maanden na de inroeping van het optierecht aan deze verplichting om het terrein te leveren werd voldaan. Mevrouw [D] bleek niet bereid om vrijwillig te vertrekken. Zij stelde zich op het standpunt dat sprake was van een huurovereenkomst dan wel langdurige gebruiksovereenkomst omdat zij al vanaf 1980 op het terrein woonde. [D] wees er ook op dat de vervroeging van de koopoptie voor haar een verrassing was. De vraag is of [gedaagde sub 2] [achternaam van A en B] c.s. voldoende heeft voorgelicht in verband met deze risico’s. 4.7. Het gaat er daarbij met name om dat gebleken is dat [gedaagde sub 2] [achternaam van A en B] c.s. in 2011 niet expliciet heeft gewezen op de verplichting om het terrein vrij van gebruiksrechten te leveren. [gedaagde sub 2] is van mening dat hij daarmee niet tekort is geschoten omdat hij er niet op bedacht hoefde te zijn dat daarover problemen zouden ontstaan omdat voor zover hem bekend alleen [voorletter van A] en [voorletter van B] [achternaam van A en B] , met hun gezinnen, en hun moeder [E] op het terrein [bedrijfsnaam 1] woonden en zij op de hoogte waren van de verplichting. Dat mevrouw [D] ook op het terrein [bedrijfsnaam 1] woonde wist [gedaagde sub 2] naar zijn zeggen niet. Volgens [gedaagde sub 2] kon onder deze omstandigheden van een zorgvuldig handelend advocaat niet worden verlangd dat hij [achternaam van A en B] c.s. nog eens uitdrukkelijk op de verplichting om het terrein vrij en onbezwaard te leveren had gewezen. [achternaam van A en B] c.s. is het daar niet mee eens. Zij stelt dat [gedaagde sub 2] wel door haar is geïnformeerd over mevrouw [D] . 4.8. De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat moet worden gekeken naar de omstandigheden in 2011 en naar de informatie die [gedaagde sub 2] op dat moment had over [achternaam van A en B] c.s.

4.23. Uit het voorgaande volgt dat wel sprake is van een beroepsfout van [gedaagde sub 2] , maar dat niet is komen vast te staan dat [achternaam van A en B] c.s. als gevolg van die fout schade heeft geleden. De vorderingen worden op grond hiervan afgewezen. Dit betekent dat de overige verweren onbesproken kunnen blijven. De kosten 4.24. [achternaam van A en B] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] worden begroot op: - griffierecht € 4.131,00 - salaris advocaat 6.428,00 (2 punten × tarief € 3.214) Totaal € 10.559,00

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [achternaam van A en B] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 10.559,00, 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, mr. J.W. Langeler en mr. M.J.R. Brons en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2021. type: HH (4182) coll:

Zij is op [overlijdensdatum] 2015 overleden. 2.15. De afspraken met betrekking tot de koopoptie zijn in de wijzigingsakte 2011 ‘wijziging recht van opstal vestiging kwalitatieve verplichting en kettingbeding wijziging koopoptie/aanbiedingsplicht aanvulling erfdienstbaarheid’ van 2 december 2011 als volgt komen te luiden: ‘Wijzigingen/aanvulling bepalingen koopoptie/aanbiedingsplicht (…) 3. De opstalhouder is in afwijking van het eerder hierboven bepaalde gerechtigd een beroep te doen op de Koopoptie uitsluitend in de periode vanaf één april tweeduizend zestien tot en met éénendertig december tweeduizend zeventien, zijnde de periode waarvoor de Koopoptie geldt. (…) 6. [bedrijfsnaam 1] is bij een koopovereenkomst met [bedrijfsnaam 3] ingevolge de Aanbiedingsplicht of de Koopoptie steeds gehouden tot een levering aan [bedrijfsnaam 3] onbezwaard en vrij van beslag, huur, huurkoopovereenkomsten, opties en/of contractuele voorkeursrechten, of enige andere aanspraak van derden of haarzelf, behoudens het opstalrecht als in deze akte verwoord en overigens behoudens voor zover deze uitdrukkelijk en schriftelijk zijn aanvaard. De Registergoederen B zullen niet (geheel of gedeeltelijk) uit enige hoofde in gebruik zijn bij [bedrijfsnaam 1] dan wel enige derde en er zullen evenmin verplichtingen of