ECLI:NL:RBMNE:2017:5577

vonnis RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht handelskamer locatie Utrecht zaaknummer / rolnummer: C/16/433467 / HA ZA 17-193 Vonnis van 1 november 2017 (bij vervroeging) in de zaak van 1. de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS/VVE [eiseres sub 1] , gevestigd te [vestigingsplaats] , 2. de vereniging VERENIGING VAN ONDEREIGENAARS [eiseres sub 2] , gevestigd te [vestigingsplaats] , 3. de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS [eiseres sub 3] , gevestigd te [vestigingsplaats] , 4. [eiser sub 4] , wonende te [woonplaats] , 5. [eiser sub 5] , wonende te [woonplaats] , 6. [eiser sub 6] wonende te [woonplaats] , 7. [eiser sub 7] wonende te [woonplaats] , 8. [eiser sub 8] wonende te [woonplaats] , 9. [eiser sub 9] wonende te [woonplaats] , 10. [eiser sub 10] wonende te [woonplaats] , 11 [eiser sub 11A] EN [eiser sub 11B] wonende te [woonplaats] , 12. [eiser sub 12A] EN [eiser sub 12B] wonende te [woonplaats] , eisers, advocaat mr. P.J. den Boef te Houten, tegen de stichting STICHTING VIVESTE , gevestigd te Houten, gedaagde, advocaat mr. T. de Nijs te Woerden. Partijen zullen hierna VVE c.s. en Viveste genoemd worden. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 31 mei 2017, de brief van Viveste van 18 september 2017 met productie, de brief van VVE c.s. van 20 september 2017, met producties, het proces-verbaal van de comparitie van 3 oktober 2017. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Viveste is een woningcorporatie. Zij is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet. Dit betekent dat zij zich ten doel stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en haar financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten. 2.2. Op 8 april 2008 heeft Viveste met de gemeente [plaatsnaam] een overeenkomst gesloten (“Overeenkomst op hoofdlijnen lege plekken [plaatsnaam] -vinex; hierna: de overeenkomst op hoofdlijnen). In artikel 3.3 van deze overeenkomst is overeengekomen - voor zover hier van belang - dat Viveste onder de van toepassing verklaarde “KOOPGARANT©-licentie” starterswoningen op de markt zal brengen en deze zal uitzetten aan de “doelgroep van beleid” en daarbij de fiscaal toegestane korting op de marktwaarden van de woningen zal verlenen. In artikel 3.5 van deze overeenkomst is bepaald: “Het staat Viveste vrij om van de in deze Overeenkomst genoemde starterswoningen in het kader van haar strategisch voorraadbeheer de woningen andersoortig te exploiteren om zo aan de veranderende vraag uit de markt blijvend en dynamisch te kunnen voldoen met in acht name van de volgende bepalingen: Indien gedurende de periode van 15 jaar, te rekenen vanaf de datum van ondertekening van deze overeenkomst, een woning muteert, zal Viveste deze woning gedurende 3 maanden als starterswoning overeenkomstig de “KOOPGARANT©-licentie” aanbieden aan de doelgroep van beleid, zoals staat opgenomen in de regionale huisvestingsverordening regio Utrecht, versie 1 januari 2007. Indien er gedurende deze periode van 15 jaar meer dan 3 mutatiemomenten zijn van een en dezelfde woning, staat het Viveste vrij deze woning andersoortig te exploiteren. Indien gedurende de periode van 15 jaar bij mutatie na een aanbiedingsperiode van 3 maanden geen KOOPGARANT overeenkomst is gesloten, staat het Viveste eveneens vrij de woning te exploiteren. Na afloop van de termijn van 15 jaar staat het Viveste geheel vrij de woningen andersoortig te exploiteren.” 