ECLI:NL:RBMNE:2020:392

vonnis _________________________________________________________________ _ RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Zittingsplaats Utrecht zaaknummer: NL18.11990 Vonnis van 5 februari 2020 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , wonende te [woonplaats] , 2. [eiseres sub 2], wonende te [woonplaats] , eisers, hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s. (enkelvoud), advocaat: mr. P.J. den Boef, ter zitting waargenomen door mr. S.H. van Loon en mr. D.M.S. van der Wulp, tegen de stichting STICHTING VIVESTE, gevestigd te Houten, verweerster, hierna te noemen: Viveste, advocaat: mr. R.M. Goeman te Rotterdam.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de procesinleiding met producties 1 tot en met 10, het verweerschrift met producties 1 tot en met 4, de akte wijziging eis en aanvullende producties 11 tot en met 24 van [eiser sub 1] c.s., de brief met de aanvullende producties 5 en 6 van Viveste, de spreekaantekeningen van [eiser sub 1] c.s. ten behoeve van de mondelinge behandeling, de spreekaantekeningen van Viveste ten behoeve van de mondelinge behandeling, - de mondelinge behandeling gehouden op 23 oktober 2019, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden, de akte na zitting van Viveste, met de producties 7 tot en met 10, - de akte na zitting van [eiser sub 1] c.s. de aanvullende e-mail met 5 bijlagen van [eiser sub 1] c.s. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Viveste is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. Zij houdt zich uitsluitend bezig met de volkshuisvesting. 2.2. In april 2013 heeft [eiser sub 1] c.s. van Viveste een (recht van erfpacht op) een appartement met parkeerplaats gekocht, gelegen op het adres [straatnaam 1] [nummeraanduiding] in [woonplaats] , volgens het zogenoemde “Koopgarant” concept. Dit concept is door – veelal – woningcorporaties gebruikt om koopwoningen tegen een relatief lage prijs te kunnen aanbieden aan starters op de woningmarkt, die anders niet in staat zouden zijn een woning te kopen. 2.3. Dit concept betekent voor [eiser sub 1] c.s. – kort samengevat – dat hij de woning destijds van Viveste heeft gekocht tegen een lagere prijs dan de toenmalige marktwaarde, hij heeft namelijk aan Viveste een koopsom betaald van (uiteindelijk, zie r.o. 2.6) € 136.500,00, in plaats van de destijds getaxeerde marktwaarde van € 182.000,00. Voor de parkeerplaats heeft hij aan Viveste € 10.000,00 betaald, dat is conform de getaxeerde marktwaarde. [eiser sub 1] c.s. heeft zich verplicht om als hij de woning weer wil verkopen, deze aan te bieden aan Viveste. Viveste is dan verplicht de woning van [eiser sub 1] c.s. terug te kopen. Beide partijen delen in een eventuele waardedaling of –stijging. Viveste kan de woning vervolgens weer te koop aanbieden aan een ander, volgens het Koopgarant concept. [eiser sub 1] c.s. was de tweede eigenaar die deze woning volgens het Koopgarant concept van Viveste heeft gekocht. 2.4. In de koopovereenkomst tussen partijen (onder A Inleiding sub 5. en 6.) en in de akte Vestiging Erfpacht Koopgarant (onder A.1. Inleiding sub 6. en 7.) is over de (hoogte van de) terugkoopprijs het volgende opgenomen: “(…) De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de particuliere koper betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van de woning. Verder geldt dat de particuliere koper eenhonderd procent (100%) belang behoudt bij een eventuele positieve waarde van de door de particuliere koper zelf aangebrachte voorzieningen met betrekking tot de woning. De hiervoor genoemde terugkoopverplichting van de Woningcorporatie vormt een essentieel onderdeel van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen en beschermt de particuliere koper tegen de risico’s die verbonden zijn aan de verkoop(baarheid) van de woning. (…)” 2.5. In