toezeggingen tot een gebruik uit welken hoofde dan ook worden aangegaan althans gedaan. Dit met uitzondering van het kadastrale perceel gemeente [naam gemeente] sectie [letteraanduiding] nummer [nummeraanduiding] (het pannenkoekenhuis) dat per datum van deze akte is verhuurd, waarmee de opstalhouder zich bekend en akkoord verklaart. (…) 8. De grondeigenaar garandeert de opstalhouder en staat er jegens de opstalhouder voor in dat zij zich zal onthouden van enig handelen in strijd met de Aanbiedingsplicht, de Koopoptie en het bepaalde in de aanvullende artikelen 1 tot en met 8, bij gebreke waarvan zij aan de opstalhouder een zonder ingebrekestelling opeisbare boete van vijf miljoen euro (€ 5.000.000,00) zal verbeuren, een en ander onverminderd alle overige rechten en aanspraken van de opstalhouder, daaronder begrepen het recht op nakoming en/of aanvullende schadevergoeding. De verplichting tot schadevergoeding blijft bestaan naast de verplichting tot betaling van verbeurde boetes. (…)’ 2.16. Op 9 november 2016 is namens [bedrijfsnaam 3] B.V. aan [gedaagde sub 2] bericht dat zij voornemens is de koopoptie uit te oefenen. 2.17. [achternaam van A en B] c.s. heeft zich in maart 2017 tot mr. [G] gewend voor advies over de verkoop van het terrein [bedrijfsnaam 1] . 2.18. Namens [bedrijfsnaam 3] B.V. is op 12 september 2017 aan [achternaam van A en B] c.s. kenbaar gemaakt dat het optierecht wordt ingeroepen. [achternaam van A en B] c.s. is er daarbij op attent gemaakt dat zij uit hoofde van de wijzigingsakte 2011 gehouden is om de percelen vrij en onbezwaard te leveren binnen twee maanden na 12 september 2017, op straffe van verbeurte van een boete van vijf miljoen euro. 2.19. [achternaam van A en B] c.s. heeft een kort gedingprocedure aanhangig gemaakt tegen [bedrijfsnaam 3] B.V. Anders dan [bedrijfsnaam 3] B.V. was [achternaam van A en B] c.s. van mening dat de uiterlijke leveringstermijn van de percelen van [bedrijfsnaam 1] pas zou gaan lopen nadat de koopprijs bepaald zou zijn. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling op 4 oktober 2017 een schikking getroffen. Zij hebben de taxatie in handen gelegd van drie deskundigen en zijn overeengekomen dat het tijdstip van levering door [bedrijfsnaam 3] B.V. bepaald zal worden nadat de koopprijs is vastgesteld. 2.20. Bij brief van 22 september 2017 heeft [achternaam van A en B] c.s. aan mevrouw [D] en haar zoon bericht dat zij de gebruiksovereenkomst van hun woning opzegt met ingang van 1 november 2017. [achternaam van A en B] c.s. verzoekt om de woning uiterlijk op 31 oktober 2017 te ontruimen en leeg en bezemschoon aan [achternaam van A en B] c.s. op te leveren. Uit de brief blijkt dat [D] zich op het standpunt heeft gesteld dat zij huurrechten heeft verworven en dat zij heeft aangegeven niet op de hoogte te zijn gesteld van de vervroeging van de termijn van inroeping van het optierecht zoals opgenomen in de wijzigingsakte 2011. 2.21. [achternaam van A en B] c.s. heeft mevrouw [D] gedagvaard in kort geding. Tijdens de mondelinge behandeling op 27 oktober 2017 hebben partijen afgesproken met elkaar in onderhandeling te treden over een vertrekregeling. Op 14 november 2017 hebben zij een schikking getroffen op grond waarvan [achternaam van A en B] c.s. aan [D] een uitkoopsom van € 600.000,00 diende te betalen. [achternaam van A en B] c.s. kreeg het recht om het terrein [bedrijfsnaam 1] te ontruimen voor het geval mevrouw [D] dat niet vrijwillig zou doen. 2.22. [achternaam van A en B] c.s. heeft gedaagden op 27 december 2017 aansprakelijk gesteld omdat zij van mening is dat [gedaagde sub 2] zijn werkzaamheden niet naar behoren heeft verricht en dat hij gehouden is om in ieder geval de kosten van de twee kort gedingen van € 75.000,00 en notariskosten van € 3.797,00 te vergoeden. 2.23. [achternaam van A en B] c.s. en [bedrijfsnaam 3] B.V. bereikten na het inroepen van de koopoptie uiteindelijk op 21 september 2018 overeenstemming over de koopprijs van € 2.075.000,00.

