ECLI:NL:RBMNE:2020:2704

vonnis RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht handelskamer locatie Utrecht Vonnis in kort geding in gevoegde zaken van 3 juli 2020 in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/16/498848 / KG ZA 20-117 (hierna te noemen: de eerste zaak) van [procesdeelnemer I] , wonende te [woonplaats] , eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat mr. C.R. Kross te Amsterdam, tegen [procesdeelnemer II] , wonende te [woonplaats] , gedaagde in conventie, eiser in reconventie, advocaat mr. P.J. Jans te Groningen, en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/16/501757 / KG ZA 20-197 (hierna te noemen: de tweede zaak) van [procesdeelnemer I] , wonende te [woonplaats] , eiser, advocaat mr. C.R. Kross te Amsterdam, tegen 1 [procesdeelnemer II] , wonende te [woonplaats] , 2. [procesdeelnemer III], wonende te [woonplaats] , gedaagden, advocaat mr. P.J. Jans te Groningen, en de stichting [procesdeelnemer IV] , gevestigd te [vestigingsplaats] , opgeroepen derde als bedoeld in artikel 118 Rv, advocaat mr. R. Jansen. Partijen zullen hierna [procesdeelnemer I] , [procesdeelnemer II] , [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer IV] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure in beide zaken blijkt uit: - het tussenvonnis van 5 juni 2020 - de aktes na tussenvonnis van [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] - de antwoordakte van [procesdeelnemer IV] (die na voormeld tussenvonnis op de voet van artikel 118 Rv is opgeroepen) - de voortgezette mondelinge behandeling in het gebouw van de rechtbank op 26 juni 2020, ter gelegenheid waarvan alle partijen hun standpunten nader hebben toegelicht. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald in beide zaken. 2De verdere beoordeling van de tweede zaak 2.1. Zoals in het tussenvonnis is overwogen, verschillen partijen van mening over het antwoord op de vraag of de erfpachters ( [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] ) of de bloot-eigenaar ( [procesdeelnemer IV] ) uiteindelijk bepaalt door wie en op welke wijze het beheer van het landgoed plaatsvindt. Het oplossen van deze kwestie tussen partijen is van cruciaal belang voor (overeenstemming over) de waarde van het erfpachtrecht in het kader van de (door beide partijen gewenste) openbare verkoop van het erfpachtrecht, al dan niet voorafgegaan door toedeling van het volledige erfpachtrecht aan [procesdeelnemer I] 2.2. In dat kader heeft de voorzieningenrechter [procesdeelnemer II] bevolen om de bloot-eigenaar van de in erfpacht uitgegeven grond ( [procesdeelnemer IV] ) op te roepen op de voet van artikel 118 Rv. [procesdeelnemer II] heeft daaraan uitvoering gegeven, en [procesdeelnemer IV] is vervolgens vrijwillig in de procedure verschenen. 2.3. Alle partijen hebben aktes genomen met hun standpunt over de uitleg van, en de wijze waarop in het verleden uitvoering is gegeven aan de akte van erfpachtrecht, en dan in het bijzonder de volgende bepaling: “Eigenaar legt aan de erfpachter de verplichting om op eerste verzoek van de eigenaar over te gaan tot het sluiten van een beheersovereenkomst met betrekking tot het onderhoud en het beheer van het landgoed " [naam landgoed] " met bijbehorende voorzieningen alsmede de postboxen. Deze beheersovereenkomst van landgoed " [naam landgoed] " te [woonplaats] zal gelden voor alle in erfpacht uitgegeven landgoedkavels, aan partijen genoegzaam bekend met uitzondering van de 'huiskavel' van circa vijfendertig are, doch tenminste drieëndertig are (33a), inclusief de privétuin. De erfpachter verplicht zich de beheersovereenkomst te ondertekenen dan wel te laten ondertekenen door zijn rechtsopvolgers en de beheerovereenkomst eveneens aan rechtsopvolgers op te leggen. Eigenaar bedingt bij deze van erfpachter dat voormelde verplichting tot het aangaan van een beheersovereenkomst bij iedere eigendomsoverdracht van het bij deze in erfpacht uitgegeven perceel aan de rechtsopvolgers onder bijzondere titel zal worden bedongen bij wijze van kettingbeding. Op het niet nakomen van vorenstaande verplichting tot het opleggen van vorenstaand kettingbeding en het onderhavige boetebeding dient erfpachter dan wel diens rechtsopvolger een opeisbare boete van vijftigduizend euro (€50.000,00) te betalen/voldoen aan de eigenaar. Deze boete zal op dezelfde wijze worden geïndexeerd als beheerkosten.”