de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, die deel uitmaken van de koopovereenkomst en daaraan zijn aangehecht, is over de terugkoopregeling vermeld: “ Inleiding (…) 4. De Erfpacht- en Koopgarantbepalingen voorzien in een terugkoopregeling. Op grond van de terugkoopregeling is de particuliere koper verplicht om de erfpacht bij een voorgenomen vervreemding aan de woningcorporatie te koop aan te bieden en is de woningcorporatie verplicht om de erfpacht terug te kopen. In het kader van deze terugkoopregeling wordt de waarde van de woning of het appartement inclusief (onder)grond getaxeerd door (een) onafhankelijke taxateur(s). De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de particuliere koper betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van de woning of het appartement. Verder geldt dat de particuliere koper eenhonderd procent (100%) belang behoudt bij een eventuele positieve waarde van de door de particuliere koper zelf aangebrachte voorzieningen met betrekking tot de woning of het appartement. De hiervoor genoemde terugkoopverplichting van de woningcorporatie vormt een essentieel onderdeel van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen en beschermt de particuliere koper tegen de risico’s die verbonden zijn aan de verkoop(baarheid) van de woning of het appartement. (…) (…) Artikel 4.2 1. Uitgifteprijs is Waarde minus korting De Uitgifteprijs van de Erfpacht is gelijk aan de Waarde van het Registergoed verminderd met het bedrag van de koperskorting. Het percentage van de koperskorting wordt vastgelegd in de betreffende koopovereenkomst en in de akte van vestiging van erfpacht. (…) Artikel 8.4 1. Bepaling Terugkoopprijs; Koopgarantprijsformule De Terugkoopprijs die de Woningcorporatie aan de Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van de Erfpacht (…) wordt als volgt berekend (Koopgarantprijsvorming): De Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling van het Registergoed. De Terugkoopprijs wordt nader aangeduid in de volgende Koopgarantprijsformule: Terugkoopprijs = U + S + (T2 – S – T1) x X% Door middel van de Koopgarantprijsformule worden de navolgende waarden uitgedrukt: U: de Uitgifteprijs volgens artikel 4.2; S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van het Registergoed berekend volgens artikel 3.4 lid 2; T2: de Waarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door de Erfpachter volgens Hoofdstuk 3 (Taxatieregels) en Hoofdstuk 8 (Terugkoopprocedure en bepaling Terugkoopprijs); T1: De Waarde van het Registergoed bij de Uitgifte van de Erfpacht volgens artikel 4.1; X: het percentage waarvoor de Erfpachter deelt in de stijging of daling van de Waarde van het Registergoed volgens artikel 4.4.” 2.6. In de koopovereenkomst is verder onder F. vermeld: “ Toepassing Koopgarant: korting en aandeel in de waardeontwikkeling 1. De koopsom van het appartement (Uitgifteprijs ook aangeduid als U ) is volgens artikel 4.2 lid 1 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen berekend en samengesteld als volgt: de huidige marktwaarde van het appartement, vrij van huur en gebruik, in onbewoonde, vrij opleverbare staat (verbeteringen die indien van toepassing door de koper als huurder zijn gebracht zijn buiten beschouwing gebleven), ofwel € 192.000,-- ook aangeduid als T1 ; verminderd met 25% koperskorting, ofwel € 48.000,-- 2. Het aandeel van de koper in de waardeontwikkeling, zoals bedoeld in artikel 4.4. van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, bedraagt 62,5% ook aangeduid als X%. 3. Volgens artikel 8.4 lid 1 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen geldt de volgende Koopgarantprijsformule: Terugkoopprijs = U + S + (T2 – S – T1) x X%. Voor toepassing van deze Koopgarantprijsformule geldt op grond van het vorenstaande derhalve dat: U bedraagt: € 144.000,-- - T1 bedraagt € 192.000,-- X% bedraagt: 62,5%”.