Van doorslaggevend belang is dan dat de verplichting om het terrein bij uitoefening van de koopoptie vrij van gebruiksrechten te leveren een al langer bestaande verplichting was die ook al volgde uit de akte 1989 (zie overweging 2.5 hiervoor: “In de akte van overdracht zullen worden opgenomen alle bedingen, die in dergelijke akten te maken gebruikelijk zijn”) en dat [achternaam van A en B] c.s. daarvan op de hoogte was. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [achternaam van A en B] c.s. ook bevestigd dat zij er mee bekend was dat iedereen, ook mevrouw [D] , het terrein [bedrijfsnaam 1] zou moeten verlaten zodra dit zou worden verkocht. Geoordeeld wordt dat [gedaagde sub 2] terecht heeft aangevoerd dat deze wetenschap maakt dat [achternaam van A en B] c.s. niet aan hem kan tegenwerpen dat hij haar op dit onderdeel onvoldoende heeft ingelicht. Het ligt onder deze omstandigheden voor de hand dat [gedaagde sub 2] bij de onderhandelingen vooral aandacht zal besteden aan de wijzigingen. 4.9. [gedaagde sub 2] moest zich er uiteraard wel van vergewissen dat [achternaam van A en B] c.s. de gevolgen van de wijzigingen van het optierecht voldoende overzag, ook in relatie tot de verplichting om het terrein vrij van gebruik op te leveren. Volgens [achternaam van A en B] c.s. heeft [gedaagde sub 2] dit onvoldoende gedaan. Zij is van mening dat [gedaagde sub 2] met name niet voldoende duidelijk heeft gemaakt dat de verplichting om het terrein [bedrijfsnaam 1] vrij van gebruik te leveren was gekoppeld aan de verhoogde boete. In het licht van de betwisting door [gedaagde sub 2] heeft [achternaam van A en B] c.s. naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde sub 2] wat betreft de advisering op dit onderdeel tekort is geschoten. Voldoende gebleken is dat [gedaagde sub 2] [achternaam van A en B] c.s. uitgebreid heeft betrokken bij de onderhandelingen met [C] over de verkoop van de boerderij. [achternaam van A en B] c.s. heeft niet weersproken dat [gedaagde sub 2] met haar, meestal via emailberichten met mevrouw [F] , de schoondochter van [A] , heeft gecommuniceerd over de verkoop en de wijzigingsvoorstellen. Dat het verhogen van de oorspronkelijk geldende boete met [achternaam van A en B] c.s. is afgestemd, is niet bestreden. Dat [achternaam van A en B] c.s. zich niet heeft gerealiseerd dat dit ook betrekking heeft op de verplichting te leveren vrij van gebruiksrechten, wil de rechtbank aannemen. Dat [gedaagde sub 2] daarop bedacht moest zijn, is evenwel niet of onvoldoende onderbouwd. De koppeling tussen de boete en de verplichting om vrij van gebruiksrechten op te leveren bestond immers al in 1989. Ook toen was al sprake van een aanzienlijk boetebedrag. Het beginsel veranderde niet, wel het bedrag. De rechtbank oordeelt dat niet is komen vast te staan dat [achternaam van A en B] c.s. heeft ingestemd met de verkoop van de boerderij en de wijzigingen van het optierecht zonder in voldoende mate te zijn geïnformeerd over de gevolgen van en samenhang tussen de verschillende wijzigingen. [achternaam van A en B] c.s. heeft niet gesteld dat zij onbekend waren met het vervroegen van de datum waarop het optierecht kon worden ingeroepen. De rechtbank begrijpt dat zij stelt zich onvoldoende het gevolg daarvan te hebben gerealiseerd (minder canon ontvangen). De rechtbank verwerpt dat standpunt. Uit de toelichting van partijen volgt genoegzaam dat juist de verkorting van de termijn waarop het optierecht kon worden ingeroepen onderdeel was van de onderhandelingen over de ook door [achternaam van A en B] c.s. gewenste koopovereenkomst. Waar [achternaam van A en B] c.s. al op grond van de akte uit 1989 bekend was en in ieder geval bekend geacht moet worden te zijn met de werking van een optierecht en de daaraan verbonden termijn, hebben zij onvoldoende onderbouwd waarom de beperkte wijziging van de termijn naar een vroeger tijdstip reden voor enige waarschuwing of nadere informatie door [gedaagde sub 2] moest zijn. De verkorting van de termijn leidt tot het voorzienbare gevolg dat mogelijk (als het optierecht wordt ingeroepen) het recht op canon eerder stopt. Daartegenover staat het totstandkomen van de door [achternaam van A en B] c.s. gewenste koopovereenkomst en de zekerheid van het (bovendien eerder) ontvangen van de koopsom. Dat [achternaam van A en B] c.s. dit voor de hand liggende gevolg niet heeft gezien is onvoldoende onderbouwd gesteld. Zij hebben wel aangevoerd dat zij een beperkte opleiding hebben genoten, maar tevens is komen vast te staan dat zij zich binnen de familie en ook met een bevriende advocaat lieten bijstaan. Onder die omstandigheden kan niet worden aangenomen dat [gedaagde sub 2] erop bedacht had moeten zijn dat hij hen nog op dit gevolg had moeten wijzen. 4.10. [achternaam van A en B] c.s. heeft nog aangevoerd dat in de akte van 2011 anders dan in de akte 1989 aan de verplichting om het terrein [bedrijfsnaam 1] vrij van gebruiksrechten te leveren een garantie is gekoppeld en dat dit is aan te merken als een wezenlijke verzwaring omdat zij in de procedure met [C] daardoor geen beroep op overmacht meer kon doen terwijl dat bij de oude regeling wel had gekund. Volgens [achternaam van A en B] c.s. heeft [gedaagde sub 2] haar in verband hiermee onvoldoende geïnformeerd. De rechtbank gaat hier echter aan voorbij. [gedaagde sub 2] heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht aangevoerd dat een beroep op overmacht niet aan de orde kan zijn omdat [achternaam van A en B] c.s. zelf de verplichting is aangegaan om het terrein bij uitoefening van het optierecht vrij en onbezwaard te leveren. Het valt niet in te zien dat niet nakoming van een dergelijke vrijwillig door haar aangegane verplichting niet toerekenbaar is, ook niet als het voor [achternaam van A en B] c.s. onverwacht kwam dat [D] zich in 2017 op het standpunt stelde dat haar huurrechten toekwamen. Anders gezegd: het valt niet in te zien dat de verstrekte garantie een wezenlijke verzwaring van de verplichtingen van [achternaam van A en B] c.s. heeft bewerkstelligd omdat ook in de oude situatie een beroep op overmacht haar niet had geholpen. 4.11. Het voorgaande leidt ertoe dat wordt geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde sub 2] een beroepsfout heeft gemaakt door de belangen van [achternaam van A en B] c.s. bij de onderhandelingen over de verkoop van de boerderij niet voldoende te behartigen en haar niet deugdelijk te adviseren over de wijzigingen, dan wel dat [gedaagde sub 1] om die reden toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Vooraankondiging van inroepen koopoptie 4.12. [achternaam van A en B] c.s. beroept zich er in de tweede plaats op dat [gedaagde sub 2] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn zorgplicht omdat hij de vooraankondiging van het inroepen van het optierecht niet aan haar heeft doorgegeven. [achternaam van A en B] c.s. stelt dat zij pas in 2017 op hoogte is geraakt van het inroepen van de koopoptie, terwijl [C] het voornemen daartoe al op 9 november 2016 bij [gedaagde sub 2] heeft aangekondigd. [achternaam van A en B] c.s. is van mening dat zij door de handelswijze van [gedaagde sub 2] in een onmogelijke positie is komen te verkeren omdat het terrein [bedrijfsnaam 1] op stel en sprong leeg moest worden opgeleverd op straffe van verbeurte van een boete van vijf miljoen euro. Als [gedaagde sub 2] haar in 2016 wel op de hoogte had gesteld van het voornemen had zij meer ruimte gehad om het vertrek van mevrouw [D] voor te bereiden en had zij een lagere uitkoopsom betaald, aldus [achternaam van A en B] c.s. Volgens [achternaam van A en B] c.s. had [gedaagde sub 2] zich moeten realiseren hoe belangrijk de informatie was en had hij deze dus meteen met haar moeten communiceren. 4.13. [gedaagde sub 2] voert aan dat hij er vanuit gaat dat hij [achternaam van A en B] c.s. telefonisch op hoogte heeft gesteld van de vooraankondiging.