. 2.4. [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer IV] stellen zich op het standpunt dat uit deze bepaling expliciet voortvloeit dat de beheersovereenkomst met de bloot-eigenaar moet worden gesloten. Het standpunt van [procesdeelnemer II] is dat het slechts een verplichting van de erfpachter bevat om aan te tonen dat er een beheersovereenkomst is gesloten. 2.5. Bij de uitleg van een erfpachtakte komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Deze maatstaf geldt volgens vaste rechtspraak voor uitleg van notariële akten tot levering van registergoederen en de vestiging van beperkte rechten daarop (zoals een erfpachtrecht). De ratio daarvan is dat derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een dergelijke akte is vermeld. Vgl. Hoge Raad 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511. Wel kan de Haviltex-maatstaf nog een rol spelen bij de toewijsbaarheid van de vordering, indien gesteld wordt dat de inhoud van het gevestigde erfpachtrecht (zoals op objectieve wijze vastgesteld) afwijkt van hetgeen partijen waren overeengekomen in de aan de vestigingsakte ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst. Vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933. 2.6. Het voorgaande betekent dat voor de uitleg van de hiervoor weergegeven bepaling uit de erfpachtakte vooralsnog van de door partijen naar voren gebrachte omstandigheden alleen die omstandigheden van belang zijn die uit de akte zelf kunnen worden afgeleid. Daarbij gaat het allereerst om de gebruikte bewoordingen. 2.7. De voorzieningenrechter constateert het volgende: Het gaat in deze bepaling niet om het “tonen” van een beheersovereenkomst maar om “over te gaan tot het sluiten” van een beheersovereenkomst. Dat moet dan ook nog eens “op eerste verzoek van de eigenaar”; dit betekent dat de erfpachter niet het initiatief heeft als het gaat om het sluiten van de beheersovereen-komst, terwijl dat wel het geval zou zijn geweest indien de erfpachter vrij was in zijn keuze voor een beheerder. Dit duidt erop dat de beheersovereenkomst met de eigenaar zelf diende te worden gesloten. De beheersovereenkomst zou gelden voor alle in erfpacht uitgegeven landgoed-kavels van landgoed [naam landgoed] ; alle erfpachters dienden derhalve een beheersovereenkomst te sluiten met dezelfde beheerder, hetgeen er eveneens op duidt dat die beheerder de eigenaar zelf was. De bepaling verplicht de erfpachter ook om de beheersovereenkomst te ondertekenen. Dat is een vreemde bepaling, indien de erfpachter vrij was om een beheerder te kiezen; in dat geval zou hij vrijwillig wel een beheersovereenkomst ondertekenen, en zou een bepaling die hem daartoe verplicht, niet nodig zijn. 2.8. Voor de uitleg zijn ook de overige bepalingen van de erfpachtakte van belang. In dit kader moet onder meer worden stil gestaan bij de erfdienstbaarheid van weg die in de erfpachtakte is opgenomen om vanaf de door de erfpachter te bouwen opstallen (inmiddels gebouwd) te gaan naar de openbare weg ( [straatnaam] ) en vice versa. Op die erfdienstbaarheid zijn onder mee de volgende bepalingen van toepassing verklaard: “A. De weg is uitsluitend bestemd voor gebruik door de erfpachters, gezinsleden, gasten en bezoekers van erfpachters om te komen en te gaan van en naar de openbare weg, de [straatnaam] . B. Het is een erfpachter verboden - zonder toestemming van de beheerder - met een vrachtauto, landbouwtractor of ander zwaar vervoer over de uitweg gaan; (…)” De erfpachter mag anderen (dus ook een zelf ingeschakelde beheerder) dus geen gebruik laten maken van de erfdienstbaarheid van weg en heeft ook nog de toestemming van “de beheerder” nodig, indien hij zwaar vervoer daarover wil laten rijden. Indien de erfpachter de beheerder zelf zou mogen kiezen en dat een ander zou kunnen zijn dat de eigenaar, was het niet nodig geweest om een dergelijke strikte bepaling op te nemen. 2.9. Al deze bepalingen in onderlinge samenhang beschouwd duiden - objectief gezien - op de bedoeling van partijen om het beheer van het landgoed in één hand te houden, namelijk bij de eigenaar, en om de erfpachter geen vrije keuze te geven in de persoon die hij als beheerder zou aanstellen.