3.1. [eiser sub 1] c.s. vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: Primair a. a) voor recht zal verklaren dat [eiser sub 1] c.s. heeft gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst met Viveste met betrekking tot de woning aan het (naar de rechtbank begrijpt) [straatnaam 1] [nummeraanduiding] te [woonplaats] en dat Viveste verplicht is tot vergoeding van de door [eiser sub 1] c.s. als gevolg van die dwaling geleden schade, nader op te maken bij staat; Subsidiair b) voor recht zal verklaren dat Viveste toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en verplicht is de schade van [eiser sub 1] c.s. te vergoeden, nader op te maken bij staat; Meer subsidiair c) voor recht zal verklaren dat Viveste onrechtmatig heeft gehandeld en uit dien hoofde verplicht is de schade van [eiser sub 1] c.s. te vergoeden, nader op te maken bij staat; Meer meer subsidiair d) voor recht zal verklaren dat de schade die [eiser sub 1] c.s. door het handelen van Viveste lijdt op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van Viveste komt, met de verplichting deze schade, nader op te maken bij staat, aan hen te vergoeden; - een deskundigenonderzoek ex artikel 202 Rv zal bevelen over de in de procesinleiding omschreven kwestie; - Viveste zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten. 3.2. [eiser sub 1] c.s. legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag primair dat hij de koopovereenkomst onder invloed van dwaling heeft gesloten. Hij verkeerde namelijk in de veronderstelling dat het begrip ‘korting’ uit de Koopgarantregeling ook daadwerkelijk een korting (en geen verrekening achteraf) inhield. Dit was hem ook door of namens Viveste meegedeeld en volgt ook taalkundig uit het begrip ‘korting’. Door het begrip ‘korting’ in al het informatiemateriaal en in alle bij de koop gedane mededelingen te gebruiken heeft Viveste [eiser sub 1] c.s. op het verkeerde been gezet, terwijl zij wist dat door de terugkoopformule van korting geen sprake was. Subsidiair baseert hij zijn vordering op artikel 6:74 lid 1 BW, toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Meer subsidiair stelt hij dat Viveste onrechtmatig heeft gehandeld door inbreuk te maken op een vermogensrecht van [eiser sub 1] c.s. dan wel in strijd te handelen met de maatschappelijke betamelijkheid. Meest subsidiair beroept [eiser sub 1] c.s. zich op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. De terugkoopformule behoort op die grond buiten toepassing te blijven, zo stelt [eiser sub 1] c.s. [eiser sub 1] c.s. voegt daaraan nog toe dat het appartement volgens hem ook onjuist is getaxeerd, zowel bij aankoop als bij verkoop, waardoor de door Viveste berekende terugkoopprijs niet juist is. Hij verzoekt de rechter daarom een deskundigenonderzoek te gelasten naar de waarde van de woning. Daarnaast stelt hij dat het hem niet duidelijk was - en ook niet had kunnen zijn - dat hij bij terugverkoop aan Viveste niet alleen de waardeontwikkeling met Viveste moest delen, maar ook de korting zou moeten inleveren. 3.3. Viveste voert verweer. Zij stelt – samengevat – dat de (namens haar) aan [eiser sub 1] c.s. verstrekte, mondelinge en schriftelijke informatie over het Koopgarant concept, voldoende duidelijk is. [eiser sub 1] c.s. wist althans moest weten wat hij kocht, hoe het Koopgarant concept werkt en hoe de prijs bij terugverkoop zou worden vastgesteld. Zij verwijst naar een aantal uitspraken van verschillende rechtbanken, waar vergelijkbare vorderingen als van [eiser sub 1] c.s. zijn ingesteld, die alle zijn afgewezen. Viveste ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de taxaties die zijn verricht bij de aan- en verkoop van de woning. Zij concludeert tot afwijzing van de vordering en vraagt de rechtbank om [eiser sub 1] c.s. te veroordelen in de proces- en nakosten en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