Volgens hem is het ook logisch dat hij dit heeft gedaan omdat hij anders niet in het bericht van 26 november 2016 aan de advocaat van [C] had kunnen laten weten dat hij voor [achternaam van A en B] c.s. optrad. Door het tijdverloop ten opzichte van zijn laatste werkzaamheden voor [achternaam van A en B] c.s. in 2011 was het volgens hem noodzakelijk om dit met [achternaam van A en B] c.s. af te stemmen. Een schriftelijke bericht hierover heeft hij echter niet in het dossier opgenomen. 4.14. De rechtbank overweegt hierover het volgende. Het staat vast dat [gedaagde sub 2] niet schriftelijk aan [achternaam van A en B] c.s. heeft bericht dat hij de vooraankondiging had ontvangen. Een advocaat hoeft niet in alle gevallen te zorgen voor een schriftelijke vastlegging, maar naar het oordeel van de rechtbank lag het in dit geval wel voor de hand om dat te doen. Dit met name vanwege het grote belang dat [achternaam van A en B] c.s. had bij het zorgvuldig en uitdrukkelijk overbrengen van de vooraankondiging. Iedereen moest bij het inroepen van het optierecht immers het terrein verlaten en andere woonruimte betrekken. Van een zorgvuldig handelend advocaat kon daarom worden verlangd dat hij na ontvangst van de vooraankondiging voor een deugdelijke schriftelijke communicatie met [achternaam van A en B] c.s. had gezorgd, waaronder begrepen het doorgeven van de vooraankondiging zelf en het verschaffen van inzicht in de mogelijke of te verwachten gevolgen van het uitoefenen van het optierecht. Uitsluitend mondelinge communicatie, waarvan onduidelijk is of die heeft plaatsgevonden en wat daarvan de reikwijdte is geweest, is bij een dergelijk belang onvoldoende. Door [achternaam van A en B] c.s. niet schriftelijk en uitdrukkelijk te informeren over de vooraankondiging heeft [gedaagde sub 2] naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet de zorg betracht die van een redelijk handelend advocaat mag worden verwacht. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank het risico in het leven geroepen dat zijn mededeling, voor zover gedaan, en vooral het belang daarvan niet voldoende wordt begrepen. Dat dit risico zich ook heeft gerealiseerd is voldoende onderbouwd gesteld door [achternaam van A en B] c.s., omdat zij in 2017 juridisch advies is gaan inwinnen voor de situatie dat het optierecht niet wordt gebruikt. Dit heeft op 31 maart 2017 geleid tot het advies van mr. [G] aan [achternaam van A en B] c.s. om af te wachten of [bedrijfsnaam 3] BV gebruik wil maken van haar koopoptie. Dat zij het voornemen had daarvan gebruik te gaan maken was op dat moment aan [gedaagde sub 2] bekend maar was kennelijk in ieder geval niet voldoende duidelijk door hem met [achternaam van A en B] c.s. gecommuniceerd. 4.15. Dit betekent dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] in beginsel gehouden zijn de schade als gevolg van dit tekortschieten te vergoeden. Schade? 4.16. Volgens [achternaam van A en B] c.s. is zij, doordat zij niet tijdig is geïnformeerd over de vooraankondiging van het inroepen van de koopoptie en in september 2017 op stel en sprong voor een lege oplevering van [bedrijfsnaam 1] moest zorgdragen in een nadelige positie komen te verkeren en heeft zij de volgende schade geleden: kosten juridische bijstand van de twee kortgedingen € 78.763,68 kosten (onnodig) juridisch advies € 3.693,25 uitkoopbedrag [D] € 600.000,00 notariskosten € 4.594,37 totaal € 687.051,30 4.17. [gedaagde sub 2] voert gemotiveerd verweer. Hij betwist dat de door [achternaam van A en B] c.s. gestelde schade een gevolg is van zijn handelen. De verschillende posten komen hierna aan de orde. Uitkoopbedrag van € 600.000,00 4.18. In geschil is in de eerste plaats of sprake is van causaal verband tussen de zorgplichtschending van [gedaagde sub 2] en het door [achternaam van A en B] c.s. aan [D] betaalde uitkoopbedrag. De vraag is of [achternaam van A en B] c.s. een lagere vergoeding had betaald aan [D] als [gedaagde sub 2] in 2016 had gecommuniceerd over de vooraankondiging. [achternaam van A en B] c.s. stelt dat de uitkoopsom door het wegvallen van de tijdsdruk lager zou zijn uitgevallen. Deze had volgens haar wellicht tot een verhuisvergoeding beperkt kunnen blijven. Volgens [gedaagde sub 2] valt niet in te zien dat [D] een ander standpunt had ingenomen als er meer tijd was geweest. 