In conventie 3.1. Ter onderbouwing van zijn vordering tot opheffing van de door [procesdeelnemer II] gelegde beslagen heeft [procesdeelnemer I] aangevoerd dat de bodemrechter de vordering waarvoor de conservatoire beslagen zijn gelegd, heeft afgewezen bij vonnis van 20 november 2019, zodat de vorderingen in zoverre ondeugdelijk zijn gebleken. 3.2. De voorzieningenrechter stelt het toetsingskader voorop. De rechter die in kort geding beslist op een vordering tot het geven van een voorlopige voorziening nadat de civiele bodemrechter een vonnis in de hoofdzaak heeft gewezen, dient in beginsel zijn vonnis af te stemmen op het oordeel van die bodemrechter (HR 24 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1128). Deze ‘afstemmingsregel’ is echter niet van toepassing indien de gevraagde voorziening strekt tot opheffing van een conservatoire maatregel, en de uitspraak van de bodemrechter over de vordering ter verzekering waarvan de conservatoire maatregel strekt, nog geen kracht van gewijsde heeft gekregen. In een zodanig geval dienen de belangen van partijen te worden afgewogen, waarbij in aanmerking moet worden genomen dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat voor een vooralsnog niet vaststaande vordering verhaal mogelijk zal zijn ingeval de vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, terwijl de beslaglegger bij (definitieve) afwijzing van de vordering in de hoofdzaak voor de door het beslag ontstane schade aansprakelijk is. De omstandigheid dat de rechter in de hoofdzaak reeds uitspraak heeft gedaan, dient hierbij te worden betrokken.(HR 3 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:599). 3.3. In het onderhavige geval heeft het vonnis van de bodemrechter nog geen kracht van gewijsde gekregen, omdat tegen dat vonnis hoger beroep is ingesteld. Dus moet een belangenafweging volgen. Het belang aan de zijde van [procesdeelnemer II] is gelegen in het behouden van de mogelijkheid van verhaal voor het geval zijn vordering in hoger beroep alsnog wordt toegewezen. Die uitkomst is niet ondenkbaar, omdat verschil van mening mogelijk is over het antwoord op de vraag of de afspraken die partijen in februari/maart 2019 hebben gemaakt over de uitkoop van [procesdeelnemer II] , een koopovereenkomst is in de zin van artikel 7:1 BW, waarvoor het schriftelijkheidsvereiste geldt, dan wel een overeenkomst tot verdeling als bedoeld in artikel 3:182 BW, waarvoor dat vereiste in beginsel niet geldt (artikel 3:183 BW). Bovendien bestaat de mogelijkheid dat het erfpachtrecht voor een veel hoger bedrag wordt verkocht aan een derde dan waarvan nu wordt uitgegaan (€ 305.000). In dat geval heeft [procesdeelnemer II] , zoals hiervoor reeds overwogen, recht op de helft van het meerdere, onder verrekening van de vorderingen van [procesdeelnemer I] op [procesdeelnemer II] In zoverre heeft [procesdeelnemer II] een rechtens respecteren belang bij het handhaven van de beslagen, voor zover deze het door [procesdeelnemer I] aan [procesdeelnemer II] te betalen bedrag van € 172.908,62 overtreffen. Voor zover de beslagen voor dit bedrag zijn gelegd, zullen zij worden opgeheven, omdat zij in zoverre niet meer nodig zijn. Voor het betalen van wettelijke rente over dit bedrag is geen grondslag aanwezig, nu de opheffing pas zal plaatsvinden na betaling van dit bedrag aan [procesdeelnemer II] 3.4. Gelet op het feit dat partijen familie van elkaar zijn, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. In reconventie 3.5. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [procesdeelnemer II] onvoldoende belang bij zijn vordering om [procesdeelnemer I] te veroordelen om de situatie in het woonhuis ‘leefbaar te houden’. Zoals hiervoor al is overwogen zal [procesdeelnemer II] het woonhuis op korte termijn met zijn gezin dienen te ontruimen. Bovendien is de vordering zo onbepaald dat toewijzing alleen maar aanleiding zal zijn tot executiegeschillen. 3.6. De vordering tot het terugplaatsen van een slot met draaiknop in de voordeur, is wel voor toewijzing vatbaar. [procesdeelnemer II] en zijn gezin moeten tot het moment van ontruiming twee volwaardige vluchtwegen hebben voor het geval er brand zou uitbreken in het woonhuis. In dat verband is het van belang dat [procesdeelnemer II] op eenvoudige wijze de voordeur van de binnenkant kan openen. 3.7. De vordering tot opheffing van het beslag op de WW-uitkering van [procesdeelnemer II] wordt afgewezen. [procesdeelnemer I] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij diverse aanzienlijke vorderingen heeft op [procesdeelnemer II] uit hoofde van het feit dat [procesdeelnemer I] gedurende een lange periode de hypotheekverplichtingen van [procesdeelnemer II] heeft voldaan en ook de bijdrage heeft betaald die [procesdeelnemer II] aan erfpachtcanon en vaste lasten met betrekking tot het erfpachtrecht verschuldigd is. Indien het erfpachtrecht e.a. voor een hoger bedrag aan een derde wordt verkocht dan waarvan nu wordt uitgegaan, kunnen deze vorderingen op [procesdeelnemer II] worden verhaald middels verrekening met het aandeel van [procesdeelnemer II] in het meerdere. Maar indien dat niet het geval is, heeft [procesdeelnemer I] er belang bij dat hij verhaal heeft voor zijn vorderingen op [procesdeelnemer II] 3.8. Gelet op het feit dat partijen familie van elkaar zijn, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De voorzieningenrechter in de eerste zaak in conventie 4.1. heft op - met ingang van de tweede dag na de betaling van het bedrag van € 172.908,62 door [procesdeelnemer I] aan [procesdeelnemer II] op de voet van de in 4.10 bedoelde akte van levering - de door [procesdeelnemer II] ten laste van [procesdeelnemer I] gelegde beslagen onder de ABN AMRO Bank en de Rabobank, voor zover deze beslagen strekken tot verhaal van dat bedrag, 4.2. beveelt dat van de in depot bij gerechtsdeurwaarder Willems te Utrecht gehouden bedragen een bedrag van € 172.908,62 wordt overgemaakt aan [procesdeelnemer I] , 4.3. verklaart dit vonnis in conventie in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 4.4. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 4.5. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 4.6. veroordeelt [procesdeelnemer I] om binnen 5 dagen na heden het originele voordeurslot met een knop aan de binnenkant terug te plaatsen, of zorg te dragen voor een vervangend veiligheidsslot klasse 3 slot met draaiknop aan de binnenkant, in het laatste geval met verstrekking van 4 sleutels daarvan aan [procesdeelnemer II] , 4.7. verklaart dit vonnis in reconventie in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 4.8. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 4.9. wijst het meer of anders gevorderde af. in de tweede zaak 4.10. bepaalt dat [procesdeelnemer II] zijn onverdeelde aandeel in het erfpachtrecht, recht van opstal en eigendomsrecht van het opstal overdraagt aan [procesdeelnemer I] , door middel van het verlenen van zijn medewerking aan de totstandkoming van een notariële akte van verdeling met een inhoud als in het vonnis van 18 maart 2020 is bepaald, mits in die akte tevens wordt bepaald dat indien de waarde van het gemeenschappelijk goed bij openbare verkoop