De terugkoopregeling 4.1. [eiser sub 1] c.s. stelt primair dat hij heeft gedwaald ten aanzien van de inhoud van de terugkoopregeling, zoals deze is opgenomen in de koopovereenkomst. Die dwaling is – zo begrijpt de rechtbank [eiser sub 1] c.s. – het gevolg van misleidende mededelingen door of namens Viveste, met name de nadruk die Viveste heeft gelegd op de “korting” op de koopprijs. [eiser sub 1] c.s. verkeerde daardoor in de veronderstelling dat hij daadwerkelijk een korting zou krijgen en heeft niet begrepen of kunnen begrijpen dat hij die bij aankoop verkregen korting, bij de terugverkoop weer zou moeten inleveren, zeker niet omdat hij dan de waardevermeerdering van de woning met Viveste zou delen. Viveste, of haar tussenpersoon, heeft die constructie vóór het sluiten van de koopovereenkomst niet met hem besproken. De betreffende bepalingen in de koopovereenkomst zijn onvoldoende duidelijk. Viveste had hem moeten inlichten over de precieze betekenis van die bepalingen, met name van de complexe Koopgarantprijsformule. Doordat hem die cruciale informatie door Viveste is onthouden, is hij de koopovereenkomst onder invloed van dwaling aangegaan, zo stelt [eiser sub 1] c.s. 4.2. De rechtbank overweegt dat [eiser sub 1] c.s., blijkens zijn stellingen in de procesinleiding, van (de tussenpersoon van) Viveste in elk geval wel heeft begrepen dat de Koopgarantregeling van toepassing was, dat dat inhield dat er een substantiële korting op de koopprijs werd geboden en dat Viveste verplicht was om, als [eiser sub 1] c.s. wilde verhuizen, de woning binnen 3 maanden terug te kopen en dat hij op zijn beurt verplicht was in dat geval de woning aan Viveste (en dus niet aan een derde, op de vrije markt) te verkopen, waarbij een winst of verlies op de waarde van de woning tussen hen zou worden verdeeld volgens de afgesproken percentages. Ook heeft [eiser sub 1] c.s. begrepen dat de regeling bedoeld was voor starters op de woningmarkt, die geen reguliere woning konden betalen. De korting gaf, door de lagere aankoopprijs, ook lagere maandelijkse woonlasten (punt 8 procesinleiding). 4.3. Verder constateert de rechtbank dat zowel in de koopovereenkomst, met als bijlage de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, alsook in de akte vestiging erfpacht uitvoerig wordt ingegaan op de terugkoopregeling. Het uitgangspunt voor de terugkoopprijs is blijkens die documenten de door [eiser sub 1] c.s. aan Viveste oorspronkelijk betaalde koopprijs (zie hiervoor onder r.o. 2.4). Dat dit voldoende duidelijk is uit de beschikbare informatie heeft [eiser sub 1] c.s. op zich niet betwist. [eiser sub 1] c.s. stelt echter dat hij (door toedoen of nalaten van Viveste) in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat de te verdelen waardevermeerdering of –vermindering van de woning over de periode tussen de aankoop en de terugverkoop aan Viveste wordt bepaald aan de hand van de door hem oorspronkelijk aan Viveste betaalde, verlaagde koopsom en de marktwaarde op het moment van de terugverkoop aan Viveste. Als daarbij niet de daadwerkelijk door hem betaalde koopsom tot uitgangspunt wordt genomen, dan levert hij de verkregen korting immers weer in als hij de woning aan Viveste terug verkoopt, zo redeneert [eiser sub 1] c.s. 4.4. De rechtbank is van oordeel dat die onjuiste veronderstelling van [eiser sub 1] c.s. voor zijn rekening moet blijven. Van [eiser sub 1] c.s. mag namelijk wel worden verwacht dat hij als hij een woning koopt de beschikbare informatie - die naar het oordeel van de rechtbank op dit punt voldoende duidelijk is - nauwkeurig doorneemt en dat hij als die informatie vragen oproept, te rade gaat bij bijvoorbeeld een deskundig makelaar en/of bij Viveste. Ook afgezien van de documentatie die [eiser sub 1] c.s. tot zijn beschikking had is de rechtbank van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. er, alleen op grond van de term “korting op de koopsom”, redelijkerwijze niet van uit heeft mogen gaan dat hij van Viveste € 45.500,00, cadeau zou krijgen bij de aankoop van de woning, of althans 62,5% daarvan bij terugverkoop. Zelfs zonder enige ervaring met het kopen van een woning had hij kunnen weten dat die veronderstelling onjuist was. Zo’n bijdrage van een verkoper is namelijk ook op andere terreinen van het handelsverkeer hoogst ongebruikelijk. Daar komt nog bij dat Viveste, zoals [eiser sub 1] c.s. ook wist, een sociaal verhuurder is die zich bezig houdt met de volkshuisvesting en dus geen commerciële aanbieder van koopwoningen. 