2.3. Vanaf 2008 heeft Viveste aan starters op de woningmarkt (de doelgroep als bedoeld in de overeenkomst op hoofdlijnen) woningen te koop aangeboden met een korting op de marktwaarde . De woningen werden verkocht onder de “Koopgarant-constructie” Viveste heeft adviesbureau [naam adviesbureau] de verkopen laten begeleiden. [naam adviesbureau] heeft in dat kader een brochure uitgegeven. Deze brochure vermeldt: (…) WAT IS KOOPGARANT? Als u een woning koopt met Koopgarant krijgt u korting op de marktwaarde van de woning. Hi In de op 8 maart 2016 vastgestelde Woonvisie van de gemeente [plaatsnaam] voor de periode 2016-2025 (hierna: Woonvisie 2016-2025) staat onder meer het volgende: “Thema 3: voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad In [plaatsnaam] is behoefte aan ongeveer 5.000 sociale huurwoningen. Momenteel voldoet de woningvoorraad van Viveste voor een groot deel (plm 80%) niet aan het huidige rijksbeleid voor de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens (‘de volkshuisvestelijke doelgroep’). Een aanzienlijk deel van de woningen is namelijk van een dermate hoog niveau qua oppervlak, kwaliteit en potentiële huurprijs dat dit eerder geschikt is voor huishoudens met een hogere inkomenspositie dan de volkshuisvestelijke doelgroep. Viveste staat dus voor de opgave om te voldoen aan de (toekomstige) behoefte op basis van passende woningen (op WWS punten) met een financieel duurzame businesscase. Deze opgave bestaat uit het transformeren en verkopen van ongeveer 2.000 woningen.” 2.8. Bij brief van 21 maart 2016 (hierna aangeduid als het besluit van 21 maart 2016) heeft Viveste de eigenaren het volgende meegedeeld: “(…) Viveste wil haar woningvoorraad sociale huurwoningen uitbreiden met kleine, goedkope woningen. Daarom hebben we besloten de Koopgarantwoningen die wij terug kopen te gaan verhuren. Veranderingen op de woningmarkt Viveste heeft veel grote huurwoningen in haar bezit. In de toekomst neemt de vraag naar kleinere, goedkopere huurwoningen toe. Door de woning niet opnieuw te verkopen, maar in de verhuur te nemen kan Viveste haar voorraad sociale huurwoningen uitbreiden. Gevolgen voor u Voor u verandert er niets. Als u wilt verhuizen verkoopt u uw woning aan Viveste onder de voorwaarden die bij de verkoop zijn overeengekomen. Viveste zal deel uit gaan maken van de VvE. (…).” 2.9. Bij vonnis van 26 oktober 2016 heeft de voorzieningenrechter de vordering van VVE c.s. in kort geding toegewezen en Viveste veroordeeld om het besluit zoals verwoord in de brief van 21 maart 2016 (teruggekochte Koopgarantwoningen als (sociale) huurwoning in de markt te zetten) te staken en gestaakt te houden voor een periode van een jaar. 2.10. Bij beschikking van 3 mei 2017 heeft de rechtbank het verzoek van VVE c.s. om een voorlopig deskundigenbericht te bevelen toegewezen en de heer [B] , taxateur bij [naam taxatiebureau] als deskundige (hierna de deskundige) benoemd. Hij diende de rechtbank (onder meer) voor te lichten over de (hoogte van de) (eventuele) ontstane waardedaling die wordt veroorzaakt door het besluit van Viveste van 21 maart 2016. De deskundige heeft op 27 augustus 2017 een rapport uitgebracht en daarin geconcludeerd: “In zijn algemeenheid kan niet worden gesteld dat er een waardedrukkende invloed uitgaat van sociale huurwoningen (als omgevingsfactor) op naburige koopwoningen. In de geschetste omstandigheden kan dat ook niet gezegd worden van de ‘sociale’ koopgarantwoningen van verzoekers te [plaatsnaam] , die in beginsel sowieso op enig moment door Viveste konden worden verhuurd” 3 Het geschil 3.1. VVE c.s. vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis - primair voor recht verklaart dat Viveste toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de Koopgarantovereenkomst en dat zij gehouden is de uitvoering van het besluit van 21 maart 2016 te staken en gestaakt te houden, dat er een verbod geldt tot verhuur van terug verkochte Koopgarantwoningen en dat deze woningen exclusief als Koopgarantwoningen door Viveste dienen te worden verkocht; - subsidiair voor recht verklaart dat Viveste onrechtmatig handelt en de uitvoering van het besluit van 21 maart 2016 per direct dient te staken en gestaakt te houden; - voor recht verklaart dat Viveste aansprakelijk is voor de door eisers 4 tot en met 12 geleden en nog te lijden schade, zowel materieel als immaterieel, ten gevolge van het besluit van 21 maart 2016; - Viveste gebiedt om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de uitvoering