hoger uitkomt dan € 305.000, [procesdeelnemer I] het meerdere voor de helft laat toekomen aan [procesdeelnemer II] , onder verrekening van zijn vorderingen op [procesdeelnemer II] , 4.11. beveelt [procesdeelnemer III] om de hiervoor bedoelde akte van levering te ondertekenen, 4.12. bepaalt dat, indien [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer III] niet aan het onder 4.10 en 4.11 bepaalde voldoen, dit vonnis in de plaats treedt van hun wilsverklaringen in de akte van levering, en dat de aldus opgemaakte notariële akte rechtsgeldig in de daartoe bestemde registers kan worden ingeschreven, 4.13. veroordeelt [procesdeelnemer II] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis het gedeelte van de woning waar hij samen met zijn gezin woont, te ontruimen en de sleutels daarvan ter beschikking van [procesdeelnemer I] te stellen, 4.14. machtigt de deurwaarder om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen, 4.15. verklaart dit vonnis in deze tweede zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 4.16. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 4.17. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe, en in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2020.Bij afwezigheid van mr. H.M.M. Steenberghe is dit vonnis ondertekend door mr. H.A. Brouwer. type: WV (4208) coll:

2.10. Dat de inhoud van het gevestigde erfpachtrecht afwijkt van hetgeen partijen waren overeengekomen in de aan de erfpachtakte ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst, is niet aannemelijk geworden: Bij de Voorovereenkomst van de uitgifte in erfpacht, die is gesloten tussen [procesdeelnemer I] , [procesdeelnemer II] en de vorige bloot-eigenaar (productie 1 van [procesdeelnemer IV] ) was al een concept-erfpachtakte gevoegd die wat betreft het beheer niet afweek van de definitieve versie. Bovendien was bij deze overeenkomst een concept-beheersovereenkomst gevoegd waarin de bloot-eigenaar als beheerder werd aangewezen. Beide bijlagen zijn door [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] geparafeerd. Dat de eigenaar degene was die [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] hadden uitgekozen als beheerder, en dat daarom de beheersovereenkomst met de eigenaar tot stand is gekomen, acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk, mede gelet op het feit dat [procesdeelnemer II] niet heeft weersproken dat de overige erfpachters van het landgoed op dat moment ook beheersovereenkomsten met de eigenaar sloten. Dat bevestigt dat de beheersovereenkomst met de eigenaar diende te worden gesloten en dat dit niet de vrije keuze van de erfpachter was. De bloot-eigenaar is ook degene geweest die na de ondertekening van de erfpachtakte gedurende 12 jaren de beheerstaken heeft uitgevoerd. Na de opzegging van de beheersovereenkomst door [procesdeelnemer II] (productie 10 van [procesdeelnemer IV] ) heeft de vorige bloot-eigenaar die opzegging meteen betwist en aangegeven waarom de beheersovereenkomst een onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van de erfpachtverhouding (productie 12 van [procesdeelnemer IV] ). Na de overdracht bevestigde [procesdeelnemer IV] bij brief van 9 mei 2018 dat zij het beheer zou voortzetten (productie 16 van [procesdeelnemer IV] ) en bood hen een nieuwe beheersovereenkomst ter ondertekening aan. [procesdeelnemer I] heeft deze overeenkomst getekend, [procesdeelnemer II] niet. In artikel 7 van de concept-beheersovereenkomst, alsmede van de uiteindelijk met de vorige eigenaar gesloten definitieve beheersovereenkomst is bepaald dat de beheerder