4.5. [eiser sub 1] c.s. heeft inderdaad zoals beloofd een korting op de koopprijs gekregen: hij heeft minder dan de marktwaarde aan Viveste hoeven betalen. De bedoeling van de Koopgarantregeling heeft hij ook begrepen: starters in staat stellen een woning te kopen, die anders buiten hun bereik zou liggen. [eiser sub 1] c.s. is eigenaar en bewoner geweest van een woning die substantieel meer waard was dan wat hij ervoor heeft hoeven betalen en die hij zich zonder de door Viveste aangeboden korting niet had kunnen veroorloven. Hij heeft gedurende de tijd dat hij eigenaar was geprofiteerd van de lagere hypotheeklasten en had daarbij de zekerheid dat Viveste de woning zou terugkopen zodra hij zou willen verhuizen, waarbij ook een eventueel verlies deels door Viveste zou worden gedragen. Daar staat (uiteraard) ook iets tegenover: [eiser sub 1] c.s. is verplicht de woning aan Viveste aan te bieden als hij wil verhuizen en kan deze dus niet aanbieden op de vrije markt en hij moet een eventuele winst bij verkoop delen met Viveste. Dit alles heeft [eiser sub 1] c.s. begrepen. Onder die omstandigheden heeft hij er, alleen door het gebruik van de woorden “korting op de koopsom”, in redelijkheid niet van uit mogen gaan dat de Koopgarantregeling ook inhield dat hij bij vertrek uit de woning – wanneer dat ook maar zou zijn – behalve zijn deel van de werkelijke waardevermeerdering, van Viveste ook een bedrag van (62,5% van het verschil tussen de aankoopprijs van € 136.500,00 en de marktwaarde bij aankoop van € 182.000,00 =) € 28.437,50 zou krijgen. Een rechtvaardiging voor die gang van zaken is immers moeilijk denkbaar, mede in aanmerking genomen dat hij wist dat hij al de tweede koper was die de woning van Viveste had gekocht, op basis van diezelfde Koopgarantregeling. Dit zou er immers toe leiden dat Viveste iedere keer dat zij de woning op basis van de Koopgarantregeling moet terugkopen en opnieuw moet verkopen, een dergelijk bedrag moet schenken, terwijl haar eigen aandeel in de winst kleiner is dan dat. 4.6. [eiser sub 1] c.s. heeft bij akte wijziging eis nog uitvoerig betoogd dat in dit verband van belang is dat er een relatie is tussen de hoogte van de verleende korting op de koopsom en de mate waarin Viveste bij de terugverkoop deelt in een eventuele positieve waardeontwikkeling. Ook om die reden heeft [eiser sub 1] c.s., zo begrijpt de rechtbank hem, ervan uit mogen dat hij de van Viveste bij de aankoop ontvangen € 45.500,00 niet zou hoeven “terugbetalen” bij de terugverkoop, omdat Viveste immers al zou delen in de waardevermeerdering. 4.7. Die verwachting van [eiser sub 1] c.s. is niet terecht, alleen al omdat Viveste ook deelt in het risico van een eventuele waardevermindering van de woning en bovendien door middel van de korting jarenlang een deel van de (op de marktwaarde gebaseerde) koopsom heeft gefinancierd. In de Koopgarantregeling worden de risico’s van de aan- en verkoop van de woning tussen partijen verdeeld, enkel met als doel om het voor starters mogelijk te maken een woning te kopen. Zoals eerder is overwogen heeft [eiser sub 1] c.s. als starter op de woningmarkt, ook zonder dat hij de verleende korting mocht behouden, wel degelijk voordeel gehad van de Koopgarantregeling (zie hiervoor onder 4.5.). Het is, en kan, niet de bedoeling van de regeling zijn om kopers in staat te stellen met hun aankoop geld te verdienen. De redenering van [eiser sub 1] c.s.

De rechtbank: 5.1. wijst de vorderingen/het verzoek van [eiser sub 1] c.s. af; 5.2. veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Viveste, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 626,00 griffierecht en € 1.357,50 aan salaris advocaat; 5.3. veroordeelt [eiser sub 1] c.s., onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Viveste volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van de betekening; 5.4. verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2020.