van het besluit Viveste wijst erop dat het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente [plaatsnaam] , zoals dat is neergelegd in de Woonvisie 2015-2025, er toe leidt dat Viveste kleinere appartementen als huurwoning beschikbaar moet maken. Door de teruggekochte koopgarantiewoningen te gaan verhuren zet Viveste haar middelen bij voorrang en zo efficiënt mogelijk in om haar bijdrage te leveren aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente [plaatsnaam] . Voorts betwist Viveste dat VVE c.s. als gevolg van het gaan verhuren van de koopgarantiewoningen schade heeft geleden of zal lijden. Volgens haar is de waardedaling vanaf 2008 niet te wijten aan het gaan verhuren van de woningen, maar is deze te relateren aan de economische ontwikkelingen. Zij stelt daartoe dat de prijs van de woningen in de woningcomplexen na een dieptepunt in 2014/2015 vrijwel overal weer aan het stijgen is. Verder heeft zij de stelling van VVE c.s. betwist dat het woon- en leefklimaat in de wooncomplexen nadelig wordt beïnvloed door aanwezigheid van (sociale) huurders. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst Viveste naar het rapport van de deskundige. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. De doelstellingen van de verengingen van eigenaars van de wooncomplexen (eisers 1 tot en met 3) is - onder meer - het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. De verenigingen van eigenaars hebben dan ook voldoende onderbouwd dat zij een eigen processueel belang hebben in deze procedure. Het feit dat niet alle bewoners (ook) individueel in deze procedure optreden en/of het eens zijn met de stellingen die in deze procedure door VVE c.s. zijn ingenomen, zoals Viveste betoogt, kan daar niet aan afdoen. 4.2. De Koopgarantconstructie houdt - kort samengevat- het volgende in. De woningen worden in erfpacht uitgegeven. De koper moet behoren tot de doelgroep (starter op de woningmarkt met een bepaald maximaal inkomen). De marktwaarde van de woning wordt voorafgaand aan de koop bepaald door een onafhankelijke taxateur. Bij aankoop betaalt de koper een lager bedrag dan de getaxeerde marktwaarde (aangeduid als ‘korting’). Als gevolg van de lagere aankoopwaarde is hypothecaire financiering makkelijker en zijn de maandlasten lager. Als de koper de woning wil verkopen wordt deze binnen drie maanden door Viveste teruggekocht. Bij terugkoop wordt de marktwaarde van de woning bepaald door een onafhankelijke taxateur. De waardestijging of waardedaling ten opzichte van de waarde ten tijde van de aankoop wordt gedeeld tussen de verkoper en Viveste. Deze verdeling is afhankelijk van de verkregen ‘korting’ bij aankoop van de woning. 4.3. Bij de beoordeling van de - door VVE c.s. gestelde, en door Viveste betwiste - waardevermindering van de Koopgarantwoningen zal de rechtbank het rapport van de deskundige als uitgangspunt nemen. Dit rapport is tot stand gekomen op basis van de beschikking van de rechtbank. Partijen zijn in beginsel gebonden aan een dergelijk deskundigenbericht. De bezwaren die VVE c.s. tegen het rapport heeft gemaakt brengen de rechtbank niet tot de conclusie dat in dit geval een uitzondering moet worden gemaakt. Het bericht voldoet aan de daaraan te stellen eisen van onpartijdigheid, consistentie, inzichtelijkheid en logica. Dat VVE c.s. het niet eens is met de uitkomst kan daar niet aan afdoen. De rechtbank acht het rapport deugdelijk van opzet en de conclusies van de deskundige goed gemotiveerd. 4.4. In het rapport heeft de deskundige overwogen dat er in zijn algemeenheid niet kan worden gesteld dat er een waardedrukkende invloed uitgaat van sociale huurwoningen in de directe omgeving op de marktwaarde van een koopwoning. De deskundige heeft de stelling “sociale huurders hebben geen eigendom, gebruiken de eigendom van een ander en hebben daarom minder binding met hun directe woonomgeving. Vandalisme, vernielingen, beschadigingen en verrommeling komt dan - relatief - meer voor” onderzocht en heeft De Koopgarantbepalingen maken deel uit van de erfpachtovereenkomsten. Zoals ook Viveste naar voren heeft gebracht, gaat het recht van erfpacht na terugkoop van woningen teniet, zodat Viveste weer volledig eigenaar is van de woningen. Voor een volledige eigenaar is er geen verbod van verhuur. 