verplicht is om bij overdracht van de grond, die overdracht uitsluitend te doen aan “een opvolger-beheerder”. Ook hieruit volgt de bedoeling van partijen om de eigendom en het beheer in één hand te houden. Ten slotte rust er op de in erfpacht uitgegeven gronden – blijkens de overgelegde uittreksels uit het Kadaster - een kwalitatieve verplichting ten gunste van de Staat. In de onderliggende akte wordt (zo heeft [procesdeelnemer IV] onweersproken gesteld) de “eigenaar” verplicht als “beheerder” om de gronden als natuur te beheren. Dat bevestigt de noodzaak om het eigendom en het beheer van het landgoed in één hand te houden. 2.11. In zijn akte heeft [procesdeelnemer II] aangevoerd dat deze uitleg niet kan worden aanvaard, omdat dat zou betekenen dat de eigenaar een aanzienlijke canon opstrijkt, de kosten van het beheer vergoed krijgt van de erfpachter en ook nog eens de vruchten van de opbrengsten van het beheer (het gemaaide gras) in eigen zak kan steken. Dit zou het erfpachtrecht financieel totaal interessant maken voor de erfpachter. 2.12. Ter zitting heeft [procesdeelnemer IV] verklaard dat [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] door het hebben van erfpacht van gronden met een NSW-status aanzienlijke belastingvoordelen krijgen, zoals een lagere aanslag voor de onroerendzaakbelasting, alsmede het geheel of gedeeltelijk achterwege blijven van erfbelasting. Ook is het mogelijk om op de huiskavel activiteiten te verrichten in de vorm van bijvoorbeeld het houden van bijen. Met de beheerder zou ook gesproken kunnen worden over het toelaten van bezoekers tot de huiskavel met een commercieel doel. [procesdeelnemer II] heeft dit niet weersproken. Dit betekent dat het voor een toekomstige koper van het erfpachtrecht op zich mogelijk is om binnen bepaalde grenzen economische activiteiten op de huiskavel te verrichten. 2.13. Als het gaat om de hoogte van de canon geldt dat [procesdeelnemer II] ter zitting heeft verklaard dat hij destijds akkoord is gegaan met deze canon terwijl hij wist dat deze te hoog was. Volgens hem zou na 10 jaar over het verlagen daarvan zou worden gesproken. Dat gesprek heeft ook plaatsgevonden, maar dat heeft niet tot een vrijwillige verlaging geleid. Door niet van tevoren een stapsgewijze verlaging van de canon af te spreken heeft [procesdeelnemer II] zelf het risico genomen dat het daar niet van zou komen en dat hij pas na de wettelijke termijn van 25 jaar verlaging zou kunnen afdwingen. 2.14. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat uit de erfpachtakte volgt dat beheersovereenkomst met de bloot-eigenaar van de grond moet worden aangegaan, en dat het niet zo is dat de gevolgen van deze uitleg naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Zowel voor de nader te beoordelen verdeling van het onverdeelde aandeel van [procesdeelnemer II] aan [procesdeelnemer I] als voor een toekomstige verkoop van het recht van erfpacht door [procesdeelnemer I] betekent dit dat daarbij het beheersrecht van de bloot-eigenaar zal moeten worden gerespecteerd. 2.15. Vervolgens dient beoordeeld te worden of er op dit moment tot verdeling van het erfpachtrecht e.a. tussen partijen moet worden overgegaan, en vervolgens tot openbare verkoop door [procesdeelnemer I] , of dat de openbare verkoop door partijen gezamenlijk ter hand kan worden genomen. 2.16. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voor een geslaagd verkooptraject aan een derde een goede samenwerking nodig tussen [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] Dat is echter door de verstoorde verhoudingen reeds een paar jaar niet mogelijk gebleken. Om de verkoop van het erfpachtrecht aan een derde te bewerkstelligen is dus vereist dat de enkelvoudige gemeenschap tussen [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] wordt verdeeld zodat de beschikkingsbevoegdheid in één hand komt. Vaststaat dat [procesdeelnemer II] niet de financiële middelen heeft om het erfpachtrecht aan hem toegedeeld te krijgen. Dit betekent dat het erfpachtrecht zal moeten worden toegedeeld aan [procesdeelnemer I] heeft als deelgenoot ook het recht om verdeling van het erfpachtrecht als gemeenschappelijk goed te vorderen (artikel 3:178 BW). Weliswaar kan in het kader van een kort geding geen definitieve verdeling worden vastgesteld en uitgesproken, maar de voorzieningenrechter kan wel - indien dat in verband met de vereiste spoed noodzakelijk is - vooruitlopend daarop een deelgenoot veroordelen mee te werken aan de overdracht van een onverdeeld aandeel in het gemeenschappelijk goed aan de andere deelgenoot. 2.17. Daarvoor is in dit geval aanleiding, nu er een spoedeisend belang is bij een voorziening op dit punt (zie het tussenvonnis van 5 juni 2020) en [procesdeelnemer II] een eerder (op 18 maart 2020) gewezen vonnis van de voorzieningenrechter niet is nagekomen waarin hij veroordeeld is deze medewerking te verlenen. De stelling van [procesdeelnemer II] dat hij wachtte op een uitnodiging van [procesdeelnemer I] om nader te overleggen over de definitieve prijs voor zijn aandeel in het erfpachtrecht, kan hem niet baten, omdat het op basis van het vonnis van 18 maart 2020 aan hem was om het initiatief tot nadere onderhandelingen te nemen. Overigens was de levering van dat aandeel volgens dat vonnis niet afhankelijk van het bereiken van overeenstemming over een definitieve prijs: de levering diende binnen twee weken na de vonnisdatum plaats te vinden. 2.18. Deze gang van zaken levert, anders dan [procesdeelnemer II] stelt, geen strijd op met het vonnis dat de bodemrechter heeft gegeven op 20 november 2019.

In dat vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [procesdeelnemer I] niet kon worden gedwongen zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de wilsovereenstemming over verdeling van het erfpachtrecht die volgens [procesdeelnemer II] in februari/maart 2019 zou zijn bereikt, omdat niet was voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW. Dat oordeel laat immers onverlet dat [procesdeelnemer I] op grond van artikel 3:178 BW recht heeft op verdeling van het gemeenschappelijk goed tegen de marktwaarde. 2.19. De voorzieningenrechter zal dan ook bepalen dat [procesdeelnemer II] zijn onverdeelde aandeel in het erfpachtrecht, recht van opstal en eigendomsrecht van het opstal overdraagt aan [procesdeelnemer I] , door middel van het verlenen van zijn medewerking aan de totstandkoming van een notariële akte van verdeling zoals in het vonnis van 18 maart 2020 is bepaald. 2.20. Wel zal de voorzieningenrechter aan de medewerking nog de aanvullende voorwaarde verbinden dat [procesdeelnemer I] een eventuele overwaarde bij verkoop van het erfpachtrecht voor de helft zal laten toekomen aan [procesdeelnemer II] , onder verrekening met zijn vorderingen op [procesdeelnemer II] Tussen partijen is immers niet in geschil dat de waarde van het erfpachtrecht tenminste € 305.000,00 bedraagt, dat [procesdeelnemer II] gerechtigd is tot de helft daarvan en dat deze waarde mogelijk hoger uitvalt als [procesdeelnemer I] na toedeling van het gemeenschappelijk goed aan hem overgaat tot openbare verkoop. Evenmin is tussen partijen in geschil dat [procesdeelnemer II] dan recht heeft op de helft van het meerdere, na verrekening met vorderingen over en weer. Van belang is dat dat in de akte van verdeling tot uitdrukking wordt gebracht. De vorderingen zullen dan ook in die zin voorwaardelijk worden toegewezen. 