dat bij de terugverkoop aan Viveste de waardevermeerdering berekend moest worden op basis van de aankoopprijs, terwijl hij de woning destijds zelf ver beneden de marktwaarde van Viveste heeft gekocht, is zo onwaarschijnlijk dat hij ook zonder zich in rekenformules te verdiepen heeft kunnen begrijpen en ook had moeten begrijpen dat dit niet de strekking van de terugkoopregeling kon zijn. 4.8. [eiser sub 1] c.s. heeft er dus niet van uit mogen gaan dat de bij de terugverkoop berekende vermeerdering of vermindering van de marktwaarde van de woning, die door partijen zou worden gedeeld, zou worden berekend met als uitgangspunt de door hem betaalde koopsom. Die koopsom was niet gelijk aan de marktwaarde van de woning, omdat – zoals [eiser sub 1] c.s. ook wist – de woning door Viveste beneden de marktwaarde is verkocht. Door de koopsom die [eiser sub 1] c.s. heeft betaald te vergelijken met de marktwaarde op het moment van terugverkoop kan de waardeontwikkeling van de woning in die tussenliggende periode als gevolg van ontwikkelingen in de markt, onmogelijk worden bepaald. Het verschil tussen de door [eiser sub 1] c.s. betaalde koopprijs en de marktwaarde van de woning op het moment dat hij deze kocht houdt geen enkel verband met waardeontwikkeling, maar is het gevolg van de tussen partijen gemaakte afspraken over de verlaagde koopprijs. 4.9. De conclusie is dat het beroep van [eiser sub 1] c.s. op dwaling op dit punt niet slaagt. Hetzelfde geldt voor zijn beroep op wanprestatie en onrechtmatige daad, waaraan hij dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd. Op basis van die feiten en omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat Viveste wanprestatie heeft gepleegd door de verleende korting weer “ongedaan te maken”, of ten opzichte van [eiser sub 1] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld door hem onjuist te informeren over de daadwerkelijke betekenis van de koperskorting, of dat de bepalingen over de terugkoopformule op grond van de redelijkheid en billijkheid buiten toepassing moeten blijven en dat in plaats daarvan een andere formule moet worden toegepast, waarbij – zoals [eiser sub 1] c.s. heeft voorgesteld – voor de berekening van de waardeontwikkeling wordt uitgegaan van de door [eiser sub 1] c.s. betaalde, verlaagde koopsom. De taxaties 4.10. [eiser sub 1] c.s. doet ook een beroep op dwaling, wanprestatie en onrechtmatig handelen door Viveste ten aanzien van de taxaties die volgens hem onjuist zijn vastgesteld: de taxatiewaarde bij aankoop is te hoog en de taxatiewaarde bij terugverkoop is te laag vastgesteld. 4.11. Vooropgesteld wordt dat partijen in de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen een uitgebreide regeling zijn overeengekomen over de wijze van taxatie bij koop en terugverkoop van de woning, waarbij ook een geschillenregeling hoort. [eiser sub 1] c.s. stelt dat hij het niet eens is met de uitkomst van (bij nader inzien) beide taxaties, maar hij heeft geen gebruik gemaakt van de geschillenregeling. Hij stelt dat hij het in 2016, bij de terugverkoop, niet eens was met de taxatie van makelaar [X] , maar dat hij geen beroep op de geschillenregeling heeft gedaan omdat hij haast had in verband met de aankoop van een nieuwe woning. [eiser sub 1] c.s. heeft de woning daarom – naar hij stelt onder protest – verkocht aan Viveste voor de prijs die Viveste, mede op basis van beide taxaties, had berekend. 