4.8. Over het beroep van VVE c.s. op artikel 7:17 BW, dat de Koopgarantwoningen niet voldoen aan hetgeen zij mocht verwachten op grond van de Koopgarantovereenkomsten en hetgeen ten tijde van de koop aan hen is meegedeeld, overweegt de rechtbank het volgende. VVE c.s. heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat ten tijde van de aankoop van de woningen aan de kopers is meegedeeld dat de bewoners van wooncomplexen in ieder geval de eerste vijftien jaar alleen particuliere eigenaren van Koopgarantwoningen zouden zijn, zoals VVE c.s. stelt. Het enkele feit dat in de koop-aannemingsovereenkomst van eiser nr. 5 ( [eiser sub 5] ) is opgenomen dat op het betreffende perceel onder andere een complex met vijfenveertig koopwoningen zal worden gerealiseerd, is daarvoor onvoldoende. Dit geldt ook voor de tussen Viveste en de gemeente gesloten overeenkomst op hoofdlijnen waar Viveste zich op beroept. Deze overeenkomst bevat geen informatie op grond waaraan de kopers de gerechtvaardigde verwachting hebben kunnen ontlenen dat de bestemming “Koopgarantwoning” voor een periode van 15 jaar bindend was vastgelegd. Integendeel, zoals hiervoor in 4.5 reeds is overwogen, biedt deze overeenkomst ook de mogelijkheid om onder omstandigheden de woningen op een andere wijze te exploiteren. Dit nog daargelaten dat het hier gaat om een overeenkomst tussen Viveste en de gemeente, waarbij de kopers geen partij waren. 4.9. Ook de stelling van VVE c.s. dat Viveste handelt in strijd met de afspraken die zij met de gemeente heeft gemaakt gaat niet op. Het memo van 18 januari 2016 aan de gemeente (zie hiervoor in 2.5) waar VVE c.s. naar verwijst, vermeldt de afspraken uit de overeenkomst op hoofdlijnen. In samenhang met de e-mail van de heer [A] (beleidsmedewerker bij de gemeente) blijkt dat het voornemen van Viveste om de teruggekochte Koopgarantwoningen te gaan verhuren is besproken in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders en dat daarvoor toestemming is verleend. Dat deze toestemming geen betrekking zou hebben op de nieuwbouwcomplexen, zoals VVE c.s. stelt, acht de rechtbank onaannemelijk. De “prestatieafspraken gemeente [plaatsnaam] - Viveste 2011-2105” waar VVE c.s. haar stelling op baseert, vermeldt een aantal van in totaal 157 “Koopgarant bestaande woningen” en “109 woningen Koopgarant nieuwbouw”. Gelet op deze cijfers valt niet in te zien dat het aantal van 200 woningen waarvoor (B en W van) de gemeente [plaatsnaam] naar aanleiding van het memo van 18 januari 2016 heeft toegestaan dat Viveste de Koopgarantconstructie beëindigt, slechts betrekking zou hebben op reeds bestaande woningen die destijds door de verkoop aan de huurwoningvoorraad zijn onttrokken. 4.10. Dat Viveste de kopers bij aankoop van de woningen niet heeft gewezen op de mogelijkheid dat zij de woningen na verkoop zou kunnen gaan verhuren, betekent - anders dan VVE c.s. betoogt - niet dat zij haar inlichtingenplicht ten opzichte van de kopers heeft geschonden. Zoals Viveste naar voren heeft gebracht bestonden er ten tijde van de verkoop geen plannen om de woningen te gaan verhuren. Deze beleidsverandering is pas later ingegeven door de hiervoor genoemde gewijzigde omstandigheden en de op grond daarvan aan Viveste gestelde eisen. 4.11. Evenmin is Viveste bij het aangaan van de koopgarantovereenkomsten tekort geschoten in haar inlichtingenplicht door niet mee te delen dat bij de terugkoop de ‘korting’ wordt ‘verrekend’. In de uitgegeven brochure is expliciet vermeld dat “de waardestijging of waardedaling wordt gedeeld tussen de eigenaar van de koopgarantwoning en Viveste en dat de verdeling afhankelijk is van de verkregen korting”. Daar is aan toegevoegd dat daarvoor landel