2.21. De overdracht van het aandeel van [procesdeelnemer II] in het erfpachtrecht aan [procesdeelnemer I] zal tot gevolg hebben dat het erfpachtrecht alleen toebehoort aan [procesdeelnemer I] , zodat er in ieder geval vanaf dat moment sprake is van een rechtsgeldige beheersovereenkomst met [procesdeelnemer IV] ( [procesdeelnemer I] heeft deze beheersovereenkomst immers wel getekend). Daarom kan in het midden blijven of dat in de periode daaraan voorafgaand niet het geval is geweest, vanwege de weigering van [procesdeelnemer II] om de beheersovereenkomst met [procesdeelnemer IV] te ondertekenen en de vraag of de overdracht van de eigendom van de vorige bloot-eigenaar naar [procesdeelnemer IV] ook van rechtswege leidt tot overgang van de rechten en verplichtingen uit de met die voorganger gesloten beheersovereenkomst. In ieder geval moet er in het kader van dit kort geding op basis van het vonnis van de bodemrechter van 20 november 2019 van worden uitgegaan dat de opzegging van de beheersovereenkomst met deze voorganger niet rechtsgeldig is geschied, zodat [procesdeelnemer III] niet rechtsgeldig beheerder van het landgoed is geworden. De vorige bloot-eigenaar heeft de opzegging van de bestaande beheersovereenkomst overigens ook meteen betwist. Alleen al om die reden kan niet de stelling van [procesdeelnemer II] worden aanvaard dat [procesdeelnemer IV] de beheersovereenkomst met [procesdeelnemer III] zou moeten respecteren, omdat zij in de rechten en verplichtingen van de vorige bloot-eigenaar is getreden. 2.22. [procesdeelnemer III] zal worden bevolen om op de voet van artikel 1:88 BW tot mede-ondertekening van deze notariële akte van verdeling over te gaan. 2.23. Omdat [procesdeelnemer II] heeft nagelaten uitvoering te geven aan het vonnis van 18 maart 2020, is er voldoende aanleiding om te bepalen dat - indien [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer III] aan dit vonnis geen uitvoering geven - dit vonnis in de plaats treedt van hun wilsverklaringen. 2.24. De vordering tot ontruiming is eveneens toewijsbaar. Voldoende aannemelijk is geworden dat het samenleven van [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] in één huis leidt tot conflicten, en om die reden niet langer mogelijk is. Eén van hen zal dus moeten vertrekken. Omdat toedeling van het woonhuis plaatsvindt aan [procesdeelnemer I] , zal [procesdeelnemer II] het huis moeten verlaten. [procesdeelnemer II] heeft weliswaar gesteld dat het in deze corona-tijd onredelijk is om een gezin met kinderen op straat te zetten, maar hij heeft niet de stelling van [procesdeelnemer I] betwist dat hij enige tijd elders heeft verbleven, en pas recent naar het woonhuis is teruggekeerd. Hij moet dan ook in staat worden geacht om op korte termijn andere woonruimte te vinden. Wel zal een langere termijn dan gevorderd worden gegeven om tot ontruiming over te gaan. 2.25. Gelet op het feit dat partijen familie van elkaar zijn, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Voor een veroordeling van [procesdeelnemer II] in de kosten van [procesdeelnemer IV] is in het onderhavige geval geen aanleiding, gelet op de positie van [procesdeelnemer IV] in deze procedure (er is geen vordering tegen haar gericht, maar alleen om een standpunt verzocht) en het feit dat zij niet om een kostenveroordeling heeft gevraagd.