4.12. Het staat [eiser sub 1] c.s. uiteraard vrij om die keuze te maken, maar dit betekent wel dat hij zich er nu, jaren later, niet op kan beroepen dat hij de overeenkomst van terugverkoop met Viveste onder invloed van dwaling is aangegaan en dat hij die overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet had gesloten. Hij wist immers op het moment dat hij de overeenkomst van terugverkoop met Viveste aanging dat de taxatiewaarde bij terugverkoop (volgens hem) te laag was en desondanks heeft hij de overeenkomst gesloten. Van dwaling was, op grond van zijn eigen stellingen, feitelijk geen sprake. Hij kan zich er evenmin op beroepen dat Viveste wanprestatie heeft gepleegd door het laten vaststellen van die (te lage) taxatiewaarde bij terugverkoop. Viveste heeft uitvoering gegeven aan de terugkoopregeling zoals deze tussen partijen is overeengekomen. Zij heeft een onafhankelijk, deskundig makelaar opdracht gegeven om de woning te taxeren. Volgens de terugkoopregeling is het aan [eiser sub 1] c.s. om vervolgens in actie te komen als hij het niet eens is met de uitkomst van die taxatie, waarna deze wordt herzien. [eiser sub 1] c.s. heeft dit weloverwogen niet gedaan. Niet valt in te zien welk verwijt Viveste in dit verband valt te maken. Deze feiten en omstandigheden kunnen evenmin tot de conclusie leiden dat Viveste onrechtmatig heeft gehandeld ten opzichte van [eiser sub 1] c.s., door bij het vaststellen van de terugkoopprijs uit te gaan van die door de makelaar vastgestelde taxatiewaarde van de woning op het moment van terugverkoop. 4.13. Als het gaat om de taxatie bij aankoop overweegt de rechtbank als volgt. [eiser sub 1] c.s. heeft met de verklaring van makelaar [Y] (producties 17 e.v. van [eiser sub 1] c.s.) onvoldoende onderbouwd dat de taxatie bij aankoop uitgevoerd in januari 2013 door makelaar [Z] , dat is een waarde van € 192.000,00 inclusief parkeerplaats, substantieel te hoog is geweest. De opmerking van [Y] dat terugrekenend de waarde niet met de volgens NVM gemiddelde prijsontwikkeling van 15% is gestegen volstaat niet, nog daargelaten dat hij uitgaat van een verkeerde taxatiewaarde (€ 192.000,00 exclusief parkeerplaats in plaats van € 182.000,00 exclusief parkeerplaats). Het gaat immers om een gemiddelde prijsontwikkeling in een bepaalde periode, die niet bij elke woning gerealiseerd zal worden. Welke conclusie verbonden moet worden aan de bijgevoegde lijst verkochte woningen in [woonplaats] , waaronder ook in het [straatnaam 1] appartementencomplex, is daarnaast onvoldoende toegelicht. De verwijzing naar de volgens [Y] vergelijkbare transactie uit 2013 met betrekking tot het appartement [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] gaat ook niet zonder meer op, omdat dit appartement blijkens de bijgevoegde informatie onder de Koopgarantregeling is verkocht niet in 2013, maar in 2015, voor een prijs van € 140.500,00 inclusief parkeerplaats en inclusief koperskorting. [eiser sub 1] c.s. heeft in 2013 € 146.500,00 betaald inclusief parkeerplaats en inclusief koperskorting. Wat de taxatiewaarde van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] is geweest en de hoogte van de verleende koperskorting is bovendien niet bekend. Wat daarvan verder ook zij, dit zijn niet zulke grote verschillen in koopsom dat er gegronde redenen zijn om te twijfelen aan de taxatiewaarde die in januari 2013 is bepaald voor het appartement [straatnaam 1] [nummeraanduiding] , ter gelegenheid van de aankoop van de woning door [eiser sub 1] c.s. [Y] heeft op verzoek van [eiser sub 1] c.s. een aanvullende verklaring gegeven per e-mailbericht van 18 november 2019, met als bijlagen een opsomming van een aantal appartementen met verschillende bouwjaren en gelegen elders in [woonplaats] , die zijn verkocht in de jaren 2009, 2011, 2012 en 2017. Die aanvullende verklaring is, zonder enige toelichting daarbij van [eiser sub 1] c.s. over wat daaruit zou moeten worden afgeleid, niet begrijpelijk en kan daarom niet tot een ander oordeel leiden. 4.14. Wat betreft het balkon dat in de taxatie van makelaar [Z] is genoemd, en waarover het appartement niet beschikte, heeft deze desgevraagd verklaard dat dit een kennelijke verschrijving is en dat blijkens de beschrijving bij de taxatie wel degelijk is uitgegaan van 0 m2 oppervlakte buitenruimte. In de waardering is dus niet uitgegaan van een balkon, zo schrijft [Z] .