4.19. Naar het oordeel van de rechtbank treft het verweer van [gedaagde sub 2] doel. [achternaam van A en B] c.s. voert aan dat van invloed is geweest dat [D] nu werd overvallen door de korte termijn waarbinnen zij haar woning moest opleveren. Daarnaast stelt zij dat zij bij melding van de vooraankondiging in 2016 de mogelijkheid had gehad om een bodemprocedure te voeren om te laten vaststellen of mevrouw [D] een gebruiksrecht toekwam of een huurrecht en dat de kans dat deze bodemprocedure in haar voordeel zou uitvallen, aanzienlijk was. Naar het oordeel van de rechtbank heeft zij dit echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Er zijn onvoldoende aanknopingspunten gegeven om aan te kunnen nemen dat onderhandelingen met [D] over de uitkoopsom onder rustiger omstandigheden tot een gunstiger resultaat hadden geleid. [D] heeft het standpunt ingenomen dat zij de woning in gebruik had op grond van een huurovereenkomst, althans een levenslang recht van gebruik. Dit stond er tijdens de kort geding procedure kennelijk aan in de weg om de vordering tot ontruiming zonder meer toe te wijzen. Het is niet evident dat [D] zich als er meer tijd was geweest, tijdens een bodemprocedure anders had opgesteld dan wel dat een bodemprocedure tijdig tot het voor [achternaam van A en B] c.s. gewenste en ter voorkoming van de boete zelfs noodzakelijke resultaat van een ontruiming van de woning door [D] zou hebben geleid. De overige omstandigheden waren dan hetzelfde geweest. Ook dan was er het risico dat [achternaam van A en B] c.s. mogelijk de boete van vijf miljoen euro verschuldigd zou worden bij niet tijdige oplevering en hadden [C] en [D] hierover contact met elkaar kunnen opnemen en onderling afspraken kunnen maken (waar [achternaam van A en B] c.s. bevreesd voor was). 4.20. Er zijn bovendien andere omstandigheden die een rol hebben kunnen spelen bij de onderhandelingen over de vertrekregeling. [achternaam van A en B] c.s. heeft bijvoorbeeld niet meteen, toen zij zelf daarvan op de hoogte was geraakt, in september 2017 aan [D] bericht dat de koopoptie door [C] was ingeroepen. Zij heeft er voor gekozen de uitkomst van de kort geding procedure tegen [C] af te wachten. Hierdoor nam de tijdsdruk verder toe. Het was de eigen keuze van [achternaam van A en B] c.s. om zo te handelen. De gevolgen daarvan kunnen niet worden afgewenteld worden op [gedaagde sub 2] . Bij de tijdsdruk die is ontstaan speelt bovendien mogelijk nog een rol dat [D] niet hoefde te rekenen op een vertrek eerder dan in 2019. Zij heeft volgens [achternaam van A en B] c.s. gesteld dat zij niet wist van de vervroeging van de termijn voor de inroeping van het optierecht zoals opgenomen in de wijzigingsakte 2011. Onvoldoende gesteld of gebleken is dat dit anders was. [achternaam van A en B] c.s. heeft ook dit zelf in de hand gehad; zij was vanaf 2011 op de hoogte van de vervroeging. 4.21. Gelet op dit alles is naar het oordeel van de rechtbank niet in voldoende mate komen vast te staan dat [achternaam van A en B] c.s. een lagere vergoeding had betaald aan [D] als [gedaagde sub 2] in 2016 had gecommuniceerd over de vooraankondiging. Dit betekent dat het gevorderde bedrag van € 600.000,00 aan schade wordt afgewezen en dat ook de gevorderde notariskosten niet toewijsbaar zijn. [achternaam van A en B] c.s.